Сергей Мохнарь: «Хотелось бы отдохнуть от законодательного стресса»
О своем отношении к новациям в российском законодательстве, о жилищном строительстве, их влиянии на рынок и на новые проекты компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, несмотря на многочисленные обращения застройщиков, Госдума приняла новые требования к девелоперам в рамках 214-ФЗ. Как Вы оцениваете последствия новаций?
– Изменения в законодательстве неоднозначны. Выгоды для девелоперов отсутствуют, однако дольщики, теоретически, должны быть защищены лучше. Но это пока только на бумаге, ведь у рынка пока нет полного понимания работы новых механизмов. Отсутствие практики не позволяет уверенно говорить об аспектах, связанных с дольщиками, банками, проектным финансированием и т. д. – внедряемая схема принципиально нова. Единственное, в чем нет сомнений, – себестоимость строительства вырастет. На сколько процентных пунктов произойдет рост, мы узнаем тоже на практике: своей и коллег по рынку. Пока же рынок работает на «старых запасах» – реализует проекты, согласованные до 1 июля этого года.
В целом, проблема даже не в последствиях как таковых. Ведь научиться работать можно по практически любым правилам. Ключевая проблема – непосредственно в постоянных изменениях «правил игры» в сфере жилищного строительства. Это касается не только нынешних «громких» поправок к закону, но и десятков мелких изменений в нормативной базе, в правилах ввода зданий в эксплуатацию, в нормах охраны исторических объектов и т. п. От этого страдает экономика проектов, особенно долгосрочных, таких, например, как проекты комплексного освоения территорий. Строительство согласовывается при одних нормах, ведется при других, а сдается в эксплуатацию при третьих. Масштабы доработок и форс-мажоров, возникающих в результате вступления в силу новых требований, как правило, предсказать невозможно. Это «стрессует» отрасль в целом. И это то, от чего в будущем хотелось бы уйти.
– Ваша компания много строит в историческом центре. Между тем, раздаются голоса, требующие полностью запретить такую практику. Ваш взгляд на эту проблему?
– Любой абсолютный запрет, принятый безоговорочно, неконструктивен априори. Исторический центр – это не только здания, охраняемые как культурное наследие. Это еще и ветхие строения, архитектурная ценность которых незначительна, а состояние и внешний вид не добавляют очков облику Санкт-Петербурга. Одна из задач застройщика – в улучшении города с точки зрения архитектуры, технологичности, комфортабельности и энергоэффективности зданий. А также в благоустройстве прилегающей территории и, конечно, поддержке существующей исторической традиции.
Например, у готовящегося к сдаче ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и возле уже сданного ЖК Look на Лиговском проспекте мы установили ворота с коваными решетками и индивидуальными эмблемами. Это отсылка к петербургской традиции, когда все жилье состоятельных петербуржцев щеголяло коваными оградами и воротами. На Лиговке даже работал целый чугунолитейный завод, принадлежавший Францу Карловичу Сан-Галли и обеспечивавший здания всего высшего света высокохудожественными ограждающими конструкциями.
Действительно, в центре Северной столицы есть новые здания, при взгляде на которые думаешь: «Лучше бы здесь был пустырь». Вероятно, голоса, требующие полного запрета строительства в исторической части города, раздаются еще и по этой причине. Тем не менее, полный отказ от реализации новых проектов в центре – это тупик, отсутствие развития и, в конечном счете, деградация. Поэтому мы выступаем за то, чтобы проекты застройки в исторических районах Санкт-Петербурга рассматривались бы со всех сторон, под лупой или двумя, критиковались бы, тщательно взвешивались, корректировались, но доводились бы до реализации. Вот тогда наше великолепное наследие мы не только сохраним, но и приумножим.
– Сегмент апартаментов показывает бурный рост. Каков Ваш прогноз развития этого сегмента рынка недвижимости?
– Интерес к апартаментам сохранится, но структура спроса, вероятно, будет меняться. Если говорить о рынке в целом, то в 2017 году по целям покупки юнитов был примерный паритет: половина граждан приобретала апартаменты для собственного проживания, другая – для сдачи в аренду. Первое полугодие этого года показало не только рост продаж в 2,6 раза (до 1,2 тыс. апартаментов), но и резкое смещение в сторону инвестиционных покупок. Сейчас порядка двух третей всех апартаментов покупаются с целью последующей сдачи и извлечения прибыли.
Однако «средняя температура по больнице», как всегда, не отражает нюансов. Например, в нашем апарт-комплексе Like, строящемся на площади Мужества, большая часть покупателей, напротив, предпочитала и предпочитает покупать апартаменты для личного проживания. Это определяется характеристиками объекта, его расположением и комплексом закладываемых услуг. Like – это не сервисные апартаменты и они, по сути, ничем не отличаются от квартир. Планировки «квартирного», а не «гостиничного» типа, сам дом строится по тем же нормам, что и жилье, не является уплотнительной застройкой, получит благоустроенную прилегающую территорию. Поэтому такие апартаменты можно купить для обеспечения комфортной жизни и себя любимого, и детей или родителей.
Я не уверен, что 2019-й и следующие годы смогут сохранить текущие сверхактивные темпы роста сегмента апартаментов. А вот дифференциация апарт-комплексов должна усугубиться, что отразится на позиционировании и цене за квадратный метр.
– Сергей Владимирович, правила игры на рынке постоянно меняются. Тем не менее, вы начали реализацию нового проекта. Не опасаетесь ли за его судьбу?
– Да, мы начали строительство ЖК комфорт-класса «Славянка» в одноименном районе как раз во время смены законодательства. Тем не менее, за проект не опасаемся. Мы успели согласовать строительство до 1 июля, пока действовала предыдущая редакция 214-ФЗ. Это значит, что квартиры будут продаваться по классической схеме договоров долевого участия, а финансирование стройки идет по привычным и предсказуемым механизмам.
Кроме того, Пушкинский район входит в число тех, где жилье пользуется высоким спросом, а застройка наиболее активна. В июне 2018 года он значился на втором месте среди районов Петербурга по объемам ввода жилья: был сдан 31 дом и почти 9 тыс. кв. м жилой площади. В ЖК «Славянка» будет два 9-этажных дома, на 453 и 579 квартир. Продажи открылись 7 июля, и наши, скажем прямо, не очень скромные ожидания покупательского интереса вполне оправдались.
Кроме того, строительство идет в соответствии с планом развития микрорайона. Согласно плану, здесь, на пустыре площадью почти 3 га, должны быть жилые дома. Наш комплекс станет последним в очереди, завершив тем самым облик микрорайона. Да и опыт строительства в Славянке у нас уже есть: в 2015 году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Славянка 128» на 608 квартир.
Глава администрации Невского района Константин Серов поделился планами развития района, в котором площадь жилой застройки занимает всего шестую часть территории.
Невский район расположен в юго-восточной части Петербурга и является единственным в городе расположенным на двух берегах Невы. Получив негласный статус «рабочего», спустя 99 лет он остается промышленным центром города, в котором проживает почти 10% населения Северной Пальмиры.
– Константин Николаевич, по численности населения район является самым большим. И число проживающих здесь постоянно увеличивается. Очевидно, что в такой ситуации на первый план выходит социальная составляющая. Как вы решаете эту проблему?
– В Невском районе проживает свыше полумиллиона человек. При этом сохраняется тенденция к увеличению численности. К примеру, в первом полугодии у нас было зарегистрировано 3672 новорожденных, это больше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому основной упор в работе мы сделали на образовательные учреждения. В этом году впервые за четверть века была открыта школа. К этому можно добавить еще пять детских садов. На следующий год планируем открыть еще одну школу, и еще столько же садов. Дальше будем стараться держать заданный темп.
– Не слишком много?
– Если рождаемость останется на прежнем уровне, нам каждый год нужно вводить по пять садов и одной школе. Сейчас напряженность сохраняется на сопредельных с областью территориях, где активно идет жилищное строительство. Хотя надо отдать должное правительству Ленобласти, которое начало активно работать в этом направлении, и за КАД начали строить социальные объекты. Кроме образовательных учреждений мы развиваем строительство спортивных и культурных учреждений. Уже открылся тренировочный комплекс ХК СКА, до конца года будет введен дворец фигурного катания на Бабушкина. Помимо мастеров там будут кататься и начинающие фигуристы. Стараемся реанимировать лыжную базу в Невском лесопарке, хотим сделать центр биатлона. Создана база для водно-моторного спорта. В прошлом году около Вантового моста провели первые международные соревнования. К сожалению, от нас уехал театр «Буфф», это было при прошлом руководстве. Сейчас ведем переговоры об открытии в районе театра-студии Григория Козлова. Ну и в следующем году откроем две поликлиники – детскую и взрослую.
– Невский район всегда был промышленным центром. Как обстоят дела сейчас?
– Промышленные предприятия всегда были экономическим локомотивом района. И сейчас ничего не изменилось. В качестве наглядного примера: в 2017 году район получит из городского бюджета 12 млрд рублей, а налоговые отчисления предприятий мы ожидаем в размере 30 млрд рублей. Сейчас промышленные предприятия – это современные комплексы, а их портфель заказов сформирован на несколько лет вперед. Более того, мы целенаправленно развиваем это направление. Мы заложили промзоны Уткиной заводи, вокруг 5-й ТЭЦ и на границе Рыбацкого и Колпино. Эти территории будут востребованы предприятиями, покидающими центральные районы города, и другим инвесторами.
– А что происходит в районе с жилищным строительством?
– Сейчас мы в тройке городских лидеров по вводу жилья. Осуществляется проектирование и строительство 98 объектов капитального строительства. В первом полугодии введено в эксплуатацию 19 объектов. Всего в текущем году планируется сдать в эксплуатацию семь жилых домов общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры).
– А кого можно считать основными застройщиками района?
– Это все крупные компании: "ЛенСпецСМУ", "ЛСР", «ЦДС», «Северный город». Темпы строительства в районе будут оставаться на высоком уровне. У нас много земель, пригодных для крупных проектов и точечной застройки. Предприятия высвобождают свои территории. Сейчас вагоноремонтный завод готовится провести реорганизацию, около Уткиной заводи – земли бывшего совхоза «Приневский». На правом берегу "ЛСР" застраивает земли химического комбината. Нужно сказать, что планы по выводу комбината разрабатывались еще в Советском Союзе. Проекты, которые там реализуют, думаю, будут одними из лучших в городе. Со своей стороны, посмотрим, что можно сделать для благоустройства набережной. Там возможно создать прогулочную зону.
– При такой активной застройке район рискует «задохнутся в пробках». Что собираетесь предпринять?
– Для нас важнейшей стратегической задачей являются инвестиционные проекты, ориентированные на развитие объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Сейчас начата пробивка магистралей: Союзного пр. от ул. Коллонтай до Складской ул., ул. Еремеева от Дальневосточного пр. до Складской ул., и Складской ул. от ул. Ворошилова до Зольной ул., завершение работ планируется в 2017 году. Ожидаем строительство двух переправ через Неву. Первая рядом с железнодорожным мостом, который будет связан с будущим скоростным радиусом. Подготавливается проект строительства моста с выходом на ул. Коллонтай и Большой Смоленский пр. Если первый проект предполагает участие инвесторов, второй будет финансироваться из городского бюджета. В Генплане предусмотрена скоростная магистраль, дублер пр. Обуховской Обороны. Она пройдет от площади Александра Невского до Рыбацкого. Надеемся, что все это будет сделано в ближайшую пятилетку. В ближайшие пару лет собираемся провести реконструкцию Цымбалинского путепровода. Мы ведем переговоры с Октябрьской железной дорогой, так как это их имущество. Надеемся построить четырехполосную дорогу.
– В районе реализуется программа реновации и переселения из аварийного жилья?
– Пока программа не заработала в полную силу. А вот в Славянке идет активная работа: строится жилье, подготовлена территория для застройки. Если говорить об аварийном жилье, последний дом мы расселили в этом году. Хотя нужно понимать, что речь идет только о домах, которые уже были включены в программу. Теперь нужно будет провести обследование и выявить новые.
– Много будет аварийных домов?
– Жилье, как и все остальное, устаревает и вырабатывает свой ресурс. У нас есть дома, возведенные после войны, и «хрущевки» подходят к своему сроку. Если говорить об инженерных коммуникациях, у нас налажена неплохая работа с ТЭК. Хотя достаточно коммуникаций, которые выработали свой ресурс.
– А как складываются отношения с городским правительством?
– Пожаловаться не можем. Спасибо губернатору, он уделяет внимание – Георгий Полтавченко вырос в Невском районе.
Справка
Невский район был образован в марте 1917 года. С 1920 по 1949 годы назывался Володарским. Современные границы Невского района установились в 1968 году. На востоке район граничит с Всеволожским районом Ленинградской области, на севере – с Красногвардейским и Центральным районами, на западе – с Фрунзенским, на юго-востоке – с Колпинским районом. Площадь района составляет 6177,4 га (4,3% от общей площади Санкт-Петербурга). Протяженность с севера на юг – около 20 км, с запада на восток – 8 км. Площадь жилой застройки – более 1 тыс. га, или шестая часть площади района. В левобережной части района расположено пять станций метрополитена и на правобережной линии две станции: «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко». Транспортное сообщение через Неву обеспечивают три моста: неразводной Большой Обуховский (Вантовый) мост, Володарский мост, Финляндский железнодорожный мост.
Цифра
6177,4 га – площадь Невского района
Генеральный директор компании «H+H» Нина Авдюшина рассказала, как отечественный производитель газобетона выводит на рынки Европы свою продукцию и борется за частного потребителя.
– Недавно ваша компания получила сертификат, позволяющий поставлять российскую продукцию в Европу. Расскажите, что это за документ и зачем он вам?
– Cертификат, который мы получили, предоставляет право реализовывать нашу продукцию на европейском рынке. Для получения этого документа наш завод прошел полный процесс сертификации. К нам приезжали зарубежные эксперты, которые проводили аудит предприятия. Изучались материалы, которые мы используем в производстве, соответствие наших поставщиков европейским требованиям и, конечно, сама продукция. Скрупулезная проверка объясняется отличием российских ГОСТов от европейских норм. Поэтому аудит проводился очень серьезный. Можно сказать, мы единственные, кто производит в России газобетон европейского качества.
– Это было стратегическое решение, принятое в рамках всей европейской группы «H+H»?
– Сейчас реализуется план по выводу российской продукции на рынки стран Прибалтики и Финляндии. В последней H+H уже представлена. Поставки осуществляются с заводов в Польше. На уровне руководства группы было принято стратегическое решение о замене польских поставок газобетона на российские.
– Зачем это потребовалось?
– Во-первых, это экономически целесообразно из-за курсовых разниц. Производство в России дешевле. Во-вторых, польский рынок динамично развивается, и продукция местных заводов группы будет удовлетворять внутренний спрос. Таким образом, мы снимаем производственную нагрузку с польских коллег. Наш завод в Кикерино обладает свободными мощностями, которые можно эффективно использовать.
– А у вас хватит сил?
– Сейчас мы можем увеличить объем производства примерно на 20%, до полной загрузки завода. Мы не рассчитываем на большие объемы поставок в Прибалтику, да и Финляндия, прямо скажем, потребляет довольно скромные объемы. Однозначно, для нас сегодня и в долгосрочной перспективе гораздо важней наш основной рынок – это рынок Северо-Запада.
– Неужели кризис миновал Северо-Запад?
– В начале года все готовились к низкому спросу и адаптировали свои производственные возможности под экономические реалии. В принципе, в начале года так и получилось. Мы очень удачно использовали это время для модернизации своего производства. Примерно с марта ситуация начала меняться и с наступлением июня-июля на рынке ощущался дефицит. Если в начале года мы планировали снижение потребления на рынке 15% по сравнению с 2015 годом, то сейчас видим, что меньше 5% рынок не опустится. Надеюсь, что наша компания закончит год с показателями прошлого года.
– Почему вы уверены, что даже небольшое падение рынка обойдет вас стороной?
– Производителей газобетона много, но их всех можно разделить на две категории. Первая – это выпускающие высококачественную продукцию и предоставляющие покупателям высокий уровень сервиса. Это самая стабильная часть рынка. Вторая – все остальные. Мы относим себя к первым, и наши финансовые показатели подтверждают это. Более того, наша продукция успешно используется в разных сегментах строительства, что позволяет снижать потребительские риски. И что не менее важно, наши решения дают нашим потребителям свободу строительства. Мы поставляем газобетон для загородного домостроения, высотного строительства и частным потребителям. У нас соотношение между профессиональными застройщиками и частными клиентами составляет примерно 60 на 40% от реализуемой продукции.
– Если с застройщиками более-менее все понятно, какой сервис могут получать частники?
– Считаю, что в ближайшие два года мы увидим рост продаж газобетона, в том числе за счет частного жилого фонда – этот сегмент достаточно устойчив. Недавно мы открыли свой интернет-магазин. Замечу, что мы опять первые среди производителей газобетона. Через интернет-магазин мы оказываем клиенту качественный современный сервис: рассказываем о свойствах товара; как правильно применять; номенклатурных различиях; даем консультации по использованию газобетона в разных конструктивах зданий. При этом мы обеспечиваем доставку материала. В конечном счете мы надеемся установить прямые связи с частным застройщиком, так как видим в нем потенциал. Сейчас мы только в начале пути, через 3-4 года хотим продавать напрямую 10% от всего объема продаж на частном рынке. При этом мы не отказываемся от партнерства со строительными сетями.
– На чем основана ваша уверенность в популярности газобетона?
– Популярность газобетона растет год от года. По нашим оценкам, это 2-3% в год. Он хорошо используется в конструктиве зданий, обладает отличными теплоизоляционным свойствами. При этом, используя газобетон, можно существенно уменьшить затраты на строительство.