Андрей Куминов: «Технический заказчик должен состоять в СРО трех видов»
1 июля 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с ними, обязательными членами саморегулируемых организаций стали компании, выполняющие функции технического заказчика. Несмотря на уже пройденный год, у профессионального сообщества остались вопросы по членству техзаказчиков в СРО. Руководитель Управления по работе с партнерами Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Андрей Куминов разъяснил ответы на самые актуальные из них.
– Андрей Николаевич, какие компании попадают под критерии технического заказчика и должны быть членами СРО?
– Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года, в соответствии с 372-ФЗ, претерпел существенные изменения. В том числе связанные с необходимостью членства в саморегулируемой организации. Так, с указанной даты обязательность членства в СРО возложена на застройщиков (в случае самостоятельного осуществления работ по строительству), технических заказчиков (при осуществлении ими соответствующих функций), а также на индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, если размер обязательств по каждому из таких договоров превышает 3 млн рублей.
Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на мой взгляд, достаточно полно раскрывает понятие «технический заказчик» и его функции. Таким образом, любое юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и от его имени осуществляющее хотя бы одну из перечисленных в указанной норме права функцию, является техническим заказчиком. Если говорить тезисно, технический заказчик – это организатор строительства. Застройщик вправе передать техническому заказчику свои функции по обеспечению строительства как такового.
Вместе с тем, по моему мнению, не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. Застройщик вправе заключить договор генподряда (т. е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
– Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?
– Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трех СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Минстрой пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь членство в СРО всех трех видов в случае, если он от имени застройщика, например, одновременно заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
– Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?
– Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьезные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга как субъекта РФ, а в масштабах Российской Федерации в целом.
Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультаций и оказания практической помощи при приеме в члены до персонального сопровождения на всем протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеет практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырех лет, треть – прошли полный путь (от этапа становления СРО до настоящего времени).
Кроме того, при возникшей у компании необходимости (об этом речь шла выше) решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путем предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что, в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.
– Как Ассоциация СРО «Содружество Строителей» пытается решить актуальные вопросы саморегулирования? Как происходит взаимодействие с НОСТРОЙ, отраслевыми ведомствами?
– На мой взгляд, лучше сказать, что Ассоциация СРО «Содружество Строителей» не просто пытается самостоятельно решать возникающие вопросы, а точнее – активно содействует тому, чтобы позиция по такого рода вопросам, первоначально сформированная на местах (т. е. непосредственно компаниями строительной сферы – членами СРО), после ее совместного обсуждения в необходимом (в том числе юридически корректном) виде была своевременно донесена до соответствующих инстанций, прошла необходимый процессуальный путь и стала основой для решения возникающих проблем.
Еще раз хочу повторить, что мы основываемся в первую очередь на вопросах и мнениях наших членов, и все они, без исключения, могут задать нашей юридической службе любой вопрос, для решения которого мы можем задействовать все имеющиеся в нашей СРО возможности (в том числе и в порядке общественного обсуждения, и получения правовой позиции по тому или иному вопросу, путем обращения в Минстрой России, Ростехнадзор и Ассоциацию «Национальное объединение строителей»). Один из примеров такого обращения (связанный с необходимостью членства технического заказчика) я уже приводил выше.
Справка
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает в сфере саморегулирования с 2010 года и является одной из ведущих СРО Санкт-Петербурга. На сегодняшний день свою деятельность с Ассоциацией связывают более 400 профессионалов строительного рынка. Среди членов СРО такие крупнейшие организации отрасли, как ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК Лахта Центр».
Депутаты Госдумы РФ готовятся рассмотреть во втором чтении законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который должен сделать механизм учета домов и земель простым и прозрачным.Земельный кодекс РФ еще в 2001 году декларировал необходимость единства объекта недвижимости – земельного участка и того, что на нем расположено. Но законодательно этот постулат не был подкреплен.
Старые правила
Причем подобный правовой перекос оказался особенностью только нашей страны. Ведь в странах Западной Европы, и даже бывшего соцлагеря, давно перешли на единую систему учета. Правда, два года назад в России было создано новое ведомство – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. И возник еще один правовой перегиб – ведомство по кадастру создано, а самого кадастра и закона для его создания нет.
Все объекты, подлежащие учету, распределены по различным реестрам. Их описание, идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда могут выяснить, какими ограничениями и обременениями сопровождается объект.
Граждане тоже страдают от несовершенства законодательства. Чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, им приходится месяцами обивать пороги разных ведомств. Вначале нужно собирать сведения, касающиеся земельного участка, определить его границы. Для этого вызывают землемеров, заплатив им деньги, причем немалые. Затем приходится разбираться с недвижимостью – снова вызывать специалистов, только теперь представителей БТИ, и опять платить. Но, что самое неприятное, собрав все сведения для регистрации и отстояв очередь, можно узнать, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу. В результате в регистрации будет отказано.
Безусловные «плюсы»
Новый закон должен проблему решить. Согласно этому документу, в стране будет создан единый реестр объектов недвижимости для целей налогообложения. В качестве объектов кадастрового учета предлагается рассматривать земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территории. Вводится понятийный аппарат: «объект кадастрового учета», «государственный кадастр недвижимости», «правовая зона», «опорно-межевая сеть» и др. Закон также регламентирует порядок внесения и предоставления сведений в органы государственного кадастра недвижимости, порядок ведения кадастра. Вводится и понятие кадастровой стоимости. Ее будут рассчитывать по существующим методикам с учетом сложившихся рыночных цен на недвижимость в регионе и сведений о сделках с аналогичными объектами.
Кроме того, новый закон поможет решить вопросы монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости. Ведь при объединении двух учетных систем в одну уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. Это должны быть специалисты, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие высшее образование и стаж работы не менее двух лет по специальности. Работа кадастровых инженеров – это вид коммерческой деятельности на основании публичного возмездного договора. В отличие от своих предшественников, новые специалисты должны состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность. По оценкам экспертов, уже сейчас многие компании готовы оказывать подобные услуги. Выход же на рынок новых игроков плюс здоровая конкуренция сделают этот вид услуг дешевым и качественным.
Вероятные «минусы»
Обсуждая законопроект, депутаты и эксперты пришли к выводу, что, бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты имущественных прав на недвижимость. Но, как любой «сырой» закон, которому еще предстоит доработка, данный документ имеет и ряд «минусов».
Как рассказал заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный, во-первых, мы имеем дело с явным избытком сведений, необходимых для проведения кадастрового учета. А в законе должно быть четко прописано все, вплоть до требований к зданиям. «Иначе на местах пробелы в законе будут вызывать волюнтаризм мелких чиновников, которые начнут требовать от людей тысячи всяких справок», – заявил депутат. Во-вторых, необходимо производить постановку на кадастровый учет исключительно на основании минимально необходимого и закрытого перечня документов, позволяющих индивидуализировать конкретный объект из множества других объектов. И, наконец, закон, в нынешней его редакции не создает четких условий и не предусматривает конкретных правовых механизмов объединения сведений технического учета зданий и сведений Единого государственного реестра земель. Он не определяет сроки передачи информации по ранее учтенным объектам от организаций, осуществлявших технический и кадастровый учет, специально уполномоченному органу.
«Но мы работаем над этими минусами», – заключил эксперт.
Наталья Ковтун