Александр Князев (НОСТРОЙ): «Почему не все строители смогут вернуть деньги из компфондов, исключенных СРО»
Проблема сохранности компенсационных фондов СРО вызывает немало кривотолков и даже нездорового ажиотажа. Вряд ли стоит этому сильно удивляться, ведь речь идет о больших деньгах. Поэтому мы решили узнать их судьбу, что называется из первых рук. За разъяснениями мы обратились к Заместителю Исполнительного директора НОСТРОЙ Александру Князеву.
- На последнем съезде СРО, который состоялся в мае, остро встал вопрос о компенсационных фондах. Почему он вызвал у делегатов столь бурную реакцию?
- Вопросы денег всегда вызывают бурную реакцию. К тому же после тех изменений, которые случились после вступления в силу 372-ФЗ, мы были вынуждены дать заключение о возможности исключения более 60 СРО, и Ростехнадзор исключил их из реестра. В итоге члены этих организаций остались без свидетельств о членстве в СРО. А ведь это реальные строители, которые не могут работать без таких документов. Разумеется, они вступают в другие саморегулируемые организации, а их руководители заинтересованы в том, чтобы не было затяжек с поступлением к ним долей компенсационного фонда новых своих членов.
Деньги, которые перечислены в НОСТРОЙ, это всего лишь 4 % от всех поступлений в компенсационные фонды исключенных СРО. И на всех этих средств не хватает, что вызывает озабоченность, разного рода инсинуации и слухи о том, что происходит с этими суммами. Каждый руководитель СРО, в которое вступают новые члены из ранее упраздненных СРО, заинтересован в том, чтобы НОСТРОЙ вел претензионную работу, в рамках правового поля добивался получения этих денег и тем самым удовлетворял бы потребности строителей.
– Из денег компфондов, которые исключенные СРО перечислили на спецсчет Нацобъединения, НОСТРОЙ перечислил по заявлениям строителей около 800 миллионов. Что мешает вам перечислить остальную часть строителям?
– Перед непосредственным ответом на Ваш вопрос хотел бы отметить, что на конец прошлого месяца размер компфонда всех исключенных СРО, который должен был к нам поступить – более 47 млрд рублей. Однако в НОСТРОЙ поступило лишь 2 млрд. В начале июля поступило еще около 250 млн рублей. К сожалению, это капля в море. И давайте разберемся: ведь средства компенсационных фондов, зачисленные на спецсчет НОСТРОЙ, продолжают оставаться средствами компфондов, то есть продолжают выполнять свое основное предназначение – обеспечивают ответственность бывших членов СРО, которая может наступить при причинении вреда, связанного с их строительной деятельностью.
На сегодняшний день мы выплатили более 1 млрд рублей. На первый взгляд может показаться, что этого мало, но есть факторы, которые пока не позволяют нам выплатить больше.
Часть денег мы не можем перечислить в принципе, так как за ними не обращаются. По двум СРО нам было перечислено намного больше средств, чем в настоящее время требуют строители. Например, исключенная СРО Ассоциация «Нефтегазстрой» перечислила 1 марта 2018 года более 344 млн рублей, а к нам поступило за всё время только 8 заявлений. Однако нужно понимать, что у каждой исключенной СРО свой компенсационный фонд, который обеспечивает ответственность ее бывших членов. Перечислить компфонд одной СРО членам другой мы просто не имеем права. В той же СРО Ассоциация «Нефтегазстрой» состояло более 500 членов. Пока средства ее компфондов на спецсчете НОСТРОЙ, нацобъединение несет ответственность за вред, который может быть причинен.
Остальную часть денег мы выплачиваем не так быстро, как хотелось бы. На оперативность рассмотрения претензий существенно влияет устаревший порядок перечисления средств компфондов, установленный приказом Минстроя 643/пр. Это основной документ, которым мы руководствуемся в вопросах перечисления средств компфонда исключенных СРО. К сожалению, он не учитывает прошедших за последние годы изменений в законодательстве. По каждому сложному случаю нам приходится обращаться к авторам порядка – Минстрою России и просить разъяснений. Это порой останавливает процесс перечисления на весьма продолжительное время.
Другая серьезная проблема – ненадлежаще оформленный пакет документов. Чем внимательней строители изучат требования к заявлению, указанные на нашем сайте в разделе «Исключенные СРО», тем быстрее мы сможем перевести средства.
– Вы сказали о плохо оформленных документах. Что Вы имели ввиду, в чем основные проблемы с ними?
– На самом деле требований к документам не так много. Первый камень преткновения – это проблемы с выпиской из протокола о приеме в члены действующей СРО. Часть заявителей путают ее с выпиской из реестра членов, часть предоставляют вместо оригинала заверенные копии.
Следующая проблема связана с тем, что заявители не предоставляют сведения о размере взноса, уплачиваемого в действующую СРО. Кстати, это серьезный вопрос. Многие строители либо не знают, либо забывают о том, что в соответствии с требованиями законодательства мы можем перечислить средства в размере не более суммы взноса, уплачиваемого в компфонд действующей СРО. При этом от строителей не требуется фактически уплатить сумму, достаточно выразить намерение в действующую СРО и предоставить нам подтверждение этого волеизъявления.
– А вообще на что еще могут расходоваться средства компфондов, зачисленные на счет НОСТРОЙ, помимо выплат строителям по заявлениям?
– Мы производим выплаты по прямому назначению компфонда – возмещаем вред, причиненный строителями – членами СРО, а с 1 июля 2017 года и ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением заключаемых государственных и муниципальных контрактов. Ключевым моментом является то, что эти денежные средства никуда не уходят из строительной отрасли. Находясь на счетах НОСТРОЙ, они продолжают выполнять свою обеспечительную функцию.
– Распределение средств компфондов исключенной СРО для широкой общественности скрыто. Поговаривают, что, когда деньги поступают в НОСТРОЙ, они уже автоматически распределяются среди отдельных членов Нацобъединения. Ситуация выглядит так: НОСТРОЙ, перечисляет нескольким «своим» СРО деньги за перешедших в эти СРО членов исключенной саморегулируемой организации, а всем остальным говорит, что, мол, деньги закончились. А как происходит на самом деле?
– На самом деле происходит все иначе. Первой информацию о том, что нам должны поступить средства компфондов, узнает сама исключенная СРО. Мы же узнаем о поступивших деньгах в момент зачисления и публикуем информацию на официальном сайте в двух разделах: «Новости» и «Исключенные СРО».
Кстати, применительно к Вашему вопросу хотелось бы упомянуть следующую серьезную проблему, с которой могут столкнуться строители. Сейчас на рынке многие недобросовестные организации, не имеющие к нам никакого отношения, прикрываясь нашим именем, предлагают строителям услуги по оформлению и подаче документов в НОСТРОЙ. В итоге это обычно заканчивается тем, что к нам поступают однотипно плохо оформленные пакеты документов в момент, когда средства компфонда уже исчерпаны. Поэтому самый надежный способ для строителя получить деньги – это самостоятельно отслеживать информацию о зачислении средств на нашем сайте и незамедлительно после поступления средств передать пакет документов нам.
Были даже случаи, когда «горе-консультанты», о которых я рассказал, вообще не подавали документы или существенно опаздывали с подачей, а потом для отчета перед клиентами подделывали наши штампы о приеме. Подобное очень быстро выявляется, но строитель в итоге оказывается ни с чем. Средства компфондов – это порой немалые деньги и доверять этот вопрос кому попало явно не стоит.
– Как известно, теперь существуют 2 компфонда: так называемые ВВ и ОДО Если средства компфонда ВВ уже выплачены, а деньги компфонда ОДО еще остались, то почему не удовлетворить заявления строителей из этих средств?
– Нужно понимать, что НОСТРОЙ заинтересован в том, чтобы как можно быстрее перечислить средства. После волны исключений СРО 80% работы наших юристов сосредоточено на перечислениях, нагрузка Правового департамента просто сумасшедшая – все сотрудники, от директора до специалистов, работают до ночи. Однако мы не можем самостоятельно определить правила перечисления, мы действуем в жестких рамках, которые нам ставит законодатель и Минстрой России.
Вы поймите, что правовой режим компфондов ВВ и ОДО совершенно разный. Если строитель не участвовал в торгах, не платил взносы в КФ ОДО исключенной СРО, то на каком основании мы можем перечислить средства КФ ОДО исключенной СРО в КФ ОДО действующей СРО? Взносы в компенсационные фонды обеспечивают ответственность строителя, с перечислением средств к действующей СРО переходит и ответственность. А в Вашем случае какая ответственность перейдет?
Мы не имеем права перераспределять денежные средства компфонда ВВ и компфонда ОДО – средства одного фонда перечислять в другой фонд. Правовой режим компфондов ВВ и ОДО совершенно разный, и в них аккумулируются средства, предназначенные для выплат на разные цели. На эту тему есть четкое разъяснение Минстроя России.
– По каким критериям принимается решение, какая часть компфонда и кому из членов СРО достанется? Пока можно предположить, что расчет идет исключительно во время подачи заявки – подал первым заявку и забрал всё, либо средства распределяются пропорционально на всех подавших заявление?
– В соответствии с Порядком, о котором я говорил, а также разъяснениями Минстроя по его применению мы удовлетворяем требования по поступившим заявлениям, исходя из даты и времени их поступления. Никакого перечня лиц, имеющих преимущественное право на удовлетворение таких заявлений, нет и быть не может.
Кроме того, зачастую происходит так, что часть заявлений поступает к нам до перечисления средств, однако у НОСТРОЙ есть срок для их рассмотрения. Поэтому к моменту перечисления денежных средств мы уже не можем отказать по таким заявлениям в связи с непоступлением средств и должны платить по ним. И если средства компфонда исключенной СРО в НОСТРОЙ поступили в неприлично малом объеме, то их может не хватить даже на удовлетворение заявлений, поступивших первыми после зачисления средств.
– Как ведется учет средств компфондов, которые перечислены в НОСТРОЙ? Могут у вас в ходе поступлений и выплат деньги «потеряться»?
– Однозначно нет. Никакие деньги в ходе поступления и выплат потеряться не могут. Эти средства зачисляются на специальный банковский счет НОСТРОЙ с конкретным назначением платежа (либо КФ ВВ, либо КФ ОДО, либо КФ СРО), они обособлены от иных денежных средств нацобъединения.
На спецсчете лежат только средства компфондов исключенных СРО. Режим использования спецсчета предполагает наличие строгого контроля за операциями с соответствующими денежными средствами как со стороны кредитных организаций, так и с нашей стороны, и со стороны проверяющих органов.
Важно понимать, что расходование средств компфондов исключенных СРО осуществляется только на цели, предусмотренные Градкодексом, а именно на перечисление по заявлениям в действующие СРО либо возмещение вреда или ущерба, и ни на какие другие.
– Все ли заявления членов исключенных СРО удовлетворяются, или по каким-либо причинам вы можете отказать заявителям?
– Порядком установлены основания для отказа в перечислении средств. Это, во-первых, непоступление на счет НОСТРОЙ средств компфонда исключенной СРО. Важно понимать, что НОСТРОЙ не отвечает и не должен отвечать по обязательствам исключенных СРО своим имуществом. Более того, мы не можем перечислять средства компфонда одной исключенной СРО, которые размещены на нашем спецсчете, по заявлениям бывших членов другой исключенной СРО, средства которой, поступившие не в полном объеме, были исчерпаны.
Во-вторых, основанием для отказа является отсутствие сведений о строительной организации в реестре членов СРО или Едином реестре членов СРО, ведение которого осуществляет НОСТРОЙ. Здесь тоже есть серьезная проблема – строителям стоит периодически проверять сведения о себе в реестрах, которые находятся в открытом доступе. Недобросовестные СРО могли исключать своих членов по надуманным основаниям, однако строители не оспаривали эти решения. В итоге получается, что до признания недействительным решения об их исключении они не могут претендовать на перечисление от нас средств.
Кроме того, член исключенной СРО должен подтвердить факт принятия в отношении него решения о приеме в члены действующей СРО. То есть мы не можем перечислить деньги самому строителю, в Градостроительном кодексе четко прописано, что перечисление происходит на счет саморегулируемой организации.
– А если НОСТРОЙ отказал строительной компании в перечислении денег, то всё, оставь надежду навсегда? Или можно еще раз подать заявление и ждать чуда – вдруг исключенная СРО перечислит еще деньги в НОСТРОЙ?
– Конечно можно, но важно понимать, что заявления стоит подавать в период, когда средства компфондов уже поступили, но еще не исчерпаны. В противном случае строители будут впустую тратить время на сбор пакета документов. Лучше постоянно следить за обновлениями информации о поступлении средства на нашем сайте и оперативно реагировать.
– На последнем Съезде СРО Президент НОСТРОЙ сказал, что в 2017 году на поступившие на спецсчет НОСТРОЙ средства компфондов начислены проценты – почти 8 миллионов рублей. Что с этими деньгами происходит? НОСТРОЙ живет на эти деньги? Или эти проценты вы тоже можете отдать (или уже отдаете) строителям?
– Как я уже говорил, средства компфондов, в том числе исключенных СРО, могут быть использованы только на установленные законом цели. НОСТРОЙ не вправе использовать их для своих нужд.
Проценты, начисленные на средства компфондов исключенной саморегулируемой организации, являются частью таких фондов. Соответственно НОСТРОЙ перечисляет по заявлениям и проценты от их размещения.
– Как быть строителям до того, как НОСТРОЙ взыщет деньги с исключенной СРО и перечислит их по заявлениям? Ведь СРО исключена и ее члены лишены права осуществлять строительную деятельность?
– Строители могут в это время самостоятельно уплатить взнос в новую саморегулируемую организацию. Законодательство о градостроительной деятельности предоставляет им право вернуть эти деньги как ошибочно уплаченные после того, как НОСТРОЙ переведет средства в действующую СРО.
– Почему НОСТРОЙ лишает СРО их статуса?
– Это очень распространенное заблуждение. НОСТРОЙ – это негосударственная организация, не наделенная публичной властью. Мы не обладаем полномочиями по лишению СРО статуса, в отличие от Ростехнадзора, который собственно наделен такими полномочиями и реализует их.
Однако у Совета НОСТРОЙ с 2014 года есть полномочия по утверждению заключений о возможности исключения СРО из госреестра. Заключения мы направляем в Ростехнадзор, который на их основании принимает окончательное решение.
– Каким образом средства пропадают из компенсационных фондов СРО?
– Руководство СРО осуществляется общим собранием ее членов, а также избираемым на нем коллегиальным органом управления СРО. Потери средств компфондов произошли, в основном, из-за неудачно принятых решений об инвестировании указанных средств, в том числе в неблагонадежные активы. Я не говорю уже об откровенных мошеннических действиях руководства СРО.
В любом случае строителю необходимо помнить, что СРО состоят из строителей и от того, как каждый член будет распоряжаться своими корпоративными правами, зависит судьба и самой СРО, и строителей, и вносимых ими средств.
Многие строители не хотят тратить время на участие в деятельности СРО, выдают доверенности на право распоряжения своим голосом третьим лицам. В итоге расплачиваются потерей своих средств.
Вмешиваться в экономическую деятельность СРО мы не имеем права, об этом прямо говорит законодатель. Но при этом, когда Ростехнадзор исключает сведения о СРО из госреестра за несоответствие фактического размера компфонда должному, НОСТРОЙ делает все возможное, чтобы обеспечить поступление и сохранение оставшихся средств компфондов недобросовестных СРО. Мы взаимодействуем с банками для незамедлительного перечисления средств в НОСТРОЙ, а также с органами прокуратуры и правоохранительными органами.
Хочу отметить, что в 2016 году законодатель предусмотрел, что компфонды СРО могут размещаться исключительно на специальных банковских счетах, круг операций по которым существенно ограничен. Однако со временем на любой механизм находится противодействие, поэтому, как я уже сказал, не следует пренебрегать своими правами на управление своей СРО через ее органы и принятие ответственных решений.
– Предпринимает ли НОСТРОЙ какие-либо меры для того, чтобы исключенные СРО перечисляли средства компфондов в полном объеме?
– После исключения сведений о СРО из госреестра НОСТРОЙ направляет в адрес СРО требование о перечислении средств компенсационных фондов. Требования о перечислении средств также направляются в адрес всех кредитных организаций, в которых возможно размещение средств компенсационных фондов. В случае неисполнения требований НОСТРОЙ обращается в территориальные органы прокуратуры и в Генеральную прокуратуру.
Это меры, которые предусмотрены законодательством. Однако помимо этого НОСТРОЙ по своей инициативе обращается с исковыми заявлениями о взыскании средств компфондов к СРО, уплачивая при этом госпошлину из своего бюджета. Признаться честно, это существенные затраты для НОСТРОЙ, однако мы используем все возможности для возврата средств компфонда строителям.
Основным механизмом поддержки строительного рынка со стороны Смольного должна стать помощь в решении точечных вопросов, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
– Отражаются ли на деятельности вашей компании кадровые перестановки в Смольном? Вы отслеживали ситуацию со сменой председателя Комитета по градостроительству и архитектуре?
– Конечно, я знаком с этой ситуацией. Но сегодня мы не так тщательно отслеживаем кадровые перестановки, как раньше. Принципиальная константа для нас – вице-губернатор по строительству Марат Оганесян, с которым у основных застройщиков есть контакт и взаимопонимание и который курирует все профильные ключевые вопросы.
– В чем вы видите поддержку городской власти?
– Наверное, если бы мы работали с бюджетом, можно было бы более широко ответить на этот вопрос. Но занимаясь строительством жилья массового сектора и продавая эти квартиры конечному потребителю, мы взаимодействуем с властью только по каким-то основным инфраструктурным и градостроительным вопросам.
– На Съезде строителей Санкт-Петербурга губернатор Георгий Полтавченко пригласил застройщиков обращаться в Смольный при возникновении проблем. На ваш взгляд, такие обращения последуют в текущем году?
– Разумеется, хотелось бы, чтобы не последовали. Однако всегда есть поводы поговорить с представителями власти и уточнить градостроительные вопросы. Например, те моменты, которые имеют отношение к региональным градостроительным нормативам, изменениям генплана города, точечным вопросам по проектам планировок.
Мне вообще кажется, что ускорение принятия решений по точечным вопросам в строительной сфере сегодня должно стать основным механизмом поддержки рынка со стороны городского правительства. Я имею в виду сокращение сроков утверждения проектов планировки, выдачи разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию, то есть помощь в координации действий тех служб, которые решают строительные вопросы на местах.
Если же говорить о финансовых аспектах взаимодействия застройщиков и Смольного, то остаются субсидии для участников жилищных программ и выкуп квартир городом (правда, в меньшем объеме, чем прежде).
– Нуждается ли профильное федеральное законодательство в дальнейшем совершенствовании или все необходимое уже сделано?
– Наверное, вносить коррективы в законодательство можно всегда. Но жесткой необходимости в этом именно сегодня я не вижу.
– А как, по вашему мнению, повлияло на рынок введение обязательного страхования ответственности застройщиков?
– Моя позиция, и, думаю, со мной солидарны многие застройщики, такова, что принудительное страхование – вещь абсолютно ненужная, искусственная. Страхование должно быть добровольным. Особого влияния на рынок законодательная новелла, связанная со страхованием ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, не оказала.
– В конце декабря губернатор Ленобласти Александр Дрозденко представил «Программу эффективного рубля», где, с одной стороны, предполагалась оптимизация расходов, а с другой – повышение доходов. Что предполагает «программа эффективного рубля» вашей компании?
– А чем ситуация сегодня отличается от той, которая была год назад? Во-первых, я абсолютно искренне считаю, что сейчас кризиса на рынке недвижимости нет. Возможно, справедливо говорить о небольшом сжатии спроса.
Во-вторых, любой застройщик заинтересован в минимальной себестоимости строительства, и над этим надо работать постоянно. Я просто не понимаю, как моментально можно сократить себестоимость на 20%. Это надо было тогда делать еще 10 лет назад. Другое дело, что инвестиционная стратегия может быть разной. Сейчас мы, к примеру, новых объектов не начинаем и покупки земельных участков не планируем, потому что непонятно, какую цену считать разумной.
– Какие новые возможности для бизнеса вы видите сегодня?
– Сегодня представляется хороший случай поторговаться с продавцами земли. Наверное, через какое-то время те, у кого есть деньги на приобретение земель, смогут договориться о выгодных условиях с собственниками участков.
– Что делать, чтобы остаться на плаву, компаниям, которые менее устойчивы, чем ваша? Можно ли сегодня решить давно копившиеся проблемы?
– Знаете, проблемы всегда проявляются в моменты сжатия рынка. Но, образно говоря, поезд никогда не уходит. Надо работать ежедневно, последовательно. Возможность исправить все, что угодно, есть до последнего.
– Как на фоне экономических сложностей изменились предпочтения покупателей?
– Сегодня потенциальные покупатели заинтересованы в более длительной рассрочке и большей степени готовности дома на момент совершения сделки. В ближайшей перспективе почти наверняка произойдет смещение спроса к более маленьким квартирам. Например, от компактных двухкомнатных к однокомнатным. До этого мы фиксировали противоположную тенденцию. Что касается локации, все зависит от того, где удобно жить конкретному покупателю, конкретной семье.
– На какую динамику цен рассчитывать потребителям? Скажем, будут ли застройщики снижать цены, чтобы стимулировать покупательский спрос?
– Объективных оснований для снижения цен нет, а демпинг со стороны некоторых компаний, выводящих на рынок новые проекты, вполне объясним. Самый простой способ обеспечить финансирование проекта на нулевом цикле – снизить цены, пусть даже себе в убыток, в расчете на последующую прибыль. Но отказ от демпинга – одна из характеристик надежной компании. И ведущие игроки рынка не снижают ценовую планку, но предлагают покупателям больше вариантов приобретения жилья. Это более гибкая система скидок, более длительная рассрочка и т. д.
Сегодня, кстати, многие застройщики отмечают стабильность покупательского спроса. У нас, например, благодаря нескольким новым объектам, выведенным на рынок за последние месяцы, объем продаж в январе нынешнего года увеличился по сравнению с началом 2014 года. Правда, существенно изменилась структура спроса. Если в конце прошлого года доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в нашем портфеле составляла 50%, то в январе – только 10%, а сейчас этот показатель равен 20%.
– Вы планируете сохранить прежний пул банков-партнеров?
– Конечно, от кого-то мы отказались просто потому, что сейчас не все банки из числа тех, кто ранее развивал ипотечное кредитование, работают на рынке. Но перспективы ипотеки выглядят достаточно позитивно. С воодушевлением и застройщики, и, думаю, покупатели восприняли недавнюю новость о понижении процентной ставки по ипотечным кредитам у одного из наиболее сильных игроков в этом сегменте в Петербурге – банка «Санкт-Петербург». А если вспомнить недавний вторичный пересмотр ключевой ставки Центробанком, можно с большой долей уверенности говорить о том, что процент сделок с участием ипотечных кредитов будет и далее расти.
– К каким событиям ваша компания готовится в ближайшее время?
– В мае мы переедем в новый офис, расположенный в бизнес-центре «Аполло» на пр. Добролюбова. Эти коммерческие площади мы приобрели еще год назад, а теперь все готово к переезду.
Если говорить о реализации проектов, подчеркну: работа идет без неожиданностей. Например, планово занимаемся проектными работами по новому городу в Новосаратовке: это не те расходы, на которых надо экономить. С точки зрения проектирования, прохождения экспертизы, получения разрешений на строительство мы выдерживаем график по всем заявленным объектам. Даже более того – пытаемся наращивать темпы. Кстати, сейчас мы практически все объекты проектируем силами собственного конструкторского бюро.
– Ваши планы по вводу жилья в эксплуатацию в нынешнем году тоже останутся неизменными?
– Обязательства перед дольщиками по завершению объектов выполним обязательно. А вот введем ли до конца года 200, 300 или 500 тыс. кв. м – пока прогнозировать сложно. Но наша минимальная планка – это ввод 200 тыс. кв. м в год.