Андрей Куминов: «Технический заказчик должен состоять в СРО трех видов»
1 июля 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с ними, обязательными членами саморегулируемых организаций стали компании, выполняющие функции технического заказчика. Несмотря на уже пройденный год, у профессионального сообщества остались вопросы по членству техзаказчиков в СРО. Руководитель Управления по работе с партнерами Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Андрей Куминов разъяснил ответы на самые актуальные из них.
– Андрей Николаевич, какие компании попадают под критерии технического заказчика и должны быть членами СРО?
– Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года, в соответствии с 372-ФЗ, претерпел существенные изменения. В том числе связанные с необходимостью членства в саморегулируемой организации. Так, с указанной даты обязательность членства в СРО возложена на застройщиков (в случае самостоятельного осуществления работ по строительству), технических заказчиков (при осуществлении ими соответствующих функций), а также на индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, если размер обязательств по каждому из таких договоров превышает 3 млн рублей.
Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на мой взгляд, достаточно полно раскрывает понятие «технический заказчик» и его функции. Таким образом, любое юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и от его имени осуществляющее хотя бы одну из перечисленных в указанной норме права функцию, является техническим заказчиком. Если говорить тезисно, технический заказчик – это организатор строительства. Застройщик вправе передать техническому заказчику свои функции по обеспечению строительства как такового.
Вместе с тем, по моему мнению, не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. Застройщик вправе заключить договор генподряда (т. е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
– Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?
– Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трех СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Минстрой пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь членство в СРО всех трех видов в случае, если он от имени застройщика, например, одновременно заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
– Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?
– Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьезные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга как субъекта РФ, а в масштабах Российской Федерации в целом.
Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультаций и оказания практической помощи при приеме в члены до персонального сопровождения на всем протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеет практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырех лет, треть – прошли полный путь (от этапа становления СРО до настоящего времени).
Кроме того, при возникшей у компании необходимости (об этом речь шла выше) решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путем предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что, в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.
– Как Ассоциация СРО «Содружество Строителей» пытается решить актуальные вопросы саморегулирования? Как происходит взаимодействие с НОСТРОЙ, отраслевыми ведомствами?
– На мой взгляд, лучше сказать, что Ассоциация СРО «Содружество Строителей» не просто пытается самостоятельно решать возникающие вопросы, а точнее – активно содействует тому, чтобы позиция по такого рода вопросам, первоначально сформированная на местах (т. е. непосредственно компаниями строительной сферы – членами СРО), после ее совместного обсуждения в необходимом (в том числе юридически корректном) виде была своевременно донесена до соответствующих инстанций, прошла необходимый процессуальный путь и стала основой для решения возникающих проблем.
Еще раз хочу повторить, что мы основываемся в первую очередь на вопросах и мнениях наших членов, и все они, без исключения, могут задать нашей юридической службе любой вопрос, для решения которого мы можем задействовать все имеющиеся в нашей СРО возможности (в том числе и в порядке общественного обсуждения, и получения правовой позиции по тому или иному вопросу, путем обращения в Минстрой России, Ростехнадзор и Ассоциацию «Национальное объединение строителей»). Один из примеров такого обращения (связанный с необходимостью членства технического заказчика) я уже приводил выше.
Справка
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает в сфере саморегулирования с 2010 года и является одной из ведущих СРО Санкт-Петербурга. На сегодняшний день свою деятельность с Ассоциацией связывают более 400 профессионалов строительного рынка. Среди членов СРО такие крупнейшие организации отрасли, как ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК Лахта Центр».
В условиях растущей конкуренции российские банки будут активнее внедрять новые электронные сервисы, в том числе в сфере ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах рынка ипотеки в стране и в банке.
– Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
– По сравнению со второй половиной 2017 года, когда банки активно снижали процентные ставки и запускали новые программы, сейчас на рынке наблюдается стабилизация ситуации. Спрос на ипотеку продолжает расти, что не может не радовать.
– Наверное, в таких условиях значительно растет и конкуренция между банками?
– Безусловно, это так. Ипотечный рынок по уровню ставок сейчас довольно однороден, и конкуренция за клиента выходит на другой, более высокий уровень. На первое место выходит качество обслуживания клиента, предоставление ему новых дополнительных возможностей и сервисов. Один из таких трендов – цифровизация взаимоотношений с клиентом. Я уверен, что сегодня многие потенциальные заемщики при выборе банка отдают предпочтение не столько размеру ставки, сколько удобству работы с банком от момента подачи заявки на кредит до получения справки о погашении кредита.
– Как работают электронные сервисы в вашем банке?
– Например, интернет-банк Райффайзен-Онлайн позволяет оформить досрочное погашение кредита без визита в банк. Как правило, чтобы оформить доверенность для управления банковским счетом членам своей семьи, клиент должен прийти в офис. В семейном банке мы предоставили клиенту возможность сделать это моментально и онлайн. При этом он может выбрать информационный либо полноценный доступ к управлению счетом. Такую доверенность клиент может дать к одному продукту и сохранить приватность, а может – и ко всем. Срок действия доверенности – от 3 дней до 99 лет. Отозвать доверенность можно в любой момент одним кликом. Например, в случае, если супруги развелись.
Цифровизация внедряется в процесс не только обслуживания, но и привлечения новых клиентов из городов, где мы сейчас не представлены. Райффайзенбанк выходит в 38 городов по стране (в том числе в 5 – на Северо-Западе) и будет работать с клиентами дистанционно. Клиенты смогут заказать продукты банка через колл-центр банка или на его сайте, а получить – через курьера. Прежде всего, спрос будет на открытие текущих и накопительных счетов, а также выпуск дебетовых и кредитных карт. Банк зачислит кредитные средства на дебетовую карту, чтобы клиент мог снять средства в банкомате или оплатить товары и услуги при помощи карты.
– Можно ли говорить о том, что цифровизация помогает коммерческим банкам в конкуренции с государственными банками?
– Думаю, что да. Безусловно, до сих пор часть клиентов при выборе банка предпочитает государственные, по названию и уровню надежности. Но уже сейчас коммерческие банки (и Райффайзенбанк в том числе) составляют им значительную конкуренцию, по уровню внедрения digital-технологий, с одной стороны, и уровню процентных ставок, с другой.
– Каких результатов удалось добиться Райффайзенбанку в I квартале этого года?
– По-прежнему ипотечное кредитование остается одним из драйверов роста. По итогам I квартала 2018 года, ипотечный портфель регионального центра Райффайзенбанка превысил 17 млрд рублей. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 54%. За первые три месяца этого года нами было выдано более 1400 кредитов на почти 3,5 млрд рублей. В совокупном кредитном портфеле розничного бизнеса доля ипотечного кредитования выросла с 42% до 48% за год. Доля Райффайзенбанка в новых выдачах всех ипотечных кредитов в Петербурге составляет 9%. Для нас это своеобразный рекорд.
– Какие у вас сейчас ипотечные ставки?
– Приобрести квартиру на первичном рынке в ипотеку можно по ставке 9,25–9,5% годовых в рублях. Также Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты по программам «Квартира на вторичном рынке» и «Рефинансирование» по ставке 9,5%. Кстати, по количеству выданных ипотечных кредитов программа «Рефинансирование» занимает в новых выдачах 47%, по объему – 57%.
– На Ваш взгляд, в чем привлекательность рефинансирования?
– Рефинансирование выгодно как заемщику, так и банку. Клиент заинтересован в экономической выгоде, так как снижается ежемесячная нагрузка по платежам или сокращается срок кредитования. Банк получает приток готовых качественных клиентов, которые имеют положительную кредитную историю. Отмечу, что полтора года назад мы были фактически пионерами на рынке. Сегодня все большее количество игроков рынка вводят такую программу. Популярность рефинансирования, на мой взгляд, со временем будет только расти.
– Жилье какого класса наиболее популярно у ваших клиентов?
– В Петербурге у нас сильные позиции на первичном рынке. Это связано с тем, что мы провели серьезную работу по аккредитации девелоперов и строящихся объектов. В настоящее время банком аккредитовано более 34 застройщиков и более 120 жилых комплексов.
Если говорить непосредственно о самих квартирах, то наиболее востребованы у наших заемщиков студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Причем заметна достаточно четкая возрастная дифференциация. Студии и однокомнатные квартиры приобретают молодые люди, для которых данный тип недвижимости – это стартовое жилье. Принципиальное значение имеет размер аннуитетного платежа. Клиенты старше 30 лет уже имеют существенный первоначальный взнос и приобретают, как правило, двухкомнатные квартиры с расчетом на пополнение в семье.
– Каков Ваш прогноз по динамике ипотечных ставок на рынке?
– По мнению аналитиков Райффайзенбанка, до конца года ключевая ставка ЦБ еще дважды снизится по 0,25 п. п. Это может привести к некоторому снижению рыночных ипотечных ставок.
– Почему ипотека стала для вашего банка приоритетным направлением развития розничного бизнеса?
– Ипотека – это долгосрочное сотрудничество с клиентом. Как банк, мы в таком сотрудничестве крайне заинтересованы. При этом мы понимаем, что должны соответствовать всем современным запросам и требованиям клиента и идти в ногу с современными технологиями. Ведь сегодня модель поведения потребителя вне зависимости от отрасли кардинально изменилась – клиент хочет получить услугу здесь (то есть вне зависимости от того, где он находится) и прямо сейчас. Мы стремимся стать семейным транзакционным банком для всех членов семьи.
Кстати
1 июня Райффайзенбанк открыл второй ипотечный центр в Петербурге в новом дополнительном офисе «Отделение «Академическое» на проспекте Науки. Ипотечный центр позволит банку перераспределить нагрузку и проводить большой объем сделок с недвижимостью на севере города. Сотрудники ипотечного центра помогут клиентам оформить ипотеку оперативно и в комфортных условиях, чтобы такое значимое событие в жизни каждой семьи, как приобретение квартиры, вызывало только положительные эмоции.