Сергей Мохнарь: «Хотелось бы отдохнуть от законодательного стресса»
О своем отношении к новациям в российском законодательстве, о жилищном строительстве, их влиянии на рынок и на новые проекты компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, несмотря на многочисленные обращения застройщиков, Госдума приняла новые требования к девелоперам в рамках 214-ФЗ. Как Вы оцениваете последствия новаций?
– Изменения в законодательстве неоднозначны. Выгоды для девелоперов отсутствуют, однако дольщики, теоретически, должны быть защищены лучше. Но это пока только на бумаге, ведь у рынка пока нет полного понимания работы новых механизмов. Отсутствие практики не позволяет уверенно говорить об аспектах, связанных с дольщиками, банками, проектным финансированием и т. д. – внедряемая схема принципиально нова. Единственное, в чем нет сомнений, – себестоимость строительства вырастет. На сколько процентных пунктов произойдет рост, мы узнаем тоже на практике: своей и коллег по рынку. Пока же рынок работает на «старых запасах» – реализует проекты, согласованные до 1 июля этого года.
В целом, проблема даже не в последствиях как таковых. Ведь научиться работать можно по практически любым правилам. Ключевая проблема – непосредственно в постоянных изменениях «правил игры» в сфере жилищного строительства. Это касается не только нынешних «громких» поправок к закону, но и десятков мелких изменений в нормативной базе, в правилах ввода зданий в эксплуатацию, в нормах охраны исторических объектов и т. п. От этого страдает экономика проектов, особенно долгосрочных, таких, например, как проекты комплексного освоения территорий. Строительство согласовывается при одних нормах, ведется при других, а сдается в эксплуатацию при третьих. Масштабы доработок и форс-мажоров, возникающих в результате вступления в силу новых требований, как правило, предсказать невозможно. Это «стрессует» отрасль в целом. И это то, от чего в будущем хотелось бы уйти.
– Ваша компания много строит в историческом центре. Между тем, раздаются голоса, требующие полностью запретить такую практику. Ваш взгляд на эту проблему?
– Любой абсолютный запрет, принятый безоговорочно, неконструктивен априори. Исторический центр – это не только здания, охраняемые как культурное наследие. Это еще и ветхие строения, архитектурная ценность которых незначительна, а состояние и внешний вид не добавляют очков облику Санкт-Петербурга. Одна из задач застройщика – в улучшении города с точки зрения архитектуры, технологичности, комфортабельности и энергоэффективности зданий. А также в благоустройстве прилегающей территории и, конечно, поддержке существующей исторической традиции.
Например, у готовящегося к сдаче ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и возле уже сданного ЖК Look на Лиговском проспекте мы установили ворота с коваными решетками и индивидуальными эмблемами. Это отсылка к петербургской традиции, когда все жилье состоятельных петербуржцев щеголяло коваными оградами и воротами. На Лиговке даже работал целый чугунолитейный завод, принадлежавший Францу Карловичу Сан-Галли и обеспечивавший здания всего высшего света высокохудожественными ограждающими конструкциями.
Действительно, в центре Северной столицы есть новые здания, при взгляде на которые думаешь: «Лучше бы здесь был пустырь». Вероятно, голоса, требующие полного запрета строительства в исторической части города, раздаются еще и по этой причине. Тем не менее, полный отказ от реализации новых проектов в центре – это тупик, отсутствие развития и, в конечном счете, деградация. Поэтому мы выступаем за то, чтобы проекты застройки в исторических районах Санкт-Петербурга рассматривались бы со всех сторон, под лупой или двумя, критиковались бы, тщательно взвешивались, корректировались, но доводились бы до реализации. Вот тогда наше великолепное наследие мы не только сохраним, но и приумножим.
– Сегмент апартаментов показывает бурный рост. Каков Ваш прогноз развития этого сегмента рынка недвижимости?
– Интерес к апартаментам сохранится, но структура спроса, вероятно, будет меняться. Если говорить о рынке в целом, то в 2017 году по целям покупки юнитов был примерный паритет: половина граждан приобретала апартаменты для собственного проживания, другая – для сдачи в аренду. Первое полугодие этого года показало не только рост продаж в 2,6 раза (до 1,2 тыс. апартаментов), но и резкое смещение в сторону инвестиционных покупок. Сейчас порядка двух третей всех апартаментов покупаются с целью последующей сдачи и извлечения прибыли.
Однако «средняя температура по больнице», как всегда, не отражает нюансов. Например, в нашем апарт-комплексе Like, строящемся на площади Мужества, большая часть покупателей, напротив, предпочитала и предпочитает покупать апартаменты для личного проживания. Это определяется характеристиками объекта, его расположением и комплексом закладываемых услуг. Like – это не сервисные апартаменты и они, по сути, ничем не отличаются от квартир. Планировки «квартирного», а не «гостиничного» типа, сам дом строится по тем же нормам, что и жилье, не является уплотнительной застройкой, получит благоустроенную прилегающую территорию. Поэтому такие апартаменты можно купить для обеспечения комфортной жизни и себя любимого, и детей или родителей.
Я не уверен, что 2019-й и следующие годы смогут сохранить текущие сверхактивные темпы роста сегмента апартаментов. А вот дифференциация апарт-комплексов должна усугубиться, что отразится на позиционировании и цене за квадратный метр.
– Сергей Владимирович, правила игры на рынке постоянно меняются. Тем не менее, вы начали реализацию нового проекта. Не опасаетесь ли за его судьбу?
– Да, мы начали строительство ЖК комфорт-класса «Славянка» в одноименном районе как раз во время смены законодательства. Тем не менее, за проект не опасаемся. Мы успели согласовать строительство до 1 июля, пока действовала предыдущая редакция 214-ФЗ. Это значит, что квартиры будут продаваться по классической схеме договоров долевого участия, а финансирование стройки идет по привычным и предсказуемым механизмам.
Кроме того, Пушкинский район входит в число тех, где жилье пользуется высоким спросом, а застройка наиболее активна. В июне 2018 года он значился на втором месте среди районов Петербурга по объемам ввода жилья: был сдан 31 дом и почти 9 тыс. кв. м жилой площади. В ЖК «Славянка» будет два 9-этажных дома, на 453 и 579 квартир. Продажи открылись 7 июля, и наши, скажем прямо, не очень скромные ожидания покупательского интереса вполне оправдались.
Кроме того, строительство идет в соответствии с планом развития микрорайона. Согласно плану, здесь, на пустыре площадью почти 3 га, должны быть жилые дома. Наш комплекс станет последним в очереди, завершив тем самым облик микрорайона. Да и опыт строительства в Славянке у нас уже есть: в 2015 году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Славянка 128» на 608 квартир.
Некачественная работа подрядчиков часто становится серьезной проблемой для городских чиновников. Как ее удалось решить Комитету по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) Санкт-Петербурга, «Строительному Еженедельнику» рассказала первый заместитель главы ведомства Ольга Колесникова.
– Ольга Васильевна, исполнение Адресной инвестиционной программы (АИП) для многих комитетов Смольного становится существенной проблемой. Как обстоят дела в этом отношении в Комитете по энергетике?
– Некоторое время назад мы тоже сталкивались со сложностями в этом вопросе. Однако в последние годы ситуация существенно улучшилась. Судите сами: в 2015 году при бюджете в 8,6 млрд рублей исполнение составило 90%; в 2016-м бюджет – 9,5 млрд, исполнение – 98,6%, в 2017-м – 11,3 млрд и 99%. Таким образом, за эти годы рос как объем нашей Адресной инвестиционной программы, так и процент ее исполнения.
В прошлом году мы достигли почти стопроцентного использования средств. Но надо понимать, что «копейка в копейку» потратить деньги обычно физически невозможно – просто потому, что зачастую при тендерах достигается экономия.
При этом нельзя сказать, что в 2017 году все было беспроблемно. В частности, мы расторгли 9 контрактов с подрядчиками, причем некоторые из них – в самом конце года. Причина – невыполнение компаниями своих обязательств.
– И все же работа по практически полному освоению средств в комитете налажена. Как же удалось это сделать?
– Исходя из своего немалого опыта работы, могу назвать главную формулу, которую я усвоила, работая под руководством курирующего наш комитет вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина: своевременные управленческие решения плюс контроль. Причем контроль должен быть жесточайшим – не в смысле каких-то придирок, а в том, что мы должны четко и в полной мере знать, что в данный конкретный момент происходит на всех наших объектах.
Именно такой порядок нам и удалось организовать примерно три года назад.
Еженедельно, по вторникам, у нас проходят совещания со всеми заказчиками работ по нашему ведомству. Проводится подробный анализ положения дел на каждом объекте.
По средам – совещания с подрядчиками, у которых возникают какие-то проблемы. Они докладывают о текущем состоянии, мерах, которые предприняты, чтобы наверстать отставание, представляют графики работ.
По субботам – объезд проблемных объектов, чтобы разобраться в возникающих сложностях на местах. В прошлом году был забавный случай. Приезжаем на объект, подрядчики докладывают ситуацию. Все оказывается в порядке, сроки не срывают, особых проблем нет. Спрашиваю: «Что с объектом не так?». А мне говорят: «Да все хорошо, просто мы постоянно по проблемным адресам ездим, недостатки смотрим. Чтобы не складывалось превратного впечатления, решили показать объект, на котором все в норме».
Так вот, если мы видим проблемы на объекте, если в течение некоего срока (скажем, месяца) проблемы сохраняются, а меры поддержки, которые оказывает комитет, не срабатывают, мы ставим перед подрядчиком дедлайн: если до определенной даты он не представляет доказательств существенного прогресса на его объекте, то договор будет расторгнут. И затем реализуем это намерение.
Нет никакого смысла «тянуть до последнего», чтобы в конце концов из-за неспособности подрядчика выполнить работы все равно «расторгнуться». Решение об этом надо принимать сразу, как только появляется ясность, что компания не справится. Да, это создает сложности, да, приходится оценивать выполненные работы, проводить новые торги, судиться, но в конечном итоге практика показывает, что этот вариант все равно быстрее и надежнее обеспечит ввод объекта в эксплуатацию. В любом случае, решение принимать надо своевременно.
Для поддержания производственной дисциплины среди подрядчиков также очень важна работа со штрафами. Наказываем за все нарушения по срокам и пр. Причем работа выстроена так, что никаких дополнительных распоряжений отдавать никому не надо. После срыва графика работ наша юридическая служба автоматически направляет нарушителю извещение о штрафе. Принимая во внимание, что подряды сейчас обеспечиваются банковскими гарантиями, в случае невыплаты штрафа мы обращаемся в банк-гарант – и тот гасит задолженность. Поначалу это вызывало недовольство и даже возмущение, но сейчас работа отлажена, подрядчики поняли схему, и выяснилось, что большая часть из них прекрасно способна по ней работать.
– Идет много разговоров о создании «белого» и «черного» списка, для включения туда добросовестных и недобросовестных подрядчиков соответственно. Ваше отношение к этой идее?
– У нас в комитете черно-белых списков нет. Зато есть так называемый «светофор» для подрядчиков. Принцип формирования – очень прост. В «зеленой» зоне – те компании, у которых на объектах все в порядке, работы идут в графике. В «желтой» – те, у кого есть проблемы, отставание и пр., и за которыми мы следим особенно тщательно. Ну и наконец, в «красной» – кандидаты на расторжение и те, с кем договоры уже расторгнуты из-за некачественной работы. Отмечу, что ранжирование происходит не по чьему-то субъективному мнению, а в рамках разработанной методики, учитывающей множество факторов и критериев оценки работы.
Причем надо понимать, что списки эти гибкие, оперативно учитывающие происходящие изменения. Попавшая в «желтую» зону компания может наверстать упущенное и перейти в «зеленый» сегмент. К сожалению, бывает и наоборот. Этот «светофор» зарекомендовал себя как эффективный инструмент и работает вполне успешно.
– И каковы доли цветов этого «светофора» в общем числе подрядчиков?
– В списках постоянно происходят изменения, поэтому доли меняются. Если брать в среднем, то 60-70% подрядчиков обычно находится в «зеленом» сегменте, 20-30% – в «желтом» и порядка 10% – в «красном».
Кроме того, когда мы расторгаем договоры с несправившимися компаниями, мы извещаем ФАС о необходимости включить такие компании в Реестр недобросовестных поставщиков. Это достаточно эффективная мера, чтобы не допустить их к участию в новых тендерах, по крайней мере, на протяжении двух лет.
– Расскажите, пожалуйста, о наиболее интересных объектах АИП 2017 года.
– Город направляет значительные средства в инженерно-энергетический комплекс. В сфере водоснабжения и водоотведения построен 21 км канализационных сетей и 36,4 км водопроводных сетей. Из введенных в эксплуатацию можно выделить интересный проект реконструкции канализации в рамках программы благоустройства территории Муринского парка.
В сфере теплоснабжения реконструировали ряд тепловых пунктов в Приморском районе, а также участки тепловых сетей в нескольких районах города.
Ввели 45 объектов наружного освещения, включая 13 проектов квартального освещения в разных районах Петербурга. Построено освещение в 12 парках и скверах, таких как парк Малиновка, Приморский парк Победы (детский сектор), Парк на пересечении ул. Джона Рида и ул. Бадаева и др. Кроме того, обеспечили светом 249 детских и спортивных площадок. Еще можно отметить работы по реконструкции системы управления наружным освещением Санкт-Петербурга.
Всего в 2017 году завершены работы на 81 объекте.
– А что интересного предполагается ко вводу в этом году?
– В текущем году введем в эксплуатацию 94 объекта. По линии водоснабжения и водоотведения ко вводу намечено несколько объектов в Курортном районе, таких как канализационные очистные сооружения пос. Молодежное, скважинные водозаборы и водопроводные сети для водоснабжения пос. Красавица и пос. Решетниково. Кроме того, мы продолжаем реализацию ряда крупных проектов, работы по которым идут в течение нескольких лет, например, Охтинского канализационного коллектора.
Продолжим реконструкцию центральных тепловых пунктов, а также модернизацию магистральных и квартальных тепловых сетей.
Введем в эксплуатацию 43 объекта наружного освещения, в том числе проведем его реконструкцию в 19 кварталах. К 315-летию Петербурга, которое отмечается в этом году, принято решение организовать освещение 315 детских и спортивных площадок, что и будет сделано.
Все это масштабные работы, направленные на повышение качества жизни петербуржцев и улучшение качества городской среды.
