Михаил Москвин: «Объемы ввода должны быть подтверждены спросом»
За первые шесть месяцев 2018 года в Ленинградской области Госстройнадзор выдал разрешения на строительство более 4 млн кв. м. О причинах такого рекорда и условиях реализации новых строительных проектов в регионе мы беседовали с заместителем председателя правительства Ленинградской области Михаилом Москвиным.
– Согласно президентскому указу, объем жилого строительства в стране должен быть увеличен до 120 млн кв. м в год. На сколько придется «подрасти» Ленобласти? Реально ли достичь заявленных показателей?
– Доля Ленинградской области в плановом объеме ввода жилья в РФ – около 2 %. Простой подсчет показывает: из необходимых на всю страну 120 млн кв. м на регион приходится 2,5 млн «квадратов». Это абсолютно реальная цифра для Ленинградской области: только за истекшее полугодие уже введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м, что составляет 175 % от аналогичного показателя прошлого года. Уверен в том, что к концу 2018-го мы выйдем на запланированную в этом году расчетную величину 2,5 млн кв. м и сохраним ее на ближайшие годы.
Минстрой РФ регулярно проводит совещания с регионами в формате видеоконференций. Основная повестка этих совещаний – меры, которые необходимо предпринять для того, чтобы выполнить указ Президента. Мы видим, что в некоторых регионах есть проблемы с площадками для строительства. У нас таких вопросов нет: строители и площадки готовы. Только с начала этого года нами было выдано разрешений на строительство на объем свыше 4 млн кв. м. В Ленобласти в разной степени реализации сейчас осуществляются проекты общей площадью 10 млн кв. м. Как территориями, так и документами, необходимыми для строительства, мы полностью обеспечены. Сформирован огромный задел для реализации «майского указа» Президента.
Однако для того, чтобы сохранить темпы ввода жилья в регионе, нам необходимо стимулировать покупательский спрос. Надо снижать себестоимость строительства, а, значит, решение ряда вопросов инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры должно брать на себя государство. Мы прилагаем немало усилий для развития таких программ, как «Стимул», «Социальные объекты в обмен на налоги». Что касается последней, то, к сожалению, любой бюджет имеет определенные рамки, и выкуп объектов идет медленнее, чем нам бы хотелось. Предварительно на будущий год по программе «Стимул» Минстрой РФ подтвердил выделение 1,5 млрд рублей. Мы заявляем 7 объектов: 3 переходящих объекта этого года и еще 4 – для следующего. Большинство объектов по «Стимулу» возводятся во Всеволожском районе и один – в Ломоносовском. Мы надеемся, что объемы программы не будут скорректированы в сторону уменьшения. Сейчас вместе с застройщиками мы готовим обращение в Минстрой РФ от имени губернатора Ленобласти А. Ю. Дрозденко с предложениями по мероприятиям, которые, на наш взгляд, необходимо провести для снижения себестоимости строительства в регионе. При формировании бюджета на следующий год Минстрой должен учесть заявляемые нами параметры. Среди важных задач: минимизация процентной ставки по кредитам застройщикам для реализации их проектов, минимизация процентной ставки по ипотеке, увеличение объема программы «Стимул» и иных программ, которые позволяют выкупать объекты.
– Принят закон об отмене долевой схемы финансирования строек. Как нововведения, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменят рынок новостроек?
– Если и изменят, то года через три. Как я уже сказал, застройщики обеспечили себя проектами, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля. Однако и предыдущая версия закона говорит о необходимости наличия у застройщика двух документов: разрешения на строительство и разрешения на привлечение средств дольщиков. Здесь, в сравнении с разрешениями на строительство, тенденция противоположная: мы выдаем больше отказов в получении такого документа, чем разрешений продавать квартиры. И противоречия тут нет: эта тенденция вполне коррелирует с поручением Президента РФ о плавном переходе к продажам готового жилья. Вот и получается в итоге, что застройщик может строить, но не может продавать метры, пока не закончил здание.
– Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» еще пару лет назад пользовалась большой популярностью у застройщиков. Однако впоследствии ее условия были ужесточены. Утратил ли бизнес интерес к этой схеме?
– Условия программы не поменялись в одночасье, был предусмотрен плавный переходный период. Действительны соглашения, заключенные по старым правилам, мы их не меняем. Интерес у застройщиков к программе остается стабильно высоким. Сейчас мы подписываем соглашения, в календарном графике которых фигурирует и 2037 год. Соглашения рассчитаны на длительный период, ведь строительство соцобъектов и жилья должно быть синхронизировано.
– Уже несколько лет эксперты говорят о том, что Кудрово и Мурино, наиболее активно застраиваемые территории области, исчерпали потенциал своего развития. И город, и область, призывают застройщиков осваивать земли на юге, в Ломоносовском районе. Но призыв этот пока мало интересен бизнесу. Почему?
– Действительно, совместно с Администрацией Петербурга мы работаем над пилотным проектом по приведению в единообразие документов территориального планирования. Со стороны Ленобласти этот проект затрагивает часть Ломоносовского района, а в Петербурге – районы Стрельны и Петродворца. На наш взгляд, такая работа серьезно упростит реализацию инвестиционных проектов в районах на стыке города и области, где бизнесу зачастую приходится работать в условиях разного правового поля.
Однако, помимо градостроительных идей и проектов, существуют рыночные факторы. И, в первую очередь, спрос. Покупатели квартир голосуют рублем за северные районы агломерации, и эту тенденцию пока сложно переломить. Тем не менее, южные районы имеют большой потенциал развития: большие массивы подготовленной под застройку земли, хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку.
Если говорить о потенциале популярных районов агломерации, то ситуация в них складывается по-разному. Потенциал Кудрово практически исчерпан – незастроенной остается только его северная часть. В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство. Мы будем контролировать, чтобы реализация жилищных проектов была синхронизирована со строительством дорог и социнфраструктуры.
– Какие дорожно-транспортные объекты, важные для интенсивно застраиваемых приКАДовых территорий, уже близки к своей реализации?
– Если говорить о Кудрово, то это, в первую очередь, масштабный проект Восточного скоростного диаметра. Из локальных проектов – соединение улицы Подвойского с улицей Строителей, приведение в нормативное состояние Кудровского проезда, улучшение транспортной ситуации на пересечении улиц Дыбенко и Ленинградской, выпрямление улицы Центральной и выход ее на Мурманскую автодорогу мимо транспортно-пересадочного узла, где запланировано строительство станции метро и автовокзала.
Также на недавнем совещании с компанией IKEA мы пришли к соглашению о совместном финансировании строительства дополнительной транспортной развязки улицы Центральной, внутренних улиц Кудрово с Мурманским шоссе. К 1 октября текущего года областной дорожный комитет и компания IKEA готовят соответствующее рамочное соглашение.
В Мурино – это строящаяся развязка с КАД, расширение участка Безымянной дороги от гипермаркета «Лента» до Шоссейной улицы. Кроме того, это внутренние проезды Нового Мурино и Красногвардейского района, которые явились причиной конфликта между жителями Петербурга и Ленобласти. Мы работаем вместе с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга, чтобы эти проезды узаконить и построить по всем нормам безопасности. Также проектируются продолжение Пискаревского проспекта, объезд Всеволожска с соединением его с «Дорогой жизни». В августе мы планируем выйти на градостроительный совет с вариантами трассировки объезда.
– Как обстоят дела в регионе с проблемными объектами долевого строительства? По каким случаям в последнее время удалось достичь прогресса? Какие пути решения вопросов предлагает правительство региона? А какие из объектов остаются проблемными с непроясненной судьбой?
– Поддерживать можно того, кто идет. Лежачего можно только поднять и нести. Например, по домам в Щеглово, которые возводит компания «Навис», нам удалось вместе с ПАО «Ленэнерго» найти выход из ситуации. С большой степенью вероятности дома будут введены в эксплуатацию в этом году. Также решается вопрос с подключением АО «ЛОЭСК» домов «Нависа» в Мурино.
Есть особо сложные объекты – это недострои компаний «ЛенСпецСтрой», «Норманн», «Главстройкомплекс». К сожалению, этот тот случай, когда остается «поднять и нести». Конкретные сроки и решения обозначить невозможно, поскольку юридически застройщик существует, не отказывается от своих намерений, но постоянно нарушает свои обязательства. Понимание есть только по тем объектам, которые находятся в окончательной стадии банкротства, где есть возможность привлечь инвестора на достройку.
– Насколько успешно, на Ваш взгляд, разрешилась ситуация с объектом «Силы природы» от «О2 Девелопмент»?
– Говорить об успешном разрешении ситуации можно будет тогда, когда долгострой сдадут в эксплуатацию. На данный момент работы на объекте возобновились. Насколько качественно они ведутся – покажет проверка Госстройнадзора. Если все будет выполнено в соответствии с проектной документацией, техническим регламентом, мы выдадим разрешение на ввод, и люди получат свои квартиры.
– В прошлом году вы вышли с законодательной инициативой по упрощению схемы изъятия проблемных объектов у застройщиков.
– Да, мы предложили внести поправки в закон № 214-ФЗ, в котором идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В случае нарушения срока по договору более чем на один год, застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. Таким образом застройщик получает возможность удовлетворить своих кредиторов, но не через процедуру банкротства, которая может быть длительной, а гораздо быстрее.
В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ.
– Недавно в Ленинградской области было создано Управление долевого строительства для учета, контроля и помощи пострадавшим дольщикам. Чем конкретно будет заниматься Управление? Кто его возглавит?
– Глава Управления еще не назначен, его определит конкурс. Управление будет оказывать безвозмездную юридическую помощь участникам долевого строительства и отрабатывать их обращения. Их достаточно много – сотрудники Госстройнадзора не успевают отрабатывать все поступающие от граждан обращения. Большая часть из них – граждане, по договорам которых застройщик нарушил сроки. И лишь немногие – действительно пострадавшие от мошенников.
Также Управление будет составлять реестр недобросовестных застройщиков и информировать о них потенциальных покупателей квартир, вести реестр многоквартирных домов, строящихся на территории Ленинградской области, осуществлять контроль за мероприятиями по достройке проблемных объектов, согласно «дорожным картам».
Уважаемые участники строительного рынка,
поздравляю вас с профессиональным праздником!
Переоценить значимость вашей работы просто невозможно, ведь именно вы вносите решающий вклад в развитие Ленинградской области. Наш регион стабильно занимает лидирующие позиции по объему жилищного строительства, с каждым годом увеличиваются темпы развития дорожной, а также социальной инфраструктуры – и за все это стоит сказать спасибо именно вам! Пусть все ваши проекты завершаются в срок, а работа приносит не только прибыль, но и удовольствие!
С уважением, заместитель Председателя Правительства Ленинградской области
М. И. Москвин
Председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Михаил Козьминых - о планах по строительству дорог в регионе.
– Михаил Юрьевич, какие ремонты региональных дорог уже завершены и еще будут реализованы в 2016 году?
– На нынешний год программой ремонта автомобильных дорог общего пользования регионального назначения предусмотрен ремонт без малого 131 км автодорог, из которых к сегодняшнему дню отремонтировано более 50 км. Кроме того, 2016 году должно быть отремонтировано семь мостовых сооружений на региональных автодорогах общего пользования.
Семь объектов сегодня в капитальном ремонте: там будут заменены основание и верхние слои покрытия. После капитального ремонта асфальтобетонные дороги по гарантиям по верхнему слою могут служить 5-10 лет, что, по-моему, неплохой показатель.
Причем и текущие, и капитальные ремонты выполняются в рамках нескольких программ: это накопленные проекты, которые мы начали реализовывать с появлением финансовых возможностей.
Глобальные для нас программы – ремонт въездов в столицы муниципальных районов и всех выездов из Санкт-Петербурга, которые рассчитываем реализовать до 2020 года. Что касается въездов в районные центры Ленинградской области, то мы стараемся приурочить их ремонт к некоему празднику. Например, в прошлом году День Ленинградской области проходил в Тихвине, в нынешнем – в Сланцах: въезды в эти города были очень качественно отремонтированы. К следующему году готовим в полном объеме въезд в Гатчину.
А в рамках ремонта выездов из Санкт-Петербурга сейчас продолжается ремонт дороги Парголово – Огоньки.
– Строительство каких объектов дорожного хозяйства Ленинградской области отложено в силу финансовых обстоятельств?
– Это мостовые переходы через реки Свирь (у г. Подпорожье) и Волхов (на подъезде к г. Кириши). Это соединение КАД с автодорогой Санкт-Петербург – Матокса (платная скоростная автомобильная дорога), обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на все ту же автодорогу Санкт-Петербург – Матокса. Это путепровод в промзоне Лазоревка (Выборг) через железнодорожную ветку Санкт-Петербург – Бусловская.
В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства. У нас есть письменное подтверждение Росавтодором готовности финансировать строительство этих мостов в 2017-2018 годах в соответствии с поручением президента РФ.
– Какова дальнейшая судьба подведомственных вашему комитету предприятий – ДРСУ?
– За последние годы рассматривалось несколько вариантов реформирования ДРСУ для повышения эффективности их деятельности. Программой приватизации государственного имущества Ленинградской области на 2011-2016 годы, например, первоначально запланирована приватизация всех 17 ДРСУ. Мы считали и считаем, что наилучшим выходом было бы преобразовать их в бюджетные учреждения: в этом случае, платя по смете, мы получали бы услугу надлежащего качества без конкурсных процедур и необходимости конкурировать с огромным числом потенциальных подрядчиков. Но против этой модели выступила прокуратура.
Поэтому сейчас по поручению губернатора Ленинградской области оценивается привлекательность наших ДРСУ для коммерческих предприятий, которые могли бы стать их акционерами. Мы считаем, что ДРСУ потенциальным акционерам интересны, поскольку обеспечивают определенный фонд заработной платы и тем самым экономическую стабильность строительным предприятиям в зимнее время.
Как показывает практика уже занимающихся содержанием автодорог частных фирм (например, «Ремсет» в Волховском районе), эта деятельность может быть прибыльной.
Первый опыт в этом направлении у нас уже есть. В Тосненском ДРСУ, преобразованном в акционерное общество, уже фактически решены вопросы как с имуществом, так и с акционером. Остается сформировать долю, оценить ее и продать.
– Какие меры предпринимаются по улучшению транспортной доступности северной части Петербургской агломерации (Сертолово, например)?
– В мае нынешнего года ГКУ «Ленавтодор» заключило государственный контракт на выполнение работ (стоимостью 576,9 млн рублей) по капитальному ремонту участка региональной автомобильной дороги Парголово – Огоньки в черте г. Сертолово.
Кстати, ранее по поручению губернатора Ленинградской области на всем протяжении дороги от границы Санкт-Петербурга до границы г. Сертолово было установлено освещение, которое сохранится и после расширения автодороги.
Если говорить о дальнейшем развитии транспортной сети в районе Сертолово, беспокоит, что мы не понимаем, какой транспортной мощью будет обладать этот город. Сегодня там строится несколько жилых комплексов, и мы отказываем застройщикам в технических условиях для выхода на региональную дорогу только потому, что не понимаем, каким будет массив жителей и как будет обеспечена транспортная доступность внутри самого микрорайона. На сегодня сформированы три съезда в сторону Сертолово – столько их и останется. При этом Сертолово должно расширяться, а транспортные условия в его черте – меняться. Но, конечно, не только за счет региональных властей.
– Что делается для повышения транспортной доступности Красносельского района Петербурга и примыкающего к нему Ломоносовского района Ленобласти?
– Конечно же, важным для нас проектом в контексте улучшения транспортной доступности Ломоносовского района является реконструкция участка автодороги Петродворец – Кейкино (с 5-го по 26-й км). Проектная документация уже разработана, но возникли трудности в части согласования проектных решений по прохождению трассы по землям государственного лесного фонда.
В планы по обеспечению вывода транзитного транспортного потока, в частности грузового движения, с Таллинского шоссе предусматривается строительство новой автомобильной дороги, которая соединит КАД с федеральной трассой «Нарва» и улучшит транспортную доступность Ропши и Яльгелево.
– Какие еще проекты сегодня в разработке?
– Это две платных автодороги: продолжение Пискаревского пр. и Сосновый Бор – КАД. И первый, и второй проекты очень объемные по финансированию. При возможности мы будем принимать решение о выборе концессионера на строительство автодороги Сосновый Бор – КАД, так как считаем, что она будет востребована и потому имеет перспективы независимо от федерального финансирования.
Прошел экспертизу проект продолжения Гражданского пр., который включает и транспортно-пересадочный узел в Мурино – Новом Девяткино. Весь проект оценивается в 19 млрд рублей, первоначальные вложения (съезд с кольцевой, разворотное кольцо, заезд на кольцевую и подход к ТПУ) – примерно в 4 млрд рублей. Мы готовы реализовывать этот проект без федерального софинансирования при наличии доброй воли инвесторов. По поручению губернатора им было сделано предложение о софинансировании в соотношении 60:40 (60% – средства Ленинградской области). Мы рассчитываем получить от инвесторов не только денежные средства, но и бесплатные земельные участки, которые попадают в зону строительства: их стоимость оценивается в 300 млн рублей.
Получил положительное заключение Главгосэкспертизы проект путепровода во Всеволожске. Сейчас областная госэкспертиза проверяет достоверность сметной стоимости, а мы, утвердив проект планировки территории, заранее начали подготовку к расселению жилых домов, попадающих в зону застройки. Как показал опыт строительства путепроводов в Выборгском и Гатчинском районах, расселение может затянуться и быть сопряженным с рядом сложностей.
Кроме того, начинается масштабная работа по проектированию так называемого продолжения Октябрьской наб. – реконструкции дороги Санкт-Петербург – пос. им. Свердлова – Всеволожск. Это также приоритетный проект для нас: очередной выезд из Санкт-Петербурга, и мы рассчитываем на софинансирование.
Заходим в экспертизу с еще одним проектом реконструкции – автодороги КАД – Колтуши. К сожалению, СУ-155, с которым мы конфликтовали несколько лет, задержало проектирование подъезда к городу Всеволожску. Но поскольку этот проект очень необходим, чтобы разгрузить Янинский узел, где идет поток как на Кудрово, так и на Всеволожск или «Колу», мы рассчитываем возобновить проектирование объекта в начале 2017 года.
– А как развивается ваш диалог со строителями платной магистрали М-11 о компенсации вреда, причиненного региональной дорожной сети?
– Это непростой диалог. В сметах всех объектов федерального значения, строящихся в Ленобласти, затраты на компенсацию региональным властям причиненного вреда не предусмотрены. Экспертиза вычеркивает их в силу того, что эти статьи расходов противоречат законодательству. Хотя, считаю, закон уже давно пора поменять. Раздел восстановления автомобильных дорог, инфраструктуры должен быть предусмотрен в смете и акцептован. Пока единственная структура, заплатившая нам подобную компенсацию, – Газпром, от которого в 2007 году Ленобласть получила 460 млн рублей на восстановление автодорог, использовавшихся при прокладке «Северного потока».
На строительстве М-11 очень сложная система взаимодействия между подрядчиком, представителем заказчика, инвестором. Все соглашения подписываются пятью сторонами, что вызывает необходимость множественных согласований. На сегодня понимание – другого слова не подберу – мы нашли, и четыре объекта (улично-дорожной сети небольших населенных пунктов) уже отремонтировано либо в ремонте. Но при составлении дефектных ведомостей мы рассчитывали на восстановление всей дорожной сети. А пока затраты подрядчика оцениваются в 12 млн рублей при нашей оценке общего ущерба в пределах 360 млн рублей. Мы будем эту работу продолжать. Механизмы понуждения немногочисленны, но они есть, и они достаточно эффективны. С другой стороны, поскольку трасса М-11, как и другие федеральные дороги, позволяет существенно разгрузить Ленинградскую область, в вопросах, решение которых зависит от нас (предоставление технических условий, передача своих автомобильных дорог в пользование и т. д.), мы будем идти навстречу строителям.
Цитата
Михаил Козьминых: «В отношении мостовых переходов через Волхов и Свирь мы надеемся на помощь Правительства РФ, даже несмотря на решение Федерации не начинать никаких крупных объектов федерального строительства».
Цифра
360 млн рублей необходимо для восстановления дорог Ленинградской области, пострадавших на строительстве трассы М-11 Москва – Петербург