Андрей Куминов: «Технический заказчик должен состоять в СРО трех видов»
1 июля 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с ними, обязательными членами саморегулируемых организаций стали компании, выполняющие функции технического заказчика. Несмотря на уже пройденный год, у профессионального сообщества остались вопросы по членству техзаказчиков в СРО. Руководитель Управления по работе с партнерами Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Андрей Куминов разъяснил ответы на самые актуальные из них.
– Андрей Николаевич, какие компании попадают под критерии технического заказчика и должны быть членами СРО?
– Градостроительный кодекс с 1 июля 2017 года, в соответствии с 372-ФЗ, претерпел существенные изменения. В том числе связанные с необходимостью членства в саморегулируемой организации. Так, с указанной даты обязательность членства в СРО возложена на застройщиков (в случае самостоятельного осуществления работ по строительству), технических заказчиков (при осуществлении ими соответствующих функций), а также на индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, осуществляющих работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, если размер обязательств по каждому из таких договоров превышает 3 млн рублей.
Пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на мой взгляд, достаточно полно раскрывает понятие «технический заказчик» и его функции. Таким образом, любое юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и от его имени осуществляющее хотя бы одну из перечисленных в указанной норме права функцию, является техническим заказчиком. Если говорить тезисно, технический заказчик – это организатор строительства. Застройщик вправе передать техническому заказчику свои функции по обеспечению строительства как такового.
Вместе с тем, по моему мнению, не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. Застройщик вправе заключить договор генподряда (т. е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
– Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?
– Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трех СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Минстрой пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь членство в СРО всех трех видов в случае, если он от имени застройщика, например, одновременно заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
– Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?
– Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьезные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга как субъекта РФ, а в масштабах Российской Федерации в целом.
Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультаций и оказания практической помощи при приеме в члены до персонального сопровождения на всем протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеет практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырех лет, треть – прошли полный путь (от этапа становления СРО до настоящего времени).
Кроме того, при возникшей у компании необходимости (об этом речь шла выше) решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путем предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что, в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.
– Как Ассоциация СРО «Содружество Строителей» пытается решить актуальные вопросы саморегулирования? Как происходит взаимодействие с НОСТРОЙ, отраслевыми ведомствами?
– На мой взгляд, лучше сказать, что Ассоциация СРО «Содружество Строителей» не просто пытается самостоятельно решать возникающие вопросы, а точнее – активно содействует тому, чтобы позиция по такого рода вопросам, первоначально сформированная на местах (т. е. непосредственно компаниями строительной сферы – членами СРО), после ее совместного обсуждения в необходимом (в том числе юридически корректном) виде была своевременно донесена до соответствующих инстанций, прошла необходимый процессуальный путь и стала основой для решения возникающих проблем.
Еще раз хочу повторить, что мы основываемся в первую очередь на вопросах и мнениях наших членов, и все они, без исключения, могут задать нашей юридической службе любой вопрос, для решения которого мы можем задействовать все имеющиеся в нашей СРО возможности (в том числе и в порядке общественного обсуждения, и получения правовой позиции по тому или иному вопросу, путем обращения в Минстрой России, Ростехнадзор и Ассоциацию «Национальное объединение строителей»). Один из примеров такого обращения (связанный с необходимостью членства технического заказчика) я уже приводил выше.
Справка
Ассоциация СРО «Содружество Строителей» работает в сфере саморегулирования с 2010 года и является одной из ведущих СРО Санкт-Петербурга. На сегодняшний день свою деятельность с Ассоциацией связывают более 400 профессионалов строительного рынка. Среди членов СРО такие крупнейшие организации отрасли, как ПАО «Ростелеком», ОАО «Адмиралтейские верфи», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «МФК Лахта Центр».
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.