Станислав Киселев: «На рынке происходят тектонические изменения»
Как преобразуют внешние факторы структуру строительного рынка и в чем это отражается на конечном продукте застройщиков, мы беседовали в кулуарах ПМЭФ-2018 с генеральным директором Группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.
- В ближайшее время схема договоров долевого участия должна уйти с рынка недвижимости. На смену ей придет новый инструмент – схема проектного финансирования. Мнения застройщиков по поводу необходимости и эффективности работы по новой схеме сильно разнятся. Какую позицию занимаете вы?
- Правила игры обозначены, им надо следовать. Каких-либо существенных изменений в нашей работе - в темпах, подходах , качественных характеристиках, не произойдёт. ГК «Кортрос» остается системным, ответственным застройщиком, и с этого пути не свернет. Новые законодательные изменения накладывают весьма серьезные ограничения на финансовую деятельность застройщика. Но для нас, как крупного федерального игрока с понятным всем брендом, взаимодействие с банками и проектное финансирование проблемой не является.
Например, свой флагманский проект в Екатеринбурге – район «Академический» мы до 2016 года развивали в логике продажи готового жилья.
Другое дело, что предоставление финансовым структурам, которые только опосредованно влияют на строительный рынок, таких широких полномочий, - вряд ли можно считать эффективным решением, обычно это только вредит рынку.
Все установленные буквой закона требования направлены на то, чтобы ликвидировать недобросовестных застройщиков. Но в действительности таковых немного. Покупатель стал более требователен, он может позволить себе выбирать, и те застройщики, что ошиблись с локацией, позиционированием продукта или столкнулись с непорядочностью генподрядчиков, стали испытывать серьезные проблемы. Новое законодательство загоняет в жесткие рамки всех – как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков. Это неизбежно отразится на динамике строительства, ценах на жилье.
Если уж мы говорим о санации рынка в целом, странно принимать законы, которые касаются только застройщиков. На рынке взаимодействуют большое количество участников – это и риэлторы, и банки, и страховщики, и генподрядные организации. На рынке генподряда сегодня масса серьезных проблем. Мы часто сталкиваемся с необходимостью замены подрядчиков в процессе строительства из-за неудовлетворительного качества работ, срыва сроков поставки материалов и оборудования, нехватки инженерного состава, и т.д.
Если уж санировать, тогда всех, кто находится в этой лодке. Не стоит забывать и о государственных контролирующих и экспертных организациях, которые проводят экспертизу и выдают разрешения на стройку. Когда одних «контролируют» по полной программе, а другие могут существовать в иных реалиях, - это не приведет к оздоровлению рынка.
- Есть мнение, что норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», сделает невозможной реализацию проектов КОТ..
- Я бы не стал категорично это утверждать. Скорее эта норма создаст бардак в головах покупателей, которые в одном проекте вынуждены будут иметь дело с десятком различных дочерних юридических лиц одного застройщика. Но совершенно очевидно, что застройщики с этим требованием вполне в состоянии справиться и есть все возможности для организационно-правовой обвязки этой истории.
- Вслед за внешними изменениями как, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменится рынок строительства в ближайшую пятилетку?
- Он изменится принципиально. Мы уже наблюдаем эти тектонические процессы. Я почти уверен в том, что по составу рынок обновится процентов на 70. Мы услышим новые имена, увидим новые подходы. Рынок оставит только те структуры, которые строительством занимаются профессионально. Именно по этой причине, девелоперским бизнесом вряд ли начнут заниматься банки, несмотря на серьезные к тому подвижки в законодательстве. Это может произойти в краткосрочной перспективе, но вряд ли станет определяющим трендом на длительный период.
- А как изменится продукт?
- Если говорить о макроподукте: застройщики будут прилагать все больше усилий для создания комфортной среды, уделять больше внимания развитию транспортной и социальной инфраструктуры в застраиваемых районах. Так, в «Академическом» мы в этом году завершаем строительство проспекта Сахарова – многополосной, масштабной, «якорной» магистрали района.
Занимаемся благоустройством Преображенского парка, его площадь – 40 га, - он станет точкой притяжения не только для жителей района, но и всех жителей Екатеринбурга.
Медицинский кластер района уже обрел реальные очертания. Первый жилой комплекс в составе кластера появится в начале следующего года. Все необходимые решения с точки зрения размещения там медицинских учреждений администрацией Екатеринбурга уже приняты.
На уровне микропродукта: значительные изменения происходят в плане совершенствования эргономики жилого и общественного пространства, технологий озеленения, инфраструктуры дворов, детских и спортивных площадок. Мы отчетливо понимаем как растут требования покупателей со временем, и в каждой последующей очереди предлагаем новые решения.
- В Петербурге ГК «Кортрос» реализует проект премиум-класса. Эксперты говорят, что элитная недвижимость не отличается удовлетворительными показателями продаж в последнее время..
- Не буду скрывать, ожидания были другими, ведь мы начинали проект Royal Park в несколько иных экономических реалиях. Рынок меняется с каждым годом, и то, что казалось нормальным результатом пару лет назад, сегодня таковым уже может не являться. Однако то, что сегодня мы предлагаем в проекте Royal Park , дает нам полную уверенность, что он будет успешно реализован. Мы уже на финишной прямой с точки зрения строительной готовности, в июне текущего года закачиваем стройку на объекте.
Наше петербургское отделение сработало на отлично, качественные характеристики Royal Park превзошли все ожидания, - и по архитектурным, и дизайнерским находкам, и по инженерным решениям. Это достойный объект как для Петровского острова, так и Петербурга.
- «Кортрос» планировал расширить портфель проектов в Петербурге.
- Такие планы всегда есть, и во всех регионах присутствия ГК «Кортрос», не только в Петербурге. Мы внимательно изучаем рынок, и не намерены останавливаться на единственном проекте, как и ограничиваться только премиум-классом. В планах у «Кортроса» развитие новых проектов и в других регионах России. Так, в феврале на Сочинском инвестиционном форуме был презентован проект застройки бывшего аэропорта на востоке Ростова-на-Дону.
В прошлом году мы ставили перед собой цель серьезно заявить о себе в Москве. И достигли этой цели – сегодня в столичном регионе мы реализуем 4 проекта, два из которых – особенно масштабны и амбициозны. Первый – это жилой комплекс бизнес-класса «Дом Серебряный бор» на улице Живописной. Этот комплекс мы возводим рядом с лесопарком, и очень бережно относимся к строительству, стараясь не повредить экологию зеленого массива.
Второй проект - комплекс жилых небоскрёбов HEADLINER. Это первое в столице жилье «высотного» формата, проект пользуется заметным спросом. Мы проводим порядка 50 сделок в месяц, что является лидирующим показателем для этой локации.
К лету следующего года компания «Отделстрой» планирует открыть продажи в своем новом проекте – «Новый Лесснер» на Большом Сампсониевском проспекте. Генеральный директор компании Марк Окунь рассказал «Строительному Еженедельнику» о подготовке проекта, которая заняла два года, и о приобретенном опыте реализации проектов редевелопмента.
– Марк Леонидович, этот год выдался особенно щедрым на реформы в законодательстве строительной отрасли, направленные на защиту обманутых дольщиков. Эксперты прогнозируют, что они коренным и совсем не позитивным образом повлияют на рынок. Вы разделяете эту точку зрения?
– Прежде чем говорить о том, какие последствия принесут эти законодательные изменения, нужно констатировать с сожалением, что законодатели забыли об одной важной вещи. Проблема обманутых дольщиков не является массовой, она касается не более 1% всех покупателей квартир на рынке и, соответственно, примерно такой же доли застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства. А заградительные решения, которые принимаются с целью решить эту проблему, распространяются на всех. Создается такое впечатление, что проблема обманутых дольщиков довлеет над всем рынком и все без исключения застройщики работают недобросовестно. Но это не так. А вот вводимые поправки повлияют на всех участников рынка, однозначно приведут к уменьшению предложения и увеличению цены квадратного метра. Это закономерная рыночная история.
Не стоит также забывать о том, что только частная инициатива и предпринимательство строительных компаний позволяют стране глобально решать вопрос с жильем. Ведь рекордных 80 млн кв. м в год – объема, который по силам сегодня застройщикам, – не удавалось достигнуть и в советские годы, когда государство полностью контролировало сферу строительства. И сегодня решения нужно принимать, учитывая и этот немаловажный фактор. Поэтому меры, о которых Вы спрашиваете, сложно считать дальновидными. Скорее – это эмоциональный всплеск, связанный с текущими политическими задачами предвыборного времени.
– А может быть дело и вовсе не в обманутых дольщиках?
– Нет, обманутые дольщики – это катализатор, причем весьма серьезный. Однако эту проблему можно решить более щадящими способами, а не постоянными и непоследовательными изменениями в законодательстве, которые могут привести к еще большему числу дольщиков, так и не дождавшихся своих квартир.
– Что может быть действеннее и радикальнее отмены долевого строительства?
– Полностью отменить долевое строительство очень сложно по целому ряду причин. Во-первых, банки не смогут предоставить кредит большинству застройщиков. Даже если уполномоченным государством банкам выделят на это огромные деньги, с обеспечением этих кредитов возникнут серьезные проблемы. Зарегулированность банковской системы требует резервов, сопоставимых чуть ли не с объемами выдаваемых кредитов, и выполнения многих требований. Такие требования смогут обеспечить только единицы застройщиков.
Во-вторых, и те, кому посчастливится получить этот кредит, вынуждены будут самым серьезным образом просчитывать экономику своих проектов, поскольку стоимость строительства вырастет. Рентабельность проектов в массовом сегменте сегодня не превышает 10%, а процент, под который можно получить проектное финансирование, составляет 10-15%. При таких условиях возникает вопрос: зачем эта деятельность нужна будет самому застройщику?
– Вернемся к сегодняшним реалиям рынка. Пикирующие ипотечные ставки поддерживают рынок?
– В краткосрочной перспективе – да. Однако опасность в том, что доходы населения не растут, а закредитованность, наоборот, увеличивается. Если 5-7 лет назад ипотека занимала не более 10% в общем объеме сделок, то сегодня этот показатель достигает 70-80%. Это говорит лишь о том, что люди на собственные деньги купить ничего не могут. Если по какой-либо причине ипотека «встанет», рынок потеряет большую часть покупателей.
– С какими результатами по вводу площадей компания «Отделстрой» завершает 2017 год?
– Наша стратегия такова, что в год мы вводим в эксплуатацию порядка 1,5 тыс. квартир, что мы и сделали в этом году, завершив строительство очередного корпуса «Нового Оккервиля». К сдаче готовится следующая очередь этого жилого комплекса, аналогичная по количеству квартир, работы там уже завершены на 99%. В целом, «Новый Оккервиль» продолжает свое активное развитие; завершение же всего проекта запланировано на конец 2021 года. В нем уже сдано в эксплуатацию достаточное количество социальных объектов – школа, два детских сада, спортивный комплекс, две поликлиники. Еще детский сад планируется сдать в составе шестой очереди проекта. Интересно, что большая часть жителей в «Новом Оккервиле» – молодые семьи. Можно говорить, что «Новый Оккервиль» сейчас переживает собственный локальный демографический взрыв. Именно поэтому мы с особым вниманием относимся к развитию детской инфраструктуры в микрорайоне – начиная с учебных и медицинских учреждений и заканчивая студиями творчества, магазинами товаров для детей, игровыми площадками и пр. Фактически «Новый Оккервиль» – это уже сформировавшийся жилой район, и год за годом мы привносим в него улучшения.
– А каковы объемы продаж?
– В этом году результат по продажам сопоставим с результатами прошлого года. Процесс принятия решения клиентами стал длительнее, а процесс переговоров – более трудоемким и растянутым по времени.
– Может быть, в этом отчасти виноваты высокие цены на жилье в «Новом Оккервиле»?
– Цена соответствует тому, что мы предлагаем. Мы продаем не просто квадратные метры, а комфортную благоустроенную среду в пешей доступности от метро. В жилом комплексе собственная, уже действующая инфраструктура, здесь теплые кирпично-монолитные дома с наружными стенами 68 см, при этом на площадке в среднем по 4-6 квартир. Такой уровень жизни может предложить не каждый «спальный» район Петербурга, а цены наши при всем этом, замечу, ниже аналогичных проектов в городе.
– ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже почти десять лет. Покупательские предпочтения претерпели за это время серьезные изменения. Приходится менять что-нибудь в процессе реализации проекта?
– Конечно. Каждый дом в чем-то совершеннее предыдущего. При этом, безусловно, меняются и планировки квартир, и их площадь, и количество квартир на этаже. Но мы стараемся не превращать наши дома в «общежития» (как многие ЖК, в которых по 15-20 студий на этаже), а выдерживаем разумный баланс.
Тенденция последнего времени – рост количества покупок квартир с отделкой. В этом прослеживается определенная связь вместе с ростом ипотечных сделок. Людям сложно одновременно нести затраты на ремонт квартиры и оплачивать ипотеку. Им гораздо проще сразу взять кредит на покупку квартиры «под ключ» и не искать после получения ключей дополнительных средств на ремонт.
– В 2015 году Вы анонсировали новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. На какой стадии проект? Когда планируете открыть продажи?
– Два года назад мы приобрели территорию мануфактуры «Новый Лесснер» (в советское время – Завод имени Карла Маркса). Площадь участка – 7,8 га. Предприятие обанкротилось в начале 2000-х годов, и с тех пор эта территория собственниками сдавалась в аренду под разного рода хозяйственную деятельность. Два года мы занимались консолидацией земельных участков, вели непростые переговоры с разрозненными собственниками, разрабатывали градостроительную документацию. Сегодня этот путь практически завершен, и планируем к лету будущего года выйти на стройплощадку и открыть продажи. Наш проект носит название «Новый Лесснер» и включает в себя две очереди строительства. Их совокупный объем – 125 тыс. кв. м жилья. На территории жилого комплекса «Новый Лесснер» также запланированы отдельно стоящие детский сад на 125 мест и школа-детский сад на 325 мест.
– В связи со 100-летием революционных событий, очень модной становится тема исторических ассоциаций. Не планируете развить ее в «Новом Лесснере»?
– Никаких ассоциаций с советским прошлым мы не планируем, вместе с тем в архитектурном облике проекта будет присутствовать некая монументальность – достаточно дорогие навесные керамические фасады, качественное остекление... Жилой комплекс «Новый Лесснер» замечательно впишется в уже сложившуюся застройку, в которой, между прочим, присутствуют и исторические здания. Проект был нами согласован в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга. К архитектурному облику проекта было проявлено трепетное отношение со всех сторон – не только с нашей, но и со стороны власти.
– «Новый Лесснер» для компании «Отделстрой» – первый проект редевелопмента такого масштаба. Что оказалось самым сложным в его реализации? Архитектура? Рекультивация земли?
– Рекультивация – наименьшее из всех зол, связанных с реализацией подобных проектов. Земля в любом случае будет вывозиться – это необходимо для возведения подземных паркингов. Самая большая проблема – большое количество разрозненных собственников, причем как частных, так и государственных, чьи цели по дальнейшему использованию территории не определены. Это рождает массу юридических проблем, связанных с оценкой, согласованием, приобретением, присоединением земельных участков. Самое сложное в редевелопменте – это человеческий фактор, ведь пока единственный путь реализации таких проектов – выкуп чужой собственности. Причем может случиться так, что выкуп сделает проект экономически нецелесообразным. Просчитать эти расходы заранее – задача, которая по силам только очень опытным девелоперам.
– Есть ли планы по реализации других новых проектов?
– Задел по «Новому Оккервилю» и старт проекта «Новый Лесснер» обеспечат нам загрузку еще как минимум на пятилетку. А что будет дальше – покажет время. Может быть, рынок больше не нуждается в таких значительных объемах предложения, покупательная способность ограничена, и приходит час для переосмысления бизнес-стратегий застройщиков в сторону реализации точечных проектов. Время покажет…