Сергей Треполенков: «Реставрация – зона повышенной ответственности»
В канун Дня реставратора своим видением проблем отрасли и путей их решения, а также рассказом об интересных выполненных проектах со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, какие проблемы на данный момент волнуют игроков рынка реставрации сильнее всего?
– В любой сфере деятельности, безусловно, всегда существуют свои сложности. И такая ответственная и специфическая отрасль, как реставрация, конечно, не может быть исключением. На мой взгляд, сегодня можно выделить три основных проблемы, которые не могут не волновать реставраторов-профессионалов.
Первое – это, конечно, такой наболевший вопрос, как финансирование. По приблизительным оценкам, примерно 90% средств поступают в отрасль через систему госзаказа. Надо признать, что реставрационные работы в последнее время осуществляются в довольно больших объемах. Но, с другой стороны, совершенно очевидно, что только государственного финансового ресурса отрасли не хватает. Точнее, по большому счету, даже не отрасли; денег, прежде всего, не хватает делу реставрации и возрождения исторических зданий, храмов, усадеб. Многие годы этот вопрос оставался в небрежении, и огромное число объектов наследия находится сегодня в ужасающем, попросту руинированном состоянии – и не только в глубинке, но даже и в Санкт-Петербурге. Больше того, если ими не заняться в ближайшее время, есть риск утратить их совсем. Именно поэтому отрасли прежде всего нужны деньги.
– Но Вы же сами признаете, что финансовые возможности государства не безграничны.
– Совершенно верно. А значит, единственный выход – это всемерное стимулирование частных инвестиций в дело реставрации. Понятно, что (если не касаться вопросов благотворительности) инвестор, вкладывая деньги, должен понимать свою выгоду. Значит, надо создать условия, чтобы у него появился практический интерес.
У нас уже действуют различные механизмы для этого. Например, такие как программа «Памятник за рубль», при которой инвестор за символическую сумму может получить в аренду объект наследия при условии его реставрации. К сожалению, на практике эта схема работает пока слабо. Во-первых, на таких условиях государство предлагает наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой частник предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут.
Вот в этом направлении, как мне кажется, и надо подумать законодателям. На мой взгляд, вполне допустимо разрешить продажу частникам в собственность даже объектов наследия федерального значения, но обусловить это надо крайне жесткими требованиями по реставрации и дальнейшему содержанию и эксплуатации объекта, любое нарушение этих требований должно стать законным основанием для изъятия здания из собственности. Подобная практика, в принципе, существует во многих странах мира и показывает неплохие результаты.
– Какие еще проблемы в отрасли Вы считаете ключевыми?
– Второй важный момент – это качество работ. Эта проблема актуальна в любой сфере, но для реставрации это критически важно. У всех на слуху безобразные примеры совершенно непрофессиональных действий некоторых компаний. Такого рода фирмы-однодневки демпингуют в ходе участия в тендерах, получают госзаказы, а затем срывают сроки или непрофессионально выполняют работы. В итоге их приходится переделывать, а это – дополнительные деньги и время.
Здесь, безусловно, очень важна грамотно составленная тендерная документация (особенно для крупных заказов). Она должна предусматривать наличие опыта успешной работы, портфолио выполненных проектов. Только так можно добиться того, что на объект придут профессионалы, которые качественно произведут реставрацию.
Третий «больной» вопрос – это кадровый голод. Молодые специалисты, которые приходят в отрасль по окончании учебных заведений (как высших, так и средних специальных), очень слабо представляют себе не только практику реставрационной деятельности, но даже теорию. То есть к конкретной работе на объекте они совершенно не готовы. Стандарты образования в такой специфической отрасли, как реставрация, фактически отсутствуют. Получается, что учебный процесс полностью оторван от практики. В итоге молодых специалистов нам приходится доучивать уже самим.
В этой сфере, конечно, необходимо наладить более тесный контакт между образовательными учреждениями, профессиональным сообществом и конкретными реставрационными компаниями. Это позволит сформировать и грамотную программу теоретического обучения, и наработку учащимися начальных навыков практической работы.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– В настоящее время в ООО «Восстановление» реализуется программа по стратегическому планированию развития деятельности компании. Надо пояснить, что мы осуществляем работу по трем основным направлениям: проведение историко-культурной экспертизы объектов, проектирование реставрационных работ и, собственно, их выполнение. Сейчас прорабатываются мероприятия по развитию каждого из них.
В частности, мы готовимся к участию в ряде тендеров по реставрации интересных объектов (называть их заранее не буду, работа еще не завершена). Нами готовится проектная документация по нескольким объектам. Большую работу мы ведем в сфере дообучения молодых специалистов и повышения их квалификации. Ждать, когда проблема получит системное разрешение, – не выход; приходится заниматься подготовкой высококлассных специалистов у себя в компании.
Кроме того, ведется освоение новых технологий – в частности, проводим обмеры объектов наследия с использованием лазерного сканера LEICA ScanStation C10 с двухосевым компенсатором с большим диапазоном измерения расстояний, полным полем зрения, встроенной видеокамерой и лазерным сканером. Новая технология Smart X-Мirror позволяет синхронизировать встроенную видеокамеру высокого разрешения с лазерным лучом, что обеспечивает точное наложение текстуры на данные сканирования. К плюсам этого метода нужно отнести: использование меньшего количества ресурсов; экономию времени (до 10 раз быстрее) и уверенность в полной и точной информации обследования; возможность представления 3D-пространства сразу после сканирования.
– Раз о будущих объектах говорить еще рано, расскажите, пожалуйста, немного о тех, что уже выполнены.
– У компании «Восстановление» богатый опыт и серьезное портфолио. Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование). В частности, заканчиваются работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. Приятно видеть, как из руин (усадьба была разграблена и заброшена) возрождается старинное «дворянское гнездо». Завершение работ – уже не за горами. В усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Из многих других наших объектов как наиболее интересные можно, пожалуй, выделить реставрацию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Невском проспекте, а также корпусов Военно-медицинской академии (ВМА) на набережной Фонтанки. И в том, и в другом случае сложность состояла в том, что нужно было обеспечить выполнение реставрационных работ с одновременным приспособлением к эффективному современному использованию.
ДЛТ изначально проектировался как торговый объект. Но очевидно, что современная технологическая «начинка» магазина премиального класса сильно отличается от того, что было прежде. В итоге было найдено решение, позволившее скрыть все необходимые коммуникации и инженерию в существовавших изначально объемах вентиляционной системы. Таким образом удалось обеспечить наличие современного функционала, не затрагивая интерьеры и прочие предметы охраны.
В корпусах ВМА (общая площадь – около 40 тыс. кв. м) приспособление осуществлялось для использования в медицинских целях. В ходе проектирования были выявлены не учтенные прежде исторические элементы интерьера. Наши сотрудники подготовили необходимый пакет документов по обоснованию ценности находок, и КГИОП внес их в число предметов охраны.
– Чего бы Вы хотели пожелать коллегам в День реставратора?
– Хотя наша отрасль имеет большую и славную историю, День реставратора отмечается лишь с 2006 года. И неслучайно идея его проведения появилась в Северной столице – музее под открытым небом всемирного значения. В этот день я хочу поздравить всех коллег-реставраторов с профессиональным праздником. Сохранение объектов исторического наследия – это сбережение не только самих зданий, но памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Желаю всем профессионалам отрасли – от работников реставрационных компаний до сотрудников Комитета по охране памятников – дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал о причинах, побудивших его остаться в Смольном, необходимости вернуть в руки города программу реновации, а также о том, почему город прибегнул к искусственному сдерживанию темпов жилищного строительства.
– Не секрет, что некоторое время назад вы планировали покинуть Смольный из-за разногласий с вице-губернатором Игорем Албиным. Куратору строительного блока якобы удалось уговорить вас остаться. Говорит ли тот объем критики, который звучит сейчас в адрес комитета, о том, что взаимопонимания в вертикали власти все еще нет?
– Да, действительно, был такой непростой момент, когда я обратился с прошением об отставке, но сразу после моего обращения у нас с Игорем Николаевичем состоялся достаточно плодотворный разговор, в рамках которого мы достаточно откровенно обсудили ситуацию, причину ее возникновения. Вывод у нас был такой: жаль, что этот разговор не состоялся раньше. Не буду раскрывать все детали нашей беседы, это рабочие моменты, но мы смогли прийти к взаимопониманию. Градус напряжения спал, общение перешло из такой высокочастотной модуляции в нормальное рабочее русло. Я считаю, что если я полезен городу, то должен работать. В составе требований вице-губернатора я увидел для себя прежде всего новый опыт. Формат его подхода к работе сильно отличается от того, что было до сих пор, и носит федеральный характер. Это касается как объема работы, так и сроков исполнения. К примеру, на последнем совещании в течение 15 минут я получил не менее 50 разных поручений, для исполнения которых раньше потребовалось бы не менее полугода, а сейчас я должен уложиться за неделю. Это проверка на характер и на компетентность; и я решил, что сдам этот экзамен на «отлично». Да, сейчас комитет часто критикуют. Так мы и не отрицаем – есть над чем работать. Стройка вообще такая сфера, где только ленивый не ругает исполнителей. Но критику мы воспринимаем адекватно, делаем выводы. Результативность наша тоже растет. Наш главный объект, стадион на Крестовском острове, мы строим с опережением графика.
– Какие основные управленческие задачи вы перед собой ставите?
– Основные – те, которые остались в круге полномочий комитета после передачи инвестиционных процессов Комитету по инвестициям. Главное для нас – исполнение закона о бюджете, выполнение адресной инвестиционной программы (АИП), своевременный ввод объектов этого года, вопросы долевого строительства. Особым образом рассматривается вопрос качества бюджетного строительства. Отдельно я бы отметил часть АИП, которая посвящена подготовке города к ЧМ-2018. Это наши обязательства по строительству стадиона, его входной группе, приспособление парка под проведение мероприятия. Помимо этого, должны быть построены специальные тренировочные площадки. Уже сейчас мы начинаем конкурсные процедуры на проектирование объектов и ведем активное взаимодействие с оператором подготовки к чемпионату – АНО «Арена-2018».
– Если оставить за скобками стадион, каков бюджет подготовки к ЧМ-2018 по комитету?
– На проектирование временных зданий и сооружений мы готовим около 145 млн рублей. Что касается пяти тренировочных площадок, по которым мы будем проводить торги, то там предполагается федеральное софинансирование в соотношении 70 на 30, ведутся также переговоры о том, чтобы финансирование разделить поровну, но пока финального решения нет. Стоимость проектирования каждой из площадок – до 15 млн рублей. Само строительство обойдется от 70 до 200 млн рублей. Все необходимые требования для получения федерального транша мы выполнили, техзадание с ними согласовали. Осталось предоставить положительное заключение государственной экспертизы по тренировочным площадкам.
– Каковы прогнозы исполнения бюджета комитета по итогам года? В прошлом году, также в преддверии Дня строителя, вы говорили о 97%, по факту случилось только 84%. Снизит ли нагрузку отмежевание инвестиционного блока?
– Передача ГБУ «Управление инвестиций» уже завершилась, отдел перезакреплен соответствующим постановлением правительства. Пока что Комитет по инвестициям принял управление лишь в организационно-правовом формате. Деньги пока идут через меня, но осенняя корректировка бюджета закроет этот перекос. Непосредственно Управление – это незначительная сумма, кассовых расходов там нет. Это 100 человек штата, то есть исключительно зарплатный фонд и субсидия на содержание. Все денежные средства, которые привлекались «Управлением инвестиций» – это забалансовый поток, это торги, обеспечение деятельности по предоставлению земельных участков в аренду под строительство и зданий под реконструкцию.
Что касается наших ожиданий по исполнению бюджета, то мы ждем преодоления 90% планки. Может быть, благодаря секвестру у нас получится и лучший результат. Есть и тормозящие факторы – у нас изменился формат участников торгов, идут большие тендерные снижения. Если раньше подрядчики на конкурсах понижали на 1-1,5%, то сейчас идет в среднем 5-7%, а есть и фантастические 50%. Но мы прекрасно знаем, что это такое – неприкрытый демпинг, в результате которого мы получаем проваленные работы. К счастью, таких конкурсов у нас немного, и связаны они в основном с проектированием. На стройке все более сдержанно.
– Сколько бюджетных объектов будет введено по итогам года и сколько сейчас в стадии проектирования?
– По итогам года будет введено 36 объектов, часть из них уже открыта, в том числе в присутствии губернатора города. Это девять детсадов, две школы, шесть объектов здравоохранения. Не по всем объектам в стадии строительства ситуация безоблачная. Мы ожидаем, что будет принято решение по крупной структуре – группе «Стройинвесткомплект», обладающей достаточно большим пакетом подрядов и почти на всех объектах работы провалившей. Сейчас у нас на руках есть запрос прокуратуры по этой структуре, и мы постараемся адекватно отреагировать на действия компании в этой ситуации. Последнее слово будет за куратором строительного блока, но консолидированная позиция сейчас такая: бракоделам, безответственным строителям, срывающим сроки и неэффективно работающим на городских стройках, работать не дадут. Будут приниматься жесткие меры в соответствии с действующими контрактами. Ну что такое стоматологическая поликлиника 370 кв. м? Малая пристройка к действующему зданию. Мы его два года не только построить не можем, даже рабочую документацию не сделали. Тащим подрядчика за уши как можем. Если они не предпримут необходимых действий по исправлению ситуации, то повторят судьбу «Спэлла» и будут удалены с бюджетных объектов. Взамен должен осуществляться подбор дееспособных, технологически оснащенных, имеющих грамотных специалистов компаний.
– От чего пришлось отказаться в результате секвестра?
– Ни один начатый объект мы не закрывали и не консервировали. Мы частично перенесли сроки ввода. У нас изначально планировалось 58 вводных объектов, мы оставили 36, а остальные сдвинули на следующий год.
– А как сегодня можно залатать пробелы 44-ФЗ, позволяющего таким компаниям выходить на бюджетные объекты? Я знаю, что у вас была собственная концепция торгов не на понижение, а на повышение стоимости контракта. Есть ли у нас в городе и в стране в целом такой рынок подряда, который смог бы торговаться на повышение?
– Может быть, он у нас и был когда-то. Но его остатки, увы, уже израсходованы. А вообще мне всегда казалось, что идеологи 94, а затем и 44-ФЗ надеялись на то, что у нас сформируется три-четыре крупных холдинга, которые будут конкурировать между собой, формировать нужную власти модель работы всей отрасли. Но это, по сути, лишь имитация рынка. На рынке бы остались, образно говоря, «Кока-кола» и «Пепси». И все. А что происходит с остальной отраслью? Сейчас у нас нет ни одного крупного подрядчика, у которого не было бы целого вагона исполнительных листов. Убытки генподрядчика, между тем, плавно распределяются по суб- и субсубподрядчикам, и те просто погибают. Свою лепту вносит и система сметного образования. При средней стоимости объекта, скажем, в 270 млн рублей специалисты говорят – а давайте за 250! В свою очередь экспертиза зачастую воспринимает такую поступившую смету как команду. К чему мы приходим? К тому, что реальная себестоимость объекта выходит на конкурс заниженной, а потом еще получает и конкурсное снижение. О каком экономическом эффекте для подрядчиков может идти речь?
– Может ли такое случиться, что рынок подряда обрушится вслед за дорожниками?
– За два года мы все-таки пришли к адекватному формату расчета сметной стоимости. Мы осознаем и стараемся учитывать все сложности, с которыми встречаются строители на площадке: это и наши сложные грунты, и вынос сетей, и многое другое. Помогаем сбором документов, своевременно выясняем имущественно-правовой статус участков, готовим технико-экономическое обоснование. Объем работ для подрядного рынка есть. У нас сейчас есть АИП объемом более 22 млрд рублей, в работе находится 350 объектов, из них 100 – в стадии проектирования. Учитывая тот факт, что в среднем в год мы будем сдавать от 30 до 60 объектов, у нас есть трехлетний задел, который мы можем предложить строителям. И это несмотря на секвестр.
– За первое полугодие в Петербурге сдано более 54% годового плана ввода жилья. На какие цифры выйдет город по итогам всего года? «Переварит» ли городская инфраструктура эти объемы?
– Как минимум до 2018 года город будет догонять инфраструктурой жилищное строительство. А иного варианта нет. Искусственное сдерживание стройки – это мы уже проходили в 2012-2013 годах. В результате накопился серьезный дефицит предложения, что негативным образом сказалось на стоимости «квадрата». Меня часто спрашивают, не надуваем ли мы пузырь жилищного строительства, который сами не в состоянии ни поднять, ни обслужить. Но, на мой взгляд, это просто мотивирующий фактор для того, чтобы ускорить строительство инфраструктуры и обеспечить гармоническое сопровождение появляющихся кварталов.
– А зачем вообще была нужна эта блокада ППТ в 2012-2013 годах?
– Все просто. Инвесторы эти два года промаялись на голодном пайке. А ведь у них кредиты на землю, заморожены активы, штат нужно содержать и т. д. Голодный инвестор был готов на любые условия города, и застройщики согласились на то, чтобы добровольно участвовать в создании инфраструктуры и безвозмездно передавать ее в городскую казну. Сейчас девелоперы уже не заглядывают власти в рот и не подписывают любой документ, который мы им даем. К инициативам власти бизнес стал относиться более критично, уже пошла обратная реакция и торг – а давайте мы передадим детсады не в дар городу, а в аренду, пока власти не решат вопрос льготного налогообложения. Но договор есть договор, отступать от него, на наш взгляд, некорректно. Мы и дальше будем настаивать на полном исполнении застройщиками своих обязательств по инфраструктуре. Да и, в конце концов, спасение утопающих, как вы знаете… Я убежден, что строительство «социалки» нужно в первую очередь самим девелоперам – таким образом они повышают рентабельность своих же проектов. Реалии таковы, что покупать коробки на голом пустыре уже никто не будет. Жители города, которые формируют до 70% спроса, уже имеют наглядный пример объектов, оснащенных инфраструктурой по нормативу и даже сверх него. Люди привыкли к комфортной комплектации микрорайонов. Этот спрос и будет формировать новое, качественное предложение.
– Сколько сейчас соглашений с застройщиками на передачу социальных объектов и сколько собрано в фонде добровольных пожертвований на строительство инфраструктуры?
– Сейчас подписано 72 соглашения. Большая часть из них – это безвозмездная передача объектов городу. Еще несколько объектов город будет выкупать в рассрочку с комфортным для бюджета графиком платежей. А в казну города до 2030 года мы планируем получить до 60 млрд рублей готовыми объектами. Это нормальная сумма, 40-50% бюджета Комитета по строительству ежегодно. Это поможет закрыть дефицит по «социалке» в новых кварталах.
– КЭПСП предложил ввести за правило строительство объектов инфраструктуры «вне зоны реализации проекта жилой застройки». То есть девелоперы должны будут возводить школы и детсады не на собственной территории, а в районах, где жители больше всего страдают от их дефицита. Бизнес-сообщество роптало…
– Городские территории застроены неравномерно, заселяются неравномерно, и потребность в инфраструктуре там тоже разная. Например, в тех же центральных районах много встроенных садов, а в школах зачастую есть профицит мест. Страдают от дефицита мест в объектах образования в основном новостройки, где коэффициент плотности застройки близок к критическому. В том же Красном Селе в одной из школ было 20 первых классов. Это 600 детишек только в одной параллели! Теперь о том, что имела в виду Елена Ульянова. Для всех застройщиков правила должны быть едины. Если ты строишь большой квартал – школу по нормативам предусмотрел в ППТ. Если ты строишь маленький домик, то в нем на инфраструктуру также предполагается определенный взнос. Мы же предлагаем различные форматы участия застройщиков в этом процессе. Кто-то участвует в реконструкции социальных объектов, кто-то делает капитальный ремонт. Если бы обнаружилось, что кому-то можно строить жилье без обязательств, это поднялось бы в топы обсуждения внутри профессионального сообщества. И строители пришли бы к нам со справедливым вопросом.
– Согласны с тезисом профсообщества о том, что готовящиеся сейчас нормы градпроектирования нужно разрабатывать с учетом специфики городских районов и отдельных кварталов?
– НГП – это долгая, тяжелая и малорезультативная история. В течение семи лет мы нанимали академиков, профессоров, привлекали институты, проводили конкурсы и сами что-то рисовали, пытаясь изобразить более-менее гармоничную картину. Но постоянно находился оппонент, который блокировал продвижение этого документа своими вопросами и новыми выкладками. Там такое количество регулирующих положений, критериев, требований по локациям, что весь этот талмуд провернуть очень сложно. Я считаю, что этот документ нужно разделить по отраслевой привязке. Если эти нормы, «социалку», здравоохранение, дороги, «зеленку» разделить на несколько частей, по отдельности они давно бы уже пошли в нужном направлении и давали результат. Допустим, сделать отдельный документ по детским садам, отработать его – и можно заниматься. Если мы сталкиваемся с проблемой по детским садам, например, в историческом центре, мы делаем какие-то поправки, исключения, уточнения, но не тормозим весь пакет норм градпроектирования. А именно так и происходит. Мы собрали в кучу сонм разнонаправленных требований, и из-за одной запятой в одной главе у нас простаивает весь документ.
– Но теперь ведь теперь НГП – не городской закон, а постановление исполнительных органов власти. Не можете договориться меж собой?
– Эту идею о разделении норм я пока не продвигаю, потому что мы постоянно наталкиваемся на спор науки и практики. Нам говорят: не лезьте со своими примерами, у нас есть научный взгляд на градпланирование, мы знаем как лучше. Оторванность представителей Высшей школы экономики, которые и готовят документ, от практики – общеизвестна. В результате мы спорим из-за одного вопроса, а остальные 50, не вызывающие разногласий, ждут, пока мы наговоримся. Это неправильно.
– Сейчас в кабмине всерьез задумались об отмене механизма долевого строительства. Тема обманутых дольщиков, понятное дело, социально острая, но нужно ли столь радикальное решение?
– Да, есть информация, что к 2020 году долевое строительство хотят вообще свернуть, и на весенней сессии депутаты начнут процесс торможения привлечения средств дольщиков. Но тут баланс не в пользу спроса. Смотрите, в Петербурге сейчас более 90 тыс. участников долевого строительства, из них жертвами нерадивых строителей стало около 7 тыс. человек, да и то, до последнего времени было около 4 тыс., но нам подложил свинью ГК «Город». Что в итоге? Этот небольшой процент обманутых граждан скажется на всех остальных. Механизм долевого участия уйдет, а мы получим прирост стоимости квадратного метра как минимум на 30%. Ну, или коммерсанты придумают какой-то иной способ привлечения средств на этапе строительства… Нет ни одного объекта долевого строительства, который бы бесконечное время не находил решения. Государство, пускай и медленно, но все-таки решало и решает эти проблемы.
– Какие меры реагирования будут применены по ГК «Город»?
– На мой взгляд, проблемы коммерсантов должны решаться изнутри, самими коммерческими структурами. Под нашим контролем и с нашей помощью такой механизм был предложен, хотя руководство ГК «Город» идти на контакт не торопилось. Только после того как было возбуждено уголовное дело и начались следственные мероприятия, представители компании напряглись и сели за стол переговоров. В моем кабинете мы собирались уже четыре раза. Первые три раза это был лишь обмен оскорблениями, потом градус беседы понизился, и родилась схема с участием ГУПа, в которой Комитет по строительству выступит оператором. Застройщик делегировал все свои полномочия новой структуре.
– По какой схеме будет участвовать в достройке объекта «Проммонолит»?
– Подрядчики «КВС» и «Проммонолит» были на подряде у ГК «Город», и с ними застройщик планировал рассчитаться пулом квартир. То есть компании – крупные дольщики этого проблемного объекта, но их статус юрлиц не обязывал в соответствии с 214-ФЗ оказывать им помощь. Это коммерческие риски, которые любая компания должна оценивать и просчитывать самостоятельно. У них есть актив, который нужно спасать – достраивать и распродавать, для этого нужно найти средства и доинвестировать, чтобы выйти из проекта с нулевым или хотя бы с минимальным убытком. Мы посмотрели на общую экономику достройки объекта и подсчитали, что общие убытки подрядчиков и прокредитовавшего их банка «Союзный» могут составить до 300 млн рублей. Значит, мы будем искать способ, как пойти им навстречу. Предлагается следующее: у них есть обязательства по подписанным с городом соглашениям по передаче соцобъектов. К примеру, в 2021-2023 годах они планируют передать городу школу или детский сад. Мы, в свою очередь, можем заменить обязательства по этим объектам ровно на эту сумму, поставив выкуп вместо безвозмездной передачи. То есть эти деньги вернутся подрядчикам.
– А как привлекать незаинтересованных подрядчиков? То же «Кристал Полюстрово» холдинг «Эталон» посчитал экономически неинтересным…
– Компания ЛенСпецСМУ пока окончательно не отказалась от участия. Мы сейчас прорабатываем достаточно сложную схему взаимодействия. Все потому, что застройщиков на этих проблемных объектах мы менять не можем – потребуются новые торги. С ЛенСпецСМУ можно поступить по аналогичной схеме. Они говорят, что в проекте их убытки могут составить до 1 млрд рублей. Ну, хорошо, у компании есть обязательства на миллиард по инфраструктурным соглашениям с городом. Мы предлагаем договориться: если компания подтвердит документально эти убытки, мы спишем обязательства будущих периодов. Ну, или сколько подтвердит – столько и спишем.
– А что с социальными обязательствами самой группы «Город»?
– А у них, по сути, и нет никакой социальной нагрузки. Более того, проекты ГК «Город», их окружение и локация – это самые тепличные условия для строительства, которые только можно себе вообразить. Все окаймляющие сети и магистрали уже сделаны, детский сад там уже строится, школа там будет в следующем году, там же будет станция «скорой помощи», по соседству две поликлиники. Плюс перспективная пробивка Ленинского проспекта и благоустройство береговой линии. Это идеальные условия для любого застройщика. Кроме того, после возведения этих жилых домов город за счет бюджета сделает благоустройство внутриквартальных проездов. Уже есть проект и выделена бюджетная строка.
– Обновленный Генплан города должен был дать ответ на вопрос о «точках входа» по девяти «проблемным» кварталам в рамках программы реновации. Документ накануне был подписан губернатором. Внес ли он ясность в судьбу программы?
– Сроки реализации по этим девяти кварталам будут существенно сдвинуты, тут уж деваться некуда. Вообще реновация – это, конечно, особая история. Мы в Петербурге опять пошли своим путем и ушли от самых эффективных практик реализации программы. Попытка сделать инвестиционный проект по замене морально и физически устаревшего жилья новым была предпринята практически во всех крупных мегаполисах. Все они остановились на том, что реновация – это дело бюджета. Никакой инвестиционной привлекательности в этом процессе нет и быть не может. Рентабельность реновации – это химера. Ее придумали, ее красиво отрекламировали, и программа вроде как даже стартовала. Но вы посмотрите на результат. А программа ведь титаническая. Что значит снести 3,5 млн кв. м жилья и построить 8 млн кв. м нового? Это значит построить здесь, внутри Петербурга, маленький Тамбов! При этом у меня в комитете вопросом занимается два человека. К счастью, я его вместе с «Управлением инвестиций» отдаю Ирине Бабюк – надеюсь, она разрешит эту проблему. Я обеими руками за реновацию, но считаю, что это должен быть именно бюджетный процесс. Посмотрите на снос пятиэтажек в Москве. Приходит ведомственная структура в квартал, выселяет всех в маневренный фонд, строит новые девятиэтажные дома, куда, помимо переселенцев, селит еще и очередников. Все. Решается целый пакет вопросов – очередь, обновление жилья, земельный фонд. А что происходит сейчас с «СПб Реновацией»? Они смотрят на площадку – вот есть промежуток между домами, там располагается сквер. Стартовых пятен нет, так что строить они хотят прямо на зелени, чтобы потом якобы компенсировать. Но попробуйте это людям объяснить. В глазах населения это чистой воды «уплотниловка». Из 22 кварталов компания выбрала самые рентабельные, в которых есть стартовые пятна, а проблемные сдвинула в хвост. Город и жители, в свою очередь, ждут, что «СПб Реновация» передаст им более 1 млн кв. м жилья, но давайте посмотрим, когда эта программа началась и какой результат: нам отдали какие-то несколько десятков тысяч «квадратов». Мы просто «заморозили» эти территории вместе с жителями. А инвестор сидит и спокойно выбирает: это нам неинтересно, тут выше не построить, а тут дорога кривая, а тут жители митингуют. И дальше все так и будет продолжаться, компания будет отдавать городу крохи, чтобы не заикался, а эти девять кварталов так и останутся на бумаге.
Программа реновации очень нужна, ее действительно многие ждут, для некоторых это единственная возможность получить более комфортное жилье. Власти города эти ожидания обманывать просто не имеют права. Я считаю, что тут надо действовать так же, как и в случае с дольщиками: сделать ГУП, отобрать у инвестора все эти площадки и развивать эти территории своими силами. Это лучший выход из ситуации.