Тимур Каландаров: «Умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости»
О технологиях «умного дома», росте их доступности и наступлении будущего уже сегодня порталу «АСН-инфо» рассказал генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров.
– Разговоры об «умных технологиях» идут давно. Тем не менее, строительная сфера медленно принимает и начинает применять инновации. В чем, на Ваш взгляд, причины?
– Причин несколько. В первую очередь, это спрос на квартиры. Раньше продавалось абсолютно все – и порой за не совсем адекватные деньги. Инвесторов, девелоперов и застройщиков не интересовало внедрение современных технологий. Зачем им лишние затраты, если деньги текут рекой? Даже предложений купить квартиру с готовой отделкой от застройщиков на рынке не было. Единственный подобный проект (дом бизнес-класса) был реализован в Москве, в районе Лосиного острова, и в целом имел успех. Более 90% квартир было распродано за первые 12 месяцев, но застройщик обжегся на исполнителях, потратил денег больше, чем планировал, и более не стал рисковать.
Если вернуться к сегодняшним реалиям, то кризис внес свои коррективы в рынок жилой недвижимости, и продать квартиру в «бетоне» становится все сложнее и сложнее. Застройщики пытаются придумать что-то новое. На рынке стали появляться квартиры с ремонтом, с отделкой white box и даже с минимальным набором «умных» технологий, внедряются виртуальная реальность и конфигураторы интерьера.
В связи с этим для девелоперов как никогда остро встал вопрос подбора надежного подрядчика. Рынок «умных домов» в России растет ежегодно, но я на сегодняшний день не могу назвать ни одной компании, в которой есть хотя бы 30 человек в штате (включая монтажников). Как правило, это небольшие фирмы с численностью 5-10 человек. Кому доверить автоматизацию жилого комплекса площадью 50 тыс. кв. м? Как застройщику получить гарантию, что все будет сделано качественно, в срок и в рамках сметы?
Мне известен случай, когда один федеральный застройщик попытался внедрить технологию «умный дом» в одном многоквартирном доме не в Москве. В рамках сокращения бюджета была выбрана система китайского производства и интегратора из региона. Как результат – несколько пожаров и затоплений квартир. Думаю, что экспериментировать далее с «умными технологиями» они не будут – по крайней мере, в ближайшие несколько лет точно. Плюс другие участники рынка также слышали эту историю и пока повременят.
Еще одна причина – это разделение ответственности. Как правило, девелоперы и застройщики не управляют своими объектами недвижимости и перед ними не стоит задачи сэкономить на обслуживании дома, энергоресурсах и эксплуатации в целом. Все это ложится на плечи жильцов, а зарабатывает на этом управляющая компания, и если компания недобросовестная, то чем больше затраты жильцов, тем больше ее доход!
– Какую экономию дают технологии «умного дома» инвестору или застройщику? Сколько они теряют, отказываясь от их использования?
– На этапе строительства дома «умные технологии» не дадут сильной экономии, вся экономия проявится в процессе эксплуатации дома. Внедрение технологии «Умный дом» на этапе строительства позволит значительно выделиться на фоне конкурентов, повысить статус своей недвижимости, демонстрируя заботу о будущих жильцах и окружающей среде.
– А какую экономию «умные технологии» дают в период эксплуатации? Как управляющие компании могут повлиять на строителей, чтобы те использовали инновации?
– Я приведу один пример. Все мы знаем о гостинице «Космос» в Москве, по фасаду которой ездила черная «Волга» в фильме «Ночной дозор». Внедрив всего лишь датчики движения в местах общего пользования, гостиница стала экономить более миллиона евро в год на оплате электроэнергии.
Чего можно добиться с использованием технологии «умный дом» и в целом с применением концепции «Устойчивое развитие», мне продемонстрировали в Лондоне в центре «Кристалл» – экспериментальном проекте с реализованными революционными технологиями строительства и инженерных систем. Здание вырабатывает энергии больше, чем потребляет. Я считаю, что будущее за такими решениями!
В среднем на эксплуатации дома с использованием «умных технологий» можно экономить от 20% до 30%.
Повлиять на застройщиков управляющие компании пока не в состоянии, если только они не входят в холдинг застройщика. Единственный и самый правильный способ внедрения инновационных технологий в строительство многоквартирных домов – это внедрение новых стандартов строительства на уровне законодательства, как это, например, сделано в Англии. Там прописано, какие интеллектуальные составляющие должны быть использованы при строительстве, их стандарты. В нашей стране пока нет четко сформулированной государственной политики в сфере энергоэффективности и устойчивого развития, но я искренне верю, что скоро появится!
– Готовы ли сами граждане к принятию концепции «умного дома»? Как преодолеть косность мышления?
– По итогам анализа рынка систем «умный дом» в России от Discovery Research Group, 47% покупателей недвижимости интересуются этой темой, а 32% готовы платить за интеллектуальные технологии в своем жилье. Я думаю, что эти данные говорят о многом. Мы на своем примере видим востребованность данной услуги. Если раньше из 10 клиентов только 2-3 человека заказывали систему «умный дом», то теперь это стабильно 8 из 10. Мы работаем в сегменте бизнес-класса, и наши клиенты давно преодолели комплекс страха, что «квартира будет умнее меня», и концепцию «Это все сложно, а мы привыкли по старинке». Они хотят использовать современные технологии у себя дома.
Здесь отдельное спасибо стоит сказать таким гигантам, как Apple и Google. Эти компании сделали многое для популяризации систем домашней автоматизации. В смартфонах Apple уже предустановлена программа «Дом», и все управление квартирой выполняется через нее (наша компания работает с этой системой). Люди в повседневной жизни используют смартфоны, различные приложения, начиная от оформления документов через портал госуслуг и заканчивая заказом еды, такси, билетов... Большинство автомобилей премиальных марок также управляется с телефонов. Так почему бы не доверить приложению свою квартиру?
Мы уверены – будущее уже наступило и в течение 10-15 лет «умные технологии» проникнут во все объекты недвижимости во всех ценовых сегментах.
– Кто сегодня является основным пользователем «умных домов» в России? Как менялся прежде и как изменится в будущем портрет пользователя?
– Я, пожалуй, начну со второго вопроса. Первый раз устанавливать систему «умный дом» мне довелось в 2008 году, и стоимость ее была более 150 тыс. долларов на квартиру площадью 160 кв. м в элитном жилом комплексе в Москве, где стоимость «квадрата» была 20 тыс. долларов. А в недавно сданном столичном объекте (квартира площадью 150 кв. м, цена квадратного метра – менее 4 тыс. долларов) установка системы обошлась в 46 тыс. долларов.
Из этого примера видно, кто раньше был покупателем системы и кто сейчас. В нулевых такую систему ставили только в премиальные квартиры, владельцами которых были очень обеспеченные бизнесмены, топ-менеджеры компаний и чиновники, а сейчас позволить ее себе может практически любой, кто покупает недвижимость дороже 3 тыс. долларов за «квадрат».
Другими словами, за 10 лет стоимость «умного дома» подешевела в три раза, и я уверен, что технологии будут дешеветь и дальше, становясь доступными все большему количеству потенциальных пользователей.
Отвечая на первый вопрос, я хочу в первую очередь выделить группу людей в возрасте 30-45 лет (в большей степени это мужчины с доходом выше среднего, семьянины с детьми). Они «на ты» со своим смартфоном и далеко не всегда «на ты» с компьютером, они не знают языков программирования и не разбираются в особенностях различных систем автоматизации. Единственное что их всех объединяет, – это понимание, что современные технологии созданы для их комфорта и безопасности, и они готовы довериться брендам с мировым именем – таким как Apple и Google.
Конечно, доступные «коробочные» решения, которые сейчас наводнили рынок, позволяют и более молодому поколению, с более скромным достатком, автоматизировать свое жилище, но по-настоящему такую квартиру назвать «умной» нельзя.
Будущее уже наступило. Оказавшись дома, можно сообщить «интеллекту» квартиры, что вы пришли, а в ответ услышать приветствие, увидеть, как открываются шторы, включается свет и квартира буквально оживает на глазах. Если застройщики начнут внедрять системы на этапе строительства дома, а государство сформирует четкую политику стандартов с использованием интеллектуальных систем, то это время наступит совсем скоро!
Маргарита Бородатова, генеральный директор ООО «УК «ДОХОДЪ», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о перспективах использования паевых инвестиционных фондов в строительной отрасли.
– Не стоит говорить о непопулярности такого инструмента как ЗПИФ. Несмотря на то, что со времени своего появления на рынке он утратил преимущество, связанное с налогом на имущество, на данный момент ЗПИФ остается перспективным инструментом. Особенно это касается ЗПИФов недвижимости. Скажем так, инструмент не востребован рынком в должной степени. У ЗПИФа значительный потенциал и перспективы развития, обеспеченные рядом преимуществ – широкими возможностями привлечения денежных средств, оптимизацией налогообложения, диверсификацией рисков.
Как правило, популярность ЗПИФа ограничена его внешней сложностью. Строительный рынок довольно консервативен с точки зрения каналов финансирования. ЗПИФ – инструмент сравнительно новый и еще не всеми освоенный. Мы как управляющая компания имеем значительный опыт работы со ЗПИФами. А из опыта общения с различными застройщиками мы можем сказать, что при наличии понимания механизма работы ЗПИФ среди представителей топ-менеджмента строительной компании не возникает сложностей в последующем использовании ЗПИФа в строительстве. Поэтому сейчас рано говорить о том, что ЗПИФы недвижимости непопулярны.
– Оцените, пожалуйста, общий объем ПИФов, которые задействованы в реализации проектов на рынке недвижимости Петербурга (или какова доля инвестиций ПИФ в местные строительные проекты).
– Согласно рэнкингу крупнейших российских управляющих компаний, составленному по версии РА «Эксперт», общая сумма активов ЗПИФов компаний, базирующихся в Санкт-Петербурге, составляет более 30 млрд рублей. Таких компаний в рэнкинге 6.
По данным портала Investfunds.ru, общая стоимость всех активов российских закрытых фондов недвижимости составляет немногим более 173 млрд рублей. Чуть большую сумму активов имеют закрытые рентные фонды (около 182 млрд рублей). Также стоит отметить, что часть строящихся объектов финансируется через фонды прямых инвестиций. Последние имеют значительные активы.
– В чем плюсы и недостатки финансирования реализации проекта посредством открытых и закрытых ПИФов?
– Подчеркну, что финансирование проектов в сфере недвижимости и строительства возможно только через закрытые паевые инвестиционные фонды, если говорить о фондах. Это можно объяснить, в частности, тем, что ЗПИФы рассчитаны на более длинный инвестиционный горизонт, что вполне соотносится со сроками реализации строительных проектов.
Главное преимущество финансирования проектов через механизм закрытых фондов состоит в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Кроме того, фонд имеет возможность привлекать инвесторов разного масштаба, тем самым расширяя сумму потенциальных инвестиций.
ЗПИФ может работать с разными застройщиками и проектами, диверсифицируя риски. Таким образом, есть то, что интересно инвесторам, и то, что привлекает застройщиков в механизме ЗПИФ. Недостатком, наверное, можно считать то, что инвестиционная декларация фонда ограничивается законодательной базой.
– Как правило, сколько инвесторов должно объединиться, чтобы получился паевой инвестиционный фонд? На какой доход в среднем они могут рассчитывать, судя по вашему опыту?
– Для того чтобы ЗПИФ недвижимости был сформирован, необходима сумма в 25 млн рублей. Но для строительной отрасли такие величины недостаточны. Поэтому желательно, чтобы на этапе начала работы объем фонда составлял 300-500 млн рублей и более. Если речь идет о финансировании фондом строящейся жилой недвижимости, то нюанс состоит в том, что по 214-ФЗ средства дольщиков может привлекать только застройщик. Если фонд застройщиком не является, то по такой схеме финансировать объект не получится. Но фонд может сдать в аренду застройщику участок под строительство. В таком случае работают договоры долевого участия.
Пайщиками фонда, как правило, выступают инвесторы разного масштаба, поэтому речь идет не об их количестве, а скорее о тех объемах денежных средств, которые они готовы внести в фонд.
Тем, кто не связан с рынком недвижимости, ЗПИФы интересны как финансовый инструмент, обеспечивающий доходность на этом рынке. Для тех, кто работает на строительном рынке, ЗПИФ – это способ оптимизации налогообложения и привлечения средств в объекты.
Если сравнивать доходность фондов недвижимости со ставкой депозита, которая колеблется по рынку на уровне 6-10%, то у ЗПИФов доходность выше – примерно 15-25%. Но и риски инвестирования другие, хотя и диверсификация имеет место быть.
– Какими характеристиками должен обладать проект, чтобы источником его финансирования мог выступить паевой инвестиционный фонд?
– Объект должен отвечать требованиям ликвидности с точки зрения продаж или наполнения (в случае с коммерческой недвижимостью) и потенциальной доходности для инвестора. При выборе объекта необходимо обращать внимание еще и на застройщика. Его надежность – тоже аргумент «за».
– Насколько, по Вашим оценкам, в условиях возрастающих рисков будут популярны ПИФы при реализации строительных проектов?
– Сложившаяся ситуация – набор многочисленных факторов влияния, в том числе, влияния на строительный и финансовый рынки. С точки зрения привлечения внутреннего инвестора, ЗПИФ – вариант очень удачный. Он объединяет средства пайщиков разного масштаба и не требует участия в проекте одного крупного инвестора. Таким образом, ЗПИФ может быть сформирован и без внешних заимствований. На фоне обострения отношений с мировым сообществом и иностранными инвесторами ЗПИФы недвижимости вполне могут стать популярным инструментом.
Наша компания, например, сейчас регистрирует правила нового ЗПИФа недвижимости «ДОХОДЪ – Рентная недвижимость». Паи фонда будут доступны совершенно разным категориям пайщиков, готовых инвестировать суммы от 50 000 рублей. Сформировать фонд мы планируем к концу 2014 года. Мы хотим обеспечить ликвидность паев, поэтому планируем пройти процедуру листинга на Московской Бирже с последующим включением паев нового фонда в котировальный список. Средства фонда будут инвестированы в объекты жилой и коммерческой недвижимости. Доход пайщиков будет на уровне 30% от прибыли фонда. Остальной доход будет реинвестирован.
Справка:
ООО «УК «ДОХОДЪ» активно работает на рынке коллективных инвестиций с 2003 года и входит в состав одноименной финансовой группы. Под управлением компании находятся активы 14 инвестиционных фондов, в том числе 7 открытых и 3 закрытых фонда недвижимости, закрытый фонд венчурных инвестиций, фонд целевого капитала развития СПбГПУ и компенсационные фонды двух СРО. Правила еще одного фонда недвижимости находятся на регистрации в ЦБ РФ. Компания также управляет средствам частных лиц в рамках услуги индивидуального доверительного управления. Общий объем активов в управлении превышает 10 млрд рублей. По этому показателю УК «ДОХОДЪ» занимает 2 место в рэнкинге управляющих компаний Санкт-Петербурга (по версии НРА). Компания имеет лицензии ФСФР России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами и на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами.
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми Валерий Кучерин рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о крупнейших проектах КОТ в республике, а также о том, почему местным застройщикам неинтересно участвовать в федеральной программе строительства жилья эконом-класса.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются сегодня на территории республики?
– В настоящее время в республике идет реализация мероприятий по строительству, реконструкции и проектированию социальных объектов в рамках четырех региональных госпрограмм – развития здравоохранения, физической культуры и спорта, культуры и соцзащиты населения. Могу отметить, что приоритетными проектами являются строительство санаторного комплекса в с. Серегово Княжпогостского района, плавательный бассейн по Петрозаводской ул. в городе Сыктывкаре, реконструкция производственного здания по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс (второй этап).
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Удастся ли строителям увеличить объемы ввода жилья в 2014 году?
– В 2014 году в Республике Коми планируется построить и ввести в эксплуатацию 154 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день план по вводу выполнен на 39,2%.
За счет всех источников финансирования в Республике Коми с января по август 2014 года построено и введено в эксплуатацию 60,4 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в том числе 36,6 тыс. кв. м многоквартирных домов и 23,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. При этом прирост объемов вводимого жилья по сравнению с январем-августом 2013 года составил 20%. На основании полученной информации по запросу от 28 июля 2014 года большинство муниципальных образований подтверждает выполнение плана по вводу жилья до конца 2014 года.
При этом основной объем ввода жилья в эксплуатацию, как показывают данные прошлых лет, приходится на конец года.
– Есть ли проекты комплексного освоения территорий?
– На сегодняшний день в Республике Коми реализуются два крупных проекта комплексного освоения территорий. Это квартал квартал малоэтажной застройки в м. Чит и м. Кочпон, который находится всего в 10 минутах езды от центра города. Здесь планируется построить детский сад на 190 мест, магазин, гараж-стоянку для автомашин. Общий объем ввода жилья по проекту составит 51,8 тыс. кв. м. Во встроенных помещениях цокольных этажей муниципальных жилых домов предусмотрены социальные и коммунальные службы, детские кружки и т. д.
Кроме того, есть проект «Квартал малоэтажной застройки в с. Выльгорт Сыктывдинского района». Данный проект включен в перечень приоритетных инвестиционных проектов в СЗФО, утвержденный указом президента от 07.02.2012. Общий объем ввода жилья по проекту составит 62,8 тыс. кв. м. В перспективе строительство детского сада на 95 мест, ФАПа, открытой спортивной площадки, общественно-торгового центра ориентировочной площадью 1000 кв. м.
Кроме того, в регионе есть проекты КОТ на перспективу. Это строительство нового жилого микрорайона под Сыктывкаром в районе поворота на Човью под названием «Югыд чой» («Светлая горка»). Микрорайон станет полностью автономным, со всей необходимой социально-бытовой инфраструктурой. На площади в 45,7 тыс. га планируется возвести 72 дома с различной этажностью – от 5 до 18. Также будут строиться два детских сада и школа, появятся физкультурно-оздоровительный комплекс, торговые центры, банки, почта, поликлиники. При реализации данного проекта планируется ввести в эксплуатацию 231,8 тыс. кв. м жилья в течение нескольких лет.
Интересный малоэтажный проект будет реализован на Ручейной ул. в Сыктывкаре с жилыми домами в 3- и 4-этажном исполнении на земельном участке общей площадью 19,9 га. Проект планировки предусматривает поэтапное строительство жилого комплекса с обустройством территории и развитием инфраструктуры квартала. Общая площадь жилья составит 22,2 тыс. кв. м. В рамках проекта запланированы площадки с детским и спортивным оборудованием. Кроме того, будут построены детский сад на 150 мест, два здания под объекты торговли и бытового обслуживания, открытая площадка для парковки автотранспорта с асфальтобетонным покрытием.
– Планируете ли принимать участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи»? Насколько интересно местным строителям строить жилье по цене Минрегиона за «квадрат» в обмен на инженерию?
– На сегодняшний день Республика Коми не входит в перечень субъектов РФ, на территории которых осуществляется реализации указанной программы. И здесь есть две причины. Во-первых, Минстроем РФ проведена работа по выявлению пятен, отвечающих критериям отбора земельных участков и осуществлению на территории Республики Коми мер для строительства жилья экономического класса в рамках реализации программы. Могу сказать, что на территории региона отсутствуют земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, которые соответствовали бы критериям и требованиям отбора земельных участков. Кроме того, застройщики, имеющие на праве собственности или на праве аренды земельные участки, не выразили желания принять участие в реализации программы в связи с низкой стоимостью квадратного метра жилья экономического класса по отношению к средней стоимости «квадрата» общей площади жилых домов на первичном рынке региона (по данным статистики за II квартал 2014 года, 60,8 тыс. рублей – прим. ред.). При этом компенсация затрат на создание инженерной инфраструктуры в размере 4 тыс. рублей на квадратный метр жилья в условиях указанной высокой стоимости квадратного метра жилья, установившейся в регионе, не может решить существующие проблемы.
В то же время застройщики являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, и каким-либо образом понудить их принять решение в участии программы не представляется возможным, а застройщики с госучастием в регионе отсутствуют.
– Насколько активно граждане пользуются услугой ипотечного кредитования?
– С 2011 года в республике наблюдается тенденция увеличения объемов выдачи населению жилищных кредитов, включая ипотеку. Оживление рынка жилищного кредитования во многом обусловлено смягчением кредитной политики банков при предоставлении населению кредитов для приобретения и строительства жилья: снижение процентных ставок, увеличение срока кредитования, уменьшение требований к платежеспособности заемщиков, кредитование первичного рынка жилья. По данным Центробанка, среди регионов СЗФО по итогам января-июня 2014 года по количеству выданных населению жилищных и ипотечных кредитов Республика Коми занимает пятое место после Санкт-Петербурга, Вологодской, Ленинградской и Архангельской областей, по объему выданных населению жилищных и ипотечных жилищных кредитов Республика Коми занимает третье место.
– В октябре в республике начнут взимать плату на капремонт МКД. Какой объем ремонта запланирован на этот год? Выбраны ли подрядчики?
– В программе капремонта общего имущества в многоквартирных домах участвуют 13 муниципальных образований республики. Общий объем финансирования составит 210,5 млн рублей, из них средства Фонда ЖКХ составляют 55,3 млн рублей, региональный бюджет выделит 60 млн рублей, муниципальный – 63,6 млн рублей. Средства собственников составят 31,5 млн рублей. В целом капремонту подлежат 94 многоквартирных дома общей площадью 250,5 тыс. кв. м. До 31 декабря 2015 года будут улучшены условия проживания 9837 жителей республики.
– Какой объем аварийного жилья предстоит расселить до 2017 года и сколько будет расселено по итогам 2014 года?
– В настоящее время на территории Республики Коми осуществляется реализация республиканских адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства до 2017 года. Программами предусмотрено переселение до 1 сентября 2017 года 8595 граждан из 784 многоквартирных домов общей жилой площадью 153,9 тыс. кв. м, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу. Реализация программ планируется в пять этапов. 22 июля 2013 года государственной корпорацией Фондом ЖКХ одобрена заявка на предоставление финансовой поддержки на реализацию первого этапа программы. В рамках этого этапа в 2014 году планируется переселить 3645 граждан из 318 многоквартирных аварийных домов общей жилой площадью 65,69 тыс. кв. м. Для граждан, переселяемых из аварийных домов, планируется строительство нового жилья и приобретение жилых помещений на вторичном рынке. А 5 августа 2014 года фондом одобрена заявка республики на предоставление финансовой поддержки на реализацию второго этапа. Переселение граждан в рамках данного этапа планируется в 2015 году.