Андрей Куминов: «Технический заказчик должен состоять в СРО трех видов»
1 июля 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с ними, обязательными членами саморегулируемых организаций стали компании, выполняющие функции технического заказчика. Несмотря на уже пройденный год, у профессионального сообщества остались вопросы по членству техзаказчиков в СРО. Руководитель Управления по работе с партнерами Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Андрей Куминов разъяснил ответы на самые актуальные из них.
– Андрей Николаевич, какие компании попадают под критерии технического заказчика и должны быть членами СРО?
– Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года, в соответствии с 372-ФЗ, претерпел существенные изменения. В том числе связанные с необходимостью членства в саморегулируемой организации. Так, с указанной даты обязательность членства в СРО возложена на застройщиков (в случае самостоятельного осуществления работ по строительству), технических заказчиков (при осуществлении ими соответствующих функций), а также на индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, если размер обязательств по каждому из таких договоров превышает 3 млн рублей.
Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на мой взгляд, достаточно полно раскрывает понятие «технический заказчик» и его функции. Таким образом, любое юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и от его имени осуществляющее хотя бы одну из перечисленных в указанной норме права функцию, является техническим заказчиком. Если говорить тезисно, технический заказчик – это организатор строительства. Застройщик вправе передать техническому заказчику свои функции по обеспечению строительства как такового.
Вместе с тем, по моему мнению, не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. Застройщик вправе заключить договор генподряда (т. е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
– Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?
– Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трех СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Минстрой пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь членство в СРО всех трех видов в случае, если он от имени застройщика, например, одновременно заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
– Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?
– Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьезные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга как субъекта РФ, а в масштабах Российской Федерации в целом.
Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультаций и оказания практической помощи при приеме в члены до персонального сопровождения на всем протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеет практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырех лет, треть – прошли полный путь (от этапа становления СРО до настоящего времени).
Кроме того, при возникшей у компании необходимости (об этом речь шла выше) решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путем предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что, в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.
– Как Ассоциация СРО «Содружество Строителей» пытается решить актуальные вопросы саморегулирования? Как происходит взаимодействие с НОСТРОЙ, отраслевыми ведомствами?
– На мой взгляд, лучше сказать, что Ассоциация СРО «Содружество Строителей» не просто пытается самостоятельно решать возникающие вопросы, а точнее – активно содействует тому, чтобы позиция по такого рода вопросам, первоначально сформированная на местах (т. е. непосредственно компаниями строительной сферы – членами СРО), после ее совместного обсуждения в необходимом (в том числе юридически корректном) виде была своевременно донесена до соответствующих инстанций, прошла необходимый процессуальный путь и стала основой для решения возникающих проблем.
Еще раз хочу повторить, что мы основываемся в первую очередь на вопросах и мнениях наших членов, и все они, без исключения, могут задать нашей юридической службе любой вопрос, для решения которого мы можем задействовать все имеющиеся в нашей СРО возможности (в том числе и в порядке общественного обсуждения, и получения правовой позиции по тому или иному вопросу, путем обращения в Минстрой России, Ростехнадзор и Ассоциацию «Национальное объединение строителей»). Один из примеров такого обращения (связанный с необходимостью членства технического заказчика) я уже приводил выше.
Справка
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает в сфере саморегулирования с 2010 года и является одной из ведущих СРО Санкт-Петербурга. На сегодняшний день свою деятельность с Ассоциацией связывают более 400 профессионалов строительного рынка. Среди членов СРО такие крупнейшие организации отрасли, как ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК Лахта Центр».
Тревожное настроение охватило часть петербургских застройщиков в связи с последними заявлениями ряда московских корпораций («Mirax Group», «Системы-Галс», ГК ПИК) о заморозке или распродаже крупных объектов из-за с кризиса, перекинувшегося из банковского сектора на рынок недвижимости. Масла в огонь подлило и вчерашнее заявление агентства Fitch о неблагоприятном прогнозе развития российского рынка недвижимости и о прогнозе «негативный» в отношении некоторых крупнейших росстйских строительных компаний. В связи с этим корреспондент АСН-инфо обратился к главе Ассоциации банков Северо-Запада Владимиру Джиковичу с вопросом о том, каковы сейчас у петербургских застройщиков перспективы получения банковских кредитов.
-Владимир Велийкович, что Вы можете сказать о последних заявлениях крупных застройщиков Петербурга и Москвы?
-Они сами прогнозируют перспективы своего рынка. Цены на недвижимость сейчас достигли пика, так что, возможно, произошло некоторое насыщение. Но я не могу давать свои оценки за застройщиков.
-Какие застройщики могут рассчитывать на получение проектного финансирования?
-Кредитование будет осуществляться при наличии у застройщика нормального, серьезного обеспечения. Конечно, сегодня ситуация меняется в том плане, что ресурсы доставать стало значительно тяжелее, поэтому стоимость кредитов будет расти в зависимости от того, насколько доступна для банков будет ликвидность. Если каким-то образом ситуация изменится, и они получат дешевые и доступные средства, то и кредиты застройщикам подешевеют. Если нет – стоимость кредитования будет расти и дальше. Кроме того, еще больше ужесточатся требования к заемщику, к его обеспечению - для повышения качества кредитов.
-Сейчас застройщики получают кредиты под 20% годовых, если вообще получают. Иностранцы называют такие ставки «безумными». Они будут дальше расти?
-Стоимость кредитов будет расти в зависимости от уровня инфляции и, повторяю, доступности ресурсов для банков. Не может банк давать дешевые кредиты, если у него нет дешевых средств, которые раньше он мог занимать за рубежом под небольшие проценты. Он может рассчитывать теперь только на внутренние ресурсы – собственные средства, депозиты предприятий или населения. Поэтому рассчитывать на низкие проценты не надо, и ругать банки тут не за что.
-А акции строительных компаний банки считают серьезным обеспечением под кредит? Например, «Система-Галс», чьи акции обесценились за последние 12 месяцев в несколько раз, может получить больше проблемы из-за своих непогашенных заемов.
-Акции компаний, как обеспечение, котировались всегда. Но сейчас мы видим, какие колебания на фондовом рынке – обесценились все акции, в том числе и «голубые фишки», не говоря уже о компаниях 2-3 эшелона. Средства нерезидентов с российского рынка выведены, банки активно продают ценные бумаги, а не покупают. Вообще психологическая обстановка на рынке нервная: вчера был обвал, сегодня рынки подскочили так, что их опять закрыли. Все это не способствует реальной оценке стоимости акций и росту этой стоимости. Поэтому сегодня, я думаю, акции в обеспечение принимать не стоит.
Но в Петербурге такая практика – прием акций в качестве обеспечения по кредиту застройщикам – вообще весьма редкий случай. Большинство строительных компаний – закрытые организации, и в основном у них другое обеспечение – недвижимость, собственные средства.
-Как сейчас выходить на IPO или рынок облигаций? Стоит ли это делать сегодня?
-Сегодня не самое лучшее время для выхода на IPO или для выпуска облигаций. На рынке очень высокая волатильность, инвесторы выжидают, спекулянты распродают бумаги.
-Говорят, что кредит сейчас застройщик может получить только у ВТБ, Сбербанка или Газпромбанка. Можете ли Вы кого-то прибавить к этому короткому списку?
-Конечно, это не так, и список гораздо длиннее. Есть налаженные связи банков и застройщиков, они не распались, они работают, кредиты выдаются.
-Что можно сказать о перспективах ипотеки в такой ситуации?
-Ипотечные программы работают, но бурного роста, который наблюдался еще в начале 2007 г., не будет, скорее, будет сворачивание ряда ипотечных банковских программ. Есть несколько банков – к примеру, ВТБ-24, Сбербанк – которые увеличивают объемы выдачи кредитов. Но те, кто, может быть, хотел выйти на этот рынок – они, думаю, пока подождут и рисковать не будут. Тем более что для развития ипотеки нужна широкая сеть филиалов, а если их не так много, то нет смысла работать в этом секторе.
Кроме того, по-моему, необходимо пересмотреть политику федерального АИЖК, которое ведет себя не как госструктура, главная цель которой – развитие ипотеки в стране, которая обязана брать на себя определенные риски, а как коммерческая структура, главная цель которой – получение прибыли. Это в корне неправильно, и из-за этого риски перекладываются опять на коммерческие банки. Из-за того, что с 15 сентября АИЖК увеличило ставки и стало рефинансировать кредиты по другим условиям, около 20 петербургских банков, работавших по программе АИЖК, приостановили эту работу, так как условия АИЖК для них неприемлемы.
-Какие условия АИЖК не устраивают банки?
-Ну например, каждые 4 месяца АИЖК имеет право менять ставки. А на практике получается, что от первого прихода клиента в банк за кредитом до его рефинансирования проходит как раз в среднем столько времени. Пока клиент присмотрит квартиру, пока пройдет андеррайтинг, пока все оформят – 4 месяца пройдет, а потом, когда договор с клиентом уже подписан, АИЖК вдруг решит изменить процентную ставку. Так невозможно работать. Кроме того, АИЖК теперь рефинансирует только 90% от суммы кредита – а оставшиеся 10% как рефинансировать?
Поэтому пока работа банков с АИЖК приостановлена. Хорошо, что правительство решило поддержать АИЖК 60-ю миллиардами рублей, думаю, это поможет изменить ситуацию. А относительно роста процентных ставок по ипотеке – я гадать не могу, тут все зависит от конъюнктуры рынка.
Беседовала Елена Зеликова