Виктор Зозуля: «Эксперт – профессия уникальная»
Президент группы компаний «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля отмечает 70-летие. В предъюбилейном интервью он рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем жизненном пути, специфике работы в строительной экспертизе и путях развития своей компании.
– Виктор Алексеевич, как случилось так, что, окончив военно-морское училище, вы стали главой одной из ведущих компаний в сфере негосударственной экспертизы Санкт-Петербурга?
– Высшее военно-морское инженерное училище им. Ф. Э. Дзержинского (ВВМИОЛУ) в Ленинграде я окончил в 1972 году по специальности «инженер-электрик». Поэтому, имея базовое инженерное образование и опыт пятилетней службы на кораблях разведки Тихоокеанского флота, я перешел на береговую службу в Управление капитального строительства Тихоокеанского флота. Там я освоил в полном объеме работу технического заказчика, пройдя путь от офицера отдела комплектации технологического оборудования до начальника названного отдела. С тех пор моя судьба была уже неразрывно связана со строительством. В 45 лет, будучи уже капитаном 1-го ранга, приказом министра обороны был назначен начальником 13-го Отдела экспертизы проектов строительства Минобороны на Тихоокеанском флоте, создал этот отдел «с нуля» и руководил им до выхода на пенсию. Так я попал в сферу экспертной деятельности. Демобилизовался со службы в 1999 году, в возрасте 50 лет.
Через некоторое время, в 2003 году, мой бывший шеф, глава экспертизы Минобороны, ставший к тому времени начальником Главгосэкспертизы, предложил заняться созданием Санкт-Петербургского филиала Главгосэкспертизы России, учитывая мой опыт создания отдела экспертизы на ТОФ. Там, в должности первого заместителя начальника, я проработал до второй пенсии, уйдя второй раз на пенсию в 60 лет.
К этому времени стало ясно, что в стране появится негосударственная экспертиза, и я решил попробовать свои силы в бизнесе, создав в 2009 году одну из первых компаний в этой сфере – ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» (ООО «НЭПС»), – которая одной из первых в стране была аккредитована на статус негосударственной экспертизы. В дальнейшем я не стал ограничиваться только экспертизой проектной документации и постепенно начал расширять функционал компании. В 2014 году на базе департаментов «НЭПС» была создана ГК «Н.Э.П.С.», представляющая собой многопрофильное консалтинговое объединение. Помимо экспертизы проектной документации, мы выполняем функции техзаказчика, осуществляем независимый строительный контроль, обследование зданий и сооружений, проводим судебно-техническую экспертизу и др.
– Экспертная деятельность – очень специфична. В чем ее главные особенности? Какие качества нужны, чтобы состояться в качестве профессионального эксперта?
– Действительно, не каждый человек способен стать хорошим экспертом, здесь нужен особый, аналитический склад мышления. Поэтому людей в команду экспертов приходится отбирать очень тщательно, индивидуально.
Особенность хорошего эксперта – он непременно должен быть инженером широкого профиля или специалистом в области своей профессиональной деятельности (санэпидемиолог, пожарный, эколог), которому не чужды определенные знания в области проектирования, изысканий и строительства.
Проектная документация состоит из разделов, которые охватывают все стороны функционирования будущего объекта (это и градостроительный план, и строительные (конструктивные и архитектурные) решения, и инженерные сети, и технологическое и инженерное оборудование, противопожарные, экологические и санитарно-эпидемиологические мероприятия и пр.). При этом все они не самодостаточны, а тесно взаимосвязаны между собой. Так вот, чтобы грамотно оценить соответствие решений этих разделов требованиям технических регламентов, эксперт должен уметь провести аналитику решений не только раздела по своему направлению деятельности, но и оценить его взаимосвязь с решениями иных разделов, иметь способность охватить проект целиком, как единый конгломерат взаимоувязанных решений, их взаимодействие и влияние.
Для этого как раз и необходим аналитический склад ума, способность разобраться в принятых решениях, умение оценить их целесообразность и эффективность с разных точек зрения, и даже возможность иногда подсказать наиболее оптимальное в данном конкретном случае решение. Ведь бывает так, что выбранный проектировщиком вариант вполне работоспособен, но есть другой, менее затратный финансово или менее сложный технологически. По сути, это возможно при наличии еще одного необходимого для хорошего эксперта качества – сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере или в сфере деятельности по своему направлению (экологи, санэпидемврачи, пожарные. Не случайно наша профессия называется «эксперт» (от латинского expertus – опытный), поскольку это должен быть компетентный, квалифицированный специалист, обладающий специальными познаниями, опытом, способный дать объективное суждение по рассматриваемому вопросу. Эксперт должен обладать не только определенной совокупностью знаний в своей области, но и специфическими умениями, позволяющими эффективно использовать эти знания в самых различных ситуациях. Экспертные знания, таким образом, это не столько особый вид знаний, сколько особый вид личной организации и умения применять эти знания.
Этой специальности нигде не учат (правда, в последнее время и в ГАСУ, и в Политехе вроде появились такие группы, только непонятно, кто их учит и на базе каких материалов, ведь пока что методология экспертной деятельности полностью отсутствует). Хороший эксперт – это человек с определенным складом ума, располагающий огромными и разносторонними знаниями, умеющий прилагать их к практике решаемых задач, и все это должно быть помножено на личный многолетний и опять-таки разнообразный опыт работы. Хороший эксперт – это, если так можно выразиться, «штучный товар», и далеко не каждый специалист – даже грамотный, опытный и прекрасно разбирающийся в каком-то вопросе – способен стать хорошим экспертом, в моей практике достаточно таких примеров.
– Вы сказали, что решили не ограничивать деятельность компании только экспертизой. С чем это связано?
– Во-первых, бизнес не должен стоять на месте, ему надо расти, развиваться, осваивать новые возможности. Во-вторых, если в штате компании есть квалифицированные специалисты, способные на высоком уровне оказывать услуги в различных областях, неразумно было бы не использовать их потенциал. В-третьих, диверсификация бизнеса, возможность работать по разным направлениям, дает дополнительную стабильность, устойчивость компании. Поэтому, на мой взгляд, решение о создании группы компаний – это вполне логичный шаг в нашем развитии.
Возьмем, например, функции технического заказчика. Само понятие в Градостроительном кодексе юридически закреплено всего несколько лет назад. При этом, по сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше это называлось «управление капитального строительства» – то есть то самое дело, которое я осваивал еще много лет назад, когда служил на Тихоокеанском флоте. Сейчас встречается иностранное определение такого вида деятельности – fee-девелопер.
Причина появления такого специального статуса в Градкодексе в новых условиях вполне объяснима. Есть инвестор, у которого имеются желание и ресурсы реализовать некий проект, но нет практических навыков организации строительного производства. Вот для этих целей он и привлекает техзаказчика, который как раз такими квалификациями и располагает. Поскольку отсутствие таких специалистов в области квалифицированной организации строительного процесса, безусловно, оказывает негативное влияние на вопросы безопасности объекта как в процессе его строительства, так и при дальнейшей его эксплуатации, государством было решено ужесточить требования законодательства и ввести функцию техзаказчика – структуры, имеющей соответствующую квалификацию, состоящей в СРО и приведенной в соответствие еще ряду требований.
Опять-таки, специалистов такого профиля, имеющих необходимый багаж знаний и опыта в этой сфере, не так уж много. Но у нас они есть, и не использовать их богатейший опыт службы в органах надзора бывших управлений капстроительства, при появлении на рынке новой ниши деятельности, было бы крайне нерационально.
– Несколько, возможно, неожиданный вопрос для интервью, приуроченного к 70-летию: Ваши планы на будущее?
– Буду продолжать работать в меру сил. Оперативным руководством компании сейчас занимается мой сын, являясь генеральным директором, я же больше занимаюсь стратегией и методологическими вопросами. Наверное, наше поколение так воспитано, что пока есть силы, возможности и желание – надо работать. Впрочем, как показывает практика, человек так устроен, что он живет и хочет жить, пока ведет какую-то активную деятельность, чем-то интересуется, занимается. Стоит все бросить, «уйти на покой» – и силы сразу куда-то исчезают. Так что, пока есть возможность – буду работать, курировать компанию, по возможности развивать сферы ее деятельности.
Впрочем, могу сказать, что за компанию (с точки зрения бизнес-проекта), я спокоен. Мне повезло, что сын подключился к этой интересной работе не формально, а с настоящим инженерным подходом, здоровой инициативой, новым уровнем современных знаний в области цифровых технологий, вникая во все нюансы руководства компанией. Могу не без гордости признаться, многие коллеги мне завидуют (надеюсь, по-доброму) в том, что я вырастил достойного преемника в лице моего сына – грамотного инженера и порядочного человека.
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.