Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
Закон-полумера
Проблема энергоемкости отечественной экономики уже давно обсуждается на самом высоком уровне.
«Так расточительно, как мы, не тратит ресурсы никто в мире. Государство должно стимулировать участников экономической деятельности к внедрению более эффективных технологий», – заявил Д.А. Медведев уже на следующий день после вступления в должность президента страны. В ноябре прошлого года вышел закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сейчас идет активная законотворческая деятельность. Я лично в конце августа присутствовал на четвертом заседании рабочей группы Общественного совета Минрегионразвития по вопросам модернизации систем жизнеобеспечения, посвященном актуальным вопросам разработки нормативных правовых актов для реализации данного закона.
Однако, на мой взгляд, даже самое успешное воплощение в жизнь закона № 261-ФЗ – это не более чем полумера в деле снижения энергоемкости нашей экономики. Тем более что для его реализации не была подготовлена почва.
Еще до его принятия, два года назад, председатель Правительства РФ В.В. Путин дал поручение разработать меры по стимулированию энергосбережения и повышению энергоэффективности российской экономики шести ведомствам – Минэнерго, Минэкономразвития, Минрегиону, Минфину, Минпромторгу и ФСТ. Но, как говорится, у семи нянек дитя без глазу. Ни одно из них не взяло на себя ответственность за разработку правил учета электрической и тепловой энергии. Нет федерального органа исполнительной власти, ответственного за утверждение правил, – нет и правил коммерческого учета электрической и тепловой энергии, отвечающих современному состоянию электро- и теплоэнергетики.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел две возможности определения размеров платы за коммунальные услуги, в том числе по электро- и теплоснабжению: по показаниям приборов и по нормативам потребления. Существенным недостатком второго подхода стало отсутствие ограничений по нагрузке (мощности) потребителей и длительности применения этого метода.
Таким образом, ни закон № 261-ФЗ, ни нормативные акты, которые предшествовали ему в рамках подготовки концепции по стимулированию сбережения энергетических ресурсов, не меняют принципиального подхода к получению энергии, который можно выразить двумя словами: тратить энергоресурсы. Пусть менее расточительно, более экономно, но тратить!
Активность государства и бизнеса
К счастью, взоры прогрессивно мыслящих россиян, и в первую очередь президента Д.А. Медведева, обращаются к нетрадиционным возобновляемым источникам энергии (НВИЭ) – солнцу, ветру, воде, геотермальным ресурсам, биоресурсам и т. п. Этим источникам уделено внимание и в законе № 261-ФЗ. Дважды они упоминаются в статье 14, где декларируется содержание региональных и муниципальных программ по энергосбережению, и один раз в статье 34, которая предписывает внести изменение в налоговый кодекс. Это изменение должно дать возможность предоставлять инвестиционный налоговый кредит организациям, которые осуществляют инвестиции в создание объектов, относящихся к НВИЭ.
В деле реализации этих перспективных направлений наша страна далеко отстала от Запада. В России около 63% энергии производится за счет ископаемого топлива, 21% – гидроэнергетики, 16% – атомной энергии. Доля НВИЭ составляет менее 1%. В странах Евросоюза и США этот показатель в среднем достиг 7%, и европейцы приняли решение к 2020 году увеличить его до 20%, а американцы замахнулись на 25%. Страны, где вопросы энергоснабжения наиболее актуальны из-за холодного климата, добились еще более впечатляющих успехов. В Дании доля нетрадиционных возобновляемых источников в энергобалансе занимает 25%, в Финляндии – 30%, в Швеции – 46%. В этих странах существенная доля отопления обеспечивается с помощью геотермальных тепловых насосов, использующих тепло Балтийского моря, грунта, воздуха. Это оборудование приобретает все большую популярность в нашей стране, в основном в малоэтажном строительстве. Пока еще небольшой российский рынок тепловых насосов представлен продукцией европейских производителей.
Российское государство периодически вспоминает о необходимости развития возобновляемой энергетики и делает какие-то практические шаги в этом направлении. В середине 2000-х годов было принято решение об организации отечественного производства тепловых насосов. Создали предприятие, назвали его ЗАО «Завод инженерного оборудования», выделили ему площадку в созданной в конце 2005 года свободной экономической зоне «Алабуга», расположенной в Елабужском районе Татарстана. Провели тендер на строительство, объявили о готовности начать работы. Больше об этом проекте ничего не слышно.
В ноябре 2009 года в СМИ прошла информация об организации производства тепловых насосов на базе Читинского машиностроительного завода, однако до конкретных шагов дело не дошло.
В деле энергосбережения и повышения энергоэффективности в России следует отметить активность предпринимателей. В условиях кризиса они умудряются действовать с выгодой для себя и своих заказчиков. В ряде водоканалов Северо-Западного федерального округа, в частности в Ленинградской области, начинается внедрение теплонасосных установок (ТНУ), которые осуществляют отопление помещений очистных сооружений теплом сточных вод. По данным Ассоциации развития возобновляемой энергии, для городских поселений области общая экономия от внедрения ТНУ составит 66 млн рублей в год. При первоначальных вложениях в 113 млн рублей, срок окупаемости таких установок не превысит и двух лет.
В России сейчас предлагается немало научно-технических и технологических разработок в области использования возобновляемых источников энергии. К счастью, наша страна остается богатой инженерными талантами, которые при благоприятных условиях способны решать проблемы снижения энергоемкости отечественной экономики.
Предпосылки и препятствия
Резонно предположить, что для развития возобновляемой энергетики нужно создавать упомянутые благоприятные условия. Главным из них будет организация новой отрасли экономики под названием «Возобновляемая энергетика». Речь не идет о построении «государства в государстве» со своим министерством (ведомством) в центре и его многочисленными управлениями на местах. Отрасль – это не бюрократический аппарат, а совокупность самостоятельных субъектов экономики, которые выпускают конкурирующую продукцию. Это прежде всего цивилизованный рынок с четко выработанными правилами игры, и его участники не только конкурируют между собой, но и объединяются для реализации крупномасштабных проектов, которые не под силу одному предприятию.
На сегодняшний день имеются предпосылки и препятствия для создания такого рынка, точнее, для развития, поскольку в зачаточном состоянии он существует. К предпосылкам можно отнести богатую историю освоения альтернативных источников энергии в нашей стране, отечественные научные и инженерные разработки в этой области, существование компаний, которые могут предложить конкурентоспособную продукцию. Очевидным признаком формирования новой отрасли служит появление организаций, стремящихся объединить участников рынка в профессиональное сообщество, например, таких, как Ассоциация развития возобновляемой энергии.
В числе препятствий для создания новой отрасли я бы выделил два. Первое – это возможное противодействие со стороны поставщиков ископаемых энергоресурсов (нефти, газа, угля), которые представляют собой весьма влиятельную силу. Вторым крупным препятствием служит несовершенство нашей нормативной базы. Сегодня мы не имеем норм на проектирование объектов возобновляемой энергетики и стандартов на изготовление соответствующего оборудования.
Что делать
Хорошую возможность для продвижения разработок в области возобновляемой энергетики могут дать региональные и муниципальные программы по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Кроме того, Министерство регионального развития предложило Положение о демонстрационных зонах. Планируется организация таких экспериментальных площадок в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях с целью создания благоприятных условий для получения и демонстрации совокупного эффекта за счет повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов.
Согласно этому положению, инициаторами по созданию демонстрационной зоны на конкретном объекте могут быть организации, индивидуальные предприниматели. Для этого они могут через соответствующие органы государственного управления, местные исполнительные и распорядительные органы письменно обращаться в Минрегионразвития со своим предложением и его обоснованием.
Что касается нормативной базы для возобновляемой энергетики, то каждая уважающая себя компания наверняка имеет свои стандарты (в советское время они назывались СТП – стандарты предприятия) на изготовляемую продукцию или оказываемые услуги. Их можно трансформировать в отраслевые стандарты в рамках соответствующего профессионального сообщества, если оно имеет статус саморегулируемой организации. Если предприятия возобновляемой энергетики объединятся в СРО по возведению соответствующих объектов, то, согласно пункту 2 статьи 55.5 первой части Градостроительного кодекса, они «вправе разрабатывать и утверждать стандарты саморегулируемых организаций, устанавливающие в соответствии с законодательством РФ правила выполнения работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». Согласуются с этим и пункты 2 и 3 статьи 4 закона № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях», позволяющие делать утвержденные документы обязательными для всех членов СРО.
Таким образом, для снижения энергоемкости российской экономики необходимо сделать важный шаг – вывести на качественно новый уровень использование возобновляемых источников энергии. И для этого потребуются усилия не столько со стороны государства, которое уже приняло ряд мер в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности, сколько со стороны самих предприятий. Им нужно объединяться в сильные профессиональные сообщества или ассоциации, которые в будущем могут получить статус СРО и тем самым стать базой для создания новой отрасли экономики.