Михаил Москвин: «Объемы ввода должны быть подтверждены спросом»
За первые шесть месяцев 2018 года в Ленинградской области Госстройнадзор выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м. О причинах такого рекорда и условиях реализации новых строительных проектов в регионе мы беседовали с заместителем председателя правительства Ленинградской области Михаилом Москвиным.
– Согласно президентскому указу, объем жилого строительства в стране должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. На сколько придется «подрасти» Ленобласти? Реально ли достичь заявленных показателей?
– Доля Ленинградской области в плановом объеме ввода жилья в РФ – около 2 %. Простой подсчет показывает: из необходимых на всю страну 120 млн кв. м на регион приходится 2,5 млн «квадратов». Это абсолютно реальная цифра для Ленинградской области: только за истекшее полугодие уже введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м, что составляет 175 % от аналогичного показателя прошлого года. Уверен в том, что к концу 2018-го мы выйдем на запланированную в этом году расчетную величину 2,5 млн кв. м и сохраним ее на ближайшие годы.
Минстрой РФ регулярно проводит совещания с регионами в формате видеоконференций. Основная повестка этих совещаний – меры, которые необходимо предпринять для того, чтобы выполнить указ Президента. Мы видим, что в некоторых регионах есть проблемы с площадками для строительства. У нас таких вопросов нет: строители и площадки готовы. Только с начала этого года нами было выдано разрешений на строительство на объем свыше 4 млн кв. м. В Ленобласти в разной степени реализации сейчас осуществляются проекты общей площадью 10 млн кв. м. Как территориями, так и документами, необходимыми для строительства, мы полностью обеспечены. Сформирован огромный задел для реализации «майского указа» Президента.
Однако для того, чтобы сохранить темпы ввода жилья в регионе, нам необходимо стимулировать покупательский спрос. Надо снижать себестоимость строительства, а, значит, решение ряда вопросов инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры должно брать на себя государство. Мы прилагаем немало усилий для развития таких программ, как «Стимул», «Социальные объекты в обмен на налоги». Что касается последней, то, к сожалению, любой бюджет имеет определенные рамки, и выкуп объектов идет медленнее, чем нам бы хотелось. Предварительно на будущий год по программе «Стимул» Минстрой РФ подтвердил выделение 1,5 млрд рублей. Мы заявляем 7 объектов: 3 переходящих объекта этого года и еще 4 – для следующего. Большинство объектов по «Стимулу» возводятся во Всеволожском районе и один – в Ломоносовском. Мы надеемся, что объемы программы не будут скорректированы в сторону уменьшения. Сейчас вместе с застройщиками мы готовим обращение в Минстрой РФ от имени губернатора Ленобласти А. Ю. Дрозденко с предложениями по мероприятиям, которые, на наш взгляд, необходимо провести для снижения себестоимости строительства в регионе. При формировании бюджета на следующий год Минстрой должен учесть заявляемые нами параметры. Среди важных задач: минимизация процентной ставки по кредитам застройщикам для реализации их проектов, минимизация процентной ставки по ипотеке, увеличение объема программы «Стимул» и иных программ, которые позволяют выкупать объекты.
– Принят закон об отмене долевой схемы финансирования строек. Как нововведения, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменят рынок новостроек?
– Если и изменят, то года через три. Как я уже сказал, застройщики обеспечили себя проектами, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля. Однако и предыдущая версия закона говорит о необходимости наличия у застройщика двух документов: разрешения на строительство и разрешения на привлечение средств дольщиков. Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа, чем разрешений продавать квартиры. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением Президента РФ о плавном переходе к продажам готового жилья. Вот и получается в итоге, что застройщик может строить, но не может продавать метры, пока не закончил здание.
– Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» еще пару лет назад пользовалась большой популярностью у застройщиков. Однако впоследствии ее условия были ужесточены. Утратил ли бизнес интерес к этой схеме?
– Условия программы не поменялись в одночасье, был предусмотрен плавный переходный период. Действительны соглашения, заключенные по старым правилам, мы их не меняем. Интерес у застройщиков к программе остается стабильно высоким. Сейчас мы подписываем соглашения, в календарном графике которых фигурирует и 2037 год. Соглашения рассчитаны на длительный период, ведь строительство соцобъектов и жилья должно быть синхронизировано.
– Уже несколько лет эксперты говорят о том, что Кудрово и Мурино, наиболее активно застраиваемые территории области, исчерпали потенциал своего развития. И город, и область, призывают застройщиков осваивать земли на юге, в Ломоносовском районе. Но призыв этот пока мало интересен бизнесу. Почему?
– Действительно, совместно с Администрацией Петербурга мы работаем над пилотным проектом по приведению в единообразие документов территориального планирования. Со стороны Ленобласти этот проект затрагивает часть Ломоносовского района, а в Петербурге – районы Стрельны и Петродворца. На наш взгляд, такая работа серьезно упростит реализацию инвестиционных проектов в районах на стыке города и области, где бизнесу зачастую приходится работать в условиях разного правового поля.
Однако, помимо градостроительных идей и проектов, существуют рыночные факторы. И, в первую очередь, спрос. Покупатели квартир голосуют рублем за северные районы агломерации, и эту тенденцию пока сложно переломить. Тем не менее, южные районы имеют большой потенциал развития: большие массивы подготовленной под застройку земли, хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку.
Если говорить о потенциале популярных районов агломерации, то ситуация в них складывается по-разному. Потенциал Кудрово практически исчерпан – незастроенной остается только его северная часть. В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство. Мы будем контролировать, чтобы реализация жилищных проектов была синхронизирована со строительством дорог и социнфраструктуры.
– Какие дорожно-транспортные объекты, важные для интенсивно застраиваемых приКАДовых территорий, уже близки к своей реализации?
– Если говорить о Кудрово, то это, в первую очередь, масштабный проект Восточного скоростного диаметра. Из локальных проектов – соединение улицы Подвойского с улицей Строителей, приведение в нормативное состояние Кудровского проезда, улучшение транспортной ситуации на пересечении улиц Дыбенко и Ленинградской, выпрямление улицы Центральной и выход ее на Мурманскую автодорогу мимо транспортно-пересадочного узла, где запланировано строительство станции метро и автовокзала.
Также на недавнем совещании с компанией IKEA мы пришли к соглашению о совместном финансировании строительства дополнительной транспортной развязки улицы Центральной, внутренних улиц Кудрово с Мурманским шоссе. К 1 октября текущего года областной дорожный комитет и компания IKEA готовят соответствующее рамочное соглашение.
В Мурино – это строящаяся развязка с КАД, расширение участка Безымянной дороги от гипермаркета «Лента» до Шоссейной улицы. Кроме того, это внутренние проезды Нового Мурино и Красногвардейского района, которые явились причиной конфликта между жителями Петербурга и Ленобласти. Мы работаем вместе с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, чтобы эти проезды узаконить и построить по всем нормам безопасности. Также проектируются продолжение Пискаревского проспекта, объезд Всеволожска с соединением его с «Дорогой жизни». В августе мы планируем выйти на градостроительный совет с вариантами трассировки объезда.
– Как обстоят дела в регионе с проблемными объектами долевого строительства? По каким случаям в последнее время удалось достичь прогресса? Какие пути решения вопросов предлагает правительство региона? А какие из объектов остаются проблемными с непроясненной судьбой?
– Поддерживать можно того, кто идет. Лежачего можно только поднять и нести. Например, по домам в Щеглово, которые возводит компания «Навис», нам удалось вместе с ПАО «Ленэнерго» найти выход из ситуации. С большой степенью вероятности дома будут введены в эксплуатацию в этом году. Также решается вопрос с подключением АО «ЛОЭСК» домов «Нависа» в Мурино.
Есть особо сложные объекты – это недострои компаний «ЛенСпецСтрой», «Норманн», «Главстройкомплекс». К сожалению, этот тот случай, когда остается «поднять и нести». Конкретные сроки и решения обозначить невозможно, поскольку юридически застройщик существует, не отказывается от своих намерений, но постоянно нарушает свои обязательства. Понимание есть только по тем объектам, которые находятся в окончательной стадии банкротства, где есть возможность привлечь инвестора на достройку.
– Насколько успешно, на Ваш взгляд, разрешилась ситуация с объектом «Силы природы» от «О2 Девелопмент»?
– Говорить об успешном разрешении ситуации можно будет тогда, когда долгострой сдадут в эксплуатацию. На данный момент работы на объекте возобновились. Насколько качественно они ведутся – покажет проверка Госстройнадзора. Если все будет выполнено в соответствии с проектной документацией, техническим регламентом, мы выдадим разрешение на ввод, и люди получат свои квартиры.
– В прошлом году вы вышли с законодательной инициативой по упрощению схемы изъятия проблемных объектов у застройщиков.
– Да, мы предложили внести поправки в закон № 214-ФЗ, в котором идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. Таким образом застройщик получает возможность удовлетворить своих кредиторов, но не через процедуру банкротства, которая может быть длительной, а гораздо быстрее.
В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ.
– Недавно в Ленинградской области было создано Управление долевого строительства для учета, контроля и помощи пострадавшим дольщикам. Чем конкретно будет заниматься Управление? Кто его возглавит?
– Глава Управления еще не назначен, его определит конкурс. Управление будет оказывать безвозмездную юридическую помощь участникам долевого строительства и отрабатывать их обращения. Их достаточно много – сотрудники Госстройнадзора не успевают отрабатывать все поступающие от граждан обращения. Большая часть из них – граждане, по договорам которых застройщик нарушил сроки. И лишь немногие – действительно пострадавшие от мошенников.
Также Управление будет составлять реестр недобросовестных застройщиков и информировать о них потенциальных покупателей квартир, вести реестр многоквартирных домов, строящихся на территории Ленинградской области, осуществлять контроль за мероприятиями по достройке проблемных объектов, согласно «дорожным картам».
Уважаемые участники строительного рынка,
поздравляю вас с профессиональным праздником!
Переоценить значимость вашей работы просто невозможно, ведь именно вы вносите решающий вклад в развитие Ленинградской области. Наш регион стабильно занимает лидирующие позиции по объему жилищного строительства, с каждым годом увеличиваются темпы развития дорожной, а также социальной инфраструктуры – и за все это стоит сказать спасибо именно вам! Пусть все ваши проекты завершаются в срок, а работа приносит не только прибыль, но и удовольствие!
С уважением, заместитель Председателя Правительства Ленинградской области
М. И. Москвин
Ярослав Шестимиров, директор по продажам и оперативному маркетингу компании «ВОЛМА», о том, как кризис влияет на рынок отделочных стройматериалов.
– По-вашему, как кризисная ситуация влияет на сегмент отделочных материалов (штукатурок, шпаклевок, монтажных смесей и т. д.)?
– Строительный рынок сжимается из-за отсутствия финансирования для новых жилищных и коммерческих объектов. Более того, замораживаются уже начатые проекты. Мы как компания, производящая материалы для внутренней отделки, замечаем, что объекты останавливаются на стадии, далекой от использования нашей продукции. Получается, что количество активных клиентов становится меньше, но при этом мы ощущаем, что конкуренция среди производителей отделочных материалов усиливается. С другой стороны, подходы банков к выдаче кредитов ужесточились. Все это отрицательно сказывается на ведении бизнеса в отрасли.
Однако на фоне стагнации по крупным проектам мы прогнозируем развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Также считаем, что будет расти объем ремонтов квартир и частных домов. Потому что в любых условиях люди хотят жить с комфортом, а значит, они будут вкладывать деньги в улучшение качества своего жилья. И создавать спрос на отделочные материалы. В частности, в построении стратегии развития своей компании на ближайшие два года мы руководствовались именно таким подходом.
– Каковы итоги работы компании в 2015 году? Вы заканчиваете год, оправдав свои ожидания?
– Как известно, кризис – это время рисков, но одновременно это время возможностей. Компания «ВОЛМА» выбрала для себя путь развития и не прогадала. По предварительным итогам 2015 года, на фоне падающего рынка компания сохранила объем своего товарооборота. Более того, мы отмечаем хоть небольшой, но прирост по финансовым и натуральным показателям организации по отношению к итогам 2014 года.
Наша организация активно работает в сегменте B2B, но также мы сотрудничаем и с частными потребителями через DIY-сети, то есть строительные гипермаркеты. Учитывая рост потребления отделочных материалов в сегменте ИЖС, мы приняли решение усилить это направление в своей работе. Например, в Петербурге компания «ВОЛМА» открыла склад, который позволяет отгружать продукцию частным потребителям малыми партиями. Наличие склада в городе на Неве позволяет решить и задачу логистического характера. Мы организуем вагонные поставки по железной дороге, что само собой снимает все вопросы перевозки больших грузов автотранспортом. А потом малотоннажными машинами довозим товар с этого распределительного склада непосредственно нашим клиентам. По итогам 2-3 месяцев работы мы констатируем, что складской комплекс вышел на самоокупаемость. Это говорит о том, что та стратегия, которую мы выбрали, правильная.
– По вашим оценкам, как поменяется цена на стройматериалы – прогнозируете ли вы большой рост стоимости?
– С одной стороны, стройматериалы будут дорожать из-за роста стоимости сырья, которая пошла вверх, особенно по зарубежным составляющим. А с другой стороны, мы наблюдаем уменьшение денежной массы в отрасли, как следствие, сжатие рынка и одновременно усиливающуюся конкуренцию. И это приводит к иному тренду – удешевлению стройматериалов. Если учесть две эти разнонаправленные тенденции, то глобального подорожания стройматериалов не будет.
– Много ли компаний – иностранных производителей отделочных материалов ушли с рынка?
– Если взять рынок Северо-Запада, то все крупные игроки остались. Конечно, им сложнее конкурировать с отечественными компаниями. Я отмечаю, что польские производители менее активно ведут себя на рынке, да и белорусские также, так как себестоимость их продукции сильно зависит от курса евро, который растет. С другой стороны, в России очень много мощных, сильных локальных производителей, которые продолжают работать и развиваться. Не думаю, что рынок отделочных материалов просядет из-за того, что с него уйдут несколько зарубежных компаний. Конкуренция на рынке будет только расти.
– Есть такие материалы, которые пока нашим производителям не удалось заменить?
– Да, например, полимерные шпаклевки. Какими-то российскими аналогами эта ниша пока не заполнилась. С другой стороны, сейчас эту продукцию сложнее продавать на рынке, так как она стала дороже. Но это оттого, что пока отечественные компании их просто не производили. Но это дело ближайшего будущего. В ближайший год станет понятно, какие сегменты стоит развивать, куда двигаться. Это нормальная экономическая практика выживать за счет экспансии, за счет развития собственного производства новых продуктов, технологий, увеличения потребительского спроса.
– Ваши прогнозы по развитию рынка отделочных и стройматериалов на 2016 год. Как я понимаю, рынок вашего сегмента ждет сокращение, какие компании в первую очередь под ударом, с вашей точки зрения?
– Как и во всех сегментах строительного рынка, под угрозой оказываются сильно закредитованные компании. Им будет сложнее поддержать рентабельность, на которую и так влияет множество факторов. В выигрыше остаются более развитые в технологическом плане и менее зависимые от кредитных источников компании. В сложной экономической ситуации каждая организация сама решает, какой путь ей выбрать – развитие, режим ожидания, а может быть и стагнация, сокращение. Управленческие решения нужно принимать по ситуации. Следующий, 2016 год будет в чем-то похож на уходящий. Но в 2017 году, особенно во второй половине, должен быть позитивный тренд на рынке отделочных материалов.
Справка
Компания «ВОЛМА» - федеральная производственная компания, один из лидеров рынка строительно-отделочных материалов России. Образована в июне 1999 г. Основная специализация: добыча природного гипса на собственных месторождениях и производство строительно-отделочных материалов на гипсовой и цементной основе.
Компания «ВОЛМА» - федеральная производственная компания, один из лидеров рынка строительно-отделочных материалов России. Образована в июне 1999 г. Основная специализация: добыча природного гипса на собственных месторождениях и производство строительно-отделочных материалов на гипсовой и цементной основе.
В 2014 году, после приобретения госпакета акций ОАО "Белгипс", ВОЛМА вышла на международный уровень.
На сегодняшний день в состав компании "ВОЛМА" входят 4 карьера гипсового камня, 7 действующих заводов в России и Беларуси, два строящихся завода в России и Беларуси, 14 региональных Центров продаж, 192 дилера в России и за рубежом. Во всех подразделениях компании "ВОЛМА" трудятся более 2100 человека.