Виктор Зозуля: «Эксперт – профессия уникальная»
Президент группы компаний «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля отмечает 70-летие. В предъюбилейном интервью он рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем жизненном пути, специфике работы в строительной экспертизе и путях развития своей компании.
– Виктор Алексеевич, как случилось так, что, окончив военно-морское училище, вы стали главой одной из ведущих компаний в сфере негосударственной экспертизы Санкт-Петербурга?
– Высшее военно-морское инженерное училище им. Ф. Э. Дзержинского (ВВМИОЛУ) в Ленинграде я окончил в 1972 году по специальности «инженер-электрик». Поэтому, имея базовое инженерное образование и опыт пятилетней службы на кораблях разведки Тихоокеанского флота, я перешел на береговую службу в Управление капитального строительства Тихоокеанского флота. Там я освоил в полном объеме работу технического заказчика, пройдя путь от офицера отдела комплектации технологического оборудования до начальника названного отдела. С тех пор моя судьба была уже неразрывно связана со строительством. В 45 лет, будучи уже капитаном 1-го ранга, приказом министра обороны был назначен начальником 13-го Отдела экспертизы проектов строительства Минобороны на Тихоокеанском флоте, создал этот отдел «с нуля» и руководил им до выхода на пенсию. Так я попал в сферу экспертной деятельности. Демобилизовался со службы в 1999 году, в возрасте 50 лет.
Через некоторое время, в 2003 году, мой бывший шеф, глава экспертизы Минобороны, ставший к тому времени начальником Главгосэкспертизы, предложил заняться созданием Санкт-Петербургского филиала Главгосэкспертизы России, учитывая мой опыт создания отдела экспертизы на ТОФ. Там, в должности первого заместителя начальника, я проработал до второй пенсии, уйдя второй раз на пенсию в 60 лет.
К этому времени стало ясно, что в стране появится негосударственная экспертиза, и я решил попробовать свои силы в бизнесе, создав в 2009 году одну из первых компаний в этой сфере – ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» (ООО «НЭПС»), – которая одной из первых в стране была аккредитована на статус негосударственной экспертизы. В дальнейшем я не стал ограничиваться только экспертизой проектной документации и постепенно начал расширять функционал компании. В 2014 году на базе департаментов «НЭПС» была создана ГК «Н.Э.П.С.», представляющая собой многопрофильное консалтинговое объединение. Помимо экспертизы проектной документации, мы выполняем функции техзаказчика, осуществляем независимый строительный контроль, обследование зданий и сооружений, проводим судебно-техническую экспертизу и др.
– Экспертная деятельность – очень специфична. В чем ее главные особенности? Какие качества нужны, чтобы состояться в качестве профессионального эксперта?
– Действительно, не каждый человек способен стать хорошим экспертом, здесь нужен особый, аналитический склад мышления. Поэтому людей в команду экспертов приходится отбирать очень тщательно, индивидуально.
Особенность хорошего эксперта – он непременно должен быть инженером широкого профиля или специалистом в области своей профессиональной деятельности (санэпидемиолог, пожарный, эколог), которому не чужды определенные знания в области проектирования, изысканий и строительства.
Проектная документация состоит из разделов, которые охватывают все стороны функционирования будущего объекта (это и градостроительный план, и строительные (конструктивные и архитектурные) решения, и инженерные сети, и технологическое и инженерное оборудование, противопожарные, экологические и санитарно-эпидемиологические мероприятия и пр.). При этом все они не самодостаточны, а тесно взаимосвязаны между собой. Так вот, чтобы грамотно оценить соответствие решений этих разделов требованиям технических регламентов, эксперт должен уметь провести аналитику решений не только раздела по своему направлению деятельности, но и оценить его взаимосвязь с решениями иных разделов, иметь способность охватить проект целиком, как единый конгломерат взаимоувязанных решений, их взаимодействие и влияние.
Для этого как раз и необходим аналитический склад ума, способность разобраться в принятых решениях, умение оценить их целесообразность и эффективность с разных точек зрения, и даже возможность иногда подсказать наиболее оптимальное в данном конкретном случае решение. Ведь бывает так, что выбранный проектировщиком вариант вполне работоспособен, но есть другой, менее затратный финансово или менее сложный технологически. По сути, это возможно при наличии еще одного необходимого для хорошего эксперта качества – сочетания большого практического опыта и многолетних навыков работы в строительной сфере или в сфере деятельности по своему направлению (экологи, санэпидемврачи, пожарные. Не случайно наша профессия называется «эксперт» (от латинского expertus – опытный), поскольку это должен быть компетентный, квалифицированный специалист, обладающий специальными познаниями, опытом, способный дать объективное суждение по рассматриваемому вопросу. Эксперт должен обладать не только определенной совокупностью знаний в своей области, но и специфическими умениями, позволяющими эффективно использовать эти знания в самых различных ситуациях. Экспертные знания, таким образом, это не столько особый вид знаний, сколько особый вид личной организации и умения применять эти знания.
Этой специальности нигде не учат (правда, в последнее время и в ГАСУ, и в Политехе вроде появились такие группы, только непонятно, кто их учит и на базе каких материалов, ведь пока что методология экспертной деятельности полностью отсутствует). Хороший эксперт – это человек с определенным складом ума, располагающий огромными и разносторонними знаниями, умеющий прилагать их к практике решаемых задач, и все это должно быть помножено на личный многолетний и опять-таки разнообразный опыт работы. Хороший эксперт – это, если так можно выразиться, «штучный товар», и далеко не каждый специалист – даже грамотный, опытный и прекрасно разбирающийся в каком-то вопросе – способен стать хорошим экспертом, в моей практике достаточно таких примеров.
– Вы сказали, что решили не ограничивать деятельность компании только экспертизой. С чем это связано?
– Во-первых, бизнес не должен стоять на месте, ему надо расти, развиваться, осваивать новые возможности. Во-вторых, если в штате компании есть квалифицированные специалисты, способные на высоком уровне оказывать услуги в различных областях, неразумно было бы не использовать их потенциал. В-третьих, диверсификация бизнеса, возможность работать по разным направлениям, дает дополнительную стабильность, устойчивость компании. Поэтому, на мой взгляд, решение о создании группы компаний – это вполне логичный шаг в нашем развитии.
Возьмем, например, функции технического заказчика. Само понятие в Градостроительном кодексе юридически закреплено всего несколько лет назад. При этом, по сути, функция технического заказчика проста: это физическое или юридическое лицо, которое организует весь процесс строительства – от сбора исходных данных, проведения тендеров на изыскания, проектирование, строительство и до получения разрешения на строительство, проведения контроля за ходом строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию. Раньше это называлось «управление капитального строительства» – то есть то самое дело, которое я осваивал еще много лет назад, когда служил на Тихоокеанском флоте. Сейчас встречается иностранное определение такого вида деятельности – fee-девелопер.
Причина появления такого специального статуса в Градкодексе в новых условиях вполне объяснима. Есть инвестор, у которого имеются желание и ресурсы реализовать некий проект, но нет практических навыков организации строительного производства. Вот для этих целей он и привлекает техзаказчика, который как раз такими квалификациями и располагает. Поскольку отсутствие таких специалистов в области квалифицированной организации строительного процесса, безусловно, оказывает негативное влияние на вопросы безопасности объекта как в процессе его строительства, так и при дальнейшей его эксплуатации, государством было решено ужесточить требования законодательства и ввести функцию техзаказчика – структуры, имеющей соответствующую квалификацию, состоящей в СРО и приведенной в соответствие еще ряду требований.
Опять-таки, специалистов такого профиля, имеющих необходимый багаж знаний и опыта в этой сфере, не так уж много. Но у нас они есть, и не использовать их богатейший опыт службы в органах надзора бывших управлений капстроительства, при появлении на рынке новой ниши деятельности, было бы крайне нерационально.
– Несколько, возможно, неожиданный вопрос для интервью, приуроченного к 70-летию: Ваши планы на будущее?
– Буду продолжать работать в меру сил. Оперативным руководством компании сейчас занимается мой сын, являясь генеральным директором, я же больше занимаюсь стратегией и методологическими вопросами. Наверное, наше поколение так воспитано, что пока есть силы, возможности и желание – надо работать. Впрочем, как показывает практика, человек так устроен, что он живет и хочет жить, пока ведет какую-то активную деятельность, чем-то интересуется, занимается. Стоит все бросить, «уйти на покой» – и силы сразу куда-то исчезают. Так что, пока есть возможность – буду работать, курировать компанию, по возможности развивать сферы ее деятельности.
Впрочем, могу сказать, что за компанию (с точки зрения бизнес-проекта), я спокоен. Мне повезло, что сын подключился к этой интересной работе не формально, а с настоящим инженерным подходом, здоровой инициативой, новым уровнем современных знаний в области цифровых технологий, вникая во все нюансы руководства компанией. Могу не без гордости признаться, многие коллеги мне завидуют (надеюсь, по-доброму) в том, что я вырастил достойного преемника в лице моего сына – грамотного инженера и порядочного человека.
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.