Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
На петербургском рынке новостроек наступает эпоха индустриальных гигантов – крупные застройщики вытесняют тех, кто не обладает серьезными мощностями. В такое время успех компании определяют правильно выбранная ниша и грамотно выстроенная стратегия работы, считает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, какие тенденции Вы наблюдаете сегодня на рынке строительства?
– Примерно треть компаний кризис уже вынудил покинуть рынок. Многие хотели быстро заработать на растущем рынке, многим казалось, что это очень просто – купить участок и построить дом. Однако это только часть строительного процесса, который, помимо этого, включает в себя и работу с будущими жильцами квартир, их заселение, выполнение гарантийных обязательств во время эксплуатации дома. Сегодня гарантийный срок, согласно законодательству, составляет почти десять лет. Для того, чтобы выполнять эти требования, застройщику нужно иметь солидные капитальные средства и крепко стоять на ногах. Все случайные игроки с рынка «вымываются» естественным путем.
Покупатель сегодня выбирает солидного застройщика. Поэтому крупные и средние игроки отмечают увеличение объемов продаж по отношению к прошлым периодам на 10-20%. План продаж, который мы наметили себе на текущий год, мы выполнили с опережением и по результатам года фиксируем 20-процентное увеличение объема продаж по отношению к показателям 2015 года.
Сегодня определяющую роль для успешной деятельности компании играет правильно выстроенная стратегия работы. Например, всегда есть соблазн потратить средства, полученные от дольщиков, на приобретение новых земельных участков. Но если возникнут проблемы с текущим строительством – это капкан, из которого выбраться не так-то просто. Эту ошибку совершают очень многие.
Кроме того, внимательно нужно относиться к выбору самих земельных участков. Они должны быть рентабельными, чтобы в случае необходимости их можно было реализовать и тем самым пополнить оборотные средства. Банковские кредиты сегодня очень дороги, пользоваться средствами банков может позволить себе только крупный бизнес. Да и банки, несмотря на высокие процентные ставки, потенциальных клиентов-застройщиков оценивают очень тщательно, отдавая выбор самым устойчивым из них.
Бренд кирпичного застройщика позволяет нам во все времена не терять своего покупателя. Сегодня это трудозатратная и дорогая технология, но на это идет покупатель. Благодаря удачно занятой нише, «Строительный трест» пережил уже не один кризис на рынке. Еще не было случая, чтобы мы серьезно «просели» в продажах.
– Вы согласны с утверждением, что сегодня – самое время скупать землю?
– Я бы сказал, что внимательное отношение к приобретению земельных участков актуально было всегда, а сегодня – особенно. Рынок заполнен предложениями, в том числе и по территориям промышленных предприятий. Необходимо помнить, что почти каждый участок на застроенной территории имеет ряд серьезных обременений.
– А как кризис меняет портрет покупателя?
– Покупатель стал более осторожным, дольше принимает решение. Доля ипотечных покупок растет. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки, без сомнения, оказала стимулирующее влияние на рынок. У нашей компании около 50% квартир приобретается с использованием ипотечных средств. Сейчас идут разговоры о том, что программа поддержки будет отменена, но, возможно, будет снижена ставка Центробанка. Это решение вполне логично. Если бы процентная ставка достигла 8%, строительный бум был бы обеспечен. Очень надеемся, что государство не оставит эту сферу без своего внимания, поскольку без эффективного инструмента ипотеки застройщики рискуют потерять половину своих покупателей. Строительная отрасль сегодня очень серьезно поддерживает экономику страны и, в свою очередь, нуждается в государственной поддержке.
В остальном покупатель остается неизменным. Наши квартиры покупают семейные люди, для собственного проживания. В проектах «Строительного треста» совсем нет студий, минимальное количество малогабаритных квартир. Жилые комплексы, которые сегодня практически целиком состоят из квартир-студий, может быть, легко распродаются, но в будущем о комфортной среде проживания здесь можно забыть. Временное жилье вызывает соответственное к себе отношение.
У тех, кто покупает квартиру для себя, совершенно иные требования к качеству строительства. Мы тратим немало средств на инженерное оснащение наших домов, используем современные технологии. Все наши дома могут претендовать на более высокий класс, чем заявленный, это ценят покупатели.
– Какие планы у «Строительного треста» на будущий год?
– Для себя мы определили оптимальный объем ежегодно вводимого жилья – 100 тыс. кв. м. Безусловно, случаются незначительные расхождения в ту или иную стороны. Но это тот объем, с которым мы чувствуем себя комфортно.
Сейчас около 400 тыс. кв. м находятся в активной фазе строительства, около 120 тыс. кв. м – на завершающем этапе. В этом году мы сдаем вторую очередь ЖК «Лиственный» (40 тыс. кв. м), третий лот ЖК NEWПИТЕР в Новоселье (15 тыс. кв. м). В ЖК «Капитал» в Кудрово готов шестой лот – 66 тыс. кв. м, но его по чисто техническим причинам мы введем в I квартале следующего года. Кроме того, в текущем году в Кудрово мы сдали в эксплуатацию крупный социальный объект – самую большую школу на Северо-Западе, на 1600 мест, а также сдали в эксплуатацию детский сад в Новоселье.
В 2017 году мы планируем ввести ЖК OSTROV (36 тыс. кв. м), четвертый лот ЖК NEWПИТЕР (10 тыс. кв. м), ЖК «Пляж» в Сестрорецке (16 тыс. кв. м). А также продолжим строительство и планируем сдать в начале 2018 года БЦ с апартаментами на ул. Большая Зеленина. Его строительство продолжается довольно долго, это сложный в техническом плане объект, он возводится на территории со сложившейся застройкой, предполагает возведение двухуровневого подземного паркинга.
Кроме того, мы надеемся, что в истории со Старопарголовским массивом, наконец, добьемся правды в правовом поле и получим возможность осваивать эту территорию. Мы потратили немало сил и средств на расселение ветхих домов и считаем, что такие проекты должны находить поддержку у города, поскольку в противном случае желания самостоятельно заниматься реноваций ветхих кварталов у застройщиков просто не останется.
Еще один участок – на месте гаражей на Малой Бухарестской улице – находится сейчас в стадии подготовки проекта планировки. Завершить его подготовку мы планируем в следующем году.
– Есть ли планы по дальнейшему освоению Ленинградской области?
– Проект в Кудрово имеет задел – 200 тыс. кв. м, который мы намерены осваивать, согласно намеченным планам, еще лет пять. Это 5, 7 и 8 лот ЖК «Капитал» с учетом строительства там очередных соцобъектов. Продажи в Кудрово идут очень активно, несмотря на усиливающуюся конкуренцию этом районе.
В ЖК NEWПИТЕР в Новоселье еще около 500 тыс. кв. м потенциальной застройки. Мы уже построили там 4 лота, два планируем сдать в ближайшее время, и еще один – в активной стадии строительства. Продажи идут неплохо, а с учетом того, что крупный ретейлер «ИКЕА» заявил о своих планах по строительству в этом районе крупного ТРК, а в будущем и игровой парковой зоны, интерес к этой территории будет только расти. Возможно, благоприятная конъюнктура рынка даст нам возможность увеличить свой проект в Новоселье.
В целом, близкие к городу, перспективные территории для застройки в Ленобласти уже практически заняты. Освоение же более отдаленных участков требует серьезных вложений в инфраструктуру. А главное – создания мест приложения труда для тех, кто будет приобретать жилье в этих районах. Только в этом случае у инвесторов может возникнуть интерес к таким проектам.
– Застройщикам остается только «серый пояс»?
– Другой перспективы для развития города действительно нет. Мегаполис не может бесконечно развиваться вширь. Необходимо использовать внутренние резервы. Тем более, что большинство промпредприятий давно «лежат на боку» и никакой пользы экономике города не приносят.
Иное дело – для переезда предприятий должны быть созданы условия. Например, завод Климова успешно перенес свое производство с Белоостровской и Кантемировской улиц на новую площадку. Для территории бывшей промзоны был разработан проект планировки, но законодательство в очередной раз изменилось, и проект сейчас требует корректировки. Надеемся, что земельные участки в конечном итоге будут выставлены на продажу. Нам такие проекты, безусловно, интересны.
– Вернемся к Ленобласти. Соцобъекты – только часть комплексного освоения территорий, участвует ли компания в строительстве дорог?
– Сегодня любой инвестор, который застраивает большие территории вдоль КАД, участвует в строительстве инфраструктуры, в том числе и дорожной. Правительство области оказывает застройщикам большую помощь, для соцобъектов существует всем известная программа, причем аналогов ее другие регионы застройщикам не предлагают.
Строительство дорог – отдельная задача, но она необходима для того, чтобы квартиры в этих районах были кому-то интересны. Проекты вдоль КАД обладают достаточной рентабельностью для того, чтобы застройщик мог выделять деньги для участия в строительстве и проектировании дорожной инфраструктуры.
Так, наша компания занимается реконструкцией и расширением Красносельского шоссе (с 2-х до 4-х полос), которое идет вдоль нашего участка застройки в Новоселье. Понятно, что если не работать в этом направлении, въезд в наши кварталы превратится в вечную пробку. Но, повторюсь, такие затраты по силам застройщику только в проектах с высокой рентабельностью.
– Расскажите, как сегодня развивается история с ЖК «Пляж» в Сестрорецке, который предписали отодвинуть от дороги?
– Начну с того, что еще на стадии покупки земельного участка мы понимали, как непросто будет работать в курортной зоне, учитывая близость к заливу и охраняемый статус окружающей застройки. Однако перспективность этого проекта была настолько очевидна, что особых сомнений у нас не возникло. Мы очень тщательно подошли к созданию проекта, неоднократно его утверждали и, наконец, получили согласование. Мы начали стройку и дошли до 5-го этажа, как вдруг выяснилось, что наш дом признан «градостроительной ошибкой» и принято решение отодвинуть его от проезжей части. Пришлось пойти на это, мы самостоятельно снесли придорожную часть дома. Разумеется, подобное решение далось нам нелегко и было технически сложным, учитывая, что проект предполагает двухуровневый подземный паркинг, но на то мы и профессионалы, чтобы справляться с любыми трудностями. Сегодня мы завершаем строительно-монтажные работы на объекте.
– Во сколько обошлись компании такие «перемены»?
– Нулевой цикл работ составляет примерно треть затрат от общей стоимости проекта, но дело не только в финансовых затратах. Морально тяжело переделывать собственную работу, выполненную добросовестно и качественно. И потом тратить время на пересогласование проекта, рискуя не уложится в заявленные покупателям сроки. Кроме того, такие истории вредят информационному полю, которое складывается вокруг застройщика и его проектов, выползают разные домыслы и слухи, что может отрицательно повлиять на продажи квартир.
– ЖК OSTROV в Петроградском районе – еще один проект «Строительного треста» в очень перспективной локации. Это дом бизнес-класса, а вокруг строится одна «элитка». Чем объясните такую скромность?
– Действительно, по соотношению «цена / качество», этот объект можно отнести к одним из наиболее выгодных в своем сегменте. Вокруг немало премиальных объектов, но эта ниша нам не принадлежит, и мы не стали гоняться за «элитарностью». Мы прекрасно чувствуем себя в комфорт- и бизнес-классе. Конечно, можно было бы поставить цель заработать на этом проекте на всю оставшуюся жизнь и потом бесконечно его продавать. Но мы решили довольствоваться хорошей маржей, и продажи идут замечательно, более половины квартир уже продано.
– Загородный рынок больше всех ощутил на себе последствия экономических неурядиц. Как идут продажи в коттеджных поселках «Небо», «Озерный край» и «Сад времени»?
– «Небо» в Кузьмолово – практически завершен. Остальные два – коттеджный поселок «Озерный край» в Токсово и «Сад времени» в Петродворцовом районе – в процессе реализации. Возможно, я рискую показаться оригинальным, но считаю, что загородный рынок сгубил не кризис, а полуфабрикаты, которые предлагали застройщики. Я готов доказать каждому, кто пытается работать на этом рынке, что успешно продавать такие проекты поможет только определенная концепция. Она начинается с общей инженерной подготовки участка, создания сети дорог, мест досуга. Разрабатывается несколько проектов коттеджей, весь проект делится на лоты и каждый из них отдельно обеспечивается инженерными коммуникациями. Продажи начинаются тогда, когда покупателей встречает благоустроенная и охраняемая территория, а не горы мусора и чистое поле. Мы предлагаем людям проект, а не отдельные земельные участки. Только с таким подходом к делу можно успешно реализовывать проекты на загородном рынке.
Значение имеет и правильно выбранная локация – несмотря на любовь к загородной жизни, в город люди предпочитают добираться достаточно быстро. И, конечно, на такие проекты влияет сезонность. Пик продаж – весна и лето.
– В вашей линейке продуктов есть и проект в Калининграде. Говорят, с началом кризиса активность застройщиков в этом регионе упала…
– Когда мы только начинали работать в Калининграде, регион переживал строительный бум. Очень многие старались закрепиться на этом рынке. Кризис умерил пыл, остались наиболее настырные и ответственные, к которым мы относим и себя. Немало «недостроев», однако эту ситуацию отчасти можно было спрогнозировать – население Калининграда не настолько многочисленно, чтобы там можно было возводить «миллионники».
Мы там прижились, калининградский филиал «Строительного треста» работает по принципу самоокупаемости. В ближайшее время мы сдадим в эксплуатацию первую очередь ЖК «Город мастеров» в Большом Исаково (25 тыс. кв. м) и приступим к строительству второй. Уровень продаж достаточен для того, чтобы мы могли продолжать строить в намеченном нами темпе.
Мы приобрели еще один земельный участок площадью 30 га, для которого готовим проектную документацию. Если ситуация на рынке будет благоприятной, мы приступим к реализации проекта. У Калининграда немало перспектив, благодаря и хорошему климату, и удачному расположению. Кроме того, ЧМ 2018 года даст толчок к его развитию и привлечет внимание к этому городу.
– Начало следующего года ознаменуется для застройщиков вступлением в силу ряда поправок в профильное законодательство, прежде всего 214-ФЗ. Насколько своевременны и эффективны эти меры?
– Защита дольщиков понимается законодателями, на мой взгляд, несколько превратно. Людей привлекает доступная цена, а новые требования законодательства в конечном итоге приведут только к удорожанию квартир, за которые заплатит все тот же дольщик. Уже сегодня в рамках 214-ФЗ работает абсолютное большинство застройщиков, его требования жесткие, и дополнительные меры защиты излишни.
Большим достижением считаю поправку о возможности отнесения затрат на строительство социальных объектов на себестоимость, что наконец позволит застройщикам избежать двойного налогообложения. Вместе с тем полагаю, что основная законотворческая работа должна сегодня идти в области окончательного утверждения строительных нормативов, которые меняются с завидной регулярностью.