Юрий Колотвин: «Генподрядчик должен быть технически и финансово обеспеченным»
В чем специфика генподрядной деятельности на сегодняшний день, как менялся рынок генподряда, какие трансформации на нем происходят – об этом и многом другом рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ООО «ПСК» Юрий Колотвин.
– Юрий Алексеевич, как менялся рынок генподряда в последнее время? Какие тренды актуальны в этой сфере?
– На мой взгляд, ключевой тренд на сегодняшний день – это уход от классического генподряда как такового. Около десяти лет назад в отрасли начался процесс перехода к схеме с номинальным генподрядчиком, где есть директор, бухгалтер и руководитель строительства, а выполняет такая структура сугубо административные функции. Тот же, кто непосредственно строит, становится своего рода субгенподрядчиком. В настоящее время к работе по такой схеме стремятся практически все заказчики.
Причина – в желании заказчиков контролировать свои деньги. Ведь классический генподряд – это договор на определенную сумму, в рамках которого четко зафиксированы ответственность и обязательства сторон. Теперь же заказчики хотят сами выбирать подрядчиков, понимая, на что именно они тратят деньги (и какие именно деньги), и создают посредническую структуру. Иными словами, существует проблема недоверия к генподрядчику в вопросе оптимального расходования средств.
– В чем специфика генподрядной деятельности на современном этапе?
– Основная специфика следует из ситуации, описанной выше. Сложилось положение, при котором генподрядчик сейчас, как и прежде, несет полную меру ответственности, но рычагов давления на субподрядчиков у него осталось значительно меньше. Все строительные и спецработы, организация работ на стройке, всё – от инженерии до благоустройства — это наша зона ответственности как генподрядной организации. Однако в выборе исполнителей, которые доставляли бы меньше головной боли (или не доставляли вообще), мы ограничены. Это, на наш взгляд, ситуация, конечно, не совсем нормальная.
– Некоторые подрядные организации, успешно работавшие в своей сфере, при попытке освоить функцию генподрядчика терпели неудачу. Что необходимо, чтобы состояться в этом сегменте рынка?
– Необходимы репутация, технический потенциал и капитал. Каждый из этих пунктов является обязательным, но работают они только в совокупности, все вместе. По отдельности, сам по себе, любой из этих факторов недостаточен для ведения успешной генподрядной деятельности.
Кроме того, генподрядные организации должны уметь отсеивать заказчиков не хуже, чем сами девелоперы своих подрядчиков. У нас был негативный опыт работы с одной известной в свое время строительной компанией. Она перестала существовать, и мы понесли определенные убытки. Но сделали выводы – и сейчас у нас есть пул надежных, проверенных заказчиков, платежеспособных и жизнеспособных. С компаниями из этого перечня мы и стараемся работать. Хотя количество приглашений к участию в тендерах примерно равняется количеству дней в году.
Таким образом, любая неопытная компания, которая переоценила заказчика или свои силы (в том числе финансовые), скорее всего, потерпит неудачу. Сделать себе имя на весьма консервативном рынке также крайне тяжело. На больших и сложных стройках работают одни и те же, проверенные (на сей раз уже заказчиками) генподрядчики.
Есть еще один очень важный фактор: у генподрядчика должна быть собственная техническая база. Все работы, связанные с монолитом, подразумевают серьезные вложения. Опалубка, автомобильные краны, станции прогрева, автоманипуляторы и многое другое. У нас порядка 100 единиц строительной и специальной техники, что позволяет гарантировать объемы, сроки и контролировать себестоимость выполняемых работ. Некоторые компании пытаются арендовать строительную технику, но это невыгодно. Маржа строительного бизнеса за последние 10 лет сократилась очень сильно, и, если делать ставку на аренду, то даже «выход в ноль» в конце строительного цикла уже будет хорошим показателем.
– Недавно в схеме взаимоотношений «девелопер – генподрядчик – подрядчики» появилась дополнительная фигура технического заказчика (fee-девелопера). Как грамотно организовать работу в новой конфигурации?
– Это весьма свежее понятие, которое в наших реалиях скорее отражает финансовую функцию, нежели строительную. Мы не сталкивались на практике с техническими заказчиками, хотя и слышали про это. В структурах крупнейших заказчиков, девелоперов, эта функция не используется. То есть подавляющее большинство крупных строек на данный момент обходятся без fee-девелопера.
В теории это должно помочь инвесторам, которые приходят в новый регион или вообще из-за границы, и своих ресурсов для реализации проекта на месте у них нет. Тогда им проще обратиться за помощью к местным специалистам. Но на практике это может служить каким-то иным целям, в зависимости от которых и будет организована работа.
– Юрий Алексеевич, ГК «ПСК» наработала большой опыт, специализируясь в сфере генподряда, но затем занялась также и самостоятельным девелопментом. В чем причина такого решения?
– Генподряд – это то, из чего сложился холдинг «ПСК». Как девелопер мы начали работать позже. Это решение собственников: развивать бизнес в направлении, где у нас есть серьезный потенциал. Мы получили огромный опыт, работая вместе с крупнейшими девелоперами, поэтому развитие нас самих в качестве девелопера так же естественно, как освоение одного стиля плавания за другим. Мне кажется, что это логичный шаг в развитии нашего холдинга и расширении спектра его деятельности. Наше преимущество и уникальность в том, что мы сами разрабатываем проект и сами по нему строим. Так проще контролировать качество стройки и так эффективнее расходуются средства.
Конечно, вместе с девелопментом мы будем развивать и направление генподряда. В Санкт-Петербурге всего около десяти компаний, которых крупные заказчики могут позвать на масштабные объекты и на проекты комплексного освоения территорий. И мы очень рады быть среди этих компаний. Кроме того, надо понимать, что любой из этой десятки своим расширением или «ужиманием» окажет заметное влияние на рынок. Поэтому все решения о развитии мы будем принимать, исходя из оценки факторов: что в свете обновленного закона играет за нас, а что – против.
В ближайших планах «ПСК» как генподрядчика – реализация крупных проектов застройки в районе Лиговского проспекта, на Комендантском проспекте и на Предпортовой улице. Есть планы опробовать наши силы в Москве. Столичный рынок характеризуется огромными объемами стройки и нехваткой крупных и опытных подрядчиков. Здесь мы видим для себя перспективы. Кроме того, со многими московскими девелоперами мы знакомы и работали на их проектах в Санкт-Петербурге и других регионах. По совокупности все это делает наши предложения весьма конкурентными на рынке недвижимости.
Справка
«ПСК» – современный, динамично развивающийся холдинг, включающий в себя предприятия, охватывающие практически все сферы жилищного строительства. Компании группы надежно и эффективно выполняют функции застройщика, заказчика, генподрядчика, генпроектировщика, инвестора и др.
«ПСК» («Петербургская Строительная Компания») начала свою деятельность в 2007 году. Успешная работа в сфере генподряда предопределила следующий шаг развития компании – начало в 2014 году самостоятельной девелоперской деятельности. Один за другим каждый год запускаются собственные проекты жилых комплексов: «Славянка 128» (сдан в 2015 году), «Невский Эталон» (сдан в 2017 году), LOOK (сдан в 2018 году), «Дипломат», LIKE, «Славянка».
При этом компания не оставляет генподрядной деятельности, занимая в этой сфере одно из лидирующих мест на Северо-Западе России.
Сегодня строительная деятельность «ПСК» охватывает Центральный, Василеостровский, Красносельский, Приморский, Выборгский, Невский, Кировский, Фрунзенский, Пушкинский районы Санкт-Петербурга, пос. Металлострой, пос. Шушары, пос. Кудрово, а также ряд других регионов России. В частности, в 2011–2014 годах компания участвовала в строительстве олимпийских объектов в Сочи и пос. Красная Поляна.
Холдинг включает в себя компании, способные осуществить весь цикл реализации проекта: «ПСК-Проект», «ПСК-Инжиниринг», «ПСК-Механизация», «ПСК-Фасад», «ПСК Недвижимость», «ПСК-Инвест».
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.