Станислав Киселев: «На рынке происходят тектонические изменения»
Как преобразуют внешние факторы структуру строительного рынка и в чем это отражается на конечном продукте застройщиков, мы беседовали в кулуарах ПМЭФ-2018 с генеральным директором Группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.
- В ближайшее время схема договоров долевого участия должна уйти с рынка недвижимости. На смену ей придет новый инструмент – схема проектного финансирования. Мнения застройщиков по поводу необходимости и эффективности работы по новой схеме сильно разнятся. Какую позицию занимаете вы?
- Правила игры обозначены, им надо следовать. Каких-либо существенных изменений в нашей работе - в темпах, подходах , качественных характеристиках, не произойдёт. ГК «Кортрос» остается системным, ответственным застройщиком, и с этого пути не свернет. Новые законодательные изменения накладывают весьма серьезные ограничения на финансовую деятельность застройщика. Но для нас, как крупного федерального игрока с понятным всем брендом, взаимодействие с банками и проектное финансирование проблемой не является.
Например, свой флагманский проект в Екатеринбурге – район «Академический» мы до 2016 года развивали в логике продажи готового жилья.
Другое дело, что предоставление финансовым структурам, которые только опосредованно влияют на строительный рынок, таких широких полномочий, - вряд ли можно считать эффективным решением, обычно это только вредит рынку.
Все установленные буквой закона требования направлены на то, чтобы ликвидировать недобросовестных застройщиков. Но в действительности таковых немного. Покупатель стал более требователен, он может позволить себе выбирать, и те застройщики, что ошиблись с локацией, позиционированием продукта или столкнулись с непорядочностью генподрядчиков, стали испытывать серьезные проблемы. Новое законодательство загоняет в жесткие рамки всех – как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков. Это неизбежно отразится на динамике строительства, ценах на жилье.
Если уж мы говорим о санации рынка в целом, странно принимать законы, которые касаются только застройщиков. На рынке взаимодействуют большое количество участников – это и риэлторы, и банки, и страховщики, и генподрядные организации. На рынке генподряда сегодня масса серьезных проблем. Мы часто сталкиваемся с необходимостью замены подрядчиков в процессе строительства из-за неудовлетворительного качества работ, срыва сроков поставки материалов и оборудования, нехватки инженерного состава, и т.д.
Если уж санировать, тогда всех, кто находится в этой лодке. Не стоит забывать и о государственных контролирующих и экспертных организациях, которые проводят экспертизу и выдают разрешения на стройку. Когда одних «контролируют» по полной программе, а другие могут существовать в иных реалиях, - это не приведет к оздоровлению рынка.
- Есть мнение, что норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», сделает невозможной реализацию проектов КОТ..
- Я бы не стал категорично это утверждать. Скорее эта норма создаст бардак в головах покупателей, которые в одном проекте вынуждены будут иметь дело с десятком различных дочерних юридических лиц одного застройщика. Но совершенно очевидно, что застройщики с этим требованием вполне в состоянии справиться и есть все возможности для организационно-правовой обвязки этой истории.
- Вслед за внешними изменениями как, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменится рынок строительства в ближайшую пятилетку?
- Он изменится принципиально. Мы уже наблюдаем эти тектонические процессы. Я почти уверен в том, что по составу рынок обновится процентов на 70. Мы услышим новые имена, увидим новые подходы. Рынок оставит только те структуры, которые строительством занимаются профессионально. Именно по этой причине, девелоперским бизнесом вряд ли начнут заниматься банки, несмотря на серьезные к тому подвижки в законодательстве. Это может произойти в краткосрочной перспективе, но вряд ли станет определяющим трендом на длительный период.
- А как изменится продукт?
- Если говорить о макроподукте: застройщики будут прилагать все больше усилий для создания комфортной среды, уделять больше внимания развитию транспортной и социальной инфраструктуры в застраиваемых районах. Так, в «Академическом» мы в этом году завершаем строительство проспекта Сахарова – многополосной, масштабной, «якорной» магистрали района.
Занимаемся благоустройством Преображенского парка, его площадь – 40 га, - он станет точкой притяжения не только для жителей района, но и всех жителей Екатеринбурга.
Медицинский кластер района уже обрел реальные очертания. Первый жилой комплекс в составе кластера появится в начале следующего года. Все необходимые решения с точки зрения размещения там медицинских учреждений администрацией Екатеринбурга уже приняты.
На уровне микропродукта: значительные изменения происходят в плане совершенствования эргономики жилого и общественного пространства, технологий озеленения, инфраструктуры дворов, детских и спортивных площадок. Мы отчетливо понимаем как растут требования покупателей со временем, и в каждой последующей очереди предлагаем новые решения.
- В Петербурге ГК «Кортрос» реализует проект премиум-класса. Эксперты говорят, что элитная недвижимость не отличается удовлетворительными показателями продаж в последнее время..
- Не буду скрывать, ожидания были другими, ведь мы начинали проект Royal Park в несколько иных экономических реалиях. Рынок меняется с каждым годом, и то, что казалось нормальным результатом пару лет назад, сегодня таковым уже может не являться. Однако то, что сегодня мы предлагаем в проекте Royal Park , дает нам полную уверенность, что он будет успешно реализован. Мы уже на финишной прямой с точки зрения строительной готовности, в июне текущего года закачиваем стройку на объекте.
Наше петербургское отделение сработало на отлично, качественные характеристики Royal Park превзошли все ожидания, - и по архитектурным, и дизайнерским находкам, и по инженерным решениям. Это достойный объект как для Петровского острова, так и Петербурга.
- «Кортрос» планировал расширить портфель проектов в Петербурге.
- Такие планы всегда есть, и во всех регионах присутствия ГК «Кортрос», не только в Петербурге. Мы внимательно изучаем рынок, и не намерены останавливаться на единственном проекте, как и ограничиваться только премиум-классом. В планах у «Кортроса» развитие новых проектов и в других регионах России. Так, в феврале на Сочинском инвестиционном форуме был презентован проект застройки бывшего аэропорта на востоке Ростова-на-Дону.
В прошлом году мы ставили перед собой цель серьезно заявить о себе в Москве. И достигли этой цели – сегодня в столичном регионе мы реализуем 4 проекта, два из которых – особенно масштабны и амбициозны. Первый – это жилой комплекс бизнес-класса «Дом Серебряный бор» на улице Живописной. Этот комплекс мы возводим рядом с лесопарком, и очень бережно относимся к строительству, стараясь не повредить экологию зеленого массива.
Второй проект - комплекс жилых небоскрёбов HEADLINER. Это первое в столице жилье «высотного» формата, проект пользуется заметным спросом. Мы проводим порядка 50 сделок в месяц, что является лидирующим показателем для этой локации.
Президент Союза архитекторов России Андрей Боков считает, что строительный комплекс в стране необходимо полностью обновить и приступать к этому надо как можно скорее. Реформы должны охватить все этапы: от подготовки специалистов предпроектной и проектной работы до эксплуатации зданий и утилизации построенного.
– Вы были одним из авторов поправок в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в РФ». Что именно нужно в нем изменить?
– Во-первых, это введение института профессиональной квалификации. Мы оказались в законодательном вакууме, из-за которого скоро ни архитекторов, ни инженеров в стране юридически не будет. Наши вузы готовят сегодня только бакалавров и магистров. Но чтобы стать квалифицированным архитектором или инженером, необходимо пройти профессиональную практику, которая длится от трех до пяти лет, сдать экзамен и получить квалификационный документ государственного образца. После этого статус профессионального архитектора нужно постоянно подтверждать. Все это и есть система непрерывного образования, и ее отсутствие – главное, что мешает становлению профессии и засоряет рынок огромным числом непрофессионалов и самозванцев.
Во-вторых, необходимо создать институт, объединяющий профессиональных архитекторов, занимающихся практикой. Каждый из его участников должен поставить подпись под документом, подтверждающим готовность следовать кодексу профессиональной этики. Архитектура принадлежит к группе социально ответственных профессий, таких как профессия врача, юриста или адвоката. Их практика таит в себе искушения, соблазны и риски, из которых самый опасный – превращение в циничного предпринимателя, который работает только на заказчика, тогда как обязан в первую очередь служить интересам общества.
– Когда будут приняты поправки в этот закон?
– Они поддержаны рабочей группой при Совете Федерации Федерального Собрания РФ и находятся на стадии обсуждения. Но против принятия этих поправок выступают те, кто упорно рассматривает архитектурное проектирование, да и любую профессиональную практику как предпринимательскую деятельность. Более того, сегодня в соответствии с действующим законодательством именно они часто представляют на государственном уровне интересы профессионального сообщества, прежде всего через институт саморегулируемых организаций. Именно их усилиями множество непрофессионалов получили сегодня допуск к профессиональной практике.
И если СРО в области строительства и подряда еще как-то объяснимо, так как дееспособность компаний вполне можно оценить на основании имеющихся у них оснащения, производственных мощностей, то дееспособность проектной организации оценить сложно. Основной показатель здесь – число сотрудников и их квалификация, а для того чтобы подтвердить статус организации, много ума не требуется.
– То есть вы считаете институт СРО неэффективным?
– Он не просто неэффективен, он разрушает профессию. Беда в том, что строительные и девелоперские компании, структуры заказчиков создают у себя проектные организации, которые работают только на них, а не на потребителя. Мирясь с этим, мы получаем в итоге дикие цены на некачественное жилье. Сегодня у нас в стране рынок определяют 30-40 крупнейших застройщиков. Я не против их существования, но они не имеют права фактически монопольно управлять политикой в сфере градостроительства и регулирования профессиональной практики. Они вправе зарабатывать деньги, но делать это надо не только в рамках закона, но и не задевая интересы других. Прежде всего тех, для кого возводятся эти дома и квартиры. Неправильно строить жилье по невероятной цене, не соответствующей реальным доходам людей и их предпочтениям. Сложные схемы при получении земельного участка и ГПЗУ, вытеснение конкурентов, прежде всего из малого и среднего бизнеса, – все это становится некой нормой.
В мире подобные действия запрещены и квалифицируются как «конфликт интересов».
– От общего перейдем к частному. Расскажите об основных принципах наиболее удачного сочетания современной архитектуры в исторических городах, таких как Петербург.
– Многое из того, что было построено в Петербурге в прошлом веке, – это работы высочайших профессионалов. Даже здания эпохи советского модернизма, 1960-1980-х годов, к которым многие относились и относятся скептически, как правило, не разрушают городскую ткань. Их стилистика – в основном сдержанная версия архитектурного языка, очень петербургская, не оскорбительная для города. И объясняется это такими простыми и понятными словами, как «мастерство» и «профессионализм».
– Что происходит с современной постройкой сейчас?
– В среднем качество того, что возникает на периферии Петербурга, намного выше, чем в других городах, в том числе в Москве. И дело даже не в том, как нарисован и покрашен фасад. Дело в градостроительной политике и ее приоритетах. Если главное – построить детсад за три месяца, а не то, каково там будет детям, то это вопрос выбора политики и вопрос нравственного состояния. У петербургских застройщиков с нравственностью, пожалуй, лучше, чем у многих их коллег.
– Насколько сейчас в целом у девелоперов востребованы предложения архитекторов?
– Не секрет, что строительный комплекс сейчас себя чувствует не очень уверенно. Объемы отрасли падают, рынок схлопывается, и это в первую очередь сказывается на проектировании. Печально то, что параллельно резко сужается круг задач архитектора. Ставка на типовое проектирование, ограничение сферы деятельности архитектора схемами и фасадами, лишение авторских прав. Все это связано с кризисом и являет собой результат инициатив законодателей и Минстроя.
– Что тогда нужно предпринять, чтобы изменить ситуацию с жильем?
– Надо развивать другие механизмы и формы, такие как жилищно-строительные кооперативы и индивидуальное жилищное строительство. Сегодня из 84 млн кв. м введенного жилья почти половина – ИЖС. Интерес к такому жилью огромен, но люди строят себе дома кустарно и непрофессионально, и именно поэтому данную индустрию нужно развивать.
На участках высотной застройки с арендным жильем вполне уместны забытые нами дома-башни, популярные на Западе и на Востоке. Наименее жизнеспособны самые популярные в России дома – многоэтажные «заборы». Строя их, мы создаем проблемы для будущих поколений. Ни один подрядчик не называет «срок годности» таких домов. Они чрезвычайно дороги не только в создании, но и в эксплуатации, и расходы будут постоянно расти на фоне падения цены квартир. И происходит это потому, что архитекторов не слушают, а слушают нынешних менеджеров. А им все равно, чем руководить – буфетом на вокзале или архитектурой большого города.
– И когда же все это закончится?
– Тогда, когда нашим приоритетом станет накопление человеческого капитала, а не что-то иное. Когда именно это произойдет, сказать сложно, но уже сегодня мы обязаны принимать решения с заботой о долгосрочных последствиях. Не нужен талант предсказателя, чтобы понять, что дальнейшее упорное строительство многоэтажек и апартаментов в картофельных полях – это тупик. Строительная отрасль должна срочно обновляться, эволюционировать. Надо использовать «зеленые» технологии, заботиться о ресурсосбережении. Об этом принято много говорить, но в жизни мы предпочитаем не меняться, тем более что у панельных «заборов» 50-летней давности, в отличие от автомобилей, нет на рынке конкурентов, да и самого рынка нет. Итогом этого будет еще более заметное падение качества нашего окружения, расплачиваться за которое будут наши сограждане.
Все эти проблемы, точнее, необходимость их решения, и определяет контуры будущего, которое, надеюсь, окажется не столь далеким.
Кстати
Андрей Владимирович Боков родился 26 сентября 1943 года в г. Москве. Российский архитектор, доктор архитектуры, генеральный директор ГУП МНИИП «Моспроект-4» (1998-2014), Президент Союза архитекторов России, академик Российской академии архитектуры и строительных наук.