Борис Латкин: «Создать точку прорыва»
Rocket Group инициировала проведение конкурса на разработку концепции технополиса на территории площадью около 500 га в Кудрово (Ленобласть), неподалеку от границы с Санкт-Петербургом. Об идее проекта, его специфике и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Борис Латкин.
– Борис Петрович, почему для размещения проекта Rocket Group выбрала именно эту местность? В чем ее преимущества?
– Дело в том, что проект задуман масштабный, и территорий, которые подходили бы для его размещения, совсем немного, а в границах Петербурга их, пожалуй, и вовсе нет. Мы рассматривали несколько локаций, и, по нашей оценке, Кудрово – самый оптимальный вариант.
Чтобы такой крупный инновационный проект мог успешно состояться, территория должна соответствовать ряду обязательных условий, причем отсутствие каждого из них является серьезным препятствием. Соответственно, точек на карте, которые полностью удовлетворяли бы имеющимся требованиям, не так много.
Прежде всего, локация должна иметь прекрасную транспортную доступность. В нашем случае для автотранспорта важны близость Кольцевой автодороги (по которой несложно быстро добраться до аэропорта «Пулково») и «вылетного» Мурманского шоссе, а также существующий проект Восточного скоростного диаметра, который улучшит связь с Петербургом. Общественный транспорт локализуется вокруг станции метро «Улица Дыбенко». Уже принято решение о строительстве станции «Кудрово», которая должна открыться в 2025 году. Кроме того, существует железнодорожная ветка в промзону «Уткина заводь».
Вторым важным аспектом является инженерная подготовка территории, наличие мощностей по электроэнергии, тепло-, водоснабжению, канализованию и пр. В этом смысле Кудрово также обеспечено на очень неплохом уровне, что непосредственно связано с развернувшимся там активным жилищным строительством. Оно, кстати, тоже добавляет привлекательности локации, поскольку как минимум часть людей, которые будут заняты в технополисе, могли бы и проживать поблизости.
Принципиально важным моментом для проекта является непосредственная близость к такому мегаполису, как Петербург – с его мощнейшим научным, образовательным, культурным потенциалом. Центр инноваций нужно создавать рядом с местом, где живут и учатся люди, которые будут вести эту работу. Перечисленные факторы, в сочетании с уже упоминавшейся необходимостью в большой территории площадью порядка 500 га, и обусловили интерес к Кудрово.
– В чем Вы видите цель проекта? Каковы основные этапы его реализации?
– Нам кажется, что успешный рост экономики нашей страны невозможен без формирования инновационных центров. Надо не просто догонять технологически развитые страны, но, отталкиваясь от уже имеющейся базы, двигаться дальше. Нужны точки роста для запуска прорывных инноваций. О необходимости такого подхода, кстати, вполне четко и недвусмысленно говорилось в недавних «майских указах» Президента России Владимира Путина. Мы видим наш проект как раз одной из таких точек прорыва.
Причем мы не намерены заранее ограничивать направленность потенциальных резидентов технополиса какими-то отраслевыми или нишевыми рамками. Хотелось бы создать проект, который давал бы возможность появиться передовым разработкам в самых разных сферах. В нашем представлении технополис – это коммуникационная площадка для формирования комплекса R&D, объединяющая процесс получения новых знаний с потенциалом опытного и мелкосерийного производства. Мы хотели бы помочь преодолеть одну из «классических» проблем отечественной промышленности: огромную временную дистанцию между появлением идеи и внедрением основанной на ней технологии или конструкции в серийное производство. При этом мы ни в коем случае не собираемся превращать проект в промзону с крупными предприятиями, выпускающими огромные объемы продукции, и с рисками загрязнения окружающей среды. Это – не наша задача. Проект рассчитан именно на генерацию инновационных идей, «чистых помещений», разработку новых технологий и продуктов с функцией мелко- и среднесерийного производства. А массовое производство может быть организовано в любой точке страны или даже мира – в зависимости от конкретных потребностей и экономической эффективности.
Что же касается этапов и иных деталей реализации проекта, то для их формирования и обоснования мы и проводим конкурс на выработку концепции технополиса. Подчеркну: мы максимально открыты для сотрудничества со всеми заинтересованными сторонами, приветствуем выдвижение и обсуждение новых идей и оригинальных подходов к реализации проекта. Хотелось бы максимально, насколько это возможно, продумать и просчитать концепцию, сделать ее как можно более гибкой, способной трансформироваться под решение новых задач.
Пока же, в качестве ориентировочных «этапов большого пути», мы наметили следующие шаги. В 2020 году хотелось бы утвердить концепцию, а в 2025-м – приступить к созданию первой очереди технополиса на территории до 100 га. В целом срок реализации проекта – порядка 30 лет, а суммарный объем инвестиций – около 200 млрд рублей.
– Проекты подобного масштаба обычно инициируются властями федерального или регионального уровня (например, Сколково под Москвой или Иннополис в Татарстане). Возможно ли реализовать такое начинание за частные деньги?
– Действительно, мировая практика демонстрирует, что крупные технополисы создаются обычно именно на государственные средства. Это неудивительно, ведь такие проекты, как и в нашем случае, в значительной степени нацелены на решение проблем общенационального масштаба. Впрочем, международный опыт знает и исключения из этого правила. Большие частные технополисы создавались во Франции, США, некоторых других странах. Думаю, по силам это и России.
Продумывая проект, мы серьезно изучали мировую практику реализации подобных проектов. Нам представляется, что изначальный государственный посыл придает им некую излишнюю жесткость, структурированность, форматность. Например, некоторые китайские технополисы, созданные под решение конкретных задач 25-30 лет назад, сегодня сталкиваются с проблемой дальнейшего развития, поскольку свою функцию они во многом уже выполнили, а ни на что другое рассчитаны не были. Мы же, как я уже говорил, хотели бы создать максимально гибкую систему, способную меняться исходя из текущих потребностей. В рамках частного проекта, на наш взгляд, это можно сделать гораздо эффективнее.
С другой стороны, вне всякого сомнения, без сотрудничества с государством проект такого масштаба реализован быть не может. На федеральном уровне уже утверждены меры поддержки таких начинаний. Они включают и налоговые льготы, и ряд других преференций как для операторов проектов, так и для их резидентов. Необходимо будет содействие власти в таких вопросах, как актуализация мер поддержки малым инновационным и производственным предприятиям, организациям, осуществляющим научно-исследовательскую деятельность, развитие транспортной, инженерной, социальной и иной инфраструктуры на осваиваемой территории, помощь во взаимоотношениях с естественными монополистами, имиджевая поддержка и пр.
– Каково будет значение проекта для региона? Что он даст Ленобласти? И как относятся к нему региональные власти?
– Известно, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое серьезное внимание теме развития инновационных технологий в различных отраслях экономики. Более того, эта тематика является одним из критериев при разработке стратегий развития регионов, а также оценке работы властей региона при составлении соответствующих рейтингов.
На наш взгляд, нет никакого сомнения, что создание такого мощного инновационного центра, как технополис, даст дополнительный плюс инвестиционной привлекательности региона. Проект задуман как долгосрочный центр привлечения все новых и весьма крупномасштабных инвестиций в современные технологические разработки. Кроме того, когда я говорил, что серийное производство продукции на основе созданных в технополисе инноваций возможно в любой точке мира, это отнюдь не означало, что на базе малых инновационных предприятий производство не может появиться в Ленобласти. Все зависит от практической целесообразности.
В любом случае, мы считаем, что реализация нашего проекта станет серьезным подспорьем для экономического развития региона в самых разных сферах и прежде всего, конечно, в вопросе наращивания научно-инновационного потенциала.
Поэтому уже сейчас, когда мы ведем переговоры с представителями органов власти Ленобласти разных уровней, мы получаем положительную обратную связь и поддержку нашей инициативы. В частности, представители властных структур региона выражают готовность участвовать в конкурсе и подготовке концепции технополиса. Сегодня вопрос прорабатывается на уровне профильных структур. Заинтересованность проявило Агентство экономического развития Ленобласти. Выходить же с конкретными предложениями к руководству региона мы будем, когда сформируем концепцию, обоснуем привлекательность проекта для инвесторов и субъекта РФ, сделаем расчеты окупаемости, будем, как говорится, иметь конкретные «цифры на руках».
Массовая застройка Курортного района нецелесообразна. Данную территорию необходимо развивать с учетом ее исторически сложившегося функционала, убежден Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС».
– Как бы вы ранжировали основные преимущества Курортного района для застройщиков и девелоперов?
– Первое и главное отличие Курортного района, определяющее его ценность для участников строительного рынка, можно сформулировать так: это загород, но это одновременно и городская территория. По сути, добираться до Курортного района все равно что добираться до Купчино. Здесь прекрасная транспортная доступность: и железная дорога, и Западный скоростной диаметр, и КАД. Загород ведь – очень широкое понятие. Есть, допустим, Красносельский район, а есть Курортный. В последнем случае это еще и территория, овеянная романтическим флером истории, с обилием зелени. Это отчетливо не урбанистический пейзаж. И потом, невозможно не почувствовать ауру, которая формировалась веками и которая отличает сегодня жителей Курортного района от других петербуржцев. Аура складывается из многого: из побережья Финского залива, сосен, исторических сюжетов, развитой рекреационной инфраструктуры.
– А есть ли у территории не очень позитивные характеристики?
– Если оценивать Курортный район с точки зрения развития строительства, важно помнить, что это не район массовой жилищной застройки. Поэтому анализировать факторы, препятствующие такому развитию, наверное, неправильно. Можно с большой долей уверенности предположить, что масштабной стройки здесь не будет, за исключением разве что намывной территории. Район остается Курортным и потому, что там не так много жителей. Поэтому все, что актуально для развития других районов города – совершенствование транспортной инфраструктуры, в том числе за счет метро или легкорельсового трамвая, увеличение емкости местного рынка труда – напрямую к этой территории не относится. Курортный – он и есть курортный, а не промышленный или спальный район. Это жемчужинка в городской короне, и даже актуальные для других городских территорий проблемы нехватки инженерных мощностей здесь не имеют столь глобальных масштабов. Возможно, есть технические вопросы в отдельных местах, но они вполне решаемы.
– Ваша компания реализует в Курортном районе два проекта – это ЖК «Дюна» в Сестрорецке и коттеджный поселок «Кантеле» в Репино. Чем для вас интересна эта территория?
– Курортный район занимает большую площадь, и локации в пределах этой территории бывают разные. Наш жилой комплекс «Дюна» строится в самом центре Сестрорецка с видом на Финский залив и Сестрорецкий разлив. Мы работаем в сегменте массового жилищного строительства, но пришли в Сестрорецк из-за уникальности месторасположения земельного участка. Поселок Репино, где появились таунхаусы «Кантеле», – это исторический центр малоэтажной застройки в Курортном районе. Мы начали строить «Кантеле» только потому, что очень понравилась локация. В принципе, коттеджное строительство – не наше направление, но в случае с «Кантеле», по-моему, все получилось красиво и удачно.
– Эти объекты, очевидно, отличаются от того, что «ЦДС» строит в Мурино, Буграх и других локациях. К чему вашу компанию обязала территория этого района?
– Сказать о том, что в Сестрорецке и Репино совершенно другое качество, наверное, неправильно. Мы практикуем единый подход к разработанным и утвержденным внутренним стандартам технического оснащения и качества строительства. Поэтому не буду утверждать, что в Курортном районе мы построили что-то сверхнеобычное. Однако при этом мы постарались сделать более интересной инфраструктуру, еще более продуманными планировки. Все это в сочетании с самим месторасположением дает возможность сказать, что объект в Сестрорецке особенный: это многоэтажное, но не массовое строительство.
– Каких объектов, по вашему мнению, не хватает, а каких, напротив, чересчур много в Курортном районе?
– Для тех, кто там живет, в принципе, всего хватает. Правда, здесь не представлены крупные сетевые магазины, но с заходом ретейлеров в район он неизбежно начал бы превращаться в территорию массовой застройки, что нежелательно. Кроме того, с учетом ЗСД торговая инфраструктура оказалась намного более доступной, чем прежде. Это справедливо и в отношении прочей недостающей инфраструктуры, без которой иногда не обойтись. Мне кажется, что было бы хорошо потратить чуть больше денег на содержание пляжей. В некоторых местах их территория оставляет желать лучшего. Пока налицо парадоксальная ситуация: мы живем на берегу Финского залива, а мест, где можно искупаться в заливе, не так и много. Все едут в Курортный район, и если бы было больше инфраструктуры для пляжного отдыха, от этого выиграли бы все горожане.
– В Ленобласти вы участвуете в финансировании проектирования дорожной развязки. Есть ли желание войти в проекты на условиях ГЧП на территории Петербурга и Курортного района в частности?
– Пока мы этого не планируем. У нас нет цели заниматься государственно-частным партнерством. Купить участок, построить дома, продать квартиры – это наш профиль. А если уж где-то какая-то задача, которую надо решать другим способом (например, как в Мурино), – это исключительный случай.
– Чем потенциально этот район еще может быть интересен застройщикам?
– Потенциал как раз в природе, в море, в развитой инфраструктуре для отдыха. Этот потенциал и нужно сохранять и преумножать. Начиная от улучшения инфраструктуры существующего яхт-клуба, строительства новых полей для гольфа и заканчивая вертолетными площадками. Думаю, логично еще большее раскрытие Курортного района как базы для отдыха, реабилитации. Курортный район – это наш Крым.
– Кто, по вашим наблюдениям, приобретает жилье в Курортном районе?
– Поскольку в этом районе не ведется массовая застройка, это однозначно не жилье первой необходимости. Образно говоря, приобретение квартиры или коттеджа в Курортном районе – это уже второй шаг. Большая доля покупателей – представители среднего класса: кто-то покупает жилье для родителей, кто-то для детей. Для разумной оборачиваемости средств мы придерживаемся средней ценовой категории. Но важно отметить, что цена квадратного метра может отличаться очень существенно: все зависит от местоположения конкретного объекта. Репино, Комарово, Солнечное и более урбанистический Сестрорецк – вот центры притяжения и точки роста внутри Курортного района. Следующий центр, возможно, пока недооцененный, – Зеленогорск. Появится намыв – появится еще одна точка притяжения. И уверен, что застройка Курортного района и дальше будет расходиться волнами от центров притяжения.
– Каким мог бы быть новый объект ГК «ЦДС» в Курортном районе?
– Характеристики проекта зависят от места. В центре Сестрорецка однозначно таунхаусы не построить – это будет многоэтажное строительство. А для Комарово, к примеру, логичны индивидуальные дома или блокированная застройка. Вообще все описано в Правилах землепользования и застройки. И поскольку вариации возможны, надо ими пользоваться. Надо смотреть, где и что, во-первых, разрешено и, во-вторых, разумно построить.
– С каким другим районом города, по вашему мнению, можно сопоставить Курортный?
– С Петродворцовым, хотя они и очень разные. Общее – в исторической ценности, ауре места, исторически сложившейся немассовой застройке.
– Будут ли существенно увеличиваться цены на жилье в данном районе?
– Вряд ли в ближайшее время стоит ожидать серьезного роста цен на недвижимость в Петербурге. Логично предположить, что цены будут расти в пределах инфляции. Это связано с общим состоянием экономики: она может переживать разные этапы развития. Думаю, если сейчас бурного роста не будет, то это ощутимо отразится на жилищном рынке. А роста пока, скорее всего, не будет. Если же говорить конкретно о Курортном районе, при условии хорошей локации квартиры могут быть вообще бесценными.
– Планируете ли вы наращивать свой земельный банк в Курортном районе?
– Да, что-то смотрим, планы по приобретению новых пятен в Курортном районе есть. И какой бы ни была экономическая ситуация, хорошие локации всегда будут востребованы.
Директор ГКУ АО «Дорожное агентство «Архангельскавтодор» Михаил Яковлев рассказал «Строительному Еженедельнику» об аварийном состоянии региональных дорог и появлении новой федеральной трассы Архангельск – Петербург.
– Как вы можете оценить состояние дорожного хозяйства Архангельской области?
– В настоящее время 89,4% региональных автомобильных дорог региона находятся в ненормативном состоянии. Причина в том, что более 10 лет, вплоть до 2012 года, средств на ремонт автодорог практически не было, что было связано с финансированием дорожной отрасли в минимальном объеме, по остаточному принципу. При этом ежегодно увеличивалась интенсивность транспортного потока и количество большегрузного транспорта. Сложившаяся сегодня ситуация была вполне предсказуема. Кроме того, формирование опорной дорожной сети региона до сих пор не завершено, 117 населенных пунктов с численностью жителей более 100 человек не имеют связи с сетью автодорог по дорогам с твердым покрытием. Четыре районных центра не имеют круглогодичной связи по дорогам с твердым покрытием с Архангельском. Треть мостов также находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии. Основную часть мостовых сооружений составляют деревянные мосты со значительным сроком эксплуатации. Отмечу, что в 2012 году в области создан региональный дорожный фонд. Это улучшило ситуацию с финансированием дорожной деятельности, но при таком текущем состоянии автомобильных дорог в кратчайшие сроки привести всю сеть в нормативное состояние, конечно, невозможно.
– Какой объем средств требуется ежегодно области для поддержания дорожной отрасли региона?
– Если исходить из нормативов финансовых затрат, утвержденных правительством региона, для выполнения работ по ремонту, капремонту с соблюдением межремонтных сроков и содержания региональных автодорог в нормативном состоянии требуется ежегодно около 15 млрд рублей. Для сравнения, это более чем в три раза больше объема дорожного фонда области на 2014 год, из которых 185,8 млн рублей направляются в форме субсидий в бюджеты муниципальных образований. На 2015-2016 годы запланирован возврат бюджетных кредитов, полученных из федерального бюджета на строительство перегона Каргополь – Плесецк (831 и 500 млн соответственно), то есть эти средства не пойдут на финансирование региональной дорожной сети.
– Каков объем дорожного фонда Архангельской области? И ваш прогноз по объему на 2015 год.
– В 2014 году его объем составил 3,9 млрд рублей. При этом мы понимаем, что реальное исполнение дорожного фонда по доходам за 2014 год может существенно отличаться от планового объема. Основным источником формирования дорожного фонда Архангельской области являются доходы от акцизов на топливо (около 80%), по итогам 2013 года был существенный их недосбор, который составил более 500 млн рублей. Объем средств на 2015 год определен областным законом об областном бюджете в объеме 4,1 млрд рублей, он будет уточняться при планировании областного бюджета на 2015-2017 годы с учетом ожидаемого исполнения в текущем году.
– Какой объем дорожных ремонтов запланирован на 2014 год? Каковы лимиты финансирования?
– На текущий год запланирован капитальный ремонт и ремонт 65 км региональных автомобильных дорог и 19 мостов. На эти цели предусмотрено 1,2 млрд рублей, из них 53 млн – внебюджетные средства.
– Как идет исполнение госпрограммы «Развитие транспортной системы Архангельской области до 2020 года»?
– Финансирование дорожной деятельности предусмотрено в рамках двух подпрограмм этой госпрограммы. Подпрограмма «Развитие и совершенствование сети автомобильных дорог общего пользования регионального значения» направлена на строительство и реконструкцию автомобильных дорог и искусственных сооружений. Общий объем финансирования подпрограммы до 2020 года составляет 5,3 млрд рублей, в том числе на 2014 год – 578,9 млн рублей. В подпрограмму «Улучшение эксплуатационного состояния автомобильных дорог общего пользования регионального значения» включены мероприятия по приведению в нормативное состояние основных региональных дорог, которые составляют опорную сеть и обеспечивают основные грузопотоки. Отдельным блоком выделено направление по капитальному ремонту аварийных мостов. Общий объем финансирования подпрограммы составляет 25,7 млрд рублей, в том числе на 2014 год – около 3 млрд рублей.
– Как решается проблема доступа к удаленным поселениям области?
– Такая проблема действительно существует. В Архангельской области не имеют связи по дорогам с твердым покрытием с сетью автомобильных дорог общего пользования более 2 тыс. населенных пунктов. Обеспечить связь всех населенных пунктов только дорогами регионального значения невозможно, здесь требуется развитие всех видов сообщения. Но если вести речь об автомобильных дорогах, то сейчас в рамках требований бюджетного законодательства 5% средств регионального дорожного фонда ежегодно направляются на строительство автодорог, обеспечивающих связь сельских населенных пунктов с автомобильными дорогами общего пользования по дорогам с твердым покрытием.
– Проблема соединения космодрома Плесецк с федеральной трассой решается уже много лет. О федеральном кредитовании этих работ заявляли еще в 2010 году. Почему эта работа тормозится?
– Вопрос поставлен не совсем корректно. По данному направлению в 2007-2010 годах осуществлялось строительство автомобильной дороги регионального значения Архангельск (от пос. Брин-Наволок) – Каргополь – Вытегра (до села Прокшино) на перегоне Каргополь – Плесецк. Для завершения приведения в нормативное состояние дороги необходимо ликвидировать непроезжие участки на перегоне Брин-Наволок – Плесецк. Необходимый объем средств – 2,7 млрд рублей. Объем средств значительный, поэтому в настоящее время с федеральными органами власти прорабатывается вопрос выделения средств на строительство участков перегона. Нужно отметить, что приведение в нормативное состояние участков этого перегона позволит значительно разгрузить федеральную трассу М-8, а также сократить маршрут от Архангельска до Санкт-Петербурга на 317 км. Мы считаем это направление особенно перспективным и важным для трех регионов – Архангельской, Вологодской и Ленинградской областей. Поэтому в рамках межрегионального взаимодействия губернаторами этих регионов в адрес администрации президента на имя министра транспорта РФ Игоря Левитина направлено обращение о выделении субсидий на строительство и реконструкцию участков и последующей передаче в федеральную собственность всего маршрута от Брин-Наволока до Санкт-Петербурга. Добавлю, что при реализации этого проекта и фактического появления в Архангельской области второй федеральной автотрассы одновременно решается и проблема соединения специального объекта федерального значения космодрома Плесецк с федеральной трассой.
– Как решаются вопросы управления и развития дорожной сети с входящим в состав области НАО? Есть ли примеры взаимодействия?
– Архангельская область исполняет полномочия по дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог общего пользования регионального значения на территории округа с 2008 года. Учитывая ограниченность средств, выделяемых на дорожную деятельность до создания дорожных фондов, основные работы, которые осуществлялись на сети дорог, расположенных на территории НАО, – это содержание автомобильных дорог, искусственных сооружений, обеспечение безопасности дорожного движения. С 2013 года начаты капитальные ремонты двух мостовых сооружений в округе в рамках государственной программы с общим объемом финансирования 96,7 млн рублей.
С 2015 года полномочия по дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог общего пользования передаются в НАО в соответствии с договором о взаимодействии между органами исполнительной власти Архангельской области и Ненецкого автономного округа.