Сергей Мохнарь: «Хотелось бы отдохнуть от законодательного стресса»
О своем отношении к новациям в российском законодательстве, о жилищном строительстве, их влиянии на рынок и на новые проекты компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, несмотря на многочисленные обращения застройщиков, Госдума приняла новые требования к девелоперам в рамках 214-ФЗ. Как Вы оцениваете последствия новаций?
– Изменения в законодательстве неоднозначны. Выгоды для девелоперов отсутствуют, однако дольщики, теоретически, должны быть защищены лучше. Но это пока только на бумаге, ведь у рынка пока нет полного понимания работы новых механизмов. Отсутствие практики не позволяет уверенно говорить об аспектах, связанных с дольщиками, банками, проектным финансированием и т. д. – внедряемая схема принципиально нова. Единственное, в чем нет сомнений, – себестоимость строительства вырастет. На сколько процентных пунктов произойдет рост, мы узнаем тоже на практике: своей и коллег по рынку. Пока же рынок работает на «старых запасах» – реализует проекты, согласованные до 1 июля этого года.
В целом, проблема даже не в последствиях как таковых. Ведь научиться работать можно по практически любым правилам. Ключевая проблема – непосредственно в постоянных изменениях «правил игры» в сфере жилищного строительства. Это касается не только нынешних «громких» поправок к закону, но и десятков мелких изменений в нормативной базе, в правилах ввода зданий в эксплуатацию, в нормах охраны исторических объектов и т. п. От этого страдает экономика проектов, особенно долгосрочных, таких, например, как проекты комплексного освоения территорий. Строительство согласовывается при одних нормах, ведется при других, а сдается в эксплуатацию при третьих. Масштабы доработок и форс-мажоров, возникающих в результате вступления в силу новых требований, как правило, предсказать невозможно. Это «стрессует» отрасль в целом. И это то, от чего в будущем хотелось бы уйти.
– Ваша компания много строит в историческом центре. Между тем, раздаются голоса, требующие полностью запретить такую практику. Ваш взгляд на эту проблему?
– Любой абсолютный запрет, принятый безоговорочно, неконструктивен априори. Исторический центр – это не только здания, охраняемые как культурное наследие. Это еще и ветхие строения, архитектурная ценность которых незначительна, а состояние и внешний вид не добавляют очков облику Санкт-Петербурга. Одна из задач застройщика – в улучшении города с точки зрения архитектуры, технологичности, комфортабельности и энергоэффективности зданий. А также в благоустройстве прилегающей территории и, конечно, поддержке существующей исторической традиции.
Например, у готовящегося к сдаче ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и возле уже сданного ЖК Look на Лиговском проспекте мы установили ворота с коваными решетками и индивидуальными эмблемами. Это отсылка к петербургской традиции, когда все жилье состоятельных петербуржцев щеголяло коваными оградами и воротами. На Лиговке даже работал целый чугунолитейный завод, принадлежавший Францу Карловичу Сан-Галли и обеспечивавший здания всего высшего света высокохудожественными ограждающими конструкциями.
Действительно, в центре Северной столицы есть новые здания, при взгляде на которые думаешь: «Лучше бы здесь был пустырь». Вероятно, голоса, требующие полного запрета строительства в исторической части города, раздаются еще и по этой причине. Тем не менее, полный отказ от реализации новых проектов в центре – это тупик, отсутствие развития и, в конечном счете, деградация. Поэтому мы выступаем за то, чтобы проекты застройки в исторических районах Санкт-Петербурга рассматривались бы со всех сторон, под лупой или двумя, критиковались бы, тщательно взвешивались, корректировались, но доводились бы до реализации. Вот тогда наше великолепное наследие мы не только сохраним, но и приумножим.
– Сегмент апартаментов показывает бурный рост. Каков Ваш прогноз развития этого сегмента рынка недвижимости?
– Интерес к апартаментам сохранится, но структура спроса, вероятно, будет меняться. Если говорить о рынке в целом, то в 2017 году по целям покупки юнитов был примерный паритет: половина граждан приобретала апартаменты для собственного проживания, другая – для сдачи в аренду. Первое полугодие этого года показало не только рост продаж в 2,6 раза (до 1,2 тыс. апартаментов), но и резкое смещение в сторону инвестиционных покупок. Сейчас порядка двух третей всех апартаментов покупаются с целью последующей сдачи и извлечения прибыли.
Однако «средняя температура по больнице», как всегда, не отражает нюансов. Например, в нашем апарт-комплексе Like, строящемся на площади Мужества, большая часть покупателей, напротив, предпочитала и предпочитает покупать апартаменты для личного проживания. Это определяется характеристиками объекта, его расположением и комплексом закладываемых услуг. Like – это не сервисные апартаменты и они, по сути, ничем не отличаются от квартир. Планировки «квартирного», а не «гостиничного» типа, сам дом строится по тем же нормам, что и жилье, не является уплотнительной застройкой, получит благоустроенную прилегающую территорию. Поэтому такие апартаменты можно купить для обеспечения комфортной жизни и себя любимого, и детей или родителей.
Я не уверен, что 2019-й и следующие годы смогут сохранить текущие сверхактивные темпы роста сегмента апартаментов. А вот дифференциация апарт-комплексов должна усугубиться, что отразится на позиционировании и цене за квадратный метр.
– Сергей Владимирович, правила игры на рынке постоянно меняются. Тем не менее, вы начали реализацию нового проекта. Не опасаетесь ли за его судьбу?
– Да, мы начали строительство ЖК комфорт-класса «Славянка» в одноименном районе как раз во время смены законодательства. Тем не менее, за проект не опасаемся. Мы успели согласовать строительство до 1 июля, пока действовала предыдущая редакция 214-ФЗ. Это значит, что квартиры будут продаваться по классической схеме договоров долевого участия, а финансирование стройки идет по привычным и предсказуемым механизмам.
Кроме того, Пушкинский район входит в число тех, где жилье пользуется высоким спросом, а застройка наиболее активна. В июне 2018 года он значился на втором месте среди районов Петербурга по объемам ввода жилья: был сдан 31 дом и почти 9 тыс. кв. м жилой площади. В ЖК «Славянка» будет два 9-этажных дома, на 453 и 579 квартир. Продажи открылись 7 июля, и наши, скажем прямо, не очень скромные ожидания покупательского интереса вполне оправдались.
Кроме того, строительство идет в соответствии с планом развития микрорайона. Согласно плану, здесь, на пустыре площадью почти 3 га, должны быть жилые дома. Наш комплекс станет последним в очереди, завершив тем самым облик микрорайона. Да и опыт строительства в Славянке у нас уже есть: в 2015 году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Славянка 128» на 608 квартир.
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.