Константин Мурашкин: «Ипотечное кредитование уходит в «цифру»
В условиях растущей конкуренции российские банки будут активнее внедрять новые электронные сервисы, в том числе в сфере ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах рынка ипотеки в стране и в банке.
– Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
– По сравнению со второй половиной 2017 года, когда банки активно снижали процентные ставки и запускали новые программы, сейчас на рынке наблюдается стабилизация ситуации. Спрос на ипотеку продолжает расти, что не может не радовать.
– Наверное, в таких условиях значительно растет и конкуренция между банками?
– Безусловно, это так. Ипотечный рынок по уровню ставок сейчас довольно однороден, и конкуренция за клиента выходит на другой, более высокий уровень. На первое место выходит качество обслуживания клиента, предоставление ему новых дополнительных возможностей и сервисов. Один из таких трендов – цифровизация взаимоотношений с клиентом. Я уверен, что сегодня многие потенциальные заемщики при выборе банка отдают предпочтение не столько размеру ставки, сколько удобству работы с банком от момента подачи заявки на кредит до получения справки о погашении кредита.
– Как работают электронные сервисы в вашем банке?
– Например, интернет-банк Райффайзен-Онлайн позволяет оформить досрочное погашение кредита без визита в банк. Как правило, чтобы оформить доверенность для управления банковским счетом членам своей семьи, клиент должен прийти в офис. В семейном банке мы предоставили клиенту возможность сделать это моментально и онлайн. При этом он может выбрать информационный либо полноценный доступ к управлению счетом. Такую доверенность клиент может дать к одному продукту и сохранить приватность, а может – и ко всем. Срок действия доверенности – от 3 дней до 99 лет. Отозвать доверенность можно в любой момент одним кликом. Например, в случае, если супруги развелись.
Цифровизация внедряется в процесс не только обслуживания, но и привлечения новых клиентов из городов, где мы сейчас не представлены. Райффайзенбанк выходит в 38 городов по стране (в том числе в 5 – на Северо-Западе) и будет работать с клиентами дистанционно. Клиенты смогут заказать продукты банка через колл-центр банка или на его сайте, а получить – через курьера. Прежде всего, спрос будет на открытие текущих и накопительных счетов, а также выпуск дебетовых и кредитных карт. Банк зачислит кредитные средства на дебетовую карту, чтобы клиент мог снять средства в банкомате или оплатить товары и услуги при помощи карты.
– Можно ли говорить о том, что цифровизация помогает коммерческим банкам в конкуренции с государственными банками?
– Думаю, что да. Безусловно, до сих пор часть клиентов при выборе банка предпочитает государственные, по названию и уровню надежности. Но уже сейчас коммерческие банки (и Райффайзенбанк в том числе) составляют им значительную конкуренцию, по уровню внедрения digital-технологий, с одной стороны, и уровню процентных ставок, с другой.
– Каких результатов удалось добиться Райффайзенбанку в I квартале этого года?
– По-прежнему ипотечное кредитование остается одним из драйверов роста. По итогам I квартала 2018 года, ипотечный портфель регионального центра Райффайзенбанка превысил 17 млрд рублей. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 54%. За первые три месяца этого года нами было выдано более 1400 кредитов на почти 3,5 млрд рублей. В совокупном кредитном портфеле розничного бизнеса доля ипотечного кредитования выросла с 42% до 48% за год. Доля Райффайзенбанка в новых выдачах всех ипотечных кредитов в Петербурге составляет 9%. Для нас это своеобразный рекорд.
– Какие у вас сейчас ипотечные ставки?
– Приобрести квартиру на первичном рынке в ипотеку можно по ставке 9,25–9,5% годовых в рублях. Также Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты по программам «Квартира на вторичном рынке» и «Рефинансирование» по ставке 9,5%. Кстати, по количеству выданных ипотечных кредитов программа «Рефинансирование» занимает в новых выдачах 47%, по объему – 57%.
– На Ваш взгляд, в чем привлекательность рефинансирования?
– Рефинансирование выгодно как заемщику, так и банку. Клиент заинтересован в экономической выгоде, так как снижается ежемесячная нагрузка по платежам или сокращается срок кредитования. Банк получает приток готовых качественных клиентов, которые имеют положительную кредитную историю. Отмечу, что полтора года назад мы были фактически пионерами на рынке. Сегодня все большее количество игроков рынка вводят такую программу. Популярность рефинансирования, на мой взгляд, со временем будет только расти.
– Жилье какого класса наиболее популярно у ваших клиентов?
– В Петербурге у нас сильные позиции на первичном рынке. Это связано с тем, что мы провели серьезную работу по аккредитации девелоперов и строящихся объектов. В настоящее время банком аккредитовано более 34 застройщиков и более 120 жилых комплексов.
Если говорить непосредственно о самих квартирах, то наиболее востребованы у наших заемщиков студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Причем заметна достаточно четкая возрастная дифференциация. Студии и однокомнатные квартиры приобретают молодые люди, для которых данный тип недвижимости – это стартовое жилье. Принципиальное значение имеет размер аннуитетного платежа. Клиенты старше 30 лет уже имеют существенный первоначальный взнос и приобретают, как правило, двухкомнатные квартиры с расчетом на пополнение в семье.
– Каков Ваш прогноз по динамике ипотечных ставок на рынке?
– По мнению аналитиков Райффайзенбанка, до конца года ключевая ставка ЦБ еще дважды снизится по 0,25 п. п. Это может привести к некоторому снижению рыночных ипотечных ставок.
– Почему ипотека стала для вашего банка приоритетным направлением развития розничного бизнеса?
– Ипотека – это долгосрочное сотрудничество с клиентом. Как банк, мы в таком сотрудничестве крайне заинтересованы. При этом мы понимаем, что должны соответствовать всем современным запросам и требованиям клиента и идти в ногу с современными технологиями. Ведь сегодня модель поведения потребителя вне зависимости от отрасли кардинально изменилась – клиент хочет получить услугу здесь (то есть вне зависимости от того, где он находится) и прямо сейчас. Мы стремимся стать семейным транзакционным банком для всех членов семьи.
Кстати
1 июня Райффайзенбанк открыл второй ипотечный центр в Петербурге в новом дополнительном офисе «Отделение «Академическое» на проспекте Науки. Ипотечный центр позволит банку перераспределить нагрузку и проводить большой объем сделок с недвижимостью на севере города. Сотрудники ипотечного центра помогут клиентам оформить ипотеку оперативно и в комфортных условиях, чтобы такое значимое событие в жизни каждой семьи, как приобретение квартиры, вызывало только положительные эмоции.
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.