Сергей Красновидов: «Наша инвестпрограмма показала свою эффективность»
Территория Заневского городского поселения во Всеволожском районе Ленобласти в настоящее время полностью обеспечена сетями тепло- и водоснабжения. Большая часть из них была построена в последние пять лет по специальной инвестиционной программе. О том, как проходили эти работы, о текущей деятельности предприятия рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор СМЭУ «Заневка» Сергей Красновидов.
– Сергей Владимирович, как все начиналось? Какие задачи были поставлены перед предприятием?
– Строительно-монтажное эксплуатационное управление «Заневка» было образовано в 2010 году, как ресурсо-
снабжающее предприятие Заневского сельского поселения, ставшего сейчас городским. Создание организации было продиктовано необходимостью обеспечения сетями тепло- и водоснабжения активно растущей застройки территории, в первую очередь, Кудрово и Янино. Также перед нами стояла задача модернизировать действующие сети. В 2013 году мы приступили к реализации инвестиционной программы строительства, модернизации сетей Заневского поселения. Сейчас действие ее завершается. Можно говорить о том, что инвестпрограмма показала свою эффективность.
Подчеркну, что мы осуществляем полный цикл работ – от проектирования и строительства инженерных сетей до их эксплуатации и сервисного обслуживания. Так как делаем сети фактически для себя, то можем говорить о качестве всех проводимых работ.
– Как оцениваете состояние сетей, которые вам достались? Какие работы были проведены?
– Если брать даже соотношение того, что мы в 2010 году получили, это всего лишь 5 % от всех действующих на сегодня сетей. Они были серьезно изношены. Так, в сторону Кудрово утечки водоснабжения достигали 98 %, в направлении Янино – 52 %. Благодаря работе по инвестпрограмме мы снизили суммарный показатель утечки до 18 %. Также перед нами стояла задача подключить к водоснабжению частный сектор. Была проведена централизация сетей в Хирвости, Суоранде, Новосергиевке и т. д. Сейчас почти все частные дома подключены к водоснабжению. Из 13 уличных колонок осталась только одна.
Кроме того, в рамках модернизации теплоснабжения мы провели серьезную реконструкцию котельной в Янино. Когда мы начинали работать, она была мазутной, с огромными затратами на обслуживание. Было решено перевести ее на газ, что и было сделано в течение полугода. Сейчас мы занимаемся строительством нового блока котельной с увеличенной мощностью.
– Каков был объем инвестиций в строительство сетей?
– В развитие инженерной инфраструктуры по инвестиционной программе мы вложили около 2,2 млрд рублей. Также в ней было задействованы деньги из муниципального бюджета в размере 400 млн рублей. Отмечу, что с местными властями у нас хорошие рабочие отношения – муниципалитет позитивно относится к тому, чем мы занимаемся. Да и сам помогает нам. Администрацией выделяются дополнительные деньги на ремонт собственных сетей, которые находятся у нас в аренде. Только за счет суммы, задействованной в тарифах, ремонт сетей очень сложно сделать. Тем более, что сейчас Заневское поселение стало городским, а это повышает требования к инженерии.
– Хватает ли объема действующих мощностей на растущий объем потребителей?
– Хватает, даже с избытком. В частности, когда формировали инвестпрограмму, мы ориентировались на ежедневное потребление гражданами и предприятиями 26 тыс. куб. м воды. Этот объем получался, исходя из заявленных запросов застройщиков и с расчетом на будущие жилые комплексы. На деле потребление оказалось несколько ниже, в том числе из-за замораживания некоторых строительных проектов. Сейчас же мы ведем переговоры с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» о снижении закупаемых объемов водопотребления.
Добавлю, что в настоящее время строители жилья несколько сбавили обороты. Достраивают то, что начали пару лет назад. Ситуация эта, конечно, не очень приятная, так как мы уже вложили в проектирование, строительство сетей деньги. Технологически процесс уже не остановить. Многие сложные инженерные объекты строятся гораздо дольше, чем жилые дома. К примеру, с момента проектирования котельной до запуска ее в эксплуатацию может пройти до 5 лет.
– Как можете охарактеризовать текущую ситуацию в отрасли строительства инженерных коммуникаций?
– Сейчас рынок очень демпинговый. Некоторые компании на конкурсах серьезно снижают цены, побеждают, но в работе применяют самые дешевые и некачественные материалы. Еще понятно, когда снижение цены идет в рамках рентабельности, но когда в убыток, это неправильно. Кроме того, из-за демпинга конкурсные процедуры часто приостанавливаются. На проведение нового тендера требуется дополнительное время. Подрядчик может не успеть провести работы в изначально обусловленный срок. Для органов власти это означает срыв исполнения бюджетной программы. Соответственно, в проведении конкурсов необходимо что-то менять.
– Работает ли ваше предприятие в других районах Ленобласти?
– Да, конечно. Мы занимались модернизацией сетей теплоснабжения в Тихвине, Выборге, Тосно. Продолжаем работы в Гатчине. Также нас приглашали в Петербург. В частности, плотно занимались сетями в северной части мегаполиса.
– Какие современные технологии задействуете в своей работе?
– Мы используем все высокотехнологичные наработки, которые применяются в последние годы в строительстве инженерных коммуникаций. А также имеем полноценный парк современной спецтехники более 100 единиц, в том числе, установки горизонтального бурения, автокраны, экскаваторы. Всю спецтехнику обслуживают профессиональные специалисты.
Отмечу, что в работе нам приходится ориентироваться на сметные нормативы, сформированные еще при советской власти. Это очень затрудняет работу. В некоторые сметы невозможно закладывать использование определенных материалов, так как их нет в программном обеспечении, необходимо согласовывать их применение. Доходит до смешного. Так, при работе в Тихвине пришлось брать дополнительное разрешение у местной администрации на использование экскаватора, потому что он импортный, а по смете должен быть отечественным.
– Сколько людей работает сейчас в вашей компании? Много ли среди них молодых?
– В настоящее время у нас 317 сотрудников, более половины из них – молодые люди. За счет средств предприятия мы финансируем обучение молодых специалистов в профильных вузах. В частности, в этом году подписали соглашения на обучение четырех человек. Некоторые из молодых людей являются детьми наших сотрудников. Можно говорить о том, что у нас уже работают целые трудовые династии.
– Сергей Владимирович, что Вы пожелаете своим работникам и всему профессиональному сообществу в преддверии Дня строителя?
– Хочется пожелать, чтобы стройка не прекращалась. Наша профессия нужная и к ней все относятся с уважением. Хорошей заработной платы, удачи и крепкого здоровья!
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.