Николай Бондаренко, вице-губернатор Санкт-Петербурга: «Необходимо менять сознание управляющих в жилищной сфере»
Подписанный Президентом России Владимиром Путиным «майский» указ поставил цель – повышение к 2024 году индекса качества городской среды на 30%, а также создание механизма прямого участия граждан в этом процессе. Как планируется развивать городское ЖКХ в русле новых требований, «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Леонидович Бондаренко.
– Николай Леонидович, в прошлом году в Петербурге стартовал проект «Формирование комфортной городской среды». Расскажите подробнее о проводимой в рамках этого проекта работе.
– По итогам прошедшего года, проект продемонстрировал свою эффективность и высокую заинтересованность граждан как по всей России в целом, так и в Петербурге. Все плановые показатели в нашем городе в 2017 году выполнены полностью – были обустроены 561 внутриквартальная территория и 18 территорий общественных пространств, построено и введено в эксплуатацию 39 км велодорожек, проведены иные мероприятия.
Одним из объектов, введенных уже в этом году, стал Муринский парк. В парке обустроены видовые площадки, прогулочные дорожки и два игровых детских городка. Площадки приспособлены для детей-инвалидов. Рядом с главным входом оборудована площадка для слабовидящих посетителей. Отдельно от зоны тихого отдыха построена лыжероллерная трасса длиной около 4 км.
По итогам конкурса по отбору лучших практик в сфере благоустройства, что был проведен Минстроем России в начале 2018 года, 7 объектов от Петербурга включены в федеральный реестр лучших практик. Это, в частности, территория острова Новая Голландия, внутриквартальная территория жилого комплекса «Смольный Парк», квартал, ограниченный Кузнецовской, Кубинской, Благодатной улицами и Новоизмайловским проспектом, детская площадка в Павловске у Купального пруда и другие объекты в различных номинациях.
Кроме того, Минстроем России в 2017 году с целью тиражирования положительного опыта в регионах России сформирован Каталог лучших практик по созданию (развитию) городской среды. В указанный каталог уже включено 17 объектов от Петербурга, такие как: Удельный парк, специализированная зона для маломобильных групп населения на Ласковом пляже, мост с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы и другие реализованные в городе проекты.
Среди значимых планируемых объектов – продолжение строительства новых велосипедных маршрутов и строительство двух новых парков – экопарка на пересечении Камышовой и Яхтенной улиц и парка на Софийской улице во Фрунзенском районе.
Так, в новом парке Приморского района предусмотрено поэтапное выполнение работ, и в 2018-2019 году будут проведены работы по первому этапу на площади 37,6 га. Проектом создания парка в Приморском районе предусмотрено функциональное зонирование территории с устройством парковой, лесопарковой зоны и зоны сохранения естественного ландшафта. Озелененная территория парка в Приморском районе составит 90% от общей площади. Лесопарковая зона в северо-западной и центральной части предполагает максимальное сохранение природного ландшафта. Для реализации этой цели планируется устройство смотровых площадок, пирсов, деревянных настилов. В парке выделяется зона сохранения естественного ландшафта территории с организацией прогулочной зоны и «экотроп». В границах зоны будут организованы площадки для наблюдения за птицами.
В парке Фрунзенского района предусмотрено функциональное зонирование с устройством различных детских площадок, которые разделены по возрастным категориям и интересам. Все детские площадки будут выполнены в покрытии «Мастерфайбр».
– Какая роль в этой работе отводится возглавляемому Вами Городскому штабу по благоустройству? Как Вы оцениваете результаты его работы?
– В последние годы мы ушли от практики, когда по итогам объездов территорий принимались протокольные решения и терялся контроль за их исполнением. Сейчас основной акцент сделан на ежедневные выездные проверки содержания городских территорий с последующим рассмотрением итогов проверок на координационных совещаниях в Комитете по благоустройству Петербурга, под контролем председателя Комитета. Так, с начала весны было проведено 1263 выездные проверки, в ходе которых выявлено 7643 адреса с нарушениями в содержании территорий районов. Устранение значительного количества выявленных недостатков осуществляется в двух-трехдневный срок; замечания по наиболее проблемным адресам устраняются в двух-трехнедельные сроки. В том числе очень напряженная работа ведется по ликвидации несанкционированных свалок. С начала года в городе был убран несанкционированный мусор по 187 адресам.
– «Майский» указ, подписанный Президентом России Владимиром Путиным, поставил цель повысить к 2024 году индекс качества городской среды на 30%, а также создать механизм прямого участия граждан в этом процессе. Петербург вошел в пятерку российских городов с наиболее высоким качеством городской среды. Несмотря на этот достойный результат, что из опыта других «членов пятерки» стоит перенять, на Ваш взгляд? Что из наработок других стран, по Вашим оценкам, применимо в Петербурге?
– Мы не первый год уже применяем механизмы прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды. Во всех муниципальных образованиях Петербурга созданы комиссии для рассмотрения и оценки предложений граждан. Информация о предстоящих и проведенных обсуждениях размещается на официальных сайтах муниципалитетов. Работают электронная приемная губернатора, портал «Наш Санкт-Петербург», куда может обратиться любой гражданин со своими предложениями по благоустройству, и они обязательно будут учтены при формировании планов работ.
Что касается индекса качества городской среды, то, по данным исследований КБ «Стрелка», в Петербурге он составляет 181 балл (удовлетворительное состояние). С каждым годом планируется его постоянное увеличение, и более конкретные задачи перед Петербургом в этой части будут поставлены после утверждения соответствующего постановления Правительства РФ.
Учитывая уникальность Петербурга, исторический центр которого находится под охраной ЮНЕСКО, а также сложившиеся традиции в области благоустройства, необходимо выбрать свой путь. Направление благоустройства Петербурга должно связывать как исторические традиции, так и современные тенденции.
– Вы много внимания уделяете вопросам поддержания в должном состоянии фасадов домов в историческом центре Петербурга – вопросу, обретшему особую актуальность в рамках подготовки города к ЧМ-2018. Что было сделано в рамках подготовки к мундиалю и какие задачи и планы в текущей повестке?
– Если говорить о фасадах города, то в 2017 году организациями, осуществляющими управление МКД в Петербурге, были выполнены работы по текущему ремонту фасадов более 5 тыс. МКД, в том числе в надлежащее техническое состояние были приведены фасады 143 МКД, расположенных на основных туристических маршрутах.
В 2018 году до Чемпионата отремонтировали фасады более 2,7 тыс. МКД, 434 из которых расположены на основных магистралях туристических маршрутов. Необходимо отметить, что эти работы продолжаются и сейчас; всего в текущем году планируется выполнить работы по 6,5 тыс. фасадов МКД.
Одним из требований по подготовке города-организатора к проведению ЧМ-2018 в части охраны окружающей среды было обеспечение эксплуатации дорожной уборочной техники, работающей на компримированном природном газе. Такая работа была организована городом. Дорожными специализированными предприятиями и организациями до начала мундиаля было приобретено и введено в эксплуатацию 14 единиц специализированной уборочной техники, работающей на газомоторном топливе.
Эта задача решается в рамках Программы внедрения газомоторного топлива в автотранспортном комплексе Петербурга, утвержденной соответствующим распоряжением городского правительства.
В перспективе предусматривается более существенное увеличение количества таких экологически чистых уборочных машин, однако возможность их использования ограничена существующей инфраструктурой – введенными автоматическими газонаполнительными компрессорными станциями. Вопрос развития инфраструктуры, обеспечивающей работу газомоторной техники, активно прорабатывается Правительством Санкт-Петербурга совместно с АО «Газпром» – и после его решения также начнется очередной этап перевода специализированной дорожной техники на компримированный природный газ.
– При создании комфортной городской среды очевидна необходимость учета климатических условий. Проблема образования наледи на крышах петербургских домов в зимний период относится к числу вызывающих наибольшее беспокойство граждан. Какие меры предпринимаются городской администрацией для ее решения?
– Наледь на карнизных свесах скатных крыш в основном образуется из-за нарушения температурно-влажностного режима чердаков. В Петербурге очистке от снега и наледи подлежат кровли более 13 тыс. МКД, большая часть которых расположена в центральной исторической части города
В результате нагрева кровельного покрытия и таяния снега формируется наледь, представляющая угрозу жизни и здоровью граждан.
Минимизировать появление снежно-ледяных масс на кровлях МКД может технология, заключающаяся в нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений путем исключения источников теплопоступлений, по принципу «холодный чердак», препятствующая таянию снега. Для нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений следует обеспечить требуемый воздухообмен, исключить возможность поступления тепла в чердачное помещение через перекрытие, входные двери на чердак, поверхности участков вентиляционных каналов, расположенных в чердачных помещениях, выполнить теплоизоляцию трубопроводов систем теплоснабжения, проложенных на чердаке.
Мной поручено управляющим организациям, осуществляющим управление МКД в Петербурге, обеспечить выполнение указанных мероприятий. В 2017 году работы были произведены в 837 домах. А в 2018 году управляющими организациями планируется проведение мероприятий по нормализации температурно-влажностного режима чердачных помещений порядка 2 тыс. МКД.
– Как реализуются программы капитального ремонта?
– Начиная с 2014 года капитальный ремонт общего имущества осуществляется по соответствующей региональной программе, свободный доступ к которой открыт на сайте Жилищного комитета. Мероприятия финансируются как из городского бюджета, так и обязательных взносов собственников на капремонт, собираемость которых в 2017 году немного превысила 93%, а в этом году мы планируем достичь уровня 96%.
Всего с 2014 по 2017 год отремонтировано 6315 домов на сумму 32 млрд 288,4 млн рублей, треть из которых поступила от собственников и нанимателей жилых помещений. В 2018 году всего планируется отремонтировать 1711 домов на сумму 10,2 млрд рублей. К настоящему времени Фондом 1630 объектов уже завершены, в том числе 1019 объектов – приняты в эксплуатацию. Общее выполнение краткосрочного плана в 2018 году – 75,9%.
Отдельно хотелось бы отметить, что мы впервые в России включили в капитальный ремонт такой вид работ, как устранение аварийного состояния отдельных строительных конструкций многоквартирных домов. Сегодня технологии позволяют вернуть дому необходимые для эксплуатации технические характеристики без расселения жильцов, и мы активно с этим работаем. Начиная с 2014 года выполнены работы по 280 МКД, в 2018 году запланированы работы по 63 МКД. Мы могли бы делать и больше, но очень много времени уходит на переговоры с жителями. Очень сложно уговорить жителей переехать в маневренный фонд, поэтому зачастую подрядчик длительное время не может приступить к работе.
– Не так давно Георгий Сергеевич Полтавченко внес на рассмотрение Законодательного собрания проект Закона «О Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2035 года», в которой энергоэффективность в строительстве и реконструкции отмечена как один из необходимых факторов развития. Если говорить о курируемой Вами отрасли – какие энергосберегающие технологии уже нашли широкое применение?
– В Петербурге в прошлом году в 49 МКД были установлены системы автоматизированного регулирования теплопотребления. Целью подобных решений является снижение расходов жителей на отопление, особенно в период резких перепадов температуры (в частности, оттепелей), и для их реализации необходимо решение общего собрания собственников многоквартирного дома. Для оценки эффективности Жилищный комитет с декабря 2017 года по май 2018 года проводил мониторинг потребления тепловой энергии в 47 многоквартирных домах, который продемонстрировал снижение потребления тепла в 42 домах. Средняя экономия на 1 многоквартирный дом составила 270 932 рубля, на квартиру площадью 70 кв. м – 524 рубля.
Модернизировать тепловой пункт можно не только в рамках программы капитального ремонта. ТСЖ, ЖКС, управляющие компании имеют право самостоятельно приобретать системы погодного регулирования. Средний срок их окупаемости составляет полтора-два отопительных сезона. К тому же существует механизм энергосервисных контрактов, и в этом случае организация-поставщик осуществляет монтаж и обслуживание системы за свой счет, получая возмещение затрат из части экономии в период действия контракта. Срок такого контракта обычно составляет пять лет.
– Вы относитесь к руководителям, которые свой путь в возглавляемой отрасли начали много лет назад и прошли множество ступеней. Если сейчас ретроспективно оценить развитие петербургского ЖКХ за эти годы – как Вы его оцениваете?
– Во-первых, появились гражданско-правовые отношения, которые кардинально изменили условия работы жилищно-эксплуатационных организаций. Если раньше за содержание жилого фонда отвечала жилищно-эксплуатационная организация, то сейчас ответственность несет собственник жилого или нежилого помещения или арендатор.
Во-вторых, сейчас в ЖКХ активно применяются новые технологии. Несмотря на то, что жилые дома – это объекты, которые служат человеку много лет, техническое оснащение внутри должно меняться. Например, сейчас используются новые материалы для замены устаревших инженерных систем, внедряется техника для контроля за потреблением энергетических ресурсов и с целью последующей экономии, и т. д.
Еще один ключевой этап – это лицензирование управляющих компаний. Вы знаете, что сегодня, чтобы осуществлять управление многоквартирными домами, организации обязаны пройти процедуру лицензирования – можно назвать это дополнительной государственной проверкой компаний, которые собираются управлять жилым фондом.
Еще одно из важнейшее изменение – введение института Фонда капитального ремонта. С его помощью только за последние четыре года в 6315 домах произведено 9,2 тыс. видов работ.
Очень важное событие для петербургского ЖКХ – это возобновление работы Учебного комбината. Мы понимаем, что специалисты жилищной сферы во многих вопросах отстают от современных требований. Поэтому сегодня мы приступили к тотальному переобучению персонала. С 2016 года в Учебном комбинате Жилищного комитета прошли обучение более 4,6 тыс. человек. К примеру, результат переобучения бухгалтеров – это снижение кредиторской задолженности, впервые за много лет. И так должно быть во всех направлениях нашей работы.
Я глубоко убежден, что работа жилищных организаций должна меняться, нужно соответствовать тем трендам, которые диктует современный мир. На мой взгляд, работа жилищной организации прежде всего должна быть экономически обоснованной. Сегодня руководителю жилкомсервиса мало разбираться только в техническом обслуживании, важно также решать финансово-экономические задачи. Необходимо поменять сознание управляющего в жилищной сфере, чем мы и занимаемся в Жилищном комитете, регулярно получая информацию от всех руководителей управляющих компаний по всем направлениям их работы. К сожалению, со многими нам пришлось расстаться, но есть много специалистов, которые хотят работать эффективно и показывают хорошие результаты. Поэтому мы на верном пути.
Об основных трендах рынка проектных услуг «Строительному Еженедельнику» рассказал основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. И объяснил, почему кризис на строительном рынке для профессиональных проектировщиков скорее благо, чем зло.
- Рынок проектных услуг напрямую зависит от того, как ситуация складывается на строительном рынке. Окажут ли, на Ваш взгляд, структурное влияние на оба рынка изменения в 214-ФЗ и президентская инициатива об отмене «долевки»?
- Совершенно очевидно, что последние поправки в 214-ФЗ смогут пережить только крупные строительные компании, у которых есть солидный земельный банк с участками, на которые получено разрешение на строительство. Небольшие компании, таки запасом не обладающие, готовятся либо тихо умереть, либо рассчитывают в скором времени на решение об ослаблении норм закона.
Отмена долевого строительства – несомненно благородный шаг, его застройщики воспринимали бы абсолютно позитивно, если бы были уверены в том, что проектное финансирование через банки будет осуществляться под разумный процент. Однако пока этого никто не обещает.
Ситуация будет особенно драматично складываться для регионов, ведь, напомню, закон о долевом строительстве – это федеральный закон. Если в крупных городах-миллионниках еще концентрируется платежеспособный спрос, то в регионах высокая покупательская активность не наблюдается. Выживут ли локальные строительные компании – большой вопрос.
Конечно, рынок проектирования от этих стратегических колебаний зависит в меньшей степени, чем строительный. Наш сегмент менее капиталоемкий, даже несмотря на кризис, работа не останавливается. Застройщики понимают, что при неблагоприятном стечении обстоятельств, оформление разрешительной документации может длиться годами, поэтому целесообразно одновременно начать работу над проектом. Вместе с тем, для проектировщиков важно, чтобы работа шла быстрыми темпами, потому что мы получаем финансовую прибыль лишь в том случае, когда срок проектирования максимально сжат.
Сегодня все состоявшиеся на рынке проектные компании завалены работой, опять же по причине грядущих изменений правил игры для застройщиков, которые последние несколько месяцев живут под девизом «успеть до Нового года».
- А как меняется качественно рынок проектирования?
Вопрос профессионализма проектных компаний в кризисные времена становится главенствующим, поскольку именно в такие периоды застройщики вынуждены оптимизировать свои расходы, а под экономию попадают расходы и на проектные работы. Заказывая проект по явно демпинговой цене, застройщик рискует получить или в принципе несогласовываемый проект, или избыточное по себестоимости проекта решение. Не стоит забывать о том, что 80% себестоимости формируется на этапе проектирования. К счастью, к большинству заказчиков это понимание уже пришло. И в этом одно из главных качественных изменений рынка проектных работ за последние годы.
Еще одно изменение из разряда «тектонических»: заказчикам далеко не все равно что строить. Это общий тезис, но он включает в себя глубокое изменение требований рынка и всей философии девелопмента. Сокращение себестоимости, максимум функциональности, - сегодня эти задачи вышли на первый план. В конструктивно-инженерных, архитектурно-планировочных решениях, кроется большой потенциал для решения этих задач. Проектные компании вынуждены быть максимально клиентоориентированными, и искать дополнительные резервы для застройщиков.
Оптимизация затрат – сегодня едва ли не единственный путь выживания для строительных компаний, особенно для тех, кто работает в эконом- и комфорт-классе и находится буквально на грани рентабельности.
Технологическим ответом на эти запросы рынка стало 3D-проектирование. Это еще один тренд, который набирает силу на рынке проектирования с каждым годом. Я убежден, что через 5 лет те проектные компании, которые сегодня не инвестируют деньги в эти технологии, окажутся за бортом рынка. Мы не изобретаем велосипед, а используем колоссальный опыт европейского рынка, которым этот путь уже пройден. 3D-проектирование – это часть большой BIM-системы, охватывающей все этапы строительства и жизни проекта.
Внедрение этих технологий - вопрос многокомпонентный, дорогой и не быстрый. По своему опыту скажу, что закупка программ, оборудования, обучение сотрудников, синхронизация работы с заказчиком занимает не менее 2 лет. Тем не менее 3D-проектирование – это колоссальный шаг вперед к созданию универсального механизма, позволяющей постоянно корректировать проект в соответствии с требованиями меняющегося рынка, спроса, законодательства, задач по себестоимости и т.п. Времена абсолютно однотипных КОТ, проектируемых для миллионов кв.м., остались в прошлом. И я не верю, что мы когда-нибудь вернемся к таким проектам.
- Вы предрекаете проектам КОТ скорую смерть?
- В том виде, в котором они проектировались и реализовывались до настоящего времени, да. Оптимальный объем проекта для петербургского рынка – 50-100 тысяч кв.м., это абсолютно соответствует текущей ситуации. Крупные проекты, рассчитанные на миллионы кв.м., будут дробиться на части и корректироваться в соответствии с ситуацией. Для проектировщика создание 3D-модели гораздо более трудоемкий процесс, зато потом, если потребуется, изменить ее гораздо проще. Кроме того, именно 3D-модель позволяет реально оценить себестоимость проекта и как она трансформируется, если какой-либо из элементов, конструкций или материалов будет изменен.
Очень правильно, с моей точки зрения, подходят к проектированию проектов КОТ на Западе, где каждый отдельный фасад каждой отдельной секции даже в рамках одного дома имеет своего архитектора. Городской эклектики в новых кварталах можно добиться только путем привлечения пула архитекторов, которые работают под началом мастер-архитектора, координирующего их работу с заказчиком.
- Привлечение «пула архитекторов» потребует дополнительных затрат...
- Цена проекта от этого значительно не увеличивается, все зависит от правильной организации работы. Хотя, конечно, перефразируя известную фразу о том, что каждый народ заслуживает своего правителя, можно сказать, что нынешний покупатель квартир в массовом сегменте заслуживает своего архитектора. То есть практически отсутствие его. Платить за архитектуру никто не готов, это факт. Хотя я уверен в том, что подспудно перемены зреют и в этом направлении, просто строительство – это не тот сектор экономики, где они проявляют себя быстро. Например, первые проекты, которые будут построены с учетом недавно принятых в Петербурге ПЗЗ, мы увидим в 2019 - 2020 году. Но я полностью согласен с тем, что регламенты, которые приняты в объеме этих ПЗЗ, наиболее соответствуют представлениями о качественной и комфортной среде, чем это было ранее.
- А какие требования сегодня предъявляют застройщики к планировочным решениям, всем нужны «умные» квартиры»?
- Я уже говорил о том, что рыночная ситуация на девелоперском рынке очень изменчива, и задача проектировщика сегодня – сделать универсальный продукт. Например, в техзадании от застройщиков никакие несущие перегородки внутри жилого помещения не допускаются. Это означает, что в итоге в квартире можно сделать любую планировку.
Что касается, «умных» квартир, то европланировки, которые на самом деле под этим подразумеваются, придуманы не в России и не вчера, но благодаря своей рациональности победно шагают по рынку и сейчас присутствуют в проектах практически всех застройщиков.
- А тенденция к сокращению площадей квартир имеет свои пределы?
- Нет, не имеет. Причем здесь история не только экономическая, а еще более глубокая. Сокращение площади жилья - это общемировой тренд, который заключается в «не привязанности» человека к единственному месту жительства, свободному перемещению по миру, проведению большей части своего времени в общественных пространствах, развитию института арендного жилья.
- Застройщики расширяют географию своих проектов. Кто-то отправляется покорять столицу, кто-то – регионы. Есть соответствующие изменения в портфеле заказов?
- В свое время мы активно пытались работать с региональными заказчиками, - в Перми, Ульяновске, Красноярске, Томске и т.д. Была и попытка экспансии в Москву, рынок которой манил большими объемами и возможностями.
На самом деле столичный рынок еще более жесткий, чем в Петербурге. Конкуренция в разы выше, эта ситуация давит прессом на ценообразование, а зарплаты сотрудников гораздо больше, чем у нас. Отлично там себя чувствуют архитекторы с громким именем, но мы, находясь в прослойке средних проектных компаний, для себя интересного бизнеса там не нашли.
У регионов – другая проблема. Там еще меньше желания оплачивать работу проектных компаний хотя бы на том уровне, что принято в Москве и Петербурге. Региональными игроками наш опыт был востребован точечно, полномасштабную работу до рабочего проектирования мы не делали нигде. Самое большее - мы проходили стадию ПД («Проектная документация»), после чего удачно проходили экспертизу, а далее «Рабочую документацию» разрабатывали местные компании за другие деньги.