Станислав Киселев: «На рынке происходят тектонические изменения»
Как преобразуют внешние факторы структуру строительного рынка и в чем это отражается на конечном продукте застройщиков, мы беседовали в кулуарах ПМЭФ-2018 с генеральным директором Группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.
- В ближайшее время схема договоров долевого участия должна уйти с рынка недвижимости. На смену ей придет новый инструмент – схема проектного финансирования. Мнения застройщиков по поводу необходимости и эффективности работы по новой схеме сильно разнятся. Какую позицию занимаете вы?
- Правила игры обозначены, им надо следовать. Каких-либо существенных изменений в нашей работе - в темпах, подходах , качественных характеристиках, не произойдёт. ГК «Кортрос» остается системным, ответственным застройщиком, и с этого пути не свернет. Новые законодательные изменения накладывают весьма серьезные ограничения на финансовую деятельность застройщика. Но для нас, как крупного федерального игрока с понятным всем брендом, взаимодействие с банками и проектное финансирование проблемой не является.
Например, свой флагманский проект в Екатеринбурге – район «Академический» мы до 2016 года развивали в логике продажи готового жилья.
Другое дело, что предоставление финансовым структурам, которые только опосредованно влияют на строительный рынок, таких широких полномочий, - вряд ли можно считать эффективным решением, обычно это только вредит рынку.
Все установленные буквой закона требования направлены на то, чтобы ликвидировать недобросовестных застройщиков. Но в действительности таковых немного. Покупатель стал более требователен, он может позволить себе выбирать, и те застройщики, что ошиблись с локацией, позиционированием продукта или столкнулись с непорядочностью генподрядчиков, стали испытывать серьезные проблемы. Новое законодательство загоняет в жесткие рамки всех – как добросовестных, так и недобросовестных застройщиков. Это неизбежно отразится на динамике строительства, ценах на жилье.
Если уж мы говорим о санации рынка в целом, странно принимать законы, которые касаются только застройщиков. На рынке взаимодействуют большое количество участников – это и риэлторы, и банки, и страховщики, и генподрядные организации. На рынке генподряда сегодня масса серьезных проблем. Мы часто сталкиваемся с необходимостью замены подрядчиков в процессе строительства из-за неудовлетворительного качества работ, срыва сроков поставки материалов и оборудования, нехватки инженерного состава, и т.д.
Если уж санировать, тогда всех, кто находится в этой лодке. Не стоит забывать и о государственных контролирующих и экспертных организациях, которые проводят экспертизу и выдают разрешения на стройку. Когда одних «контролируют» по полной программе, а другие могут существовать в иных реалиях, - это не приведет к оздоровлению рынка.
- Есть мнение, что норма «один застройщик – одно разрешение на строительство», сделает невозможной реализацию проектов КОТ..
- Я бы не стал категорично это утверждать. Скорее эта норма создаст бардак в головах покупателей, которые в одном проекте вынуждены будут иметь дело с десятком различных дочерних юридических лиц одного застройщика. Но совершенно очевидно, что застройщики с этим требованием вполне в состоянии справиться и есть все возможности для организационно-правовой обвязки этой истории.
- Вслед за внешними изменениями как, на Ваш взгляд, структурно и качественно изменится рынок строительства в ближайшую пятилетку?
- Он изменится принципиально. Мы уже наблюдаем эти тектонические процессы. Я почти уверен в том, что по составу рынок обновится процентов на 70. Мы услышим новые имена, увидим новые подходы. Рынок оставит только те структуры, которые строительством занимаются профессионально. Именно по этой причине, девелоперским бизнесом вряд ли начнут заниматься банки, несмотря на серьезные к тому подвижки в законодательстве. Это может произойти в краткосрочной перспективе, но вряд ли станет определяющим трендом на длительный период.
- А как изменится продукт?
- Если говорить о макроподукте: застройщики будут прилагать все больше усилий для создания комфортной среды, уделять больше внимания развитию транспортной и социальной инфраструктуры в застраиваемых районах. Так, в «Академическом» мы в этом году завершаем строительство проспекта Сахарова – многополосной, масштабной, «якорной» магистрали района.
Занимаемся благоустройством Преображенского парка, его площадь – 40 га, - он станет точкой притяжения не только для жителей района, но и всех жителей Екатеринбурга.
Медицинский кластер района уже обрел реальные очертания. Первый жилой комплекс в составе кластера появится в начале следующего года. Все необходимые решения с точки зрения размещения там медицинских учреждений администрацией Екатеринбурга уже приняты.
На уровне микропродукта: значительные изменения происходят в плане совершенствования эргономики жилого и общественного пространства, технологий озеленения, инфраструктуры дворов, детских и спортивных площадок. Мы отчетливо понимаем как растут требования покупателей со временем, и в каждой последующей очереди предлагаем новые решения.
- В Петербурге ГК «Кортрос» реализует проект премиум-класса. Эксперты говорят, что элитная недвижимость не отличается удовлетворительными показателями продаж в последнее время..
- Не буду скрывать, ожидания были другими, ведь мы начинали проект Royal Park в несколько иных экономических реалиях. Рынок меняется с каждым годом, и то, что казалось нормальным результатом пару лет назад, сегодня таковым уже может не являться. Однако то, что сегодня мы предлагаем в проекте Royal Park , дает нам полную уверенность, что он будет успешно реализован. Мы уже на финишной прямой с точки зрения строительной готовности, в июне текущего года закачиваем стройку на объекте.
Наше петербургское отделение сработало на отлично, качественные характеристики Royal Park превзошли все ожидания, - и по архитектурным, и дизайнерским находкам, и по инженерным решениям. Это достойный объект как для Петровского острова, так и Петербурга.
- «Кортрос» планировал расширить портфель проектов в Петербурге.
- Такие планы всегда есть, и во всех регионах присутствия ГК «Кортрос», не только в Петербурге. Мы внимательно изучаем рынок, и не намерены останавливаться на единственном проекте, как и ограничиваться только премиум-классом. В планах у «Кортроса» развитие новых проектов и в других регионах России. Так, в феврале на Сочинском инвестиционном форуме был презентован проект застройки бывшего аэропорта на востоке Ростова-на-Дону.
В прошлом году мы ставили перед собой цель серьезно заявить о себе в Москве. И достигли этой цели – сегодня в столичном регионе мы реализуем 4 проекта, два из которых – особенно масштабны и амбициозны. Первый – это жилой комплекс бизнес-класса «Дом Серебряный бор» на улице Живописной. Этот комплекс мы возводим рядом с лесопарком, и очень бережно относимся к строительству, стараясь не повредить экологию зеленого массива.
Второй проект - комплекс жилых небоскрёбов HEADLINER. Это первое в столице жилье «высотного» формата, проект пользуется заметным спросом. Мы проводим порядка 50 сделок в месяц, что является лидирующим показателем для этой локации.
Уходящий год был нелегким для производителей строительных материалов. О том, что сейчас происходит на рынке кирпича и газобетона, рассказал управляющий «ЛСР. Стеновые материалы» Сергей Бегоулев.
– Какова текущая ситуация на рынке стеновых материалов Петербурга и Ленинградской области?
– Мы говорили о том, что этот год станет непростым для всех производителей стеновых материалов – и прогнозы подтвердились. Из-за снижения девелоперской активности, вызванной нестабильной экономической ситуацией, и замедления темпов проведения строительных работ мы наблюдали сокращение емкости рынков газобетона примерно на 5-10%, кирпича – до 15%.
Сокращался объем потребления стеновых материалов на высокоэтажном строительстве. Впрочем, традиционно высоким спросом пользовались лицевой кирпич и газобетон D400 и D500.
Существенную поддержку рынку продолжает оказывать частный сектор, однако в течение года мы наблюдали тенденцию, когда клиенты, планирующие строительство загородного дома, все чаще склонялись к более экономичным технологиям. Но все же те, кто предпочитает газобетон, останавливают свой выбор на плотностях D300 и D400, идеально подходящих для кладки внутренних и наружных стен малоэтажного дома. Для облицовки таких зданий часто применяется фасадный клинкер.
– Насколько конкурентными сегодня являются отечественные кирпич и газобетон по сравнению с зарубежными аналогами?
– С 2014 года мы наблюдаем снижение объемов поставок импортных стеновых материалов на местный рынок, однако по отдельным позициям этот показатель остался на прежнем уровне. Если говорить про кирпичную продукцию, то ввоз из других стран кирпича некоторых типов практически прекратился. И в ближайшие годы тенденция по сокращению объемов импорта будет продолжаться. Местные компании, воспользовавшись ситуацией, стали работать над улучшением качества выпускаемых материалов – и сегодня они составляют серьезную конкуренцию зарубежным аналогам. Крупные игроки предлагают большой ассортимент качественной продукции по сравнительно невысокой цене. По нашим прогнозам, в ближайшие годы спрос на стеновые материалы российских производителей будет только увеличиваться. И это вполне логично, поскольку можно купить лучше и дешевле.
– Вы всегда много говорите о клинкере. Пользуется ли он сейчас спросом?
– Да, «Группа ЛСР» стала первым производителем фасадного и тротуарного клинкера в России в промышленном масштабе. Производство было запущено в июне 2013 года на «Никольском кирпичном заводе» в Ленинградской области, а в 2016 году – и на заводе в Павловском Посаде в Московской области. Сегодня клинкер поставляется на строительную площадку масштабного жилого комплекса «ЗИЛАРТ» в Москве – для него мы разработали специальную серию фасадного клинкера уникального цвета и размера. Поэтому для нас это один из приоритетов в строительных материалах.
Фасадный клинкер востребован как в малоэтажном, так и высокоэтажном строительстве. Это, без преувеличения, один из лучших строительных материалов. Он обладает высокими показателями прочности и морозостойкости, низким показателем водопоглощения. Думаю, что постепенно спрос на него будет только увеличиваться.
– Довольны ли Вы результатами работы в 2016 году?
– В целом по стеновым материалам результаты очень неплохие. «ЛСР. Стеновые материалы» удерживает лидирующие позиции на рынке. И, например, на фоне падающего рынка газобетона наша компания смогла нарастить свою долю. Хотя всегда есть к чему стремиться. Именно поэтому мы регулярно расширяем географию поставок, предлагая региональным покупателям огромный ассортимент производимой продукции. Так, наш кирпич поставляется в Москву, Казань, Краснодар, Ярославль, Калининград, Новосибирск, а также Казахстан.
– Готовите ли Вы какие-то новинки на 2017 год?
– В следующем году мы планируем и дальше развивать производство поризованной керамической продукции – в частности, крупноформатного камня. Второе направление – это дальнейшая работа над лицевым кирпичом в стиле лофт, позволяющим возводить неповторимые фасады с уникальным сочетанием цветов. Если говорить о газобетоне, у потребителей наибольшим спросом пользуется газобетон D400. Пока выводить новинки в этом сегменте мы не планируем.
– Чего можно ждать от рынка стеновых материалов в следующем году?
– Существующие тенденции сохранятся и в следующем году, однако по своим показателям 2017 год будет лучше: рынок уже начинает адаптироваться к сложившимся условиям. Проще работать будет большим производителям, у которых уже есть накопленная клиентская база, сформированная продуктовая линейка. Более того, крупные игроки обычно легче переживают сложные времена, поскольку могут вовремя оптимизировать бизнес-процессы и продумать дальнейшую стратегию. Если же это один маленький завод, то ему куда сложнее выжить в столь непростых условиях.
В целом возможен небольшой рост емкости рынка.
Цифра
до 15% составило сокращение емкости рынка кирпича