Тимур Каландаров: «Умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости»
О технологиях «умного дома», росте их доступности и наступлении будущего уже сегодня порталу «АСН-инфо» рассказал генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров.
– Разговоры об «умных технологиях» идут давно. Тем не менее, строительная сфера медленно принимает и начинает применять инновации. В чем, на Ваш взгляд, причины?
– Причин несколько. В первую очередь, это спрос на квартиры. Раньше продавалось абсолютно все – и порой за не совсем адекватные деньги. Инвесторов, девелоперов и застройщиков не интересовало внедрение современных технологий. Зачем им лишние затраты, если деньги текут рекой? Даже предложений купить квартиру с готовой отделкой от застройщиков на рынке не было. Единственный подобный проект (дом бизнес-класса) был реализован в Москве, в районе Лосиного острова, и в целом имел успех. Более 90% квартир было распродано за первые 12 месяцев, но застройщик обжегся на исполнителях, потратил денег больше, чем планировал, и более не стал рисковать.
Если вернуться к сегодняшним реалиям, то кризис внес свои коррективы в рынок жилой недвижимости, и продать квартиру в «бетоне» становится все сложнее и сложнее. Застройщики пытаются придумать что-то новое. На рынке стали появляться квартиры с ремонтом, с отделкой white box и даже с минимальным набором «умных» технологий, внедряются виртуальная реальность и конфигураторы интерьера.
В связи с этим для девелоперов как никогда остро встал вопрос подбора надежного подрядчика. Рынок «умных домов» в России растет ежегодно, но я на сегодняшний день не могу назвать ни одной компании, в которой есть хотя бы 30 человек в штате (включая монтажников). Как правило, это небольшие фирмы с численностью 5-10 человек. Кому доверить автоматизацию жилого комплекса площадью 50 тыс. кв. м? Как застройщику получить гарантию, что все будет сделано качественно, в срок и в рамках сметы?
Мне известен случай, когда один федеральный застройщик попытался внедрить технологию «умный дом» в одном многоквартирном доме не в Москве. В рамках сокращения бюджета была выбрана система китайского производства и интегратора из региона. Как результат – несколько пожаров и затоплений квартир. Думаю, что экспериментировать далее с «умными технологиями» они не будут – по крайней мере, в ближайшие несколько лет точно. Плюс другие участники рынка также слышали эту историю и пока повременят.
Еще одна причина – это разделение ответственности. Как правило, девелоперы и застройщики не управляют своими объектами недвижимости и перед ними не стоит задачи сэкономить на обслуживании дома, энергоресурсах и эксплуатации в целом. Все это ложится на плечи жильцов, а зарабатывает на этом управляющая компания, и если компания недобросовестная, то чем больше затраты жильцов, тем больше ее доход!
– Какую экономию дают технологии «умного дома» инвестору или застройщику? Сколько они теряют, отказываясь от их использования?
– На этапе строительства дома «умные технологии» не дадут сильной экономии, вся экономия проявится в процессе эксплуатации дома. Внедрение технологии «Умный дом» на этапе строительства позволит значительно выделиться на фоне конкурентов, повысить статус своей недвижимости, демонстрируя заботу о будущих жильцах и окружающей среде.
– А какую экономию «умные технологии» дают в период эксплуатации? Как управляющие компании могут повлиять на строителей, чтобы те использовали инновации?
– Я приведу один пример. Все мы знаем о гостинице «Космос» в Москве, по фасаду которой ездила черная «Волга» в фильме «Ночной дозор». Внедрив всего лишь датчики движения в местах общего пользования, гостиница стала экономить более миллиона евро в год на оплате электроэнергии.
Чего можно добиться с использованием технологии «умный дом» и в целом с применением концепции «Устойчивое развитие», мне продемонстрировали в Лондоне в центре «Кристалл» – экспериментальном проекте с реализованными революционными технологиями строительства и инженерных систем. Здание вырабатывает энергии больше, чем потребляет. Я считаю, что будущее за такими решениями!
В среднем на эксплуатации дома с использованием «умных технологий» можно экономить от 20% до 30%.
Повлиять на застройщиков управляющие компании пока не в состоянии, если только они не входят в холдинг застройщика. Единственный и самый правильный способ внедрения инновационных технологий в строительство многоквартирных домов – это внедрение новых стандартов строительства на уровне законодательства, как это, например, сделано в Англии. Там прописано, какие интеллектуальные составляющие должны быть использованы при строительстве, их стандарты. В нашей стране пока нет четко сформулированной государственной политики в сфере энергоэффективности и устойчивого развития, но я искренне верю, что скоро появится!
– Готовы ли сами граждане к принятию концепции «умного дома»? Как преодолеть косность мышления?
– По итогам анализа рынка систем «умный дом» в России от Discovery Research Group, 47% покупателей недвижимости интересуются этой темой, а 32% готовы платить за интеллектуальные технологии в своем жилье. Я думаю, что эти данные говорят о многом. Мы на своем примере видим востребованность данной услуги. Если раньше из 10 клиентов только 2-3 человека заказывали систему «умный дом», то теперь это стабильно 8 из 10. Мы работаем в сегменте бизнес-класса, и наши клиенты давно преодолели комплекс страха, что «квартира будет умнее меня», и концепцию «Это все сложно, а мы привыкли по старинке». Они хотят использовать современные технологии у себя дома.
Здесь отдельное спасибо стоит сказать таким гигантам, как Apple и Google. Эти компании сделали многое для популяризации систем домашней автоматизации. В смартфонах Apple уже предустановлена программа «Дом», и все управление квартирой выполняется через нее (наша компания работает с этой системой). Люди в повседневной жизни используют смартфоны, различные приложения, начиная от оформления документов через портал госуслуг и заканчивая заказом еды, такси, билетов... Большинство автомобилей премиальных марок также управляется с телефонов. Так почему бы не доверить приложению свою квартиру?
Мы уверены – будущее уже наступило и в течение 10-15 лет «умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости во всех ценовых сегментах.
– Кто сегодня является основным пользователем «умных домов» в России? Как менялся прежде и как изменится в будущем портрет пользователя?
– Я, пожалуй, начну со второго вопроса. Первый раз устанавливать систему «умный дом» мне довелось в 2008 году, и стоимость ее была более 150 тыс. долларов на квартиру площадью 160 кв. м в элитном жилом комплексе в Москве, где стоимость «квадрата» была 20 тыс. долларов. А в недавно сданном столичном объекте (квартира площадью 150 кв. м, цена квадратного метра – менее 4 тыс. долларов) установка системы обошлась в 46 тыс. долларов.
Из этого примера видно, кто раньше был покупателем системы и кто сейчас. В нулевых такую систему ставили только в премиальные квартиры, владельцами которых были очень обеспеченные бизнесмены, топ-менеджеры компаний и чиновники, а сейчас позволить ее себе может практически любой, кто покупает недвижимость дороже 3 тыс. долларов за «квадрат».
Другими словами, за 10 лет стоимость «умного дома» подешевела в три раза, и я уверен, что технологии будут дешеветь и дальше, становясь доступными все большему количеству потенциальных пользователей.
Отвечая на первый вопрос, я хочу в первую очередь выделить группу людей в возрасте 30-45 лет (в большей степени это мужчины с доходом выше среднего, семьянины с детьми). Они «на ты» со своим смартфоном и далеко не всегда «на ты» с компьютером, они не знают языков программирования и не разбираются в особенностях различных систем автоматизации. Единственное что их всех объединяет, – это понимание, что современные технологии созданы для их комфорта и безопасности, и они готовы довериться брендам с мировым именем – таким как Apple и Google.
Конечно, доступные «коробочные» решения, которые сейчас наводнили рынок, позволяют и более молодому поколению, с более скромным достатком, автоматизировать свое жилище, но по-настоящему такую квартиру назвать «умной» нельзя.
Будущее уже наступило. Оказавшись дома, можно сообщить «интеллекту» квартиры, что вы пришли, а в ответ услышать приветствие, увидеть, как открываются шторы, включается свет и квартира буквально оживает на глазах. Если застройщики начнут внедрять системы на этапе строительства дома, а государство сформирует четкую политику стандартов с использованием интеллектуальных систем, то это время наступит совсем скоро!
Фонд содействия развитию жилищного строительства был образован указом президента РФ Дмитрия Медведева в 2008 году. Основная цель – создание организации, в которую должны были войти все государственные участки, которые сегодня используются недолжным образом.
Фонд использует два инструмента содействия жилстроительству. Первый - крупные земельные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, непосредственно продаются фондом на аукционах. Второе направление - создание условий для инфраструктурного развития участков, а также разработки документов территориального планирования для улучшения показателей эффективности использования земли и субсидий федерального бюджета. Инициативы фонда, реализуемые в последние 3 года прокомментировал заместитель генерального директора Фонда РЖС Алексей Фурсин.
- Сегодня госслужащие и ученые могут построить жилье дешевле, объединившись в кооперативы. Что нужно для этого сделать, какие этапы этого процесса можно обозначить?
- На сегодняшний день у нас действуют строительные накопительные кооперативы, которые могут приобретать земельные участки на общих основаниях, предусмотренных Федеральным законодательством, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на аукционной основе. Фонд РЖС на сегодняшний день обладает беспрецедентным правом и возможностями предоставлять земельные участки именно кооперативам в безвозмездное и бессрочное пользование под строительство жилья. Эта возможность установлена только для служащих Федеральных органов исполнительной власти, работников академий, унитарных предприятий, военнослужащих. Категории этих лиц будут устанавливаться Правительством – кто и в каких конкретных случаях может вступать в члены кооператива и осуществлять жилищное строительство на земельных участках. Это установлено исключительно для федеральных структур. Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, для этого законом предусмотрено некое беспрецедентное вовлечение федеральных земельных участков – это инициатива по предоставлению сведений (ходатайств) о земельном участке, который закреплен за данной организацией, в которой они работают на постоянной основе.
- А когда подается заявление на земельный участок, нужен какой-то капитал – документы, подтверждающие, что у тебя есть определенная сумма денег?
- Совершенно верно. После того, как земельный участок уже обозначен, что он будет предоставлен кооперативу, определено, какое именно жилье будет на нем построено – этажность, другие параметры застройки, создается кооператив из тех членов кооператива, о которых мы говорили в предыдущем вопросе. Следующий этап – при создании кооператива должен быть сформирован паевой фонд. Этот фонд формируется из стоимости жилья, которое должно быть построено на данном земельном участке. Стоимость его определяется в соответствии с приказом Минрегиона по среднерыночным ценам в зависимости от расположения земельного участка в соответствующем субъекте. Далее, для того, чтобы мы заключили договор безвозмездного срочного пользования с кооперативом мы должны получить документ, подтверждающий, что 30 % паевого фонда внесено через взносы с каждого члена кооператива.
- Расскажите подробнее, каким образом и кем будет выделяться земля?
- Земля будет выделяться Фонду, а Фондом будет формироваться и ставиться на кадастровый учет сам земельный участок, который будет в дальнейшем передаваться кооперативу. После того, как правило, все земельные участки, ранее предоставленные научным организациям, образовательным учреждениям или сельскохозяйственным организациям, не предназначены для жилищного строительства. Поэтому Фондом, помимо его оформления, еще будет осуществляться его подготовка для дальнейшей деятельности – то есть участок будет включен в черту поселения, будет изменен вид использования – для жилищного строительства и только после этого он может быть передан кооперативу для жилой застройки для безвозмездного срочного пользования. Договор заключается кооперативом и фондом.
- Сколько всего участков под строительство фонд планирует выделить в этом году, а в следующем? То есть понятно, что конкретное число зависит от числа поданных заявок, но хотелось бы понимать, на какой показатель вы ориентируетесь?
- До 2015 года на земельных участках Фонда предоставленных для комплексного освоения в период с 2010г. по
Объем земель, вовлекаемых в оборот и предоставляемых Фондом под малоэтажное строительство ежегодно увеличивается и составляет не менее 60% от общего объема земель, выставляемых Фондом на аукцион для целей жилищного строительства. Так в 2011 году под малоэтажное жилищное строительство планируется предоставить не менее
Увеличение количества предоставляемых для малоэтажного жилищного строительства земельных участков, сокращение сроков предпроектной и проектной стадий позволят обеспечить рост объемов малоэтажного строительства на земельных участках Фонда примерно до 13,5 млн. кв. м жилья в 2015 году.
- Участки какой средней площади будут выделяться под строительство одного малоэтажного дома?
- Примерные размеры земельных участков для строительства жилья экономического класса указаны в приказе Министерства регионального развития № 303. Для объекта ИЖС площадь земельного участка составляет не более 10 соток, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) не более 4 соток. Конечно, это больше касается малоэтажной жилой застройки. Если будет осуществляться строительство многоэтажных домов, то размер земельных участков будет соответствовать СНИПам, САНПИНам, всем градостроительным требованиям – уже в общем порядке.
- Какие затраты организация готова нести за строительство одного дома? Это будет устоявшаяся практика или от дополнительных субсидий в конечном итоге хотелось бы уйти?
- Поддержка со стороны Фонда, помимо бесплатного предоставления земельного участка кооперативу, заключается, во-первых в оказании содействия в подключении к объектам инженерной инфраструктуры, во-вторых Фондом формируется библиотека проектов основанная на работах участников архитектурного конкурса «Дом XXI века» и Фонд на основании письменного запроса кооператива безвозмездно передает ему архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства. В-третьих, чтобы сделать это жилье еще более доступным, Фонд «РЖС» совместно со Сбербанком России разрабатывает специальный ипотечный продукт для молодых ученых. Финансирование непосредственно строительства объектов ИЖС, а также строительство инфраструктуры в границах земельного участка будут осуществляться кооперативом.
- Какое максимальное и минимальное число человек должно быть в кооперативе?
- Законом не ограничены максимальное или минимальное количество человек, которые могут вступать в кооперативы. В данном случае необходимо учитывать площадь земельного участка, который может быть предоставлен кооперативу. (Количество членов кооператива не должно превышать количество создаваемых жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи.)
- Легко представить, как проект будет реализоваться в регионах, где множество свободной земли. А возможно ли выдавать участки по такой схеме в Москве, где с ней большие проблемы?
- Разумеется, Москва не исключение, и в Москве будут действовать те же механизмы, что и везде.
Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, направляется ходатайство от организации – это Федеральный орган власти или Академия, которая представляет в фонд информацию о своем земельном участке, который за ними закреплен и представляет свои предложения по типу застройки.
В случае, если у федеральных организаций нет земельного участка, Фонд начнет изыскивать подходящий участок из федеральных земельных участков совместно с субъектами РФ, совместно с муниципальными образованиями.
При отсутствии по первым двум шагам земельных участков Фонд вправе передавать земельный участок, находящийся в его собственности, для строительства кооперативу. Вот такая трехэтапная процедура.
- Какой юридический статус будет у этого жилья? Его можно будет продать или передать по наследству?
Наследовать пай можно будет всегда, передавать пай можно будет гражданам, категории которых определенны Правительством РФ. После выплаты пая в полном размере гражданин будет являться собственником жилого помещения и он будет вправе осуществлять сделки с этим жилым помещением без каких-либо ограничений.
Автор:
Елена Велигжанина
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжит снижать ставки по ипотечным продуктам и при этом содействовать развитию новых механизмов строительства жилья. О планах АИЖК рассказывает заместитель генерального директора Андрей Семенюк.
- В конце сентября Вы будете участвовать в работе деловой части Гражданского жилищного форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Какие вопросы планируете затронуть в своем выступлении?
- Прежде всего, я хотел бы рассказать о развитии рынка ипотеки, обозначить основные тенденции, прогнозы его развития. Сейчас эта тема особенно актуальна – сфера жилищного кредитования активно восстанавливается после кризиса, растут объемы предлагаемых банками ипотечных продуктов, снижаются процентные ставки по кредитам.
Кроме того, АИЖК сегодня реализует программу стимулирования жилищного строительства в регионах, о чем я также планирую рассказать в своем выступлении. С участниками конгресса мы обсудим перспективы развития рынка найма жилья. И, конечно, механизмы работы ипотечных программ для различных категорий граждан.
- Какие тенденции сегодня характерны для рынка жилищного кредитования?
- Рынок ипотеки на подъеме – прогнозы АИЖК по его развитию полностью оправдались. По итогам текущего года будет выдано кредитов на общую сумму 580-640 млрд рублей, что соответствует докризисному уровню. А по количеству предоставленных гражданам кредитов мы ожидаем, что будет абсолютный максимум за всю историю рынка.
Это связано с тем, что а снизился средний размер кредита – в подавляющем большинстве случаев граждане берут кредиты на приобретение жилья эконом-класса. Процентные ставки также достигли своего минимума за всю историю существования рынка ипотеки в современной России. В июне 2011 года они составили 12,1% годовых в рублях, хотя до начала кризиса в 2008 году были выше - 12,4%.
Многие банки, заморозившие свои ипотечные программы в период кризиса, вновь начали работать на рынке жилищного кредитования. Причина тому – высокая доходность такого рода продуктов, относительно небольшие риски и низкий процент просрочек (чего не встретишь в сегментах корпоративного и потребительского кредитования). Даже в период кризиса большинство ипотечных заемщиков старались вовремя платить за купленное в кредит жилье. А сейчас количество просроченных займов снизилось еще больше.
- С начала июля АИЖК снизило ставки. Планирует ли Агентство и в дальнейшем смягчать условия ипотечного кредитования?
- Снижение процентной ставки со стороны АИЖК позволило активизировать конкуренцию на рынке ипотеки. По нашим программам в основном работают региональные банки – смягчение условий кредитования с их стороны стимулирует к аналогичному шагу и другие финансовые учреждения, которые не работают по стандартам АИЖК.
До конца текущего года снижать ставки мы не планируем, но параллельно будем развивать другие механизмы поддержки ипотечного кредитования. Недавно, например, разработали систему вычетов из процентной ставки по займам для отдельных категорий граждан – участников федеральных целевых программ, владельцев жилищных сертификатов и др. Активно реализуем программы приобретения жилья с помощью ипотеки для военнослужащих и получателей материнского капитала. Все это, в конечном итоге, позволяет большему числу граждан брать кредиты с низким первоначальным взносом по приемлемым процентным ставкам.
- На Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе пойдет речь и жилищном строительстве. Каким образом АИЖК участвует в работе по увеличению количества вводимых в строй квадратных метров?
- Кризис позволил выявить ряд проблем, которые мешают развитию рынка недвижимости. В первую очередь, я имею в виду отсутствие доступных кредитных ресурсов для застройщиков. Банки не спешат кредитовать строительные компании – слишком высоки риски. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, государство запустило программу стимулирования жилищного строительства, в которой участвуют кредитные учреждения страны. Думаю, что со временем такого рода программ станет больше.
Со своей стороны, АИЖК реализует федеральную программу «Стимул», которая также способствует росту объемов строящегося жилья. Суть ее заключается в следующем: банкам-партнерам Агентство выделяет займы под фиксированный процент от 7% до 8,75% годовых. Параллельно с кредитованием застройщика, банк, участвующий в «Стимуле», выдает кредиты населению по низким ставкам – в соответствии с условиями продукта АИЖК «Новостройка». В программе предусмотрен ряд гарантий для банков и застройщиков. Например, гарант сбыта - эта компания приобретает квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства.
На стоимость кредитных ресурсов для застройщиков, и, в конечном итоге, цену строительства, во многом влияет наличие социальной и инженерной инфраструктуры. Государство делает правильные шаги, взяв на себя часть затрат по освоению новых территорий. Следующим и вполне логичным шагом должно стать формирование стандартов финансирования таких проектов. Возможно, стоит подумать над созданием механизма рефинансирования кредитов, выданных на строительство и обслуживание объектов инженерной инфраструктуры. Думаю, что в этом отношении АИЖК может внести свой вклад в создание механизмов кредитования строительной отрасли.
- Одна из конференций конгресса посвящена государственным жилищным программам. Какие еще механизмы улучшения условий проживания граждан может задействовать государство и участники рынка?
- Первый шаг в области формирования системы поддержки в улучшении жилищных условий уже сделан – субъекты страны сформировали свои программы, обозначили приоритеты развития жилищного сектора, прогнозы по объемам строительства. Это позволяет консолидировать усилия государственных институтов, банков, застройщиков, более точно и целенаправленно формировать программы поддержки определенных категорий населения, согласованно их реализовывать.
Тем не менее, до сих пор остается неохваченным сектор найма жилья. В странах с развитым рынком строительства этот институт развивается уже несколько десятилетий. Практика показала, что имеет смысл возводить как коммерческие доходные дома, так и объекты для отдельных категорий населения с льготными условиями найма. Но для того, чтобы запустить соответствующие механизмы, нужна поддержка государства в вопросах обеспечения участков всей необходимой инфраструктурой. Сейчас АИЖК разрабатывает механизмы кредитования юридических лиц, заинтересованных в строительстве и дальнейшей эксплуатации доходных домов. У этого механизма большие перспективы, и конкретные схемы его реализации мы обсудим с коллегами на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
- Каких результатов ждете от проведения конгресса?
- Искренне рассчитываю, что будут интересные дискуссии по всем заявленным темам. За год, прошедший со времени проведения предыдущего конгресса, назрело много нерешенных вопросов. Особенно интересно будет послушать мнение застройщиков и банковских структур и понять, чего мы ждем друг от друга, с какими рисками сталкиваемся и в каких направлениях будем работать в ближайшей перспективе.
Досье «БН»:
Семенюк Андрей Григорьевич, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В
С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства Российской Федерации, имеет классный чин – Государственный советник Российской Федерации 1-го класса.
Занимал руководящие должности в Департаменте экономики и управления собственностью, Департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, Департаменте экономики и финансов Правительства Российской Федерации.
За безупречный труд и высокие результаты в работе награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации. За безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации. C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должности заместителя генерального директора Агентства и курирует вопросы, связанные с формированием эффективной системы корпоративного управления в Агентстве, взаимодействием Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствованием нормативной базы, формированием и реализацией информационной политики Агентства. Является членом Правления ОАО «АИЖК».
Справка:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия для профессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте www.gilforum.ru. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса и зарегистрироваться в качестве его участника.