Алла Эккерман: «ГУИОН приносит городу доход, а не зависит от него»
ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) – один из немногих примеров, когда монополист, попавший «на рынок», сохранил позиции и успешно конкурирует с частными компаниями. Генеральный директор предприятия Алла Эккерман рассказала о том, как ГУИОН пережил реформирование.
– С 2012 года монополия на инвентаризацию и техучет недвижимости не действует. Расскажите, как ГУП пережило потерю статуса монополиста?
– Когда закон обязал нас работать в условиях конкурентного рынка, пришлось перестраиваться, становиться мобильнее, более чутко реагировать на изменения конъюнктуры рынка. Одной из самых сложных задач было перестроить собственную работу, например, научиться рекламировать себя, ведь прежде для нас это была совершенно нетипичная задача. Всем сотрудникам компании трудно давались эти перемены, но постепенно мы справились. За эти годы нам удалось не только сохранить все направления деятельности, включая кадастровые работы, техническую инвентаризацию, проектирование, оценку недвижимости, а также землеустроительные работы, но и обеспечить повышение конкурентоспособности нашего предприятия, суметь занять свою нишу на рынке. Теперь, перестроив свою работу, мы оперативно реагируем на новые тенденции в сфере оказания услуг по управлению недвижимостью и готовы расширять спектр предоставляемых нами услуг, в том числе в электронном виде.
– До 2012 года определенную часть доходов ГУИОНу приносил госзаказ. Сейчас ситуация изменилась?
– Сегодня доля средств, которые мы получаем от города в виде платы за выполненные работы, не является определяющей в наших доходах. В 2015 году госконтракты приносили 10% дохода, в 2016 году этот показатель снизился до 6%. По итогам этого года, мы прогнозируем, что госзаказ обеспечит нам до 9% дохода.
– На каких клиентов вы ориентируетесь в большей степени: на физических или юридических лиц?
– Нам важны все клиенты. Но есть и специфика, связанная с историей предприятия, ведь ГУИОН – известная людям госорганизация, существующая уже 23 года, наши отделения расположены почти во всех районах Петербурга, и поэтому горожане чаще всего идут именно к нам.
Взаимодействие со строительными компаниями складывается по-разному. После 2012 года мы наблюдали серьезный отток клиентов, многие ушли к независимым кадастровым инженерам, главное преимущество которых в том, что они предлагают более гибкое ценообразование, мы же – госкомпания, поэтому деятельность ГУИОН подлежит тарифному регулированию. Однако в последние два года застройщики начали к нам возвращаться, что объясняется, на мой взгляд, тем, что у нас работают опытные высококвалифицированные специалисты, мы давно на рынке, и очевидно, что никуда не исчезнем (а печальный опыт работы с «однодневками» появился у многих застройщиков). Еще важный момент: специалисты нашего предприятия всегда осуществляют замеры непосредственно на объекте, тогда как другие компании, в целях экономии, зачастую работают по проекту, что неминуемо приводит к ошибкам. Кроме того, мы серьезно относимся к вопросу сохранения архивных данных, поэтому к нам повторно можно обратиться через два, три или четыре года, и мы без проблем найдем результаты своей работы любой давности и решим все возникшие вопросы.
– В соответствии с новациями законодательства, для осуществления всех трех направлений оценки специалист должен получить три соответствующих аттестата.
– Мы заранее готовились к этим изменениям законодательства, поэтому наши оценщики уже сдали квалификационные экзамены и получили все необходимые аттестаты. Наверняка не все игроки рынка были столь же предусмотрительны, что, несомненно дает нам серьезное преимущество.
– Федеральные власти давно объявили курс на цифровизацию рынка недвижимости. ГУП как-то участвует в этом процессе?
– Широкое использование информационных систем в работе ГУИОН позволяет нам оперативно и качественно предоставлять услуги. Достаточно сказать, что наши специалисты ведут работу по разработке Единой информационной системы (ЕИС) с 2006 года. С февраля прошлого года мы приступили к предоставлению услуг в режиме «онлайн» через специальный сервис, размещенный на нашем официальном сайте. Весьма показательно, что с начала этого года предприятие увеличило доход от предоставления услуг в режиме «онлайн» в пять раз – за указанный период было обработано более 1100 заявок на сумму более 2,2 млн рублей, что подтверждает востребованность данного сервиса.
– В портфолио ГУИОН очень много серьезных проектов. Расскажите, какими Вы особенно гордитесь?
– Предприятие выступает одним из основных и постоянных партнеров Петербурга при строительстве большинства знаковых стратегических объектов. Достаточно сказать, что именно наши специалисты проводили техническую инвентаризацию и кадастровые работы в отношении таких мегапроектов, как новый стадион на Крестовском острове или штаб-квартира компании «Газпром» – «Лахта Центр».
В прошлом месяце, например, мы закрыли трехлетний контракт с ГУП «Водоканал». Наши специалисты обследовали 17 058 зданий и 43 435 нежилых помещений на территории Северной и Центральной зон водоснабжения. В результате выяснилось, что у 13 465 нежилых помещений вообще не было договоров на водоснабжение, тогда как в самом «Водоканале» полагали, что таковых будет в 2,5 раза меньше. Собранная ГУИОН информация поможет «Водоканалу» реально оценить количество абонентов, объем водопотребления, наличие приборов учета и т. д. – и, соответственно, увеличить выручку.
– ГУИОН несколько лет занимался реконструкцией Литейной женской гимназии. Расскажите, как шли работы.
– Здание Литейной женской гимназии было построено в 1878 году в стиле неоренессанса. В советское время здесь находилась средняя школа № 194, а в 1974 году разместилось профессионально-техническое училище. В итоге к 2013 году, когда здание передали в ведение ГУИОН, оно нуждалось в серьезных восстановительных работах. Перед нами была поставлена задача, с одной стороны, сохранить объект культурного наследия, а с другой – создать современное офисное здание, удобное для работы, не задействуя при этом бюджетные средства. Реставрация шла до 2017 года: мы провели проектно-изыскательские работы, ремонт несущих конструкций, инженерных систем, кровли и фасадов. Было тяжело, временами хотелось все бросить и вернуть здание, однако сейчас я рада, что мы пошли до конца. Я очень горжусь этим проектом, ведь это яркий пример того, как без привлечения денег из городской казны можно внести вклад в сохранение нашего прекрасного города.
Генеральный директор компании «Либерти Страхование» Сергей Ковальчук рассказал «Строительному Еженедельнику» о текущем состоянии страхового рынка России и его перспективах в условиях появления мегарегулятора.
– Как чувствует себя рынок страхования России? Как страховая индустрия изменится в ближайшие несколько лет?
– Во-первых, хотел бы отметить, что страховой рынок в России продолжит набирать обороты, и, по нашим прогнозам, в течение 5 лет рост составит от 10 до 15%, а может быть, и выше. Вторая тенденция – продолжение концентрации рынка: на данный момент в России 480 страховых компаний, через пять лет их количество сократится до 300. Сегодня мы наблюдаем движение в сторону полной капитализации компаний страхового рынка. Думаю, в будущем эти изменения будут сопровождаться увеличением транспарентности компаний, в том числе за счет совершенствования отчетности, повышения значимости регулятора рынка, а также открытости компаний для СМИ и общественности.
Если говорить о текущей ситуации на страховом рынке, то ее можно охарактеризовать как довольно непростой период, учитывая многообразие законодательных инициатив в сфере страхования. В частности, я имею в виду принятие изменений в «Закон об организации страхового дела», «Стратегию развития страховой деятельности до 2020 года», а также выпущенное в июне текущего года постановление Пленума Верховного Суда РФ, в котором отражены позиции суда по отдельным типичным спорам страховщиков со страхователями – физическими лицами и проч.
– Как, на ваш взгляд, инициативы правительства, касающиеся страхового рынка, и создание мегарегулятора повлияют на отрасль?
– Создание мегарегулятора страховой отрасли и передача соответствующих функций Центробанку РФ, а также многочисленные законодательные изменения в страховании привели к ситуации, при которой страховое сообщество должно в короткий период времени осмыслить их, понять, как применять на практике, какие именно изменения внести в стратегию развития компании, бизнес-процессы, страховые полисы, агентские договоры, взаимодействие с каналами продаж и в какой перспективе и т. д.
– Какие аспекты «стратегии-2020», на ваш взгляд, являются важным для развития рынка, а что будет мешать?
– Инициативы правительства, связанные с изменением формата обязательных видов страхования, а также переходом на так называемое вмененное страхование, потребуют дополнительного изучения и осмысления страховщиками. Надо сказать, что эта инициатива правительства, в большей степени представленная с привязкой к ОСАГО – виду страхования, имеющему наиболее значимую социальную функцию, явилась некоторой неожиданностью для страховой отрасли. В последнее время спектр видов страховой защиты в части страхования ответственности расширялся как раз за счет законодательных инициатив по введению новых видов страхования ответственности, как правило, обязательных и прежде всего направленных на защиту жизни и здоровья граждан, нежели на защиту предприятий. Так, с 01.01.2012 года вступил в силу новый закон о ГО ОПО (обязательное страхование гражданской ответственности владельцев опасных производственных объектов), в текущем году – с 01.01.2013 – ОС ГОП (обязательное страхование гражданской ответственности перевозчиков), с 01.07.2013 вступили в силу новые изменения в Градостроительный кодекс.
Если говорить об инициативах на страховом рынке, которые нужно доработать, следует затронуть финансовый контроль посредников, я имею в виду страховых брокеров без лицензии. На сегодняшний день закон в основном направлен на регулирование страховщиков и лицензированных брокеров, тогда как основную проблему составляют посредники в розничном страховании. Зачастую на практике такой посредник представляет собой группу страховых агентов, не имеет достаточных активов для того, чтобы отвечать по своим обязательствам, и в то же время не всегда имеет четко проработанные и отлаженные бизнес-процессы, которые позволяют соблюдать интересы страхователя, вовремя перечислять страховщику инкассированную страховую премию, сдавать бланки полисов и проч. Нередкими являются случаи, когда такой посредник исчезает с собранными страховыми премиями. Страхование имущества граждан от огня и стихийных бедствий, о котором также упомянуто в стратегии, на мой взгляд, требует дополнительной проработки на законодательном уровне. Сейчас эти виды в основном развиваются за счет кросс-продаж моторных портфелей.
Интересным представляется упоминание о необходимости становления российского рынка как крупного перестраховочного центра. Как известно, сегодня в России не существует действительно серьезной перестраховочной емкости в виде одной или нескольких профессиональных перестраховочных компаний. Несколько национальных профессиональных перестраховщиков, как правило, имеют капиталы и емкость собственного удержания ниже, чем некоторые наиболее крупные национальные страховые компании. Кроме того, в отличие от укрупнения страхового рынка, в том числе за счет сделок слияния и поглощения, среди российских профессиональных перестраховщиков тенденции укрупнения и концентрации капитала не наблюдается. Тем не менее российская перестраховочная емкость существует как в виде профессиональных перестраховщиков, так и в форме страховых компаний, которые так или иначе в последние несколько лет все более пишут перестраховочные премии из-за рубежа. В каком виде имеющийся на российском рынке страхования капитал может или должен быть использован для позиционирования российского рынка как перестраховочного центра – это вопрос, требующий дополнительной проработки.
– Есть ли перспективы у так называемых электронных страховых полисов, которые обсуждает правительство?
– Безусловно, мы поддерживаем инициативу правительства по внедрению электронных страховых полисов, которые позволят работать с клиентами полностью в бездокументарной форме. По моему мнению, электронная продажа полисов – мощный инструмент, который уже сейчас позволяет сдерживать рост тарифов и сокращать издержки страховой организации.
– Каковы перспективы страхового рынка России? С чем вы связываете точки его роста?
– Если говорить о России, то рост страхового рынка я связываю с развитием онлайн-продаж, новых продуктов, а также развитием новых видов страхования, которые внедряет правительство. Конечно, важно во главу всего поставить состояние нашей экономики и темпы прироста ВВП. Если же сохранится прогноз роста в 3-4% или оптимистичный 5%, то все это, конечно, станет источником укрепления и для страховой отрасли, соответственно.
Справка:
Согласно предварительным итогам деятельности «Либерти Страхование» в первом полугодии 2013 года, опубликованным на сайте компании, объем страховых сборов по итогам первых шести месяцев 2013 года увеличился на 35% по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года и составил 1,1 млрд рублей. Страховые премии в рамках корпоративного страхования составили 816 млн рублей, в директ-направлении – 160 млн рублей, личное страхование – 72 млн рублей, по банковскому страхованию – 36 млн рублей, входящее перестрахование – 26 млн рублей. Выплаты по договорам страхования за первое полугодие 2013 года составили 508 млн рублей, уровень выплат – 46%. Увеличение страховых сборов компании связано с расширением каналов продаж, активным использованием дистанционных сервисов и укреплением позиций компании в регионах.
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян рассказал «Строительному Еженедельнику» о ситуации сложившейся в строительном комплексе Петербурга и путях решения наболевших вопросов.
– Девелоперы сетуют на то, что в Петербурге не сформированы четкие правила игры. Когда город планирует определиться с градостроительной политикой?
– Формирование четкой и понятной всем участникам рынка градостроительной политики – моя основная стратегическая задача. Но нельзя говорить, что эту работу я начинаю с нуля. Многое уже было сделано в прошлые годы. Например, в городе сформирована обширная нормативная база, которая регулирует градостроительные процессы. Конечно, она не охватывает абсолютно все направления нашей работы. Из-за этого часть решений приходится принимать в ручном режиме. В частности, это решения, касающиеся участия девелоперов в строительстве инфраструктуры. Да, сегодня есть понятный механизм взаимодействия в рамках государственно-частного партнерства – Петербург по количеству и объему проектов ГЧП лидирует среди российских регионов. Но у этого механизма при всех его неоспоримых достоинствах есть большой недостаток – сроки реализации проектов. Например, между появлением у инвестора желания построить детский сад и подписанием соответствующего соглашения проходит минимум год. Причем это не задержка, а нормативный срок. Поэтому сегодня мы готовим иной механизм, которой позволит социально ответственному бизнесу вкладываться в инфраструктуру, минуя сложные процедуры ГЧП.
Сегодня мы можем однозначно говорить, что в городе намечается тенденция перехода от принятия решений в индивидуальном режиме к созданию единых правил работы. Это моя личная позиция, которую поддерживает и губернатор. Простой пример: я стараюсь сократить до минимума индивидуальные встречи с руководителями предприятий строительной отрасли, проводя их лишь в крайних случаях. Вместо этого собираются совещания, круглые столы с большим количеством участников, проходящие в формате многостороннего обсуждения. Насколько можно судить, бизнес относится к такой политике с пониманием.
– Застройщики жалуются, что процесс выдачи ППТ остановлен уже на протяжении года. Когда КГА намерен возобновить активную работу по их выдаче?
– Большая часть замороженных ППТ связана с нахождением кварталов, на которые распространяются эти проекты, в зонах регулирования застройки. В настоящее время в соответствии с решением Верховного суда, регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки, в ЗРЗ не действуют. В связи с этим возникает проблема по определению основного вида использования участков.
Дело в том, что градостроительный план содержит в себе сведения из информационной системы градостроительной деятельности. Сведения в эту систему вносятся из проектов планировки и Правил землепользования и застройки. В силу решения суда утверждение большого количества проектов планировки пришлось остановить до внесения изменений в закон № 820-7, который регламентирует процесс градостроительной деятельности на значительной части территории Петербурга. В частности, должен быть разработан новый проект охранных зон, в котором будут прописаны все регламенты – сведения о будущих строениях с высотами, объемами, основными и условно разрешенными видами использования.
Работа в этом направлении уже идет. Скоро будут подведены итоги конкурса на разработку проектов зон охраны. Когда разработка завершится, будет заказана историко-культурная экспертиза, проведено согласование с Министерством культуры, а затем подготовлен скорректированный вариант закона № 820-7. Новая редакция закона даст необходимые регламенты, которые будут действовать в границах ЗРЗ. При благоприятном стечении обстоятельств на все это потребуется около года.
Что касается ППТ, которые не затрагивают зоны регулирования застройки, то процесс их выдачи в настоящий момент налажен. КГА работает в штатном режиме. Если задержки и возникают, то они связаны по большей части с нерасторопностью монополистов, согласовывающих подключения к инженерным сетям.
– Когда будет решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в новых жилых проектах?
– Идеологически этот вопрос уже решен. Сейчас мы заканчиваем работу над типовым соглашением, которое будет заключаться между городом и девелоперами. В этом документе применительно к каждому конкретному случаю будет прописано, какое количество мест в детском саду рекомендуется профинансировать инвестору, какое количество мест в школе, сколько посещений за смену в поликлинике и т. д. Крупный девелопер, реализующий большой проект, сможет взять нагрузку в виде строительства, например, двух детских садов и одной школы. А небольшие застройщики смогут объединяться друг с другом, финансируя социальные объекты в зависимости от объемов вводимого жилья. Рекомендации девелоперам будут делаться на основе аналитической информации, которая есть в каждом районе. В каких-то случаях, например, строительство школы в микрорайоне нецелесообразно, а с медицинскими услугами, наоборот, есть проблемы. Соответственно, инвестору будет рекомендовано сделать акцент на здравоохранении.
– Амнистия по регистрации объектов, ведущих незаконное строительство, закончилась. Как теперь город намерен поступать с такими застройщиками?
– Амнистия как таковая не закончилась – завершился сбор заявок на включение в реестр объектов, строительство которых ведется без разрешения. А сама амнистия действует до конца мая 2014 года. Теперь можно сказать, что у нас в городе сформировались две категории застройщиков, начавших работы без разрешения. Первая – это компании, перечисленные в реестре. Они приняли решение выйти из неправового поля, пусть даже с учетом возможных издержек и продления сроков строительства. Дело в том, что включение в реестр означает, что застройщик обязуется приостановить работы вплоть до получения разрешения службы стройнадзора. Город, в свою очередь, не будет принимать репрессивные меры по отношению к этим застройщикам на период амнистии. Но есть и вторая категория – компании, которые начали строительство без разрешения, а заявок на включение в реестр не подали. С ними разговор будет намного более жестким. Последние судебные разбирательства по искам службы стройнадзора – яркая тому иллюстрация.
– Как вы относитесь к новому строительству в центре Петербурга? В каких случаях оно, на ваш взгляд, возможно?
– В этом вопросе я считаю необходимым прислушиваться к мнению архитекторов. А они сегодня не поддерживают отмену любого строительства в центре, выступают против тотальной консервации. Да, необходимо до последнего бороться за сохранение памятников и исторических зданий. В основном реставрация, а если реконструкция – то исключительно для приспособления под современное использование. Но в центре есть ветхие объекты, которые к этим категориям не относятся. По ним надо принимать решения. Конечно, вмешательство в границах существующих охранных зон должно быть минимальным. Примерно 99% строительных работ в центре должны быть связаны с реставрацией или реконструкцией, и только 1% – с новым строительством на месте ветхих и аварийных зданий. И даже в работе с этим единственным процентом, на мой взгляд, должны сохраняться объемно-планировочные решения. Если здание было 10 на 20, то новое должно иметь такие же габариты. Кроме того, я считаю необходимым повысить роль общественных слушаний на этапе проектирования и строительства современных зданий в центре города, особенно крупных и знаковых объектов.
– Стоимость жилья не коррелирует с реальными доходами горожан. Есть ли потенциал для снижения стоимости квадратного метра?
– На недавней встрече, которую я провел с руководителями отраслевых СМИ, было высказано мнение, что стоимость 1 кв. м жилья должна соответствовать среднему месячному доходу жителя региона, в котором это жилье приобретается. В Петербурге, по разным оценкам, средняя зарплата колеблется в пределах 30-40 тыс. рублей. Фактически это себестоимость 1 кв. м жилья. Но рыночная цена по объективным причинам выше более чем в два раза. Сокращение этого разрыва – чрезвычайно сложная задача, которую ресурсами одного лишь правительства Петербурга решить невозможно. Поэтому, по сути, нам приходится воспринимать этот разрыв как константу в уравнении. А одной из переменных в данном уравнении является доступность жилья в принципе. И вот над этой переменной мы вполне можем работать.
– Какова сегодня обеспеченность петербуржцев жильем?
– По итогам недавнего исследования, проведенного рейтинговым агентством «РИА Рейтинг», Петербург находится на втором месте в России по обеспечению жилищных условий, уступая в этом лишь столице. В «Рейтинге качества жизни в регионах Российской Федерации» по группе «Жилищные условия» наш город получил 79,2 балла из 100 возможных. Можно сказать, что оценка – пять с минусом.
Согласно данным Комитета по строительству, на одного жителя Петербурга приходится почти 24 кв. м жилья. Общий объем жилищного фонда города – более 117 млнкв. м. В связи с хорошими темпами ввода нового жилья эти показатели ежегодно растут.
Конечно, эта позитивная статистика не в полной мере отражает реальную ситуацию с обеспеченностью горожан жильем. Ведь она не учитывает, что нередко эти квадратные метры находятся в коммунальных квартирах, в ветхих домах, в жилье, не обладающем даже базовыми признаками комфорта. 24 метра на человека – приятная цифра для чиновников, ответственных за жилье и строительство, но я прекрасно понимаю, что это почти такой же условный показатель, как средняя температура по больнице. У кого-то пентхауз на крыше, а у кого-то угол в коммуналке. А в среднем все вроде как хорошо. Конечно, государство не может, да и не должно обеспечивать жильем всех поголовно. Люди к этому тоже должны прикладывать некоторые усилия. Наша задача, со своей стороны, сделать так, чтобы способов решить квартирный вопрос было у каждого петербуржца несколько, чтобы все они были реализуемыми на практике.
– Для большинства выход один – ипотека. Как вы оцениваете перспективы этого инструмента?
– Ипотека – вовсе не единственный выход, а лишь один из инструментов, повышающих доступность жилья. Его развитие тормозится относительно высокой инфляцией в России и ставкой рефинансирования. С учетом этих факторов, если смотреть чисто экономически, длительные рассрочки от застройщиков являются сегодня более привлекательными вариантом. Правда, и риски при этом увеличиваются. В перспективе проценты по ипотечным кредитам могут уменьшиться до приемлемого уровня, но вот только к этому моменту, как мне кажется, интерес к ипотеке спадет. Полагаю, что в российских мегаполисах, как это уже произошло в Европе, люди перестанут придавать свидетельству о собственности сверхвысокое значение. Реальным механизмом решения жилищного вопроса станет долгосрочная аренда. Это то направление, которое я лично считаю необходимым развивать.
– Как вы относитесь к проектам комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге? Нужны ли они городу?
– На этот вопрос нет однозначного ответа. На первый взгляд, может показаться, что координировать работу властей с крупными инвесторами проще: вопросы инфраструктуры решаются эффективнее, легче достичь искомого результата. Ведь смысл комплексного освоения в том, чтобы получить на выходе микрорайоны, в которых на момент ввода решены вопросы с дорогами, транспортом, коммуникациями, социальным объектами. Но на практике это получается далеко не всегда. При этом у КОТ есть очевидные минусы. Например, распределение земельных ресурсов между большими предприятиями приводит к монополизации рынка. Что самое главное, при этом затрудняется доступ малому и среднему бизнесу. Это вредит конкуренции и негативно отражается и на качестве жилья, и на его стоимости.
Поэтому, не отказываясь полностью от концепции КОТ, мы намерены сделать акцент на реализации небольших участков, которые смогут выкупать с торгов предприятия малого и среднего бизнеса. Уверен, это окажет оздоравливающее воздействие на строительный рынок Петербурга. В последние годы объемы работ, которые выполняют малые предприниматели, постоянно падали. 85% делают крупные компании. Это нехорошая тенденция, которую мы будем менять.
– На какие показатели по вводу город рассчитывает по итогам года?
– По итогам года рассчитываем сдать не менее 2,4 млн кв. м – это расчетный показатель, установленный для Петербурга Министерством регионального развития РФ.