Борис Латкин: «Создать точку прорыва»
Rocket Group инициировала проведение конкурса на разработку концепции технополиса на территории площадью около 500 га в Кудрово (Ленобласть), неподалеку от границы с Санкт-Петербургом. Об идее проекта, его специфике и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Борис Латкин.
– Борис Петрович, почему для размещения проекта Rocket Group выбрала именно эту местность? В чем ее преимущества?
– Дело в том, что проект задуман масштабный, и территорий, которые подходили бы для его размещения, совсем немного, а в границах Петербурга их, пожалуй, и вовсе нет. Мы рассматривали несколько локаций, и, по нашей оценке, Кудрово – самый оптимальный вариант.
Чтобы такой крупный инновационный проект мог успешно состояться, территория должна соответствовать ряду обязательных условий, причем отсутствие каждого из них является серьезным препятствием. Соответственно, точек на карте, которые полностью удовлетворяли бы имеющимся требованиям, не так много.
Прежде всего, локация должна иметь прекрасную транспортную доступность. В нашем случае для автотранспорта важны близость Кольцевой автодороги (по которой несложно быстро добраться до аэропорта «Пулково») и «вылетного» Мурманского шоссе, а также существующий проект Восточного скоростного диаметра, который улучшит связь с Петербургом. Общественный транспорт локализуется вокруг станции метро «Улица Дыбенко». Уже принято решение о строительстве станции «Кудрово», которая должна открыться в 2025 году. Кроме того, существует железнодорожная ветка в промзону «Уткина заводь».
Вторым важным аспектом является инженерная подготовка территории, наличие мощностей по электроэнергии, тепло-, водоснабжению, канализованию и пр. В этом смысле Кудрово также обеспечено на очень неплохом уровне, что непосредственно связано с развернувшимся там активным жилищным строительством. Оно, кстати, тоже добавляет привлекательности локации, поскольку как минимум часть людей, которые будут заняты в технополисе, могли бы и проживать поблизости.
Принципиально важным моментом для проекта является непосредственная близость к такому мегаполису, как Петербург – с его мощнейшим научным, образовательным, культурным потенциалом. Центр инноваций нужно создавать рядом с местом, где живут и учатся люди, которые будут вести эту работу. Перечисленные факторы, в сочетании с уже упоминавшейся необходимостью в большой территории площадью порядка 500 га, и обусловили интерес к Кудрово.
– В чем Вы видите цель проекта? Каковы основные этапы его реализации?
– Нам кажется, что успешный рост экономики нашей страны невозможен без формирования инновационных центров. Надо не просто догонять технологически развитые страны, но, отталкиваясь от уже имеющейся базы, двигаться дальше. Нужны точки роста для запуска прорывных инноваций. О необходимости такого подхода, кстати, вполне четко и недвусмысленно говорилось в недавних «майских указах» Президента России Владимира Путина. Мы видим наш проект как раз одной из таких точек прорыва.
Причем мы не намерены заранее ограничивать направленность потенциальных резидентов технополиса какими-то отраслевыми или нишевыми рамками. Хотелось бы создать проект, который давал бы возможность появиться передовым разработкам в самых разных сферах. В нашем представлении технополис – это коммуникационная площадка для формирования комплекса R&D, объединяющая процесс получения новых знаний с потенциалом опытного и мелкосерийного производства. Мы хотели бы помочь преодолеть одну из «классических» проблем отечественной промышленности: огромную временную дистанцию между появлением идеи и внедрением основанной на ней технологии или конструкции в серийное производство. При этом мы ни в коем случае не собираемся превращать проект в промзону с крупными предприятиями, выпускающими огромные объемы продукции, и с рисками загрязнения окружающей среды. Это – не наша задача. Проект рассчитан именно на генерацию инновационных идей, «чистых помещений», разработку новых технологий и продуктов с функцией мелко- и среднесерийного производства. А массовое производство может быть организовано в любой точке страны или даже мира – в зависимости от конкретных потребностей и экономической эффективности.
Что же касается этапов и иных деталей реализации проекта, то для их формирования и обоснования мы и проводим конкурс на выработку концепции технополиса. Подчеркну: мы максимально открыты для сотрудничества со всеми заинтересованными сторонами, приветствуем выдвижение и обсуждение новых идей и оригинальных подходов к реализации проекта. Хотелось бы максимально, насколько это возможно, продумать и просчитать концепцию, сделать ее как можно более гибкой, способной трансформироваться под решение новых задач.
Пока же, в качестве ориентировочных «этапов большого пути», мы наметили следующие шаги. В 2020 году хотелось бы утвердить концепцию, а в 2025-м – приступить к созданию первой очереди технополиса на территории до 100 га. В целом срок реализации проекта – порядка 30 лет, а суммарный объем инвестиций – около 200 млрд рублей.
– Проекты подобного масштаба обычно инициируются властями федерального или регионального уровня (например, Сколково под Москвой или Иннополис в Татарстане). Возможно ли реализовать такое начинание за частные деньги?
– Действительно, мировая практика демонстрирует, что крупные технополисы создаются обычно именно на государственные средства. Это неудивительно, ведь такие проекты, как и в нашем случае, в значительной степени нацелены на решение проблем общенационального масштаба. Впрочем, международный опыт знает и исключения из этого правила. Большие частные технополисы создавались во Франции, США, некоторых других странах. Думаю, по силам это и России.
Продумывая проект, мы серьезно изучали мировую практику реализации подобных проектов. Нам представляется, что изначальный государственный посыл придает им некую излишнюю жесткость, структурированность, форматность. Например, некоторые китайские технополисы, созданные под решение конкретных задач 25-30 лет назад, сегодня сталкиваются с проблемой дальнейшего развития, поскольку свою функцию они во многом уже выполнили, а ни на что другое рассчитаны не были. Мы же, как я уже говорил, хотели бы создать максимально гибкую систему, способную меняться исходя из текущих потребностей. В рамках частного проекта, на наш взгляд, это можно сделать гораздо эффективнее.
С другой стороны, вне всякого сомнения, без сотрудничества с государством проект такого масштаба реализован быть не может. На федеральном уровне уже утверждены меры поддержки таких начинаний. Они включают и налоговые льготы, и ряд других преференций как для операторов проектов, так и для их резидентов. Необходимо будет содействие власти в таких вопросах, как актуализация мер поддержки малым инновационным и производственным предприятиям, организациям, осуществляющим научно-исследовательскую деятельность, развитие транспортной, инженерной, социальной и иной инфраструктуры на осваиваемой территории, помощь во взаимоотношениях с естественными монополистами, имиджевая поддержка и пр.
– Каково будет значение проекта для региона? Что он даст Ленобласти? И как относятся к нему региональные власти?
– Известно, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое серьезное внимание теме развития инновационных технологий в различных отраслях экономики. Более того, эта тематика является одним из критериев при разработке стратегий развития регионов, а также оценке работы властей региона при составлении соответствующих рейтингов.
На наш взгляд, нет никакого сомнения, что создание такого мощного инновационного центра, как технополис, даст дополнительный плюс инвестиционной привлекательности региона. Проект задуман как долгосрочный центр привлечения все новых и весьма крупномасштабных инвестиций в современные технологические разработки. Кроме того, когда я говорил, что серийное производство продукции на основе созданных в технополисе инноваций возможно в любой точке мира, это отнюдь не означало, что на базе малых инновационных предприятий производство не может появиться в Ленобласти. Все зависит от практической целесообразности.
В любом случае, мы считаем, что реализация нашего проекта станет серьезным подспорьем для экономического развития региона в самых разных сферах и прежде всего, конечно, в вопросе наращивания научно-инновационного потенциала.
Поэтому уже сейчас, когда мы ведем переговоры с представителями органов власти Ленобласти разных уровней, мы получаем положительную обратную связь и поддержку нашей инициативы. В частности, представители властных структур региона выражают готовность участвовать в конкурсе и подготовке концепции технополиса. Сегодня вопрос прорабатывается на уровне профильных структур. Заинтересованность проявило Агентство экономического развития Ленобласти. Выходить же с конкретными предложениями к руководству региона мы будем, когда сформируем концепцию, обоснуем привлекательность проекта для инвесторов и субъекта РФ, сделаем расчеты окупаемости, будем, как говорится, иметь конкретные «цифры на руках».
Заместитель главы администрации Фрунзенского района Ольга Сянова рассказала корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективных инвестиционных проектах и развитии парка Интернационалистов.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты, реализующиеся в районе, вы можете выделить?
– Прежде всего я бы хотела отметить, что на сегодняшний день население района составляет 406 тыс. человек, и каждый четвертый житель моложе 30 лет. И ориентир на молодежь является одним из приоритетов инвестиционной политики района.
В этой связи я бы выделила строительство Дворца культуры и искусств в квартале, ограниченном Малой Каштановой, Будапештской и Пловдиевской ул. Сегодня в районе нет полноценного объекта культуры, и мы вышли с предложением включить данный объект в бюджетное финансирование по госпрограмме развития культуры в рамках Стратегии-2030. Планируется, что объект будет включен в госпрограмму в 2015 году, а проектирование объекта будет уже начато в 2016 году. Это будет здание площадью 3,8 тыс. кв. м, там предполагается разместить зрительный зал на 1,5 тыс. мест, библиотеку, мастерские художников, школу искусств, кинозал и многое другое.
Еще один интересный проект – строительство «Театра стихий» Елены Бережной. Через Комитет по инвестициям олимпийская чемпионка по фигурному катанию очень тщательно подбирала участок – ей нужна была пешая доступность до ближайшей станции метро, расположение рядом с зоной жилой застройки. И мы предложили ей подходящую территорию на пересечении Дунайского пр. с Малой Карпатской и Карпатской ул. Этот участок согласно проекту планировки территории (ППТ) предусматривался под коммерческий объект, не связанный с жилищным строительством. Но город сегодня не испытывает недостатка в таких объектах, поэтому мы вышли с инициативой внести изменения в ранее утвержденный ППТ в части уточнения целевого назначения земельного участка. Совет по инвестициям поддержал это предложение. Пока о проекте можно говорить только в общих чертах, но для нас важно, что офисно-торгового здания здесь не будет. Кроме того, на участке, ограниченном Витебским направлением ОЖД, Малой Балканской ул. и окружной железной дорогой, ЗАО «Футбольный клуб «Зенит» планирует строительство стадиона. Когда именно клуб приступит к строительству объекта, пока неясно, но от планов он не отказывался. Мы знаем, что НИИПЦ «Генерального плана Санкт-Петербурга» разрабатывает документацию по планировке территории.
Хочу отметить, что все эти проекты должны стать серьезными точками притяжения для молодежи, позволят увлечь их творчеством или спортом, создадут современную досуговую инфраструктуру.
– На какой стадии находится проект океанариума?
– Сейчас инвестор, ООО «Оптима», входящее в столичную группу компаний ЗАО «Киевская площадь», подал заявку на акт о выборе земельного участка, который является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Речь идет о территории в 3,6 га на пересечении Пражской ул. с пр. Славы, где ранее планировалось строительство многофункционального спорткомплекса по программе «Газпром – детям». Газпрому было предложено использовать другой участок на ул. Ярослава Гашека, юго-западнее дома № 21, между бывшим кинотеатром «Балканы» и МНТК «Микрохирургия глаза».
– В прошлом году администрация района обращалась в Комитет по инвестициям с просьбой подыскать инвестора для благоустройства второй очереди парка Интернационалистов. Есть ли предложения по этому объекту?
– Проект по благоустройству парка подразумевает две очереди. Первая – это территория, ограниченная пр. Славы и Бухарестской ул., Софийской ул. и Южным шоссе, вторая – Софийской ул. и ул. Димитрова, Бухарестской ул. и Южным шоссе. Вопрос в том, что часть земель второй очереди, около 20 га, находятся в федеральной собственности, и в настоящее время идет процедура передачи этих участков городу. Чтобы получить землю, город должен выплатить компенсацию в размере 64 млн рублей. КУГИ направил в Комитет финансов соответствующую заявку о поэтапной оплате в 2015-2016 годах, эти средства уже заложены в бюджете. Как только участок будет передан в собственность города Санкт-Петербурга, можно будет говорить о полноценном проектировании и развитии парка Интернационалистов. Заинтересованные инвесторы есть, и их немало, но не имея в собственности города всего земельного участка, говорить о комплексном развитии территории парка преждевременно. Не секрет, что инвестора в первую очередь интересует рентабельность, поэтому предложения в основном идут по торговле и развлекательному сегменту, но мы не можем себе позволить заполонить всю зону торговлей. С другой стороны, исключительно под социальные проекты инвестор не придет. Поэтому мы должны найти необходимый баланс в этом вопросе.
– Разрешилась ли ситуация со стихийным рынком на Салова, 52?
– Уверена, что в ближайший год-полтора этот рынок будет преобразован в единый проект многофункциональный административно-торговый комплекс. В 2012 году КГА издан распоряжение о разработке ППТ этого участка, и в настоящее время инвестор готовит проект, более того, первый этап ППТ уже согласован. Это очень сложный с точки зрения процедурного оформления проект, часть объектов находятся в краткосрочной аренде и часть долгосрочной аренде, часть в собственности, поэтому работа идет серьезная, надеемся, что в 2015 году проект планировки будет готов и выйдет на утверждение в правительство Санкт-Петербурга.
– Как видите перспективы развития промышленной зоны в Обухово?
– На данную территорию уже утвержден проект планировки. В нем учтены все земельные участки, которые находятся в частной собственности, а также те, которые город предполагает выставить на торги. Мы, конечно, заинтересованы в развитии этой зоны. При администрации района создан совет руководителей предприятий, куда входят и директора предприятий, расположенных на территории промзоны. На заседаниях обсуждаются самые актуальные проблемы этой территории – отсутствие транспортной и инженерной инфраструктуры. И отрадно, что позиция правительства города в отношении Обухово совпадает с мнением совета. В частности, осенью 2013 года губернатор дал поручение профильным комитетам по развитию транспортной инфраструктуры, по промышленной политике и инновациям, по энергетике и инженерному обеспечению произвести расчеты инфраструктурного обеспечения промзоны «Обухово». Так, затраты на разработку документации на создание объектов инженерной инфраструктуры зоны составят 3,2 млн рублей. Предпроектные проработки по развитию транспортной инфраструктуры – 4,5 млн рублей. Разработка документации начнется уже в конце 2014 года. Это действительно прорыв. Таким образом, мы не только увеличиваем стоимость этих участков на торгах, а это дополнительные поступления в городской бюджет, здесь есть и социальный эффект – сюда подтянутся новые производители, будут новые рабочие места, пойдут дополнительные налоговые отчисления.
– В каких транспортных объектах сегодня нуждается район?
– Большие надежды возлагаем, разумеется, на метростроение. К 2017 году в районе должны появиться сразу две новых станции метро – «Проспект Славы» и «Дунайская». Сейчас идет проектирование Красносельско-Калининской линии, и на территории района появятся станции «Обводный канал – 2» в районе автовокзала и второй выход станции «Боровая» на пересечении Лиговского пр. и ул. Тосина. Кроме того, не так давно Советом по инвестициям был одобрен проект ЛРТ от аэропорта Пулково до станции метро «Купчино». Что касается дорожных объектов, то в планах КРТИ есть строительство моста, который соединит ул. Димитрова и Орджоникидзе, объект уже проектируется. Также предусматривается строительство моста через Неву с пробивкой Большого Смоленского пр. с выходом через главный ход московского направления ОЖД на ул. Салова, и рядом, согласно Генплану, предусмотрено строительство скоростной магистрали вдоль окружной железной дороги со строительством путепроводных развязок и мостом через Неву в створе ул. Фаянсовая – Зольная.
Ксения Кононевская, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах развития малоэтажной застройки в городе, а также о борьбе, которую развернул Смольный против незаконного строительства многоквартирных домов на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
– Какие перспективы у малоэтажной застройки в Петербурге? Много ли земли есть в городе для такого строительства?
– У Петербурга есть перспективы для развития такого направления, особенно в таких районах, как Пушкинский, Приморский, Выборгский, Московский, Колпинский. В этих локациях действительно есть свободные территории, на которых по Генеральному плану Петербурга до 2025 года предусмотрено развитие малоэтажной застройки, то есть строительство объектов не выше четырех этажей с мансардами. Мы проводили небольшой анализ по районам. Например, в Пушкинском районе 72% территорий, предназначенных для малоэтажной застройки, свободно от строений. Но надо понимать, что, по большому счету, эти земли – частная собственность, так называемый портфель девелопера. В основном это территории бывших сельхозпредприятий, которые приватизировались.
– Какое количество свободных участков находится в каждом из названных вами районов?
– Согласно Генплану, в Пушкинском районе свободных территорий в зоне малоэтажного строительства 1200 га, в Приморском районе – 317 га, в Московском – 196 га, в Выборгском – 126 га, в Петродворцовом – 148 га. Как я уже сказала, эти территории на 90% принадлежат частным собственникам, которые пока не вовлекли эти земли в оборот. Понудить собственника начать развивать данную территорию практически невозможно.
– Возникают ли проблемы с оборотом данных земель?
– Если собственник исправно платит налоги, а земля стоит не вовлеченной в оборот, то убытки несет только владелец. Проблема с этими землями в том, что они расположены на окраинах, а инженерная подготовка там отсутствует. Согласно адресно-инвестиционной программе Петербурга, создание инженерной подготовки за счет бюджета происходит только для тех участков, где идет социальное городское строительство, а не реализуется частный проект. Поэтому большинство территорий в том же Пушкинском районе не вовлечено в оборот из-за того, что их инженерная подготовка равна нулю – там нет никаких сетей.
– Со своей стороны, город может делать преференции застройщикам, которые будут развивать малоэтажное строительство на отдаленных территориях, например в части развития инженерии, транспортной инфраструктуры?
– Если город получает выгоду от крупного инвестиционного проекта, то он готов участвовать в его реализации. Ведь построить квартал жилья недостаточно – нужны школы, детские сады, поликлиники, пожарные части, дороги. Например, при реализации проекта малоэтажной застройки в Шушарах администрация оказывает финансовое содействие по перекладке газопровода крупного давления. При этом от инвестора мы получаем соцобъекты, которые интересны городу. Каждый проект в отдельности определяется инвестиционными условиями. Прописать какую-то законодательную единую преференцию в принципе сейчас невозможно.
Если смотреть с точки зрения выгоды всего строительства, инвестиционной привлекательности этих территорий, то для бюджетного социального строительства развивать эти территории невыгодно, потому что эти зоны позволяют получить очень ограниченное количество квадратных метров полезной площади зданий с квадратного метра земли. При этом инженерная подготовка участка будет стоить миллионы, если не миллиарды. Если смотреть на эти зоны с точки зрения инвестора, который, как правило, строит на таких территориях малоэтажную застройку повышенного класса комфортности, то у застройщиков есть возможность окупить свои затраты, в том числе на инженерную подготовку. Сегмент малоэтажной застройки ждет развитие, так как в Петербурге совершенно точно есть контингент покупателей, которые заинтересованы в покупке именно такого рода жилья.
– Какие перспективы у ИЖС на территории Петербурга?
– Для этого вида строительства ресурсы Петербурга почти исчерпаны. В соответствии с Генеральным планом города, зона ИЖС также находится в районах с уже сложившейся малоэтажной застройкой. И если там и встречаются свободные пятна, то в основном это участки незначительной площади. Среди районов, где есть такие территории, можно отметить Курортный район, Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский, Колпинский.
– Смольный ведет активную борьбу с многоквартирными домами, которые незаконно построены или строятся на землях ИЖС. Но пока не было ни одного даже показательного сноса. Разработан ли сегодня механизм борьбы с такими недобросовестными собственниками земли?
– Вообще борьбу с многоквартирными домами на землях ИЖС мы совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и администрациями районов Петербурга ведем с 2011 года. У нас создан список из 227 спорных объектов в разной стадии готовности. Они уже признаны многоквартирными домами, построенными на землях ИЖС. В большинстве своем у них уже есть обманутые покупатели.
Надо понимать, что незаконная постройка на земле для ИЖС – это не просто здание, которое испортило вид. Существующие в зоне индивидуальной жилищной застройки коммуникации физически не готовы для эксплуатации многоквартирного дома. К такому уровню потребления не расположены ни трансформаторные подстанции, ни системы водоснабжения и канализации и т. д. А перекладывать сети ни один из застройщиков за свой счет не хочет. Все это ведет к коммунальному коллапсу. Жители, которые даже умудрились через суд как-то признать свои права на квартиры и которые уже въехали в них, живут как в XIX веке – со свечой и ведром.
Но снос – это крайнее решение. В большинстве случаев принимаются попытки легализации этого объекта, в первую очередь если он отвечает требованиям безопасности для жителей и есть возможность подключить его к инженерным коммуникациям. Если в таком объекте уже зарегистрированы права собственности на квартиры, то никто не собирается людей выселять на улицу. Но если речь идет о том, что этот объект опасен для жизни этих же людей, то у нас не остается выбора.
В настоящее время в суде рассматривается 38 дел о сносе многоквартирных домов в зоне ИЖС. Уже есть положительное решение о сносе таких объектов по трем адресам: Старо-Паново, Земская ул., 28; Володарский, ул. Бабанова, 6; Володарский, Республиканская ул., 1.
– Эти дома в итоге будут снесены?
– Согласно федеральному законодательству снос незаконной постройки может осуществляться только на основании решения суда Службой судебных приставов, которая получает предписания и ждет федерального финансирования на то, чтобы осуществить снос. Но ликвидация объекта капитального строительства – это миллионы рублей. Это дорого, даже если не заниматься предварительным выселением жителей. Если в Москве судебным приставам нашли денег на показательный снос, то в Петербурге таких денег нет.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга вместе со Службой госстройнадзора, КУГИ, со Службой судебных приставов сейчас разрабатывают порядок осуществления сноса с последующим взиманием в судебном порядке затрат города у собственников земельного участка. Мы будем стараться, чтобы заработал механизм, когда город сможет освободить земельный участок от объекта незаконного строительства, а затем потребовать у собственника земли компенсировать эти средства.
– Что делать с жителями того дома, который будет разрушен?
– К сожалению, никто из застройщиков, возводящих незаконные объекты на землях ИЖС, не строит по № 214-ФЗ. Поэтому, безусловно, жители страдают. Но они могут в судебном порядке потребовать возврат своих денежных средств у того собственника или застройщика, который им это жилье продал.