Игорь Креславский: «Хватает времени на всё»
День строителя – это не только официальные поздравления и лозунги
с высоких трибун, это прежде всего – личный праздник всех тех, кто посвятил свою жизнь этой профессии. Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест», – о жизни и профессии, работе и отдыхе, старых и новых проектах.
– Игорь Вадимович, была ли для Вас профессия строителя осознанным выбором? Или случайным поворотом судьбы?
– Скорее, профессия выбрала меня, а не я ее. Я бы отнес это к стечению обстоятельств. Так сложилось, что мне сначала пришлось набираться опыта, вникать в строительный процесс на практике – и только потом изучать теорию, получать профильное образование в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете. Вместе с тем, я не согласен, когда говорят, что для успеха в профессии первостепенным является что-то одно: блестящее знание теории или, наоборот, большой опыт. Строительство – это та сфера, где такой односторонний подход не пройдет: важно и то, и другое.
Поздравление с юбилеем
– Ваш личный взгляд на то, что правильно в бизнесе, а что – нет, меняется с течением времени?
– Со временем наращиваешь опыт, который сильно влияет и, думаю, постоянно изменяет представления о деле, которым занимаешься. У тебя как бы расширяется система координат, ты начинаешь отмечать и анализировать то, на что ранее бы не обратил внимание. Это позволяет избегать ошибок, выбирать точный подход к выполнению задач, избегать пустой траты времени и тупиковых решений.
– «РосСтройИнвест» – это семейный бизнес. С одной стороны – это залог успеха, а с другой – в большом хозяйстве, как водится, не без проблем… У вас бывают споры?
– Конечно, спорим, но любые разногласия при желании можно преодолеть. Ситуации бывают разные, однако мы – единая компания, цели нами четко определены. Я не могу представить себе ситуацию настолько острую, чтобы мы не достигли согласия по тому или иному вопросу. Поскольку все одна семья, мы знаем сильные и слабые стороны друг друга и готовы подставить плечо в нужный момент, как и предоставить возможность развития той или иной инициативы.
Супруга председателя правления ГК «РосСтройИнвест» Виктория Креславская
– То есть каждый из членов семьи отвечает за определенный круг принятия решений?
– Это было бы лишком просто. У нас все отвечают за всё и сразу. (Смеется.)
А если серьезно – это действительно сложно делить, у нас нет жесткого разграничения. Строительный бизнес очень многогранен. Я считаю эту сферу деятельности одной из самых разносторонних, затрагивающей очень разные области жизни.
– А следующее поколение семьи Креславских готово продолжить строительное дело? Что думают об этом трое Ваших сыновей?
– Младшим еще надо подрасти, а старший, которому уже шестнадцать, задумывается о выборе профессионального поприща. Я против политики диктата и навязывания, поэтому это будет самостоятельный выбор молодого человека. Он, конечно, в курсе, чем занят его отец. Но специально подталкивать его к принятию тот или иного решения я не собираюсь.
– Работа отнимает время у семьи? Топ-менеджеры компаний часто жалуются на это.
– Времени хватает на всё. Дело не в каких-то уникальных приемах тайм-менеджмента или каком-то особенном управлении временем, а просто в желании побыть с семьей. Если такое желание есть – время всегда найдется. Времени хватает и на спорт, охоту, рыбалку. Я с раннего возраста увлекался разными видами спорта. Играю в футбол, хоккей, теннис.
– Но первым Вы назвали футбол.
– Это, скажем так, самое давнее увлечение. Есть команда, мы уже более десяти лет играем вместе. Все мы любители, не профессионалы, но от этого игра не становится менее интересной.
«Футбол, хоккей, теннис». И не только...
– Вас обрадовали достижения российской сборной в прошедшем чемпионате мира?
– Конечно, молодцы. Ребята выложились. Если в хоккее наши российские игроки показывают высокий уровень игры почти неизменно, то в футболе этот уровень не всегда очевиден. Чемпионат мира, тем более проводимый в родной стране – это был шанс для наших футболистов показать, на что они в действительности способны. И они его не упустили. Они реально старались, это было видно.
– Город преобразился к мундиалю, было построено немало инфраструктурных проектов. Строительство важных для города социальных объектов – одно из направлений деятельности ГК «РосСтройИнвест». Были ли значимые открытия уже в этом году?
– В марте этого года в присутствии губернатора Петербурга Георгия Полтавченко в Городской Мариинской больнице состоялось открытие нового корпуса, где разместилось отделение скорой помощи и кардиохирургии, а также экстренный операционный блок. Этот корпус стал центральным в цепочке лечебных корпусов и соединил их переходами. Строительство нового корпуса и реконструкция существующих были выполнены нашей компанией по заказу Комитета по строительству города. С появлением нового корпуса общая площадь помещений больницы стала больше в полтора раза, значительно улучшилась логистика в клинике. Мариинская больница – одна из старейших в Петербурге, расположена в самом центре города, ее территория является памятником федерального значения. И производить строительные работы в таких условиях было делом непростым. Кроме того, принципиально необходимым в проекте было увеличение лечебных площадей на территории больницы и создание современных отделений без прекращения основной деятельности стационара.
Открытие нового комплекса Мариинской больницы
– За первое полугодие в портфеле ГК «РосСтройИнвест» прибавилось и два новых жилых проекта. На какой они стадии сейчас?
– В начале июля мы открыли продажи в комплексе комфорт-класса NEW TIME в Приморском районе, на пересечении Глухарской и Планерной улиц. Уже утвержден архитектурный облик этого комплекса – он разработан молодыми специалистами из московского бюро. Комплекс мы будем строить в несколько очередей. Разрешение на строительство выдано до ноября 2023 года.
В июне нами было получено разрешение на строительство ЖК TERRA («Терра») на участке рядом с Пионерским садом, на углу улиц Студенческой и Земледельческой. Это будет жилье бизнес-класса. В августе текущего года мы планируем открыть продажи. Реализация проекта займет 5 лет.
Экологичность, комфорт, многофункциональность – три кита, на которых будут строиться девелоперские проекты будущего, уверена руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. И время создавать это будущее уже наступило.
В начале этого года шведский инвестор CastorX Capital объявил о старте строительства под Гатчиной крупнейшего в Европе курорта-водолечебницы – Gatchina Gardens. Проект занимает 620 га, рассчитан на посещение как минимум 600 тыс. туристов в год и включен Правительством Ленинградской области в схему территориального планирования.
На первом этапе реализации проекта будет освоено 100 га. Он включает в себя строительство 280 тыс. кв. м малоэтажного жилья, четырех детских садов, школы, spa-отеля с водным комплексом и гостиничного комплекса на 120 номеров. Всего в рамках проекта предполагается возвести к 2029 году 800 тыс. кв. м различной недвижимости. Spa-отели, спортивно-рекреационные объекты, особняки, апарт-отели, культурные центры, аквапарк, торгово-развлекательные комплексы, медицинские клиники, пятизвездочная резиденция «Золотой возраст», бизнес-центр, гольф-поля и многое другое.
– Наталья Александровна, почему бальнеологический курорт, а не, скажем, быстро окупаемый парк развлечений?
– Мы развиваем формат семейного отдыха. И его требования несколько иные, чем у объектов индустрии развлечений. Мы четко понимаем, что наш клиент – это прежде всего семьи. Это люди, которые хотят растить здоровое поколение и заботиться о своем здоровье, о здоровье своих близких. Проектов такого формата на рынке региона нет. А вместе с тем еще пять лет назад Президент России Владимир Путин просил Министерство здравоохранения рассмотреть возможность реконструкции старых региональных санаторно-курортных объектов и строительства новых современных региональных курортов. Настало время развивать внутренний туризм. У российских граждан должна появиться возможность получать качественные оздоровительные услуги у себя дома. Ежемесячно, ежедневно. А не в режиме поездок за рубеж раз в год.
– За рубеж ездят в том числе и за качественными услугами за разумные деньги. Как будет сформирована ценовая политика будущего курорта?
– Согласно статистике, жители Москвы и Петербурга ежегодно тратят только на зарубежные туры выходного дня около 8 млрд евро. Кстати, на этом фоне прекрасно развиваются туристические объекты Финляндии. Мы предложим нашим посетителям отдых уровня не ниже «четырех звезд». Что касается жилой части проекта – это будут объекты бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в пределах 130 000 рублей.
– Проект бизнес-класса некоторыми жителями местных поселков может быть воспринят как объявление классовой войны. Вы не боитесь проблем с социальным окружением?
– Мы уже почти три года занимаемся благоустройством нашей территории, высаживаем деревья, благоустраиваем берег реки, который примыкает к нашей территории. На площади в 10 га работает парк семейного отдыха, где с детьми в течение двух лет проводят бесплатные занятия, а семьи имеют возможность провести время на природе, но в комфортных условиях. Для нас это тестовая площадка – мы изучаем грунты, окультуриваем растения, которые потом планируем интегрировать в многочисленные парковые зоны Gatchina Gardens. Ежегодно в дачный сезон мы вывозим с этой территории по два КАМАЗа мусора. Случается, что у нас даже брендированные флаги воруют. Да, в глазах многих наши действия выглядят странными, нестандартными, но это нужно делать, если мы говорим о комплексном развитии территории. Но мы не обычный застройщик, а девелопер, который формирует территорию комплексно. Этот процесс – только начало большого пути.
– Если речь заходит о курорте, все сразу вспоминают море, солнце, золотой песок... Характерные не для наших северных широт. Какими ресурсами для оздоровления будет располагать Gatchina Gardens?
– Отвечая на вопрос о широтах, приведу в пример остров Гогланд (остров в Финском заливе, в 180 км к западу от Санкт-Петербурга – прим. ред.). До 1939 года он принадлежал Финляндии и из-за особенного микроклимата считался одним из самых популярных курортов Балтики. Немало и современных примеров успешных курортных объектов в Финляндии, Швеции, Эстонии и Польше.
При подготовке проекта Gatchina Gardens мы не один год посвятили исследованиям потенциала территории, комплексно проводя изыскания совместно с НИИ курортологии РФ. Нами получено официальное заключение от Министерства здравоохранения РФ, где подтверждено наличие бальнеологического ресурса и рекомендовано утверждение статуса курорта для территории проекта Gatchina Gardens. Здесь, практически на поверхности, залегают кембрийские голубые глины. Их ценят во всем мире, но обычно их трудно достать — они располагаются на большой глубине. Например, как в Израиле, где лечение кембрийскими глинами – недешевое удовольствие.
Кроме того, по результатам исследований и заключению Министерства здравоохранения, уровень ионизации воздуха на этой территории составляет 1548 ионов на куб. см, что сопоставимо с показателями по ионизации лучших курортов.
Также мы получили лицензию на артезианскую воду — она высочайшего природного качества и будет поступать во все жилые и коммерческие объекты Gatchina Gardens. Оформляем лицензию на термальную воду с глубины 640 м. Она будет использоваться в медицинских целях, а также выведена на рынок как отдельный продукт, с региональным брендом лечебной воды.
– Жилая часть проекта не будет создавать помехи курортной части или наоборот?
– Комплексность и многофункциональность – достоинства нашего проекта. Когда за высоким забором располагается элитная грязелечебница, то это не наш случай. Совмещение жилых кварталов и объектов отдыха – это вопрос градостроительного зонирования в части создания мотивирующей городской среды. Основной идеей градостроительной концепции курорта Gatchina Gardens станет единый парковый ансамбль с системой сообщающихся водоемов. В парки также интегрирована система велосипедных маршрутов по всей территории курорта, отделенная от автомобильных дорог и не пересекающаяся с ними, благодаря подземным тоннелям.
– Одна из частей Gatchina Gardens – резиденция «Золотой возраст». Что она из себя представляет?
– Это вовсе не дом престарелых, как можно подумать, а современный адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В состав резиденции войдут пансионат, таун-хаусы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро оказать помощь.
– На каком этапе проект Gatchina Gardens находится сейчас?
– По состоянию на август текущего года завершена государственная экспертиза первого строительного этапа на территории в 100 га – автомобильных дорог и проездов, инженерных сетей и первых объектов недвижимости. Комплексная инженерная подготовка территории будущего города-курорта включает: автомобильные дороги и проезды общей протяженностью 8 км с туннелями, пешеходно-велосипедные трассы, комплексные сооружения хозяйственно-бытового стока, три котельных, ливневую канализацию, станцию водоподготовки артезианской воды для водоснабжения проекта, объекты энергообеспечения и другое.
Кроме того, с Правительством Ленинградской области подписан договор по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». И в рамках первого инвестиционного этапа запланировано строительство трех муниципальных детских садов и одного коммерческого, а также общеобразовательной школы.
Колтушское сельское поселение расположено рядом с самой урбанизированной частью Ленобласти - Кудрово, Янино, Новодевяткино. Но в отличии от ближайших соседей, поселение никогда не переживало полноценного “строительного бума”.
За последние полтора года разрешение на строительство здесь было выдано всего трем застройщикам, на общий объем 104,3 тыс кв.м. Об особенностях этой территории в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал врио главы администрации Колтушского сельского поселения Роман Слинчак.
- Как развивается жилищное строительство в поселении?
Мы были одними из первых, кто прошел процесс укрупнения: в 2013 году произошло объединение Колтушского и Разметелевского поселений. В Разметелево никогда не было многоквартирной застройки. В Колтушах в начале 2000 -х одновременно начали работать КСК (Колтушская строительная компания”) и ГК “Унисто Петросталь”. Последняя сейчас развивает самый глобальный проект комплексного освоения на нашей территории, в этом году будут сданы первые дома. Строительного бума как такового у нас не было. КСК не строит больших комплексов, вводит дома одновременно с благоустройством, и не обрекает жителей на неудобства от соседства со стройкой.
- Расширялись ли территории под жилое строительство за последние годы?
Все наши парковые зоны входят в зону охраны ЮНЕСКО, их сложно застроить, плюс у нас в генплане есть особо охраняемые природные территории (заказник Колтушские высоты). И эти факторы ограничивают прирост жилья, что на мой взгляд, позитивно. Не могу сказать, что я против высотной многоквартирной застройки, но хотелось бы, что она велась продумано. Застроить все многоэтажками и создать некомфортные условия - легко, но потом приходится решать созданные такой застройкой проблемы за счет бюджета, тратить миллиарды крупные инфраструктурные проекты.
Мы достаточно строги к застройщикам, возможно некоторые на нас обижены, потому что мы не даем их технике проезжать по определенным дорогам - дорогам, которые мы делали на средства областного бюджета; и которые проходят мимо социальных объектов.
Мы не чиним препон, но не хочется допускать, чтобы нынешние жители страдали от действий застройщиков. Мы не горим желанием стать еще одной урбанизированной деревней.
- Проблема активно застраиваемых территорий, граничащих с Петербургом, массовое заселение в новостройки городских жителей, которые и после переезда сохраняют петербургскую прописку…
Жилье в новостройках приобретают, как местные жители для улучшения своих жилищных условий, так и жители других регионов. в основном северных - военные пенсионеры, моряки. Они покупают квартиры для себя, для детей-студентов.
Но большая часть нашего малоэтажного строительства - дачного типа. И там мы как раз сталкиваемся с такой проблемой. Если фактически в поселении около 25 тыс человек, то в летний период численность населения вырастает до 40, а то до 50 тыс жителей. Также у нас в поселении активно развивается строительство ДНП, и многие живут там круглый год. Их привлекает возможность приобрести индивидуальное жилье по стоимости, сравнимого с ценой квартиры, а также близость к городу, - всего 10 км.
- Как справляется с этим социальная инфраструктура поселения? Хватает ли емкости действующих социальных учреждений на всех жителей?
На данный момент у нас есть проблема с дошкольными учреждениями. Мы обсуждаем с администрацией Всеволожского района возможность реконструкции бывшего здания Колтушской начальной школы в детский сад. Сейчас готовится проект. Мы также вынашивали план построить ДДУ в Разметелево, площадка под него готова, подведено электричество, но пока она в ожидании средств на строительство. Финансирование предполагается из регионального бюджета.
Со школами пока проблем нет. Две большие школы - Колтушская и Разметелевская пока справляются, но и они на грани заполняемости: близки те годы, когда придется ставить вопрос о второй смене. Мы также знаем, что детские сады и школа предусмотрены во второй очереди комплексной застройки компании «Унисто».
Еще один стратегически важный объект для Колтушей - поликлиника. Старая уже не справляется с потоком посетителей, и находится в плачевном состоянии. Более того, через год истекает договор аренды (здание арендовано у Института им. Павлова, собственником которого является ФАНО - прим.ред.) и продлевать его собственник не собирается. На мой взгляд, такое небольшое медучреждение – это неуважение к людям. Несмотря на то, что препон к ее строительству очень много, шансы на реализацию высоки. Больница уже проектируется, выйти на строительство рассчитываем в 2019-2020 гг.
- Препоны связаны с тем, что участок под поликлинику находится в охранной зоне объекта культурного наследия?
Строительство новой поликлиники запланировано в селе Павлово, сейчас почти вся территория расположенного там института им. Павлова, с парком и жилыми домами, - под охраной ЮНЕСКО, плюс мы имеем там наложение еще одной охранной зоны – объекта культурного наследия. Поэтому согласовывать строительство поликлиники приходится с Минкультуры РФ.
- У администрации нет планов забрать объекты института им.Павлова на баланс муниципалитета?
Мы ведем переговоры, но пока все подвижки призрачны. Мы готовы забрать объекты жилого фонда, но на реализацию имущества научных организаций наложен мораторий. Кроме того, самому институт надо провести большую подготовительную работу - оформить все объекты. В этом и заключается главная сложность: в этих домах живут наши жители, но мы не можем помочь им с дорогами, с выездами, с расселением аварийного жилья и с коммуникациями, потому что не имеем таких полномочий.
- Каким Вы видите дальнейшее развитие сельского поселения?
Нам необходимы серьезные инвестиции в инженерную инфраструктуру. Например, в Разметелево есть три пятна под застройку, уже определены компании, которые хотят вести там строительство. Но очистные и канализационные сооружения загружены на 99%, их функционал морально устарел. Вложения в модернизацию измеряются в десятках млн
рублей.
На мой взгляд, было бы правильно, если бы в реконструкцию сетей вкладывались застройщики. Если для одной компании это непосильные инвестиции, значит нужно объединяться в консорциум, строить в складчину.
Инвестор в итоге в любом случае появится, и будет зарабатывать, продавая мощность. Либо добавится еще несколько юридических лиц, наберется критическая масса застройщиков, и они вытянут эти работы самостоятельно. Наша задача не допустить ситуации, когда дом построен, а стоки выливаются на рельеф.
- На какой стадии разработка нового генплана Колтушского поселения? Каким он будет?
Генплан в процессе разработки, постоянно дорабатываются какие-то технические моменты. Но могу сказать, что в процессее работы согласительной комиссии по генплану поселения и появления ООПТ, наш генплан шагнул в сторону малоэтажки и основательно “позеленел”.
Большое количество многоквартирных проектов были исключены. Для сельских поселений действует ограничение высотности до 8 этажей, все новое строительство в Колтушах сейчас соответствует этим нормам. Проекты большей этажности должны получать согласование Комитета по строительству Ленобласти.
Конечно, отсутствие генплана тормозит потенциальных инвесторов. Многие серьезные инвесторы, планирующие строительство промпредприятий, выжидают. Мы не рассчитываем увидеть какие-либо серьезные объекты промышленности на нашей территории, но те, кто вписываются в экологию – складские комплексы, предприятия малого бизнеса, высокотехнологичные производства, – будут уместны на нашей территории.
Цифра
122 тыс кв.метров жилья - строится в Колтушском сельском поселении
Мнение
Олег Барков, профессиональный девелопер:
Колтушское поселение - прекрасная территория, и расположена не так далеко от города. Но у нее есть и очевидные недостатки - это плохая транспортная доступность: с городом поселение связывает единственная узкая дорога, которую практически невозможно расширить без больших затрат на выкуп земельных участков.
Второй недостаток - плохое состояние инженерных коммуникаций, прежде всего - водоснабжения и канализации. В Колтушах исторически плохие сети водоснабжения и практически отсутствует канализация. Необходима модернизация, прокладка новых сетей, но это огромные инвестиции.
Две эти причины являются сдерживающим фактором для развития Колтушей. Но одновременно, играют и положительную роль, оберегая территорию поселения от массового давления «неправильного» девелопмента. Благодаря этому территории удалось избежать судьбы Янино, которое, на мой взгляд, сейчас представляет пример хаотической, неконтролируемой застройки.