Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
Руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина», член Градостроительного совета Санкт-Петербурга архитектор Михаил Мамошин поделился своими взглядами на ситуацию в современном петербургском зодчестве.
— Михаил Александрович, как отразился кризис на работе архитектурных бюро, в чем это выразилось?
— Кризис коснулся именно коммерческой составляющей заказа. Сегодня большинство объектов находятся либо в стадии завершения, либо на самом начальном этапе, а вот средней стадии, когда идет активный процесс рабочего проектирования — такой работы сейчас мало.
Я считаю, что кризис заставит пересмотреть многие проекты сделать их более сбалансированными, экономичными, адекватными.
Кризис освободил архитекторов и город от огромного количества проектов бизнес-центров, сузив эту нишу до единичных вещей.
Вместе с тем инвесторы стали больше интересоваться проектами высококлассных отелей. Сейчас как раз пик туристического сезона и явно видно насколько не хватает квадратных метров в гостиничном секторе, причем потребность есть во всех уровнях классности отелей.
Что касается жилой недвижимости, то наша мастерская не участвовала в проектах недорогого жилья, а вот процесс строительства элитного жилья не останавливался.
Сейчас наблюдается некая кризисная ситуация в определении формата элитного жилья, и заказчикам надо разобраться, чего они хотят. Конечно, архитекторам приятно брать инициативу на себя, но она должна иметь под собой экономическую базу.
В этой связи стоит отметить и поворот заказчика в сторону более экологичных проектов («умный дом» и другие инновационные устройства). Сегодня ситуация такова, что можно с полной уверенностью говорить, что мы приняли европейские правила игры, и то, что делается в Петербурге — полностью соответствует технологиям и материалам, использующимся в Европе.
— Принимая, как Вы говорите, европейские правила игры, город для реализации крупномасштабных проектов привлекает зарубежные мастерские именитых архитекторов, проекты которых зачастую не вписываются в историческую застройку Петербурга…
— Вообще привлечение к работе иностранных архитектурных мастерских — это положительный момент, повышается профессиональная планка в городе.
А вот то, что эти проекты не всегда удачны, не всегда созвучны Петербургу — это беда иностранных коллег, которые не пытаются понять город. Это обидно. Причем с полной уверенностью можно констатировать, что ни один крупномасштабный проект зарубежного архитектора не был реализован в первоначальном виде.
Если говорить о каком-то здравом подходе, который с моей точки зрения является наиболее адекватным, так это создание партнерских команд, которые в некой связке создают проект, наиболее приемлемый для нашего города и возможный для реализации.
В качестве примера могу привести работу нашей мастерской совместно с немецкой компанией над проектом «Невской ратуши». На мой взгляд, это одна из лучших работ за последнее время и жаль, что она не получила продолжения.
— Михаил Александрович, какие, по вашему мнению, тенденции наметились в современной петербургской архитектуре? Например, губернатор Валентина Матвиенко не так давно в своем выступлении отметила, что всем уже надоели «стекляшки».
— Прежде всего, я бы хотел разделить наш город на Центр и его Ленинградскую часть.
Так, появление современных архитектурных объемов в стене вполне уместно в Ленинградской части города. А вот что касается Центра, то здесь «стекляшки» не уместны Петербургские архитекторы в исторической части уходят от чрезмерного использования стекла, или подают его в некой идеологии с окружающей застройкой.
— Недавно к обсуждению на Градостроительном совете был предложен документ — Руководство по проектированию Технопарка, разработанный английской компанией HOK International. Как Вы считаете, вообще сама идея разработки такого документа для развития территории имеет право на жизнь?
— Вообще это неправильный путь, когда для работы над подобным документом привлекается иностранное бюро без российского партнера
Что касается того, что было на Градсовете, то это Руководство я впервые увидел там. Мне кажется, что есть четко прописанные процедурные этапы выполнения проектных работ, и, по идее, на Градсовете мы должны были рассматривать концепцию застройки для дальнейшего проектирования и строительства. Суть — деление территории на лоты, и некая подсказка инвесторам, какие из предложенных лотов можно доверить конкретной команде архитекторов.
В действительности был представлен достаточно однобокий документ, и хотя я с уважением отношусь к HOK International, у меня сложилось впечатление, что не самые первые люди этой компании выполнили данную работу.
Под основной целью Руководства подразумевалось создание неких общих принципов застройки, которые бы предоставляли авторам свободу творчества внутри собственного лота, чего, на мой взгляд, предложено не было. Однако наиболее детально проработанными в Руководстве оказались почему-то именно цветовая палитра будущих зданий и различные варианты благоустройства. А это очень небольшая, всего 5-10%, составляющая от общей концепции застройки территории.
Когда на бюджетные деньги заказывается подобный документ, необходим либо конкурс, (но его не было!), либо привлечение к работе победителя предыдущего конкурса. Почему-то не была привлечена к работе над этим Руководством «АМР» Олега Романова — победитель конкурса проектов Технопарка.
Если бы компания HOK International разработала этот документ совместно с петербургским партнером, то работа была бы выполнена адекватно.
Хочется также отметить, что каждая ведущая петербургская архитектурная мастерская в состоянии была бы самостоятельно провести подобную работу.
— Михаил Александрович, над какими проектами работает ваша мастерская?
— Основная работа — проект реконструкции трамвайного парка им. Леонова: строительство дворца искусств с комплексом общественных зданий.
В стадии завершения объект «Таврический» (угол ул. Шпалерной и пр. Чернышевского). На заключительном этапе строительство здания компании «Транснефть» у Финляндского вокзала.
Все остальное пока в стадии разработки и об этом говорить пока рано.
Беседовала Ирина Васильева