Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
– Как сегодня в целом можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? Какова динамика за последний год? – Разразившийся мировой финансовый кризис «ударил» в основном по заказчикам-инвесторам и банковской системе, что, в конечном счете, приводит к уменьшению заказов на использование мощностей строительного комплекса, сокращению производства. Индекс промышленного производства в отрасли по данным на 1 июля 2009 года составляет 58 процентов, подрядные работы – 89,6 процента. Снижение темпов развития началось в ноябре-декабре прошлого года, но, несмотря на это, строительному комплексу Ленинградской области удалось завершить 2008 год с неплохими финансово-экономическими показателями. Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» составил около 74 миллиардов рублей – почти 102 процента к уровню 2007 года. В регионе произведено более 30 миллионов кубических метров нерудных строительных материалов, 2,6 миллиона тонн цемента, почти 440 тысяч кубических метров сборных железобетонных деталей и конструкций. Неплохо отработали производители стеновых материалов, строительного кирпича, керамической плитки. Полностью выполнена жилищная программа – введено 908 тысяч квадратных метров жилья (107,6 процента к уровню 2007 года). Показатель ввода жилья на одного жителя Ленинградской области достиг значения 0,56 квадратного метра на человека (в среднем по РФ – 0,448 квадратного метра на человека). В этом году перед строителями поставлена задача сохранить темпы ввода жилья. – Какие позитивные события произошли за последний год? Что, наоборот, негативного выявил кризис? – К позитивным событиям за последний год можно отнести успешное выполнение жилищной программы, ввод семи отраслевых промышленных предприятий, начало строительства цементного завода в Сланцах – ООО «Цемент» – и кирпичного завода в Кировском районе. Начато проектирование крупного домостроительного комбината во Всеволожске по производству конструкций для строительства жилья. К отрицательным факторам можно отнести то обстоятельство, что кризис показал полную зависимость строительного комплекса от наличия действующих инвестиционных проектов или программ с обеспечением их устойчивого финансирования. В настоящее время организации и предприятия строительного комплекса области находятся в ситуации, когда у них имеются свободные мощности, обученный персонал, энергоресурсы, современные технологии, желание работать и зарабатывать, но нет заказов и финансирования. – Есть ли в области проблема обманутых дольщиков? Как власть решает ее? Охотно ли областные строители переходят на 214-ФЗ? – Сегодня трудно найти инвестора для полного завершения строительства домов дольщиков, пострадавших в результате недобросовестных действий коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» в Тосно и Кировском районе, но все условия, чтобы решить эту проблему, власти региона и муниципалитетов создали. Созданы ЖСК «Тоснострой», ПЖСК «Кировскстрой-17», ПЖСК «Невастрой». Дольщикам комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы оказывал содействие в образовании жилищно-строительных кооперативов, объединении для продолжения строительства, принимает меры по поиску инвесторов, оказывает консультационную помощь, а в процессе строительства – содействует получению разрешительной документации. Несмотря на то что эти граждане не попадают под действие федерального закона № 214, перспективы решения этой проблемы есть. В настоящее время на территории Ленинградской области 34 застройщика привлекают денежные средства граждан для строительства 50 многоквартирных домов в соответствии с требованиями федерального закона № 214. С помощью правовых мер мы всех застройщиков переводим на деятельность в рамках этого федерального закона, проверяем порядок привлечения денежных средств граждан, наличие необходимой разрешительной документации. Постановлением губернатора Ленинградской области в августе прошлого года образована комиссия по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов. Ежеквартально на заседаниях комиссии рассматривается состояние дел в сфере долевого строительства, вырабатываются рекомендации по обеспечению стабильности и работоспособности схемы привлечения денежных средств граждан на основании договоров долевого участия в строительстве. Администрация Ленинградской области осуществляет постоянное взаимодействие по данным вопросам с органами местного самоуправления. Вскоре вступит в силу областной закон о наделении органов местного самоуправления муниципальных образований полномочиями по контролю и надзору в области долевого строительства. Он позволит обеспечить более полную защиту интересов граждан, участвующих в строительстве жилья. Органы местного самоуправления, на территории которых начинается строительство, располагают самой полной информацией о его участниках, могут осуществлять систематическое и частое проведение проверок, вправе обращаться в суд в защиту прав потребителей, и половина суммы штрафа, взысканного в этом случае с ответчика, перечисляется этим органам. – Кто основной покупатель жилья, которое возводится в области? – Жилищное строительство получило новый импульс после принятия правительством Российской Федерации обновленной редакции федеральной целевой программы «Жилище» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Обеспечение граждан доступным и комфортным жильем – это безусловный и несомненный приоритет социальной политики государства, который не разграничивает права приобретения жилья по территориальному признаку. За время реализации проекта, с 2006 года, улучшили свои жилищные условия 525 участников таких программ, как ипотечная, социальное развитие села, жилье для молодежи. При этом из них социальные выплаты на улучшение жилищных условий получили 140 молодых семей и специалистов. Из бюджетов всех уровней (федерального, регионального и местных) на обеспечение этих программ израсходовано 380 миллионов рублей. Общая сумма собственных средств граждан, привлеченных кредитов и средств работодателя составила более 220 миллионов рублей. Площадь приобретенного жилья – более 24 тысяч квадратных метров. Сейчас правительством области существующие областные программы, о которых я сказал, преобразованы в долгосрочные региональные целевые, улучшен механизм предоставления социальных выплат на эти цели, и впоследствии новые программы станут частью общей – «Государственная жилищная политика на территории Ленинградской области», которая сейчас разрабатывается. В Ленинградской области также строится жилье для уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, выехавших из районов Крайнего Севера, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, других категорий граждан, определенных федеральным законодательством. В сегодняшних условиях поддержка жилищного строительства может и должна служить эффективной мерой антикризисного реагирования. – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? – Если под поддержкой понимать финансирование из областного бюджета, то в настоящее время успешно реализуется областная адресная инвестиционная программа капитального строительства, где в рамках госзаказа любая строительная организация может принять участие в аукционах на генподрядные работы с последующим привлечением субподрядных организаций. Другие источники поддержки – реализация федеральных и региональных целевых программ по строительству жилья для отдельных групп населения или переселение из ветхого и аварийного фонда, где конечным продуктом выступает построенное жилье, что также дает возможность для работы строительных организаций и поставок строительных материалов. Промышленные предприятия отрасли строятся только за счет инвестиций. В настоящее время государство напрямую не финансирует строительство отраслевых промышленных предприятий, однако при реализации инвестиционных проектов используются государственные земельные и материальные ресурсы Ленинградской области, инженерная и транспортная инфраструктура, человеческий потенциал, а процесс создания новых производственных мощностей сопровождается деятельностью ряда комитетов администрации Ленинградской области. Создание предприятий ведется в рамках областного Закона от 26 декабря 2008 года №151-оз «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Ленинградской области», предусматривающего систему поддержки. Если рассматривать поддержку отрасли в условиях финансового кризиса, то правительством Ленинградской области осуществляется комплекс мероприятий, реализация которых позволит минимизировать последствия кризиса: – во исполнение постановления правительства Ленинградской области от 31 октября 2008 года № 334 «О мерах по предотвращению возможных кризисных явлений в сфере экономики и финансов Ленинградской области» и поручений губернатора региона разработан план мероприятий антикризисных мер на 2009 год; – организовано проведение постоянного антикризисного мониторинга предприятий строительного комплекса; – обеспечено подписание соглашения между Ленинградской областью и ЗАО «Евроцемент групп», что в определенной мере способствовало запуску предприятия в июне 2009 года и частичному снятию социальной напряженности; – распоряжением правительства Ленинградской области от 12 ноября 2008 года № 547-р образована отраслевая комиссия по предотвращению возможных кризисных явлений в строительном комплексе Ленинградской области, которая осуществляет оперативное руководство и организацию взаимодействия отраслевых комитетов по вопросам выработки антикризисных мер. – По вашему мнению, что такое настоящий строитель? Что бы вы хотели пожелать своим коллегам в день профессионального праздника? – Настоящий строитель – это прежде всего специалист своего дела, профессионал, имеющий высокое чувство ответственности за выполняемый объем работы и людей, которые трудятся с ним рука об руку. Доказывать это высокое звание «человека самой мирной профессии» нужно постоянно, и не словом, а делом. Ведь строители – это люди той профессии, результат которой видим и ощутим, причем плоды труда строителей остаются на века. Поэтому результат и качество труда представителей строительной отрасли измеряется еще и тем, какая память останется у жителей региона о нашей работе. Пользуясь случаем, поздравляю строителей Ленинградской области и всего Северо-Западного региона с праздником – Днем строителя! Всем крепкого здоровья, счастья, процветания. Желаю с наименьшими потерями преодолеть последствия мирового финансового кризиса. Беседовал Алексей Михайлов.jpg)
В канун профессионального праздника – Дня строителя - вице-губернатор Ленинградской области, курирующий вопросы строительства, дорожного хозяйства, энергетического комплекса и ЖКХ, рассказал о ситуации в отрасли в регионе, существующих проблемах и путях их решения.