Тимур Каландаров: «Умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости»
О технологиях «умного дома», росте их доступности и наступлении будущего уже сегодня порталу «АСН-инфо» рассказал генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров.
– Разговоры об «умных технологиях» идут давно. Тем не менее, строительная сфера медленно принимает и начинает применять инновации. В чем, на Ваш взгляд, причины?
– Причин несколько. В первую очередь, это спрос на квартиры. Раньше продавалось абсолютно все – и порой за не совсем адекватные деньги. Инвесторов, девелоперов и застройщиков не интересовало внедрение современных технологий. Зачем им лишние затраты, если деньги текут рекой? Даже предложений купить квартиру с готовой отделкой от застройщиков на рынке не было. Единственный подобный проект (дом бизнес-класса) был реализован в Москве, в районе Лосиного острова, и в целом имел успех. Более 90% квартир было распродано за первые 12 месяцев, но застройщик обжегся на исполнителях, потратил денег больше, чем планировал, и более не стал рисковать.
Если вернуться к сегодняшним реалиям, то кризис внес свои коррективы в рынок жилой недвижимости, и продать квартиру в «бетоне» становится все сложнее и сложнее. Застройщики пытаются придумать что-то новое. На рынке стали появляться квартиры с ремонтом, с отделкой white box и даже с минимальным набором «умных» технологий, внедряются виртуальная реальность и конфигураторы интерьера.
В связи с этим для девелоперов как никогда остро встал вопрос подбора надежного подрядчика. Рынок «умных домов» в России растет ежегодно, но я на сегодняшний день не могу назвать ни одной компании, в которой есть хотя бы 30 человек в штате (включая монтажников). Как правило, это небольшие фирмы с численностью 5-10 человек. Кому доверить автоматизацию жилого комплекса площадью 50 тыс. кв. м? Как застройщику получить гарантию, что все будет сделано качественно, в срок и в рамках сметы?
Мне известен случай, когда один федеральный застройщик попытался внедрить технологию «умный дом» в одном многоквартирном доме не в Москве. В рамках сокращения бюджета была выбрана система китайского производства и интегратора из региона. Как результат – несколько пожаров и затоплений квартир. Думаю, что экспериментировать далее с «умными технологиями» они не будут – по крайней мере, в ближайшие несколько лет точно. Плюс другие участники рынка также слышали эту историю и пока повременят.
Еще одна причина – это разделение ответственности. Как правило, девелоперы и застройщики не управляют своими объектами недвижимости и перед ними не стоит задачи сэкономить на обслуживании дома, энергоресурсах и эксплуатации в целом. Все это ложится на плечи жильцов, а зарабатывает на этом управляющая компания, и если компания недобросовестная, то чем больше затраты жильцов, тем больше ее доход!
– Какую экономию дают технологии «умного дома» инвестору или застройщику? Сколько они теряют, отказываясь от их использования?
– На этапе строительства дома «умные технологии» не дадут сильной экономии, вся экономия проявится в процессе эксплуатации дома. Внедрение технологии «Умный дом» на этапе строительства позволит значительно выделиться на фоне конкурентов, повысить статус своей недвижимости, демонстрируя заботу о будущих жильцах и окружающей среде.
– А какую экономию «умные технологии» дают в период эксплуатации? Как управляющие компании могут повлиять на строителей, чтобы те использовали инновации?
– Я приведу один пример. Все мы знаем о гостинице «Космос» в Москве, по фасаду которой ездила черная «Волга» в фильме «Ночной дозор». Внедрив всего лишь датчики движения в местах общего пользования, гостиница стала экономить более миллиона евро в год на оплате электроэнергии.
Чего можно добиться с использованием технологии «умный дом» и в целом с применением концепции «Устойчивое развитие», мне продемонстрировали в Лондоне в центре «Кристалл» – экспериментальном проекте с реализованными революционными технологиями строительства и инженерных систем. Здание вырабатывает энергии больше, чем потребляет. Я считаю, что будущее за такими решениями!
В среднем на эксплуатации дома с использованием «умных технологий» можно экономить от 20% до 30%.
Повлиять на застройщиков управляющие компании пока не в состоянии, если только они не входят в холдинг застройщика. Единственный и самый правильный способ внедрения инновационных технологий в строительство многоквартирных домов – это внедрение новых стандартов строительства на уровне законодательства, как это, например, сделано в Англии. Там прописано, какие интеллектуальные составляющие должны быть использованы при строительстве, их стандарты. В нашей стране пока нет четко сформулированной государственной политики в сфере энергоэффективности и устойчивого развития, но я искренне верю, что скоро появится!
– Готовы ли сами граждане к принятию концепции «умного дома»? Как преодолеть косность мышления?
– По итогам анализа рынка систем «умный дом» в России от Discovery Research Group, 47% покупателей недвижимости интересуются этой темой, а 32% готовы платить за интеллектуальные технологии в своем жилье. Я думаю, что эти данные говорят о многом. Мы на своем примере видим востребованность данной услуги. Если раньше из 10 клиентов только 2-3 человека заказывали систему «умный дом», то теперь это стабильно 8 из 10. Мы работаем в сегменте бизнес-класса, и наши клиенты давно преодолели комплекс страха, что «квартира будет умнее меня», и концепцию «Это все сложно, а мы привыкли по старинке». Они хотят использовать современные технологии у себя дома.
Здесь отдельное спасибо стоит сказать таким гигантам, как Apple и Google. Эти компании сделали многое для популяризации систем домашней автоматизации. В смартфонах Apple уже предустановлена программа «Дом», и все управление квартирой выполняется через нее (наша компания работает с этой системой). Люди в повседневной жизни используют смартфоны, различные приложения, начиная от оформления документов через портал госуслуг и заканчивая заказом еды, такси, билетов... Большинство автомобилей премиальных марок также управляется с телефонов. Так почему бы не доверить приложению свою квартиру?
Мы уверены – будущее уже наступило и в течение 10-15 лет «умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости во всех ценовых сегментах.
– Кто сегодня является основным пользователем «умных домов» в России? Как менялся прежде и как изменится в будущем портрет пользователя?
– Я, пожалуй, начну со второго вопроса. Первый раз устанавливать систему «умный дом» мне довелось в 2008 году, и стоимость ее была более 150 тыс. долларов на квартиру площадью 160 кв. м в элитном жилом комплексе в Москве, где стоимость «квадрата» была 20 тыс. долларов. А в недавно сданном столичном объекте (квартира площадью 150 кв. м, цена квадратного метра – менее 4 тыс. долларов) установка системы обошлась в 46 тыс. долларов.
Из этого примера видно, кто раньше был покупателем системы и кто сейчас. В нулевых такую систему ставили только в премиальные квартиры, владельцами которых были очень обеспеченные бизнесмены, топ-менеджеры компаний и чиновники, а сейчас позволить ее себе может практически любой, кто покупает недвижимость дороже 3 тыс. долларов за «квадрат».
Другими словами, за 10 лет стоимость «умного дома» подешевела в три раза, и я уверен, что технологии будут дешеветь и дальше, становясь доступными все большему количеству потенциальных пользователей.
Отвечая на первый вопрос, я хочу в первую очередь выделить группу людей в возрасте 30-45 лет (в большей степени это мужчины с доходом выше среднего, семьянины с детьми). Они «на ты» со своим смартфоном и далеко не всегда «на ты» с компьютером, они не знают языков программирования и не разбираются в особенностях различных систем автоматизации. Единственное что их всех объединяет, – это понимание, что современные технологии созданы для их комфорта и безопасности, и они готовы довериться брендам с мировым именем – таким как Apple и Google.
Конечно, доступные «коробочные» решения, которые сейчас наводнили рынок, позволяют и более молодому поколению, с более скромным достатком, автоматизировать свое жилище, но по-настоящему такую квартиру назвать «умной» нельзя.
Будущее уже наступило. Оказавшись дома, можно сообщить «интеллекту» квартиры, что вы пришли, а в ответ услышать приветствие, увидеть, как открываются шторы, включается свет и квартира буквально оживает на глазах. Если застройщики начнут внедрять системы на этапе строительства дома, а государство сформирует четкую политику стандартов с использованием интеллектуальных систем, то это время наступит совсем скоро!
Зампредседателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал о том, как отразятся на работе ведомства поправки в 214-ФЗ.
– Евгений Петрович, повлекут ли поправки к 214-ФЗ изменения в работе Комитета?
– Да, и не только в работе Комитета по строительству, но и других органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Что же касается Комитета по строительству, то к его обязанностям добавится контроль соблюдения строительными компаниями требований по раскрытию и размещению ими информации, предусмотренной Федеральным законом №214-ФЗ, о застройщике и объекте строительства. Также теперь мы будем контролировать соблюдение застройщиками графиков реализации проектов строительства. В том числе новые изменения в Законе предписывают пообъектный учет привлеченных денежных средств. Контроль исполнения данных требований на нашей ответственности. И одно из самых значимых и обсуждаемых новых полномочий – это выдача заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ №214, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.
– Как происходит получение заключения о соответствии 214-ФЗ?
– Сначала застройщик в обычном порядке получает разрешение на строительство, затем обращается к нам, в Комитет по строительству, за получением заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Комитет по строительству в течение месяца должен рассмотреть заявление и выдать заключение или мотивированный отказ.
– Все застройщики должны будут пройти эту процедуру?
– Нет, это касается только тех объектов, первый договор долевого участия по которым заключается после вступления поправок в силу – то есть после 1 января этого года.
– А коснутся ли поправки к 214-ФЗ тех застройщиков, которые уже ведут строительство?
– Конечно, поправки касаются и тех, кто уже привлек денежные средства участников долевого строительства. Прежде всего, в части раскрытия информации о застройщике и проекте строительства. 20 декабря 2016 года Минстроем РФ подписан Приказ об утверждении новой формы проектной декларации. Строительные компании должны будут привести ее в соответствие с новыми требованиями и разместить в открытом доступе, на своем официальном сайте.
– А как поправки скажутся на рынке в целом, на работе застройщиков? Многие предрекают полный паралич отрасли, другие – уход части игроков и, как следствие, снижение количества строящегося жилья.
– Мы в Комитете не ожидаем ни паралича, ни снижения активности на рынке. Во-первых, если застройщики заблаговременно будут подавать полный и правильно оформленный пакет документов для получения разрешения, то и проволочек не будет. А что касается рынка, я так понимаю, вопрос связан с изменившимися требованиями к уставному капиталу – действительно, с рынка могут уйти компании, у которых нет достаточного количества средств, гарантирующих соблюдение интересов участников долевого строительства. Но это требование правомерно – сейчас есть ситуации, когда компании считаются микропредприятиями, однако строят многоэтажные жилые дома на несколько тысяч квартир, при этом несут минимальную ответственность, на протяжении трех лет не могут быть включены в план проверок Комитета по строительству. Напомню – с 1 июля этого года уставной капитал компании определяется метражом возводимого объекта. Так, минимальный размер уставного капитала – 2,5 млн рублей – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м. Максимальная величина – 1,5 млрд рублей – требуется при возведении объекта более чем в 500 тыс. кв. м.
– Чем поправки могут быть полезны для дольщиков?
– Закон направлен на максимальную защиту дольщиков. На это будет работать компенсационный фонд, в который все застройщики обязаны будут отчислять 1% от планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации застройщика. Также закон предусматривает 5-процентное ограничение изменения площади квартиры. Важный момент безопасности – это эскроу-счета, их начнут использовать с 1 июля 2017 года. Суть их в том, что участник долевого строительства перечисляет средства не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке, к которому получатель не имеет доступа до момента выполнения договорных обязательств – то есть пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк обязан вернуть денежные средства участнику долевого строительства.
– Что в целом принесут нам поправки в 214-ФЗ?
– Поправки работают на дополнительную защиту прав и имущественных интересов участников долевого строительства. Они приведут к большей информационной открытости застройщиков. В частности, требования к уставному капиталу позволят остаться на рынке только надежным застройщикам, способным нести ответственность перед покупателями.
Цифра: 2,5 млн рублей – минимальный размер уставного капитала – для компаний, планирующих строить 1,5 тыс. кв. м
2017-й год, несмотря на исторические параллели, не принесет революций строительному рынку, считает генеральный директор компании Navis Development Group Александр Львович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал, почему малоэтажные комплексы гораздо интереснее многоэтажек.
– Александр Владимирович, в начале нового года принято подводить итоги минувшего. Каким был 2016-й для Navis Development Group? Какие планы и прогнозы на текущий год?
– Мне очень нравится по поводу построения прогнозов одна шутка: в декабре 1916 года вряд ли кто мог предсказать события 1917-го. Надеюсь, грядущее столетие революции останется исключительно в исторической плоскости и не ознаменуется реальными потрясениями.
Если серьезно – конкуренция среди застройщиков очень высока, ситуация в экономике не обещает нашей отрасли бурный рост. Но при этом есть стабильный спрос, внушают оптимизм отчеты публичных компаний. Думаю, что год будет ровным и пройдет под знаком сокращения проектов застройщиков в Ленобласти и увеличения их интереса к Петербургу. Эта тенденция будет нарастать. Это видно по тому, как компании формируют свои земельные банки, как перераспределяется в целом спрос.
Результатами 2016 года мы довольны, они оказались позитивнее, чем мы изначально предполагали. Однако нет предела совершенству, можно и нужно работать лучше. В плане продаж минувший год для нас был непростым, мы вывели на рынок два абсолютно новых проекта комплексного освоения территорий. Это проекты малоэтажной застройки «Европейские пригороды» – ЖК «Шотландия» в Агалатовском поселении и «Итальянский квартал» в Романовском поселении. Первые очереди КОТ – это всегда тяжелый этап, связанный с возведением инженерных сетей, которые приходится строить на полный объем вводимых площадей проекта в целом. Кроме того, на этапе вывода проекта на рынок велика составляющая маркетингового продвижения. Поэтому мы надеемся пожать плоды наших трудов в ближайшем будущем, но в целом довольны результатом продаж минувшего года.
Хочу отметить, что рынку очень помогла ипотека с господдержкой. В структуре наших сделок более половины идет с ипотекой. И есть тенденция в минувшем году, которая нас удивила, – основной объем покупательского спроса пришелся на летние месяцы, а не на осень, как бывало обычно. Найти этому рациональное объяснение непросто, но, возможно, это была волна ранее отложенного спроса.
– Отмена субсидирования ипотеки может сильно повлиять на динамику продаж?
– Может. Сейчас о продлении уже собственных льготных ипотечных программ заявил ряд крупных банков, и прежде всего – «Сбербанк». Это хорошо, потому что именно на «Сбербанк» приходится почти половина выдаваемых ипотечных кредитов. Плохо, что менее крупные банки не смогут поддержать ипотеку – и это, конечно, скажется на рынке. В какой мере скажется? Поживем – увидим.
– Какой из стартовавших проектов – «Шотландия» или «Итальянский квартал» – оказался успешнее?
– Сравнивать их напрямую не совсем корректно. Несмотря на то, что они вышли под единым, абсолютно новым форматом – «Европейские пригороды», который мы создали и долго «раскручивали, – эти проекты находятся в разных весовых категориях. Так, «Итальянский квартал» мы отнесли к классу «эконом», проводим соответствующую ценовую политику, спрос на квартиры здесь ощутимо выше. ЖК «Шотландия» обладает всеми характеристиками полноценного комфорт-класса. Мы запроектировали квартиры с террасами, каминами. Сейчас средняя цена квадратного метра в проекте составляет 74 тыс. рублей. Мы хотим получить большую маржинальность, и продажи здесь идут в более спокойном темпе.
Замечу, что, когда мы только фантазировали на тему малоэтажного жилья в петербургских пригородах, один из наших слоганов звучал как «В два раза дешевле, чем в городе», но сейчас мы между собой шутим – «В полтора раза дороже, чем в ПриКАДье». Настал момент, когда мы конкурируем не ценой, а качеством нашего продукта.
– Почему Вы сосредоточились на малоэтажном формате? Не проще ли построить 25-этажку в популярном Кудрово?
– Многоэтажная застройка – это скучно. Кроме того, в этом плане нам никогда не догнать индустриальных гигантов, вроде «ЛСР». Да и конкурировать с проектами-миллионниками абсолютно бессмысленно. У нас уже есть опыт в реализации малоэтажного проекта – наш первый жилой комплекс в Ленобласти был реализован в поселке Щеглово. В то, что он будет весьма успешным, мало кто верил. Но этот формат нашел своих покупателей, идея оказалась востребованной рынком. Сейчас мы ставим перед собой амбициозную задачу – стать лидерами в малоэтажном формате.
Малоэтажными проектами, причем довольно качественно, занимается целый ряд петербургских застройщиков, но они, в отличие от нас, не делают это основным направлением бизнеса. Маркетинговая работа, которую мы ведем для улучшения качества наших проектов, позволяет нам идти на шаг впереди конкурентов.
– Что для Вас является решающим фактором для выбора места реализации проекта?
– Выбор места любая уважающая себя компания основывает на серьезных маркетинговых исследованиях. Мы не исключение. Вопрос номер один – транспортная инфраструктура. И ЖК «Шотландия», и ЖК «Итальянский квартал» находятся на основных магистралях: на Дороге Жизни и Новоприозерском шоссе. Кроме того, транспортная доступность «Итальянского квартала» подкреплена железнодорожным сообщением – на электричке до Финляндского вокзала 40 минут. Мы никогда не задумывались о возможностях этого вида транспорта, пока не провели исследование среди покупателей квартир в проекте «Щегловская усадьба». Учитывая серьезное расстояние – до города 17 км – многие жители «Щегловской усадьбы» обходятся без автомобиля. Они ездят на работу в Петербург на электричках.
Вопрос номер два – возможность получения реальных технических условий. Для Ленинградской области это имеет первостепенную актуальность. В регионе нет единого «Водоканала», все ресурсоснабжающие организации представляют собой разрозненные структуры, которые принадлежат муниципальным образованиям. Конечно, можно получить техусловия в любом месте, дело в цене вопроса, которая может поставить реализацию всего проекта под сомнение. В этой связи мне кажется очень правильным и своевременным решение Правительства области об обязательном подтверждении реальности выданных техусловий, без чего не может быть получено разрешение на строительство.
– Насколько увеличила компания земельный банк за истекший год? Планируется ли старт новых проектов?
– Мы сейчас ведем переговоры о покупке двух земельных участков на юге города под реализацию малоэтажных проектов общей площадью примерно 350 тыс. кв. м. Скорее всего, сделки закроем до конца года. Предложение качественных земельных участков в городе весьма ограничено. Те, кто говорят о больших объемах перспективной застройки, имеют в виду неподготовленные земельные участки. Мы активно рассматриваем предложения, но качественных вариантов очень немного.
Сейчас много рассуждают о перспективах «серого пояса», но эта тема достигнет пика своей актуальности лишь тогда, когда будут «утрясены» вопросы с Генеральным планом Петербурга. А это случится не ранее, чем через два года. Входить в такие проекты сейчас рано.
– По информации некоторых СМИ, компании Navis предлагали поучаствовать в достройке проблемного долгостроя – ЖК «Ванино»…
– Да, мы просчитываем возможность участия в этом проекте. Проблема ведь не в достройке самого объекта, а в обретении общего языка с предыдущими собственниками комплекса и его дольщиками. Сразу скажу – очень много рисков, это не бизнес-проект, а социальная нагрузка.
– Как развивается ситуация с постановкой на кадастровый учет ЖК «Созвездие»?
– До 1 февраля текущего года ЖК «Созвездие» получит документы о постановке на кадастровый учет. В конце прошлого года мы исправили все замечания Кадастровой палаты.
Цифра: 350 тыс. кв. м жилья планирует возвести NDG на двух земельных участках на юге города