О перспективах петербургского первичного рынка жилья, влиянии на него ипотеки, компенсации расходов на достройку жилого комплекса «Охта Модерн» и выходе на рынок строительства апартаментов «Строительному Еженедельнику» рассказал управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Дмитрий Ходкевич.

– Дмитрий Вячеславович, для начала – традиционный вопрос: как Вы оцениваете перспективы первичного рынка жилья Северной столицы в этом году?

– На наш взгляд, сохранится ситуация, которая была характерна для прошлого года, а именно спокойное, стабильное, поступательное развитие без каких-либо серьезных тектонических сдвигов. Для нашей компании год был вполне успешен – построено и введено в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м жилья, выведено на рынок новое предложение.

Не думаю, что в этом году рынок ждут какие-то потрясения или радикальные перемены. Спрос сохранится примерно на прежнем уровне. Средние цены, если изменятся, то не намного – скорее всего, вырастут в пределах инфляции. Предложение и объемы ввода нового жилья в эксплуатацию также будут обеспечены петербургскими застройщиками на уровне не меньшем, чем в прошлом году. Рынок города сейчас находится в равновесии, и я не вижу факторов, которые могли бы вызвать серьезные перемены. 

– То есть в первые месяцы этого года спрос у вас сохранился на прошлогоднем уровне?

– Сейчас мы наблюдаем рост продаж. Но надо понимать, что, во-первых, изменение динамики на небольшом временном отрезке не означает кардинальных рыночных изменений. Оно может быть следствием, например, большего объема предложения, выведенного компанией на рынок. А во-вторых, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в начале прошлого года только началось и было еще недостаточным, чтобы существенно повлиять на спрос. Сейчас же мы видим результат продолжающейся тенденции к смягчению условий кредитования, который во втором полугодии 2017 года сформировал заметный тренд роста продаж. Думаю, что позитивное влияние ипотеки на рынок сохранится и, даже если снижение ставок в этом году будет менее внушительным, чем в прошлом, спрос сохранится на стабильно хорошем уровне.

– Какова у вас доля продаж по ипотеке?

– Если говорить в среднем, то примерно 45-50% договоров заключается с привлечением кредитных средств. В сегменте «масс-маркет» доля выше – она может доходить до 55% от всех продаж. В более высоких ценовых классах – поменьше. В сегменте «бизнес» – 35%, а в элитном сегменте доля ипотечных сделок всего 7%. Такая картина в целом характерна для всего рынка.

– Вы говорите, что ожидаете стабильности рынка в течение всего года. На Ваш взгляд, новые требования к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля, не окажут серьезного влияния?

– В этом году какие-то существенные сдвиги крайне маловероятны. Мы, как и большая часть серьезных игроков рынка, приложили серьезные усилия для того, чтобы интенсивно поработать над проектированием, прохождением экспертизы и получением разрешительной документации по ряду новых проектов, которые будут реализовываться еще в старом правовом поле. Таким образом, у строителей есть серьезный задел и на этот год, и даже на более отдаленную перспективу. Озвученные планы властей по полной отмене через несколько лет долевого строительства, конечно, окажут влияние на рынок, но в силу того, что иные механизмы финансирования жилищного строительства сейчас еще только разрабатываются, говорить о том, к каким последствиям приведут нововведения, пока рано.

– Расскажите, пожалуйста, о планах компании на этот год.

– Мы продолжим реализацию ряда наших крупномасштабных проектов, таких как «Новая Охта» и «Цветной город», новые очереди которых планируется вывести на рынок в этом году. Это даже не отдельные дома, а целые кварталы. Общая площадь этих проектов превышает 3 млн кв. м. В частности, в жилом комплексе «Цветной город» рынку будет предложен новый продукт, разработанный нашими проектировщиками, – квартиры несколько меньшего размера, но отличающиеся высокой функциональностью и эргономичностью. Думаю, они будут востребованы покупателями. Помимо этого, часть проекта «Цветной город», расположенную ближе к обжитым районам, мы выделяем в отдельный комплекс, рабочее название которого пока «Ручьи-7». В нем будет чуть меньше 200 тыс. кв. м жилья, и оно будет позиционироваться в классе «комфорт плюс».

В бизнес-классе мы выведем на рынок новый проект на Черной речке под французским названием Riviґere Noire. Это три здания примерно на 450 квартир – в общей сложности около 30 тыс. кв. м жилья. Проектная документация по ним находится в высокой стадии готовности, разрешение на строительство уже получено, и продажи планируется начать в ближайшее время.

В элитном сегменте мы намерены в этом году вывести на рынок жилье в комплексе Neva Residence – это часть проекта Neva, в который входят также комплексы Neva Haus и Neva Art. Все объекты находятся на Петровском острове. К слову, наш первый проект, с которым мы вышли в эту локацию в прошлом году, – Neva Haus – стал довольно востребованным среди покупателей. Выйти на Петровский остров было для нас правильным шагом.

Уже открыты продажи квартир комфорт-класса в «Звездном дуэте» на проспекте Космонавтов. Это будут два многоэтажных здания, в которых расположится более 1050 квартир суммарной площадью свыше 45 тыс. кв. м.

Кроме того, на рынок будет выведены два проекта апарт-комплексов, названия для которых мы пока еще тоже не определили.

– «Группа ЛСР» приняла решение выйти на рынок апартаментов?

– С каждым годом спрос и предложение в этом сегменте только растут. Мы попросту не можем игнорировать эту тенденцию. У нас в собственности имелись участки в районе пересечения Московского и Дунайского проспектов, а также на Ленинском. В соответствии с действующей градостроительной документаций, там было возможно строительство апартаментов. Мы использовали эту возможность. По обоим объектам уже получено разрешение на строительство, и в этом году мы выведем их в продажу.

При этом проект на углу Московского и Дунайского проспектов, недалеко от Парка Героев (это три 12-этажных здания примерно на 250 апартаментов бизнес-класса), ориентирован на постоянное проживание граждан. Там имеется хорошая транспортная и социальная инфраструктура, и такой формат использования наиболее эффективен, что учтено и при проектировании. А апарт-отель на Ленинском будет относиться к комфорт-классу и сориентирован, в основном, на сдачу юнитов в аренду для временного проживания.

– Занимаетесь ли вы пополнением земельного банка? Или имеющегося запаса хватит на много лет вперед?

– Работа по увеличению земельного банка не прекращается никогда. Мы – крупный холдинг, и стремимся обеспечить предложение как в разных классах жилья, так и в различных локациях. Поэтому мы постоянно следим за земельным рынком, ищем потенциально привлекательные участки для реализации тех или иных проектов, прежде всего в тех районах, где у нас нет строящихся объектов. Разумеется, нас интересуют и привлекательные экономические параметры земельных наделов. Если появляется что-то перспективное – мы готовы купить. Вот и сейчас у нас идут переговоры по ряду участков.

– Входит ли в их число участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который, по имеющимся предположениям, Ваша компания получит в качестве компенсации за достройку проблемного ЖК «Охта Модерн»?

– Говорить об этом пока рано. Действительно, подписан меморандум о сотрудничестве по завершению этого долгостроя. Но перед тем, как брать на себя какие-то обязательства, мы должны четко понимать, каковы объемы работ и затрат, которые нам предстоят. Мы – не благотворительная организация, и понесенные нами расходы должны быть как-то компенсированы. Как именно — вопрос для обсуждения, которое состоится после всесторонней экспертизы проблемного объекта.

Кстати

По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» в настоящее время занимает верхнюю строчку рейтинга по объему проектов, находящихся в работе, с показателем более 4 млн кв. м. По оценке Knight Frank, стоимость портфеля проектов холдинга превышает 185 млрд рублей. 

Генеральный директор маркетингового агентства Media108, организатора состоявшегося в Петербурге бизнес-завтрака «Маркетинг в недвижимости 2018. Как остаться в игре и продать больше конкурентов?», рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, на что ориентируются сегодня застройщики при выборе маркетинговых инструментов.

- Строительные компании сегодня вынуждены работать в высококонкурентной среде. Какие инструменты помогут обеспечить «конверсию без конвульсий»?  

- Условия работы на сегодняшнем рынке действительно вынуждают застройщиков бороться за место под солнцем, корректировать ценник для клиента, снижая собственную маржу. Маржинальность проектов в массовом сегменте может находиться на уровне  5-6%, еще несколько лет назад данный показатель был существенно выше.

Задача маркетингового агентства - помочь застройщику правильно позиционировать свой проект и разработать такую маркетинговую стратегию, которая позволит создать добавленную стоимость и увеличить прибыль. По сути, это не затраты на маркетинг, а инвестиции в улучшение продукта, повышение его ценности в глазах потребителя. Инвестируя дополнительно 1% от стоимости жилья в маркетинг, застройщик может потенциально получить 5% прироста в цене продукта. Благодаря точному попаданию в целевую аудиторию и правильному применению маркетинговых инструментов становится возможным увеличить уровень продаж и итоговую прибыль, а клиенту - получить точно тот продукт, в котором он сегодня нуждается и за который готов платить дороже. В результате все стороны оказываются в выигрыше.

- Застройщикам грозят отменой долевки, усилением контроля государства над строительной сферой. Как, на Ваш взгляд, это отразится на рынке?

- Сама стройка, безусловно, ни в коем случае не остановится. Другое дело - кто на ней останется. Реформы постепенно ведут к монополизации рынка: скорее всего, в недалеком будущем игроками на нем выступят 5-6 крупных компаний с государственной поддержкой. Это мгновенно скажется на качестве продукта, и не в лучшую сторону. Замечу, что в последние годы ряд московских компаний, реализующих недорогие, массовые проекты, занимали призовые места на международных архитектурных и урбанистических биеннале - это говорит о высоком качестве продукта. Именно рыночные отношения и жесткая конкуренция позволяли держать такую высокую планку. Тем не менее, несмотря на сокращение количества компаний, объемы жилья останутся на высоком уровне. В недавнем послании Федеральному собранию президент дал указание повысить ежегодный объем ввода жилья на 20%. Это весьма амбициозные планы.

- Вернемся к технологиям. Московские застройщики традиционно выступают пионерами по внедрению технологических новинок, в том числе и в маркетинге. А что в регионах?

- Многие технологии действительно приходят из Москвы, но я не стал бы утверждать, что только столица генерирует идеи в этом направлении. Немало компаний, в том числе из Санкт-Петербурга, Карелии, Сибири, Краснодарского края, внедряют очень качественные маркетинговые инструменты, и нам есть чему у них учиться. Скажу больше – низкомаржинальный региональный рынок мотивирует постоянно развиваться. Если московский рынок может себе позволить «поглотить» неидеальный продукт, то у местных компаний права на ошибку просто нет.

- А как обстоит дело с постпродажным обслуживанием?

- Здесь тоже совершается перелом, хотя и медленнее. Обеспечение комфорта клиента после покупки, информирование о ходе строительства, процесс передачи и получения ключей – эти важные аспекты пока еще остаются второстепенными. Компании предпочитают вкладывать средства в инструменты, направленные на привлечение новой аудитории. Но постепенно застройщики начинают понимать, что клиент, однажды купивший квартиру, становится агентом бренда, может рекомендовать компанию своим знакомым и повышать ее репутацию. Поэтому работать с состоявшимися клиентами не менее важно, чем с потенциальными.

-  Ваша компания провела семинар для застройщиков в Петербурге уже во второй раз. Чувствуете ли вы заинтересованность аудитории в теме? Как будет меняться контент ваших будущих мероприятий?   

- Заинтересованность, безусловно, есть, и мы будем продолжать серию мероприятий по маркетингу для девелоперских компаний. В этот раз наш бизнес-завтрак посетили почти 50 представителей петербургских застройщиков, и мы получили положительную обратную связь. В ходе анкетирования посетители отметили актуальные темы в сфере маркетинга и рекламы недвижимости, которые им хотелось бы услышать в следующий раз. На основе этих данных мы будем планировать контент наших будущих мероприятий.