Михаил Москвин: «Объемы ввода должны быть подтверждены спросом»
За первые шесть месяцев 2018 года в Ленинградской области Госстройнадзор выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м. О причинах такого рекорда и условиях реализации новых строительных проектов в регионе мы беседовали с заместителем председателя правительства Ленинградской области Михаилом Москвиным.
– Согласно президентскому указу, объем жилого строительства в стране должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. На сколько придется «подрасти» Ленобласти? Реально ли достичь заявленных показателей?
– Доля Ленинградской области в плановом объеме ввода жилья в РФ – около 2 %. Простой подсчет показывает: из необходимых на всю страну 120 млн кв. м на регион приходится 2,5 млн «квадратов». Это абсолютно реальная цифра для Ленинградской области: только за истекшее полугодие уже введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м, что составляет 175 % от аналогичного показателя прошлого года. Уверен в том, что к концу 2018-го мы выйдем на запланированную в этом году расчетную величину 2,5 млн кв. м и сохраним ее на ближайшие годы.
Минстрой РФ регулярно проводит совещания с регионами в формате видеоконференций. Основная повестка этих совещаний – меры, которые необходимо предпринять для того, чтобы выполнить указ Президента. Мы видим, что в некоторых регионах есть проблемы с площадками для строительства. У нас таких вопросов нет: строители и площадки готовы. Только с начала этого года нами было выдано разрешений на строительство на объем свыше 4 млн кв. м. В Ленобласти в разной степени реализации сейчас осуществляются проекты общей площадью 10 млн кв. м. Как территориями, так и документами, необходимыми для строительства, мы полностью обеспечены. Сформирован огромный задел для реализации «майского указа» Президента.
Однако для того, чтобы сохранить темпы ввода жилья в регионе, нам необходимо стимулировать покупательский спрос. Надо снижать себестоимость строительства, а, значит, решение ряда вопросов инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры должно брать на себя государство. Мы прилагаем немало усилий для развития таких программ, как «Стимул», «Социальные объекты в обмен на налоги». Что касается последней, то, к сожалению, любой бюджет имеет определенные рамки, и выкуп объектов идет медленнее, чем нам бы хотелось. Предварительно на будущий год по программе «Стимул» Минстрой РФ подтвердил выделение 1,5 млрд рублей. Мы заявляем 7 объектов: 3 переходящих объекта этого года и еще 4 – для следующего. Большинство объектов по «Стимулу» возводятся во Всеволожском районе и один – в Ломоносовском. Мы надеемся, что объемы программы не будут скорректированы в сторону уменьшения. Сейчас вместе с застройщиками мы готовим обращение в Минстрой РФ от имени губернатора Ленобласти А. Ю. Дрозденко с предложениями по мероприятиям, которые, на наш взгляд, необходимо провести для снижения себестоимости строительства в регионе. При формировании бюджета на следующий год Минстрой должен учесть заявляемые нами параметры. Среди важных задач: минимизация процентной ставки по кредитам застройщикам для реализации их проектов, минимизация процентной ставки по ипотеке, увеличение объема программы «Стимул» и иных программ, которые позволяют выкупать объекты.
– Принят закон об отмене долевой схемы финансирования строек. Как нововведения, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменят рынок новостроек?
– Если и изменят, то года через три. Как я уже сказал, застройщики обеспечили себя проектами, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля. Однако и предыдущая версия закона говорит о необходимости наличия у застройщика двух документов: разрешения на строительство и разрешения на привлечение средств дольщиков. Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа, чем разрешений продавать квартиры. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением Президента РФ о плавном переходе к продажам готового жилья. Вот и получается в итоге, что застройщик может строить, но не может продавать метры, пока не закончил здание.
– Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» еще пару лет назад пользовалась большой популярностью у застройщиков. Однако впоследствии ее условия были ужесточены. Утратил ли бизнес интерес к этой схеме?
– Условия программы не поменялись в одночасье, был предусмотрен плавный переходный период. Действительны соглашения, заключенные по старым правилам, мы их не меняем. Интерес у застройщиков к программе остается стабильно высоким. Сейчас мы подписываем соглашения, в календарном графике которых фигурирует и 2037 год. Соглашения рассчитаны на длительный период, ведь строительство соцобъектов и жилья должно быть синхронизировано.
– Уже несколько лет эксперты говорят о том, что Кудрово и Мурино, наиболее активно застраиваемые территории области, исчерпали потенциал своего развития. И город, и область, призывают застройщиков осваивать земли на юге, в Ломоносовском районе. Но призыв этот пока мало интересен бизнесу. Почему?
– Действительно, совместно с Администрацией Петербурга мы работаем над пилотным проектом по приведению в единообразие документов территориального планирования. Со стороны Ленобласти этот проект затрагивает часть Ломоносовского района, а в Петербурге – районы Стрельны и Петродворца. На наш взгляд, такая работа серьезно упростит реализацию инвестиционных проектов в районах на стыке города и области, где бизнесу зачастую приходится работать в условиях разного правового поля.
Однако, помимо градостроительных идей и проектов, существуют рыночные факторы. И, в первую очередь, спрос. Покупатели квартир голосуют рублем за северные районы агломерации, и эту тенденцию пока сложно переломить. Тем не менее, южные районы имеют большой потенциал развития: большие массивы подготовленной под застройку земли, хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку.
Если говорить о потенциале популярных районов агломерации, то ситуация в них складывается по-разному. Потенциал Кудрово практически исчерпан – незастроенной остается только его северная часть. В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство. Мы будем контролировать, чтобы реализация жилищных проектов была синхронизирована со строительством дорог и социнфраструктуры.
– Какие дорожно-транспортные объекты, важные для интенсивно застраиваемых приКАДовых территорий, уже близки к своей реализации?
– Если говорить о Кудрово, то это, в первую очередь, масштабный проект Восточного скоростного диаметра. Из локальных проектов – соединение улицы Подвойского с улицей Строителей, приведение в нормативное состояние Кудровского проезда, улучшение транспортной ситуации на пересечении улиц Дыбенко и Ленинградской, выпрямление улицы Центральной и выход ее на Мурманскую автодорогу мимо транспортно-пересадочного узла, где запланировано строительство станции метро и автовокзала.
Также на недавнем совещании с компанией IKEA мы пришли к соглашению о совместном финансировании строительства дополнительной транспортной развязки улицы Центральной, внутренних улиц Кудрово с Мурманским шоссе. К 1 октября текущего года областной дорожный комитет и компания IKEA готовят соответствующее рамочное соглашение.
В Мурино – это строящаяся развязка с КАД, расширение участка Безымянной дороги от гипермаркета «Лента» до Шоссейной улицы. Кроме того, это внутренние проезды Нового Мурино и Красногвардейского района, которые явились причиной конфликта между жителями Петербурга и Ленобласти. Мы работаем вместе с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, чтобы эти проезды узаконить и построить по всем нормам безопасности. Также проектируются продолжение Пискаревского проспекта, объезд Всеволожска с соединением его с «Дорогой жизни». В августе мы планируем выйти на градостроительный совет с вариантами трассировки объезда.
– Как обстоят дела в регионе с проблемными объектами долевого строительства? По каким случаям в последнее время удалось достичь прогресса? Какие пути решения вопросов предлагает правительство региона? А какие из объектов остаются проблемными с непроясненной судьбой?
– Поддерживать можно того, кто идет. Лежачего можно только поднять и нести. Например, по домам в Щеглово, которые возводит компания «Навис», нам удалось вместе с ПАО «Ленэнерго» найти выход из ситуации. С большой степенью вероятности дома будут введены в эксплуатацию в этом году. Также решается вопрос с подключением АО «ЛОЭСК» домов «Нависа» в Мурино.
Есть особо сложные объекты – это недострои компаний «ЛенСпецСтрой», «Норманн», «Главстройкомплекс». К сожалению, этот тот случай, когда остается «поднять и нести». Конкретные сроки и решения обозначить невозможно, поскольку юридически застройщик существует, не отказывается от своих намерений, но постоянно нарушает свои обязательства. Понимание есть только по тем объектам, которые находятся в окончательной стадии банкротства, где есть возможность привлечь инвестора на достройку.
– Насколько успешно, на Ваш взгляд, разрешилась ситуация с объектом «Силы природы» от «О2 Девелопмент»?
– Говорить об успешном разрешении ситуации можно будет тогда, когда долгострой сдадут в эксплуатацию. На данный момент работы на объекте возобновились. Насколько качественно они ведутся – покажет проверка Госстройнадзора. Если все будет выполнено в соответствии с проектной документацией, техническим регламентом, мы выдадим разрешение на ввод, и люди получат свои квартиры.
– В прошлом году вы вышли с законодательной инициативой по упрощению схемы изъятия проблемных объектов у застройщиков.
– Да, мы предложили внести поправки в закон № 214-ФЗ, в котором идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. Таким образом застройщик получает возможность удовлетворить своих кредиторов, но не через процедуру банкротства, которая может быть длительной, а гораздо быстрее.
В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ.
– Недавно в Ленинградской области было создано Управление долевого строительства для учета, контроля и помощи пострадавшим дольщикам. Чем конкретно будет заниматься Управление? Кто его возглавит?
– Глава Управления еще не назначен, его определит конкурс. Управление будет оказывать безвозмездную юридическую помощь участникам долевого строительства и отрабатывать их обращения. Их достаточно много – сотрудники Госстройнадзора не успевают отрабатывать все поступающие от граждан обращения. Большая часть из них – граждане, по договорам которых застройщик нарушил сроки. И лишь немногие – действительно пострадавшие от мошенников.
Также Управление будет составлять реестр недобросовестных застройщиков и информировать о них потенциальных покупателей квартир, вести реестр многоквартирных домов, строящихся на территории Ленинградской области, осуществлять контроль за мероприятиями по достройке проблемных объектов, согласно «дорожным картам».
Уважаемые участники строительного рынка,
поздравляю вас с профессиональным праздником!
Переоценить значимость вашей работы просто невозможно, ведь именно вы вносите решающий вклад в развитие Ленинградской области. Наш регион стабильно занимает лидирующие позиции по объему жилищного строительства, с каждым годом увеличиваются темпы развития дорожной, а также социальной инфраструктуры – и за все это стоит сказать спасибо именно вам! Пусть все ваши проекты завершаются в срок, а работа приносит не только прибыль, но и удовольствие!
С уважением, заместитель Председателя Правительства Ленинградской области
М. И. Москвин
Петербург обладает большим потенциалом для реализации мало- и среднеэтажных проектов, но индустрия возведения жилья в городе сосредоточена в основном на многоэтажном строительстве, считает генеральный директор компании «Второе партнерство», девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев.
– Михаил, Вы уже более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Почему Вы решили развивать свой бизнес, быть самостоятельным? И как оцениваете результаты в целом?
– Мой первый опыт работы на этом рынке связан с волной приватизации недвижимости в 1991 году, с участием в аукционах Фонда имущества. Потом был продолжительный период риэлторской деятельности. Логичным продолжением стал выход на рынок инвестиций и девелопмента жилой недвижимости. Речь идет о строительстве городского малоэтажного жилья, развитием таких проектов я занимаюсь с 1994 года и по сей день.
Конечно, было много различных соблазнов, в том числе принять участие в проектах по возведению многоэтажного жилья, но я всегда испытывал тягу к соразмерной человеку городской среде – к проектам малой этажности.
В те годы начали формироваться принципы создания комфортного жилья, в черте Петербурга стали появляться качественные проекты мало- и среднеэтажной застройки. Финансирование этих проектов поддерживал Европейский банк реконструкции и развития. Тогда, в частности, был дан старт проекту развития квартала 11Б микрорайона Коломяги, позднее он получил название «Никитинская усадьба».
Идеи (новый образ жизни, качественное домостроение, комфортная среда), которые закладывались в середине 1990-х, были прогрессивные, но многим проектам воплотиться в жизнь помешали экономические кризисы, которые один за другим сотрясали рынок недвижимости. Более того, законодательство в отрасли было еще сырым, постоянно происходили изменения в области градостроительного регулирования. Это чем-то схоже с тем, что происходит в этой сфере в последние годы.
Многие застройщики ушли в более понятное и экономически оправданное многоэтажное строительство. Во многом по тем же причинам возникли проблемы, связанные с согласованием разрешительной документации по «Никитинской усадьбе». Параллельно произошли разногласия внутри пула застройщиков территории, которых на тот момент было несколько.
– Какова судьба этого проекта сейчас?
– «Никитинская усадьба» фактически превратилась в проект, который сейчас принято называть комплексным освоением территорий (КОТ). Он включает около 70 жилых объектов – индивидуальные, блокированные и малоэтажные многоквартирные дома. В настоящее время не оформленными в собственность инвесторов остаются 7 зданий.
На волне борьбы с «самостроями», которая началась в стране и, в частности, в Петербурге с 2011 года, ситуация усугубилась. В Генплане на территории Коломяг было узаконено многоквартирное малоэтажное строительство. При этом в отдельных зонах сохранили индивидуальное жилищное строительство. В этой инвариантности администрация избрала этот квартал для борьбы с застройкой на землях ИЖС. Начались суды и разбирательства, было вынесено несколько решений по сносу зданий. Однако сейчас удалось найти понимание с властями, подписаны мировые соглашения, застройщикам выделено время на приведение в порядок согласовательно-разрешительной документации. Думаю, что к 2019 году все спорные вопросы будут урегулированы.
Хочется отметить, что «Никитинская усадьба» – это не несколько проблемных объектов, как сейчас принято считать. Это самодостаточный и благополучный квартал, что подтверждено высокой оценкой экспертов в области градостроительства и урбанистики. Проект, в частности, занял второе место (среди более чем 200 объектов) в рейтинге качества городской среды Петербурга – Best Housing – разработанном Институтом Урбанистики.
– Мы вплотную подошли к тем противоречиям и нестыковкам, которые сейчас есть в законодательстве. Что нужно, чтобы «малоэтажка» окончательно легализовалась?
– Основная проблема связана не с индивидуальными или многоквартирными жилыми домами, а с неопределенным статусом домов блокированной застройки. По Градкодексу, жилой дом блокированной застройки – это несколько жилых блоков (до 10), объединенных общими стенами и расположенных на отдельном земельном участке.
В Петербурге законом установлено, что каждый такой жилой блок должен иметь свой выделенный земельный участок. И разрешение на строительство выдается на каждый отдельный жилой блок – индивидуальный жилой дом. Это вызывает определенную путаницу, но, по крайней мере, в этих условиях можно работать.
Во многом правила игры на рынке удается сформировать с помощью организаций, которые работают над улучшением инвестиционного климата и поддержкой бизнеса в регионе, – Клуба лидеров Петербурга и Ленобласти, Агентства стратегических инициатив (АСИ).
– Малоэтажное строительство в городе – это скорее исключение из правил. Есть ли еще территории, где сегодня могут быть реализованы такие проекты?
– Город обладает огромным потенциалом в этом отношении: из 18-ти городских районов в 11-ти возможно малоэтажное строительство (Пушкинский, Приморский, Выборгский, Курортный и др.). Но по факту доля малоэтажной застройки в Петербурге составляет не более 2-3%.
Малоэтажное строительство постоянно выступает объектом изменений в законодательстве. Правильная постановка видов разрешенного использования участков и градостроительных параметров в этой зоне всегда проблематична. Я думаю, это связано со сформировавшейся в городе олигополией крупного строительного бизнеса и городских властей. Вся индустрия возведения жилья сосредоточена только на многоэтажном строительстве. Это привело к хаотичному развитию города, а теперь и области, возникла проблема дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Город – это сложная система, она должна быть очень сбалансирована в своем развитии и учитывать множество интересов – предпринимателей, власти, жителей. В своем новом проекте, связанном с развитием крупной территории в Приморском районе, я ориентируюсь именно на эти принципы. Стараюсь сделать не локальный инвестппроект, а увязать его с комплексным устойчивым развитием всего Лисьего Носа как муниципального образования.
– Насколько я понимаю, речь идет о проекте «Прибрежный квартал». В какой стадии он находится?
– Как житель Лисьего Носа и практикующий девелопер, я просто обязан сделать свой район самым комфортным для проживания. Была разработана концепция развития всего муниципалитета, в рамках которой появился проект «Прибрежный квартал». Кроме того, создан некоммерческий фонд социально-экономического развития Лисьего Носа – «Морские Дубки», который предложил свои идеи и наработки администрации. Многие инвесторы готовы поддержать эту программу, поскольку место уникальное по расположению, природному ландшафту, исторической идентичности и инвестиционному потенциалу.
Наш проект развивается на 5 га, неподалеку от Финского залива, граничит с лесопарком. Проект разбит на несколько очередей и уже обеспечен всеми городскими коммуникациями. Первая очередь спроектирована в поддерживающем ландшафт так называемом органическом стиле – это бионические формы, дома-грибы.
– Дома-грибы – оригинальная, но не бесспорная концепция с архитектурной точки зрения. Кто Ваш покупатель?
– Парадокс, но факт: наши инвесторы и покупатели – городские жители. Они понимают, что несмотря на интеграцию в природную экосистему, за нашим проектом будущее городского расселения. Это подтверждается продажами. Наши покупатели – состоявшийся креативный класс, а за счет фильтра в виде нетрадиционной архитектуры проект органическим образом становится клубным.
Любой инновационный проект всегда испытывает определенные сложности в продвижении. Но мы движемся вперед, работаем над новыми продуктами – проектами таунхаусов. Например, один из них будет иметь название «Античные дворы».
– У Вас нет разногласий по поводу применения тех или иных новаций в Вашем проекте с разрешительными ведомствами? Например, КГА?
– Я хочу сказать, что постоянная работа Клуба лидеров и АСИ, направленная на улучшение бизнес-климата, дает свои плоды. На федеральном уровне генерируются инструменты, с помощью которых выстраивается диалог между предпринимательским сообществом и органами власти. Например, оперативное общение на удаленном доступе – запущена Единая система строительного комплекса (ЕССК), выдаются градпланы в электронном виде. Функционирует Проектный офис при губернаторе Санкт-Петербурга, Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. Мы также активно взаимодействуем с Прокуратурой, так как диалог бизнеса и власти может быть бесконечным, а гражданам и инвесторам, которые приобретают недвижимость, нужна ясность.
Кстати
Объявлен открытый конкурс для молодых архитекторов «Прибрежный квартал – Код леса» на концепцию инновационной детской площадки и небольшой площади, а также общее решение территории. Регистрация заявок осуществляется до 10 мая, подача проектов – до 5 июня 2017 года.