Алла Эккерман: «ГУИОН приносит городу доход, а не зависит от него»
ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) – один из немногих примеров, когда монополист, попавший «на рынок», сохранил позиции и успешно конкурирует с частными компаниями. Генеральный директор предприятия Алла Эккерман рассказала о том, как ГУИОН пережил реформирование.
– С 2012 года монополия на инвентаризацию и техучет недвижимости не действует. Расскажите, как ГУП пережило потерю статуса монополиста?
– Когда закон обязал нас работать в условиях конкурентного рынка, пришлось перестраиваться, становиться мобильнее, более чутко реагировать на изменения конъюнктуры рынка. Одной из самых сложных задач было перестроить собственную работу, например, научиться рекламировать себя, ведь прежде для нас это была совершенно нетипичная задача. Всем сотрудникам компании трудно давались эти перемены, но постепенно мы справились. За эти годы нам удалось не только сохранить все направления деятельности, включая кадастровые работы, техническую инвентаризацию, проектирование, оценку недвижимости, а также землеустроительные работы, но и обеспечить повышение конкурентоспособности нашего предприятия, суметь занять свою нишу на рынке. Теперь, перестроив свою работу, мы оперативно реагируем на новые тенденции в сфере оказания услуг по управлению недвижимостью и готовы расширять спектр предоставляемых нами услуг, в том числе в электронном виде.
– До 2012 года определенную часть доходов ГУИОНу приносил госзаказ. Сейчас ситуация изменилась?
– Сегодня доля средств, которые мы получаем от города в виде платы за выполненные работы, не является определяющей в наших доходах. В 2015 году госконтракты приносили 10% дохода, в 2016 году этот показатель снизился до 6%. По итогам этого года, мы прогнозируем, что госзаказ обеспечит нам до 9% дохода.
– На каких клиентов вы ориентируетесь в большей степени: на физических или юридических лиц?
– Нам важны все клиенты. Но есть и специфика, связанная с историей предприятия, ведь ГУИОН – известная людям госорганизация, существующая уже 23 года, наши отделения расположены почти во всех районах Петербурга, и поэтому горожане чаще всего идут именно к нам.
Взаимодействие со строительными компаниями складывается по-разному. После 2012 года мы наблюдали серьезный отток клиентов, многие ушли к независимым кадастровым инженерам, главное преимущество которых в том, что они предлагают более гибкое ценообразование, мы же – госкомпания, поэтому деятельность ГУИОН подлежит тарифному регулированию. Однако в последние два года застройщики начали к нам возвращаться, что объясняется, на мой взгляд, тем, что у нас работают опытные высококвалифицированные специалисты, мы давно на рынке, и очевидно, что никуда не исчезнем (а печальный опыт работы с «однодневками» появился у многих застройщиков). Еще важный момент: специалисты нашего предприятия всегда осуществляют замеры непосредственно на объекте, тогда как другие компании, в целях экономии, зачастую работают по проекту, что неминуемо приводит к ошибкам. Кроме того, мы серьезно относимся к вопросу сохранения архивных данных, поэтому к нам повторно можно обратиться через два, три или четыре года, и мы без проблем найдем результаты своей работы любой давности и решим все возникшие вопросы.
– В соответствии с новациями законодательства, для осуществления всех трех направлений оценки специалист должен получить три соответствующих аттестата.
– Мы заранее готовились к этим изменениям законодательства, поэтому наши оценщики уже сдали квалификационные экзамены и получили все необходимые аттестаты. Наверняка не все игроки рынка были столь же предусмотрительны, что, несомненно дает нам серьезное преимущество.
– Федеральные власти давно объявили курс на цифровизацию рынка недвижимости. ГУП как-то участвует в этом процессе?
– Широкое использование информационных систем в работе ГУИОН позволяет нам оперативно и качественно предоставлять услуги. Достаточно сказать, что наши специалисты ведут работу по разработке Единой информационной системы (ЕИС) с 2006 года. С февраля прошлого года мы приступили к предоставлению услуг в режиме «онлайн» через специальный сервис, размещенный на нашем официальном сайте. Весьма показательно, что с начала этого года предприятие увеличило доход от предоставления услуг в режиме «онлайн» в пять раз – за указанный период было обработано более 1100 заявок на сумму более 2,2 млн рублей, что подтверждает востребованность данного сервиса.
– В портфолио ГУИОН очень много серьезных проектов. Расскажите, какими Вы особенно гордитесь?
– Предприятие выступает одним из основных и постоянных партнеров Петербурга при строительстве большинства знаковых стратегических объектов. Достаточно сказать, что именно наши специалисты проводили техническую инвентаризацию и кадастровые работы в отношении таких мегапроектов, как новый стадион на Крестовском острове или штаб-квартира компании «Газпром» – «Лахта Центр».
В прошлом месяце, например, мы закрыли трехлетний контракт с ГУП «Водоканал». Наши специалисты обследовали 17 058 зданий и 43 435 нежилых помещений на территории Северной и Центральной зон водоснабжения. В результате выяснилось, что у 13 465 нежилых помещений вообще не было договоров на водоснабжение, тогда как в самом «Водоканале» полагали, что таковых будет в 2,5 раза меньше. Собранная ГУИОН информация поможет «Водоканалу» реально оценить количество абонентов, объем водопотребления, наличие приборов учета и т. д. – и, соответственно, увеличить выручку.
– ГУИОН несколько лет занимался реконструкцией Литейной женской гимназии. Расскажите, как шли работы.
– Здание Литейной женской гимназии было построено в 1878 году в стиле неоренессанса. В советское время здесь находилась средняя школа № 194, а в 1974 году разместилось профессионально-техническое училище. В итоге к 2013 году, когда здание передали в ведение ГУИОН, оно нуждалось в серьезных восстановительных работах. Перед нами была поставлена задача, с одной стороны, сохранить объект культурного наследия, а с другой – создать современное офисное здание, удобное для работы, не задействуя при этом бюджетные средства. Реставрация шла до 2017 года: мы провели проектно-изыскательские работы, ремонт несущих конструкций, инженерных систем, кровли и фасадов. Было тяжело, временами хотелось все бросить и вернуть здание, однако сейчас я рада, что мы пошли до конца. Я очень горжусь этим проектом, ведь это яркий пример того, как без привлечения денег из городской казны можно внести вклад в сохранение нашего прекрасного города.
Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин рассказал «Строительному Еженедельнику», как трансформируются сегодня проекты комплексного освоения территорий и что ждет рынок в случае отмены долевого строительства.
– «Северная долина» – один проектов комплексного освоения территорий в Петербурге, имеющий уже достаточно продолжительную историю реализации. С одной стороны, это хорошо: у «Северной долины» отличная узнаваемость на рынке, а с другой, наверное, плохо – у покупателей постоянно появляются новые требования…
– Реализация проекта «Северная долина» началась около восьми лет назад, и конечно, за эти годы многое изменилось – и рыночная ситуация, и повышение требований потребителя. Самая существенная корректировка за последние три-четыре года, связанная с изменением покупательских предпочтений, – увеличение доли малогабаритного жилья: студий и однокомнатных квартир. Покупательная способность пока не позволяет гражданам массово приобретать недвижимость большего метража. Однако стоит отметить, что интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам остается на хорошем уровне. Молодые люди, которые уже приобрели в «Северной долине» однокомнатные квартиры, с расширением состава семьи задумываются о покупке жилья с большим количеством комнат. Поэтому в новых очередях проекта мы спроектировали семейные квартиры евроформата площадью 50-60 кв. м с двумя спальнями. После выхода этого предложения на рынок, оно было выкуплено в первую очередь. Вообще основной тренд сегодня – это больше функций на той же площади.
Покупатели действительно становятся все требовательнее, и в своих проектах мы уходим от жесткого «эконома» и стремимся к улучшению качества – планировок и отделки квартир, мест общего пользования, благоустройства, территорий для отдыха и спорта Понятно, что при наших объемах и темпах строительства сделать это непросто, но жесткая конкуренция заставляет постоянно совершенствовать продукт. Микрорайон «Северная долина» развивается одновременно с ростом населения, и, следуя за потребностями жителей, компания предлагает дополнительные «фишки», повышающие комфорт проживания.
– А какова доля повторных покупок в «Северной долине»?
– Доля повторных покупок в проектах «Главстрой-СПб» составляет около 30%.
– Одна из самых болезненных тем для новоселов – появление инфраструктуры в последнюю очередь, после строительства всего жилья. Как синхронизирован этот процесс в «Северной долине»?
– С Правительством Петербурга у нас подписана «дорожная карта», по которой мы обязаны строить жилье и социальную инфраструктуру согласно утвержденному графику. Понятно, что есть некоторое отставание, но мы стараемся исправить эту ситуацию. Сегодня в «Северной долине» действуют две школы и четыре детских сада. В ноябре этого года введем в эксплуатацию еще один детский сад. В процессе строительства – три объекта, а в планах на ближайшие два года – еще несколько социальных учреждений. Не буду лукавить, дефицит мест в школах и дошкольных учреждениях сохраняется. Однако строим мы очень быстро, скорость возведения социальных объектов высокая. С момента начала строительства детского сада до момента его ввода в эксплуатацию с полной укомплектованностью проходит около года, на строительство школы уходит менее полутора лет.
– Другая проблема – дороги, причем как организация внутриквартальных проездов, так и подключение всей территории к внешним трассам. Как решен этот комплекс вопросов в «Северной долине»?
– В «Северной долине» дорожная ситуация существенно лучше, чем еще несколько месяцев назад. В июне текущего года мы открыли второй выезд из квартала на проспект Энгельса, что значительно улучшило транспортную доступность. На мой взгляд, проблема скорее заключается в ограниченной пропускной способности тех магистралей, к которым подключен наш проект.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Удается ли скрыть производственный процесс, который постоянно идет под окнами?
– От производственного процесса никуда не деться, но в действительности ничего особо критичного в этом нет. Все стройки огорожены от жилых кварталов и охраняются, по действующим внутриквартальным проездам строительная техника не перемещается, строго соблюдается чистота, производство шумных работ четко регламентировано. По проекту «Северная долина» к нам уже давно не поступало никаких замечаний на этот счет. В «Юнтолово» такой инцидент был, но он возник в период проведения шумных работ на объекте и в короткие сроки был разрешен.
– В ближнем соседстве с «Северной долиной» располагается Шуваловский парк, одно из любимых мест отдыха жителей Выборгского района. У вас нет планов по его благоустройству или реконструкции?
– Определенных планов по этому парку нет, но на территории самой «Северной долины» предусмотрена парковая зона площадью 10,8 га. Это будет отдельная рекреационная территория, которая, по нашим планам, станет новым комфортным местом отдыха для жителей. Сейчас здесь построен каток, который в летнее время используется как спортивная площадка.
– Мы уже успели упомянуть «Юнтолово». У «Главстроя-СПб» никогда не было мыслей реализовать там проект более высокой ценовой категории, учитывая близость инвестиционных проектов «Газпрома»?
– Проект «более высокой ценовой категории» на два миллиона квадратных метров? Рынок бы вздрогнул. Но если серьезно, пока мы реализовали там лишь малую часть из того, что предусмотрено проектом. И действительно идем по пути повышения комфорта и, можно сказать, класса возводимого жилья. Здесь запланированы различные категории недвижимости – от малоэтажной до многоэтажной. Каждый потребитель сможет выбрать подходящий вариант и по цене, и по типу жилья. Большое внимание уделяем архитектурной составляющей проекта. Именно поэтому к работе над «Юнтолово» были приглашены специалисты голландского архитектурного бюро. И результат уже виден. Корпуса, которые мы ввели в эксплуатацию в этом году, качественно отличаются от первых домов, построенных в новом микрорайоне. Значительно интереснее стали и внешний облик домов, и планировки квартир. Штаб-квартира «Газпрома» – сосед без всякого сомнения интересный, и нам ничто не мешает в будущем создать продукт, ориентированный на более взыскательного покупателя. Конечно, при условии, что ситуация на рынке будет благоприятной.
– Застройщики стали отказываются от застройки крупных территорий в пригородных районах, концентрируя свой интерес на развитии небольших проектов в пределах города. Планирует ли менять стратегию «Главстрой-СПб»?
– Застройщики уходят из районов «Закадья» по понятным причинам: прибыль невелика, себестоимость растет, низкие продажи. В таких условиях можно выжить только за счет массовости строительства и больших оборотов, которые могут себе позволить далеко не все компании.
Вместе с тем альтернативы проектам КОТ, несмотря на всю их тяжеловесность, практически нет. Резервы для точечной застройки в черте города отсутствуют, а реновация промышленных территорий – это, по сути, те же проекты КОТ, только в застроенных локациях. Добавим сюда вопросы с выводом промышленных предприятий за черту города, экологические проблемы, и сразу становится понятно, что такие территории для строительства далеко не идеальны. При этом для «Главстрой-СПб» проекты объемом в 100 тыс. кв. м интереса не представляют, мы рассматриваем объемы минимум в 300-500 тыс. кв. м.
– А есть ли территории в городе, которые подходят под эти параметры?
– Такие территории есть, но неясно, что будет с рынком в целом. Сейчас наступил период осмысления, определения дальнейших векторов развития. Думаю, что с новыми крупными проектами сейчас выйти отважатся немногие. Тем более, в свете изменения законодательства и указаний Президента в перспективе трех лет уйти от долевого строительства.
– Насколько успешным по объемам продаж будет для «Главстроя-СПб» этот год?
– В первом полугодии, как и большинство застройщиков, мы ощутили некоторый спад объемов продаж. Спрос в первые месяцы 2017 года был неактивным, и это обстоятельство совпало с существенным увеличением объемов предложения на рынке. Произошло очередное изменение законодательства, и застройщики торопились с выводом новых проектов. При этом в первом полугодии мы пересмотрели свою ценовую политику в сторону увеличения стоимости квартир – примерно на 5%. Да, в тот момент, когда все пошли «вниз», чтобы сохранить свои продажи, мы целенаправленно пошли «вверх». Этот шаг был рискованным, но оправданным. Начиная с июля наши продажи выросли. Тем не менее, в натуральном выражении объем продаж будет меньшим по сравнению с показателем прошлого года.
– Ваши коллеги, крупные застройщики, говорят, что очередная новая версия закона «О долевом участии…» ставит под угрозу реализацию проектов КОТ. Согласны Вы с такой точкой зрения? И что будет с рынком, если долевое строительство и вовсе отменят?
– И без отмены «долевки» строительство столь масштабных проектов не было массовой тенденцией на рынке. Реализация проекта КОТ – это всегда длительный процесс, требующий детальной проработки и наличия существенного объема собственных инвестиций. Взяться за такие объекты могут только крупные девелоперские структуры. В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена. Что касается рынка, то в ближайшие год-два серьезных колебаний мы не ожидаем. В дальнейшем, при отказе от долевого строительства и переходе на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, несомненно, произойдет рост цен на строящуюся недвижимость.