Сергей Треполенков: «Реставрация – зона повышенной ответственности»
В канун Дня реставратора своим видением проблем отрасли и путей их решения, а также рассказом об интересных выполненных проектах со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, какие проблемы на данный момент волнуют игроков рынка реставрации сильнее всего?
– В любой сфере деятельности, безусловно, всегда существуют свои сложности. И такая ответственная и специфическая отрасль, как реставрация, конечно, не может быть исключением. На мой взгляд, сегодня можно выделить три основных проблемы, которые не могут не волновать реставраторов-профессионалов.
Первое – это, конечно, такой наболевший вопрос, как финансирование. По приблизительным оценкам, примерно 90% средств поступают в отрасль через систему госзаказа. Надо признать, что реставрационные работы в последнее время осуществляются в довольно больших объемах. Но, с другой стороны, совершенно очевидно, что только государственного финансового ресурса отрасли не хватает. Точнее, по большому счету, даже не отрасли; денег, прежде всего, не хватает делу реставрации и возрождения исторических зданий, храмов, усадеб. Многие годы этот вопрос оставался в небрежении, и огромное число объектов наследия находится сегодня в ужасающем, попросту руинированном состоянии – и не только в глубинке, но даже и в Санкт-Петербурге. Больше того, если ими не заняться в ближайшее время, есть риск утратить их совсем. Именно поэтому отрасли прежде всего нужны деньги.
– Но Вы же сами признаете, что финансовые возможности государства не безграничны.
– Совершенно верно. А значит, единственный выход – это всемерное стимулирование частных инвестиций в дело реставрации. Понятно, что (если не касаться вопросов благотворительности) инвестор, вкладывая деньги, должен понимать свою выгоду. Значит, надо создать условия, чтобы у него появился практический интерес.
У нас уже действуют различные механизмы для этого. Например, такие как программа «Памятник за рубль», при которой инвестор за символическую сумму может получить в аренду объект наследия при условии его реставрации. К сожалению, на практике эта схема работает пока слабо. Во-первых, на таких условиях государство предлагает наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой частник предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут.
Вот в этом направлении, как мне кажется, и надо подумать законодателям. На мой взгляд, вполне допустимо разрешить продажу частникам в собственность даже объектов наследия федерального значения, но обусловить это надо крайне жесткими требованиями по реставрации и дальнейшему содержанию и эксплуатации объекта, любое нарушение этих требований должно стать законным основанием для изъятия здания из собственности. Подобная практика, в принципе, существует во многих странах мира и показывает неплохие результаты.
– Какие еще проблемы в отрасли Вы считаете ключевыми?
– Второй важный момент – это качество работ. Эта проблема актуальна в любой сфере, но для реставрации это критически важно. У всех на слуху безобразные примеры совершенно непрофессиональных действий некоторых компаний. Такого рода фирмы-однодневки демпингуют в ходе участия в тендерах, получают госзаказы, а затем срывают сроки или непрофессионально выполняют работы. В итоге их приходится переделывать, а это – дополнительные деньги и время.
Здесь, безусловно, очень важна грамотно составленная тендерная документация (особенно для крупных заказов). Она должна предусматривать наличие опыта успешной работы, портфолио выполненных проектов. Только так можно добиться того, что на объект придут профессионалы, которые качественно произведут реставрацию.
Третий «больной» вопрос – это кадровый голод. Молодые специалисты, которые приходят в отрасль по окончании учебных заведений (как высших, так и средних специальных), очень слабо представляют себе не только практику реставрационной деятельности, но даже теорию. То есть к конкретной работе на объекте они совершенно не готовы. Стандарты образования в такой специфической отрасли, как реставрация, фактически отсутствуют. Получается, что учебный процесс полностью оторван от практики. В итоге молодых специалистов нам приходится доучивать уже самим.
В этой сфере, конечно, необходимо наладить более тесный контакт между образовательными учреждениями, профессиональным сообществом и конкретными реставрационными компаниями. Это позволит сформировать и грамотную программу теоретического обучения, и наработку учащимися начальных навыков практической работы.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– В настоящее время в ООО «Восстановление» реализуется программа по стратегическому планированию развития деятельности компании. Надо пояснить, что мы осуществляем работу по трем основным направлениям: проведение историко-культурной экспертизы объектов, проектирование реставрационных работ и, собственно, их выполнение. Сейчас прорабатываются мероприятия по развитию каждого из них.
В частности, мы готовимся к участию в ряде тендеров по реставрации интересных объектов (называть их заранее не буду, работа еще не завершена). Нами готовится проектная документация по нескольким объектам. Большую работу мы ведем в сфере дообучения молодых специалистов и повышения их квалификации. Ждать, когда проблема получит системное разрешение, – не выход; приходится заниматься подготовкой высококлассных специалистов у себя в компании.
Кроме того, ведется освоение новых технологий – в частности, проводим обмеры объектов наследия с использованием лазерного сканера LEICA ScanStation C10 с двухосевым компенсатором с большим диапазоном измерения расстояний, полным полем зрения, встроенной видеокамерой и лазерным сканером. Новая технология Smart X-Мirror позволяет синхронизировать встроенную видеокамеру высокого разрешения с лазерным лучом, что обеспечивает точное наложение текстуры на данные сканирования. К плюсам этого метода нужно отнести: использование меньшего количества ресурсов; экономию времени (до 10 раз быстрее) и уверенность в полной и точной информации обследования; возможность представления 3D-пространства сразу после сканирования.
– Раз о будущих объектах говорить еще рано, расскажите, пожалуйста, немного о тех, что уже выполнены.
– У компании «Восстановление» богатый опыт и серьезное портфолио. Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование). В частности, заканчиваются работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. Приятно видеть, как из руин (усадьба была разграблена и заброшена) возрождается старинное «дворянское гнездо». Завершение работ – уже не за горами. В усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Из многих других наших объектов как наиболее интересные можно, пожалуй, выделить реставрацию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Невском проспекте, а также корпусов Военно-медицинской академии (ВМА) на набережной Фонтанки. И в том, и в другом случае сложность состояла в том, что нужно было обеспечить выполнение реставрационных работ с одновременным приспособлением к эффективному современному использованию.
ДЛТ изначально проектировался как торговый объект. Но очевидно, что современная технологическая «начинка» магазина премиального класса сильно отличается от того, что было прежде. В итоге было найдено решение, позволившее скрыть все необходимые коммуникации и инженерию в существовавших изначально объемах вентиляционной системы. Таким образом удалось обеспечить наличие современного функционала, не затрагивая интерьеры и прочие предметы охраны.
В корпусах ВМА (общая площадь – около 40 тыс. кв. м) приспособление осуществлялось для использования в медицинских целях. В ходе проектирования были выявлены не учтенные прежде исторические элементы интерьера. Наши сотрудники подготовили необходимый пакет документов по обоснованию ценности находок, и КГИОП внес их в число предметов охраны.
– Чего бы Вы хотели пожелать коллегам в День реставратора?
– Хотя наша отрасль имеет большую и славную историю, День реставратора отмечается лишь с 2006 года. И неслучайно идея его проведения появилась в Северной столице – музее под открытым небом всемирного значения. В этот день я хочу поздравить всех коллег-реставраторов с профессиональным праздником. Сохранение объектов исторического наследия – это сбережение не только самих зданий, но памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Желаю всем профессионалам отрасли – от работников реставрационных компаний до сотрудников Комитета по охране памятников – дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.
В ближайшее время в Красногвардейском районе появится новый застройщик – финская компания «ЮИТ Санкт-Петербург». О перспективах территории для девелоперов «Строительному Еженедельнику» рассказала Екатерина Гуртовая, директор компании по маркетингу.
– «ЮИТ» впервые реализует проект на Охте, в Красногвардейском районе. В чем вы видите преимущества этой локации?
Но есть и другая сторона вопроса. Друзья, родственники наших клиентов, видя качество построенных объектов, задумываются о покупке жилья с аналогичными характеристиками. Так что строительство в новом районе может создать дополнительный спрос.
Красногвардейский район – один из двух в Петербурге, который можно охарактеризовать как разноплановый (второй – Калининский). Для нашего города не характерно деление на районы по принципу расходящихся от центра колец. Тем не менее есть традиционно «совсем центральные» районы, есть близкие к ним (например, Московский район), а есть спальные районы.
Особенность Красногвардейского района в том, что здесь сосредоточено относительно много ранее использовавшихся объектов промышленного, гражданского строительства, - это сегодня дает широкие возможности для девелоперов
Еще 10 лет назад было очевидно, что вся набережная Невы и локации, примыкающие к метро, будут становиться все более престижными. Охта в этом смысле уникальна, потому что станция метро «Новочеркасская» (и даже «Ладожская», хотя она и не входит в границы Охты) действительно находится близко от центра (от нашего жилого комплекса по прямой до Смольного – 1,6 км, до Невского проспекта – 2 км), и при этом поблизости очень мало жилья. Да, есть качественные «сталинки», советские объекты разного периода, но в очень небольшом количестве.
Развитие остальной части Красногвардейского района, очевидно, будет сдерживать отсутствие метро, принципиальное даже для владельцев личного автотранспорта. Сложно прогнозировать и появление там действительно комфортного жилья. Чем менее интересно место для потребителя, чем хуже транспортная доступность, тем ниже, разумеется, продажная цена, а значит, и себестоимость строительства. Соответственно, не должно быть иллюзий относительно качества объекта.
Локация от «Ладожской» по направлению к центру города, напротив, имеет колоссальный потенциал с точки зрения строительства жилья очень высокого класса. Но мы себя в этом смысле ведем несколько нетрадиционно, предлагая продукт, соответствующий обязательным параметрам качества, принятым в «ЮИТ», в любой локации.
Честно скажу: поначалу к участку на Республиканской улице я отнеслась с долей скепсиса. У локации были очевидные плюсы: расположение вплотную к парку, у метро. Но поскольку с одной стороны к участку примыкает промзона, были опасения, что это отпугнет клиентов. Далее, мы действительно не думали, что оттуда настолько хорошо виден Смольный.
А потом мы сделали фотографии с отметок разных этажей будущего комплекса, и оказалось, что виды просто сказочные.
– Как вы оцениваете транспортную доступность Охты?
– Та часть района, которая примыкает к станциям метро, как раз характеризуется, по моему мнению, прекрасной транспортной доступностью, причем в любом направлении. Конечно, в часы пик в любом месте в Санкт-Петербурге попадаешь в пробку. Но в зоне, приближенной к «Новочеркасской», есть много вариантов маршрута – это важно. Можно уйти на разные мосты (Александра Невского, Большеохтинский). Я не упоминаю КАД, поскольку мы говорим о территории, близкой к центру. Но и до КАД отсюда по Заневскому проспекту тоже очень удобно добираться.
– Ваш объект впишется в окружающую застройку или, напротив, это будет принципиально иная архитектура?
– Ведя строительство в центре Петербурга или в примыкающих к центральным районам территориях, при всей любви к финской архитектуре мы исходим из характера окружающей застройки. Площадь у станции метро «Новочеркасская» очень красивая, регулярно застроена. Понятно, что нам хочется подчеркнуть красоту места своей архитектурой, и поэтому в проекте присутствуют объемные элементы декора фасада, традиционные для неоклассики. Среди архитектурных акцентов я бы отметила характерные для «сталинской архитектуры» карнизы здания, подчеркнуто отделяемые два верхних этажа. Объект не будет диссонировать с окружающей застройкой и по высоте – комплекс будет 13-этажным.
Отмечу, что в отличие от других наших объектов, здесь будет не подземный, а отдельно стоящий паркинг: себестоимость строительства подземной парковки достаточно высока, а машино-мест для комплекса «ТОЙВЕ» с его 486 квартирами требуется много.
– А как особенности локации повлияют на квартирографию?
– Исходя из довольно высокой себестоимости строительства, качественных характеристик объекта, было бы неразумным решением предлагать при такой близости к центру большое количество квартир-студий. Квартирография комплекса «ТОЙВЕ» достаточно разнообразна. Здесь будет представлено достаточно много 2-комнатных квартир, 3-комнатные квартиры разного размера: от небольших (в пределах 60 кв. м), что очень востребовано семьями с детьми, до более просторных. Очень ликвидны также маленькие 2-комнатные квартиры: мы рассчитываем на интерес к локации именно семей хотя бы с одним ребенком. В комплексе предусмотрено и некоторое количество 4-комнатных квартир, но совсем немного. Клиенты, которые нуждаются в многокомнатном жилье, спокойно идут на объединение двух квартир меньшей площади.
– В прошлом году стартовали два крупных проекта «ЮИТ» – жилые комплексы «Новоорловский» у Новоорловского лесопарка и INKERI в Пушкине. Теперь вы приступаете к строительству совсем небольшого ЖК «ТОЙВЕ» в пределах застроенной территории. Чем обусловлен ваш интерес к столь разным проектам?
– Мы в этом смысле не отличаемся от рынка. В последние 2-3 года очевиден активный уход девелоперов либо в Ленинградскую область, либо в районы города вне привычной застроенной территории. На мой взгляд, этому способствуют три ключевых обстоятельства. Во-первых, дефицит свободной земли, а компании для развития нужны проекты. Безусловно, участки по-прежнему есть, и мы видим, что новые проекты запускаются. Но ситуация по ним с точки зрения предложения этой земли на рынке принципиально иная, чем была лет 10 назад. Во-вторых, в городе востребовано не только жилье в районах со сложившейся застройкой уже потому, что его значительно меньше, чем требуется для удовлетворения спроса. В-третьих, многие девелоперы пришли к идее о том, что, поскольку в городе строятся все-таки преимущественно небольшие дома, во многом похожие один на другой, реализуя проект вне города, девелопер может создать действительно оригинальный и интересный продукт.
При этом первичное жилье в Санкт-Петербурге, даже если исключить Центральный район с его элитным предложением, стоит сегодня дороже вторичного. Эта тенденция возникла в 2012 году и окончательно оформилась в 2013-м. Наличие свободных земельных участков позволяет вести жилищное строительство в городе, однако их явно недостаточно для удовлетворения покупательского спроса на такое жилье. Соответственно, клиенты, ценящие проживание в городе, очевидно готовы за это платить больше.
С другой стороны, на вторичном рынке достаточно много клиентов со свободными средствами, готовых приобретать жилье вне встречных сделок, соответственно, по более выгодной цене. Влияет на стоимость и фактор качества вторичного жилья. Я уже не говорю о «хрущевках», но даже те дома, которые строились в 1970-1980-х, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25-30 лет, а прошло уже существенно больше времени. Это не значит, что дома вот-вот упадут (в них заложен серьезный запас прочности), но они не обеспечивают комфорт жильцам. Кроме того, если все это время дом эксплуатировался неправильно, не стоит ожидать, что сегодня он будет в хорошем состоянии.