Константин Панкратьев: «Принцип преемственности в стройблоке показал свою эффективность»
9 июля 2018 года экс-глава Управления строительства Ленинградской области Константин Панкратьев стал председателем Комитета по строительству 47-го региона. Газета «Строительный Еженедельник» выяснила, как изменится работа и политика ведомства.
– С 2015 года Вы работаете в госструктурах. Уже освоились в новой должности?
– Должность руководителя Управления строительства Ленинградской области предусматривала достаточно большой объем работы и постоянный контроль объектов. Главным для меня всегда является четкое исполнение своих трудовых обязанностей вне зависимости от места работы.
– Какие наиболее важные задачи сегодня стоят перед комитетом по строительству?
– Основной задачей считаю выполнение целевых показателей по всем направлениям деятельности комитета. Могу сказать, что в регионе задан точный вектор развития, четко определены цели и задачи для достижения хороших результатов. При этом строительной отрасли нужны свежие конструктивные идеи. Со своей стороны, продолжая реализацию инициатив по развитию социальной инфраструктуры, исполнению государственных программ, мы будем следовать заданному курсу и улучшать показатели. Кроме того, принцип преемственности в строительном блоке уже показал свою эффективность.
– Вопрос с развитием социальной инфраструктуры стоит весьма остро в регионе. Как вы оцениваете ситуацию?
– С 2015 года введено в эксплуатацию 92 социальных объекта. Среди них: поликлиники, школы, детские сады, спортивные центры, дома культуры. При этом по адресной инвестиционной программе ежегодно финансируются проектные и строительные работы в среднем 150 объектов. По каждому необходимо регулярно осуществлять технический надзор и лично контролировать те объекты, на которых возникают непредвиденные обстоятельства, затрудняющие ход строительства. Такие внушительные цифры показывают, насколько интенсивно развивается наш регион.
Считаю большим достижением успешную реализацию одновременно нескольких знаковых проектов, часть из которых уже передана пользователям. Это строящиеся областная больница с поликлиникой в Сертолово; волейбольный спортивный комплекс в Сосновом Бору; перинатальный центр в Гатчине, где идут пусконаладочные работы и тестирование оборудования; тренировочная площадка со стадионом мирового уровня в Рощино, которая принимала сборную Чемпионата мира по футболу и получила самые высокие оценки; а также функционирующий мультицентр социальной и трудовой интеграции.
Особо хочется отметить новый спортивный комплекс, который стал прекрасным подарком городу Выборгу ко дню 91-летия Ленинградской области. Объект работает в штатном режиме и принимает посетителей. Уже в конце 2018 года начнется строительство второго этапа спорткомплекса – катка с искусственным льдом.
Важное и перспективное направление – строительство объектов образования по программе «Стимул» с привлечением федерального финансирования. В прошлом году программа была успешно реализована: в Кудрово появился новый детский сад на 220 мест. В этом году действие программы распространилось на 4 объекта, среди них: 3 школы на 3075 мест и детский сад на 190 мест во Всеволожском районе. На следующий год мы заявили для отбора в Минстрой еще 7 объектов. Кроме того, по-прежнему работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги», в рамках которой садики и школы передаются в безвозмездное пользование муниципальному образованию, затем выкупаются у застройщика. Еще часть объектов проектируется и строится в рамках адресной инвестиционной программы. Всего в этом году появится 7 детских садов на 1070 мест, 4 общеобразовательных школы на 2,5 тысячи мест и школа искусств.
– Насколько успешно удается решать проблему социальных долгостроев?
– Еще в 2015 году, когда я пришел в Управление строительства, у нас числилось около 15 недостроенных и брошенных социальных объектов. Сейчас осталось два, по которым разработаны планы-графики завершения строительства. Это второй этап реконструкции двух зданий Ленинградского областного центра «Молодежный» во Всеволожском районе и строительство физкультурно-оздоровительного комплекса в Сланцах. В июле был подписан контракт на достройку ФОКа. Срок окончания строи-тельства – конец 2019 года. Работы по завершению реконструкции «Молодежного» запланированы на начало 2019 года.
Из числа долгостроев выделю 8 котельных, которые для нас имели важное значение и теперь обеспечивают теплом объекты социального назначения. Новые блочные газовые котельные подключены к объектам здравоохранения в поселках Ульяновка Тосненского района, Дружноселье Гатчинского района, Соколинское Выборгского района, к ефимовской и мгинской коррекционным школам-интернатам, к лужской школе, жилому дому в поселке Дружноселье и детскому центру «Маяк» в Вырице.
– Муниципальные образования также являются заказчиками строительства и исполнителями государственных программ на местах. Как у вас складываются с ними отношения?
– Это наболевший вопрос. Являясь заказчиками строительства социальных объектов, администрации муниципальных образований сталкиваются с рядом проблем, имеющих узкоспециализированный характер. Как правило, в администрации не хватает ресурсов или квалифицированных специалистов, которые разбираются в тонкостях строительного процесса. Это влечет за собой различные технические нарушения, задержки сроков ввода в эксплуатацию и, как следствие, недовольство граждан.
Со своей стороны могу сказать, что в Комитете по строительству ежедневно проводятся совещания с руководителями муниципальных образований по объектам. Наши специалисты дают консультации по возникающим вопросам практически круглосуточно. Не совсем справедливо, когда оказывая полную поддержку и сопровождение муниципальным заказчикам, в ответ получаешь жалобы жителей, недовольных работой руководителей исполнительной власти. Комитет по строительству является контролирующим органом, который не располагает административными рычагами влияния на муниципальные образования, в отличие от подведомственного учреждения, которое, в свою очередь, является государственным заказчиком.
Все управленческие решения, касающиеся выбора участка, строительства и комплектации объектов, принимаются на местах, то есть на муниципальном уровне. По статистике, причиной неосвоения бюджетных средств Комитета по строительству является невыполнение муниципальными заказчиками своих обязательств, а также срыв сроков проведения аукционов администрациями. С этого года в качестве одного из рычагов контроля за выполнением целевых показателей в отношении муниципальных образований предусмотрены штрафные санкции. Это позволит улучшить реализацию адресной инвестиционной программы, действующей в Ленинградской области.
– С 1 января 2019 года в области стартует новая программа по расселению аварийного жилья. Расскажите о ее подготовке.
– Сейчас мы формируем реестр аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года. В реестр занесена информация о 1202 домах общей площадью 281 тыс. кв. м, в которых проживает 18,5 тыс. граждан. После утверждения на федеральном уровне механизмов расселения граждан из такого жилья на постоянной основе, мы на своем уровне будем разрабатывать региональную программу.
Реализация мероприятий в рамках новой программы планируется с 1 января 2019 года. С начала этого года совместно с администрациями муниципальных образований ведется активная работа по формированию земельных участков под строительство домов для дальнейшего переселения граждан.
– Сейчас Комитет участвует в разработке каких-либо законодательных инициатив?
– В рамках своей компетенции Комитет по строительству выступает с инициативами по внесению изменений в региональное законодательство. Как правило, их учитывают в постановлениях Правительства Ленобласти и далее применяют на территории региона.
К примеру, Комитет по строительству выступил с предложением предусмотреть новые требования в действующем областном законе №105 «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства». Для выданного земельного участка должен быть утвержден проект планировки территории и проект межевания территории, в наличии должны быть технические условия на подключение к инженерным сетям электро-, газо-, водоснабжения. Также предполагается, что участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Соблюдение этих требований значительно облегчит многодетным семьям, которые в основном являются получателями участков, строительство индивидуальных жилых домов. На данный момент предложенные изменения находятся на рассмотрении в Законодательном собрании области.
Кроме этого, Комитет по строительству выступил с инициативой внести изменения в государственные программы по обеспечению доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан, а также устойчивому развитию сельских территорий. Эти изменения также связаны с поправками в федеральное законодательство.
Стратегия некоторых участников рынка на стартовом этапе строительства продавать жилье по ценам ниже себестоимости сегодня несет намного больше рисков для покупателя, чем прежде, утверждает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Михаил Анатольевич, в начале нынешнего года вы прогнозировали паузу на рынке на несколько месяцев, после чего станет ясно, в каком направлении развиваются события. Ваши прогнозы оправдались? И пройдено ли уже пресловутое дно кризиса?
– Прогнозировать всегда непросто, и сейчас ситуация видится совсем неоднозначно. Все происходящее, возможно, лучше, чем ожидалось в начале года. С другой стороны, ситуация в экономике напрямую зависит от политики, и мы по-прежнему ждем, как будут разворачиваться события. Цены на нефть, санкции, заявления политических лидеров и ситуация в сопредельных государствах – все это влияет и будет влиять на ситуацию в национальной экономике вообще и на региональном строительном рынке в частности.
– Видите ли вы реальные перспективы старта новых инвестиционных проектов, в которых будет занято много участников регионального строительного рынка?
– Город с населением более 50 тыс. человек уже имеет такие перспективы практически при любых обстоятельствах. А мегаполис уровня Санкт-Петербурга – объект гарантированного интереса инвесторов, причем для реализации проектов в разных сферах. Надо, правда, учитывать, что интерес будет более выраженным при наличии четкой инвестиционной стратегии, а особенно если строительство будет одним из приоритетных направлений для органов государственной власти, в том числе на федеральном уровне. Сегодня приоритет очевидно отдается оборонной промышленности и сельскому хозяйству. Строительство относится к числу тех отраслей, которые развиваются вне зависимости от наличия или отсутствия государственной поддержки благодаря наличию заказчиков и спросу на конечный продукт.
– Означает ли это, что строительный комплекс в поддержке государства не нуждается?
– Если развитие жилищного строительства станет для федеральной власти особо важным направлением, если правительство подаст такой сигнал, конечно, это стимулирует рынок. Понятно, что поддержка любой отрасли способствует развитию не только экономики, но и социальной сферы. Однако хотел бы подчеркнуть, что создание одного рабочего места в строительстве влечет появление нескольких новых рабочих мест в смежных отраслях. Государственная поддержка, на мой взгляд, должна развиваться по двум направлениям: во-первых, требуются меры для стимулирования потребительского спроса (через реализацию государственных программ, дополнительное субсидирование ипотеки), во-вторых, необходимо дальнейшее уменьшение бюрократических препон для строителей – это будет способствовать появлению на рынке новых предложений.
Верным шагом, на мой взгляд, было создание института негосударственной экспертизы. А в остальном, несмотря на упрощение процедур, сроки согласования не сокращаются. Возможно, это происходит из-за разобщенности выдающих согласования структур.
– Как раз для централизации процессов согласования в Ленинградской области эти вопросы переведены на уровень субъекта РФ. Видите ли вы положительный эффект от нововведений?
– Единые правила и единый согласующий орган в Ленинградской области необходимы: при темпах жилищного строительства, которые наблюдаются в регионе в последние годы, только централизация процесса позволит органам власти его контролировать, а следовательно, и обеспечивать качество строительства. Мы как застройщики особой разницы, честно говоря, от изменения уровня, на котором происходит согласование, не почувствовали: все процедуры понятны и строго регламентированы законодательством.
– Насколько уверенно чувствуют себя, по вашей оценке, участники регионального строительного рынка?
– Было бы несправедливо утверждать, что рынок не испытывает более сильного, чем раньше, давления сдерживающих факторов. И если для одних компаний более жесткие условия ведения бизнеса становятся стимулом для поиска новых решений и выхода на новые рубежи, другие сталкиваются с ранее не существовавшими для них проблемами. Однако сейчас я не вижу новых явных кандидатов на уход с рынка.
С позиции потребителя насторожить должны слишком низкие цены. Сегодня стратегия застройщика продавать квадратные метры на начальном этапе строительства себе в убыток в надежде на получение сверхприбыли в дальнейшем несет особые риски: доступ строительных компаний к кредитным средствам остается ограниченным, да и в нынешних условиях самое разумное – избегать роста кредитной нагрузки. Если говорить о жилье массового сегмента, то в Санкт-Петербурге себестоимость 1 кв. м начинается в районе 50 тыс. рублей.
– Вы не поддались лихорадке демпинга. А что с продажами?
– Это зависит от того, с чем сравнивать. Если с точки зрения декабрьских ожиданий на нынешний год – все хорошо. Если с точки зрения весны прошлого года – продажи стали меньше, но не катастрофично. С этим уровнем можно работать и зарабатывать. Более того, я убежден, что нынешние условия – это надолго. Это просто другие обороты, другая рентабельность и стратегия развития. И уже поэтому я избегаю определять происходящее на рынке как кризис. Любой кризис конечен, он предполагает симметричный сжатию «отскок» в сравнительно короткий период времени. И кроме того, кризис автоматически означает для большинства участников рынка понижение уровня рентабельности ниже допустимого. В нынешней ситуации этого не наблюдается. Надо просто перестать строить бизнес-планы исходя из резкого роста цен на нефть, улучшения макроэкономических показателей, всплеска обеспеченного покупательского спроса.
– Сложился традиционный перечень «точек роста» Санкт-Петербурга – развития города за счет интенсивного жилищного строительства. Появились ли, по вашему мнению, новые интересные территории для освоения за последний год?
– На расширение перечня территорий с потенциалом развития повлияло принятие поправок в Генеральный план Санкт-Петербурга. Бывшие земли «промки», переведенные под общественно-деловую либо жилищную застройку, как правило, позволяют создать и инженерную, и дорожную инфраструктуру без грандиозного финансирования и чрезмерных организационных усилий.
Если же говорить о комплексном освоении территорий в отдельных районах Санкт-Петербурга, то, хотя кажется, что город еще застраивать и застраивать, не так много участков соответствуют требованиям проектов КОТ. В этом смысле, конечно, остается еще потенциал и на севере, и на юге (в Приморском и Красносельском районах соответственно). Однако северные локации по-прежнему пользуются более активным спросом.
– А как изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня, прежде чем сделать окончательный выбор, покупатели, как правило, рассматривают варианты не у одного застройщика, собирая максимум доступной информации об объектах. Так что заключению сделки предшествует действительно глубокий анализ. С другой стороны, и конкуренции на рынке новостроек стало явно больше.
Справка:
«ЦДС» – компания, которая занимается массовым жилищным строительством и для которой имеют значение объемы работ, соблюдение собственных принятых стандартов ведения бизнеса и обеспечение устойчивости качественных характеристик конечного продукта. «Наша цель – не какой-то один дом с замечательной архитектурой и «умными» системами создать, не здание мечты построить, а поступательно, из года в год предлагать рациональные и доступные многим решения жилищного вопроса», – говорит Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».