Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
Павел Никитин, генеральный директор ЗАО НПФ ЛОГИКА, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал том, как кризисная ситуация влияет на расстановку сил на российском рынке производителей систем коммерческого учета энергоресурсов.
– Как, по вашим оценкам, обстоит ситуация с установкой приборов учета тепла в жилом и промышленном секторах Петербурга?
– Наш город занимает достойное место в стране в части оснащения теплосчетчиками как в промышленном секторе, так и в сфере ЖКХ. Однако и нам есть к чему стремиться. В Российской Федерации есть регионы, где работа по энергосбережению в целом и в коммерческом учете энергоресурсов в частности организована на очень высоком уровне. Ярким примером этому является ситуация в Республике Татарстан. А Москва, например, начиная еще с 1993 года узлами коммерческого учета тепла оснащалась три раза. То есть за это время сменилось три поколения теплосчетчиков. Что касается Санкт-Петербурга, то коммерческий сектор и промышленность уже давно сами себя оснастили приборами учета всех видов энергоресурсов. Сегодня практически во всех школах, больницах, поликлиниках, детских садах, административных объектах установлены такие системы. Что касается ЖКХ Санкт-Петербурга, то, по экспертным оценкам, не менее 70% многоквартирных домов оснащены общедомовыми приборами учета тепла. Однако далеко не все они функционируют, так как их показания не всегда выгодны управляющим компаниям.
– Как повлияла на рынок производства автоматизированных систем учета энергоресурсов общеэкономическая ситуация и санкции зарубежных стран?
– Более 90% всех теплосчетчиков, предлагаемых на российском рынке, являются отечественными. Связанно это в первую очередь со спецификой системы теплоснабжения, доставшейся нам в наследство от Советского Союза. Та небольшая доля импортного оборудования применяется главным образом не в ЖКХ, а в промышленном секторе.
Из-за резкого скачка курса валют конкуренция со стороны иностранных компаний заметно уменьшилась, а в выигрыше оказались те отечественные производители, которые используют в своих приборах больше российских комплектующих.
Западные санкции нас не коснулись. Электронику практически все закупают на Востоке. Однако повышение кредитных ставок сыграло с некоторыми производителями злую шутку. Рискованная политика раздачи крупных партий приборов в долг, большое количество «масштабных» проектов в рассрочку создали им сегодня серьезные финансовые трудности.
Те компании, которые вели разумную, взвешенную политику, а к их числу относится НПФ ЛОГИКА, несомненно, получили конкурентные преимущества, и если смогут их реализовать, получат все шансы вырваться в лидеры.
Кризис – это время возможностей. Однако большая часть отечественных компаний была создана в первой половине 1990-х годов, а НПФ ЛОГИКА в прошлом году отметила 25-летний юбилей. Опыт накоплен предпринимателями немалый – как говорится, и не такое видали. От всей души желаю коллегам преодолеть все трудности.
– Какое значение в общей структуре российского рынка автоматизированных систем учета энергоресурсов занимают петербургские компании?
– По нашим данным, более 80% всех приборов учета тепла, производимых в России, выпускается в Санкт-Петербурге. Сегодня это самые известные бренды в отрасли: ЛОГИКА, «ВЗЛЕТ», «Теплоком», «Термотроник».
Санкт-Петербург – столица российского теплосчетчика. Это тысячи рабочих мест и налоги в казну города, получаемые, заметьте, с высокотехнологичных производств, созданных исключительно на энтузиазме предпринимателей, вышедших из технической интеллигенции, как я уже говорил, начала 1990-х.
Мне кажется разумным, чтобы руководство нашего города взяло сегодня такой пул заводов под свою опеку, продвигало бы (не одну компанию, а всех) в других регионах Таможенного союза, используя свой административный ресурс. Как В.В. Путин и Д.А. Медведев возят предпринимателей в Китай, на Ближний Восток, в Латинскую Америку.
– Какой объем рынка занимает ваша компания?
– Общее количество устанавливаемых узлов приборов учета тепла по России я оцениваю в 100 тыс. штук в год. ЗАО НПФ ЛОГИКА производит около 20 тыс. приборов в год. Если считать по тепловычислителям, то мы занимаем примерно 20% рынка. Реальная информация о приборах учета находится у теплоснабжающих организаций, которых очень много по стране. А объединяющей статистики, насколько мне известно, никто не ведет.
– Как ваша компания будет выстраивать свою политику в кризисных условиях?
– Так, как и все предыдущие 25 лет. Предпосылкой успеха с самого начала были высокий профессионализм специалистов, мощная производственная база на основе собственных разработок, ориентация на решение задач коммерческого учета практически всех видов энергоносителей, реализация функций системного интегратора и создание развитой инфраструктуры рынка на базе региональных сервисных центров. У коллег идут сокращения. Для нас это возможность улучшить кадровый состав профессионалов. Коллеги из-за финансовых трудностей отказываются от проектов – у нас больше заказов.
В конце прошлого года мы вывели на рынок приборы шестого поколения, полностью соответствующие новым правилам коммерческого учета тепла. Нужно не хныкать, а закатывать рукава и работать, потому что на рынке открывается окно больших возможностей.
– Как сильно поменяются цены на приборы учета энергоресурсов до конца 2015 года?
– Представители импортных брендов и те производители, которые 100% комплектующих завозят из-за границы, а в России имеют только сборочный цех, уже повысили цены в соответствии с курсом валют – в 1,5-2 раза. Это привело к тому, что покупатели начали отказываться от их продукции, и доля этих компаний на рынке заметно уменьшилась.
Заводы, продукция которых зависит от импортных комплектующих лишь частично, на сегодня подорожали лишь на 20-40% по сравнению с январем-февралем 2014 года. И думаю, что рост цены достигнет не более 50% до конца 2015 года.
Наша компания все комплектующие успела закупить до октября 2014 года. Поэтому у нас есть возможность не повышать цены на свои приборы в течение всего 2015 года.
– Какова перспектива развития рынка теплосчетчиков в ближайшее время?
– Одним из драйверов на рынке учета энергоресурсов, как ни странно, выступит сам кризис, ведь давно замечено, что именно в наиболее трудные времена все начинают экономить. А так как плата за тепло в нашем регионе является значительной статьей расходов, то в настоящее время их сокращением озадачены многие хозяйствующие субъекты.
Кроме этого, помогут развитию рынка и новые правила учета энергоресурсов, принятые в ноябре 2013 года. На переходный период государство отвело три года. Сейчас все производители корректируют, изменяют свои приборы и выводят на рынок новые продукты. Поэтому ближе к 2016 году должна пойти волна замены старых приборов на более современные.