Сергей Мохнарь: «Интерес к апартаментам – тренд долгосрочный»
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.
Чтобы массовый спорт в Ленобласти стал действительно массовым, с 2013 года в регионе активно строят пришкольные и поселковые стадионы. Только в нынешнем году к вводу в эксплуатацию их запланировано 40. И в то же время в работе сегодня проекты спортивных сооружений федерального и даже международного уровня. О перспективах дальнейшего развития региональной сети спортсооружений рассказал Константин Патраев, первый вице-губернатор Ленинградской области.
- Константин Николаевич, почему акцент в строительстве спортивных объектов сегодня именно на «малые формы»?
- По мнению правительства Ленинградской области, современная спортивная индустрия должна базироваться на большом количестве спортивных сооружений различного масштаба и предназначения. Основной акцент, действительно, делается на строительстве не просто современных спортивных сооружений, но, прежде всего, объектов для развития массовых видов спорта — большое внимание уделяется строительству пришкольных спортивных площадок. Но уточню, что эти площадки включают в себя и искусственное футбольное поле, и гимнастические снаряды, и беговые дорожки, и поля для игры в волейбол и баскетбол. Здесь будут проводиться школьные занятия по физической культуре, учебно-тренировочные занятия и соревнования местного уровня по баскетболу, волейболу, мини-футболу и легкой атлетики, а также сдаваться нормативы ГТО (Готов к труду и обороне).
Строительство ведется по двум программам: государственной программе «Развитие физической культуры и спорта в Ленинградской области» и социальной программе «Газпром - детям». Общее финансирование в 2013 году — 40,5 млн рублей (построено пять площадок), в 2014 году — 400 млн рублей (введено в эксплуатацию 37 площадок). В нынешнем году должно быть построено, как уже упоминалось, 40 стадионов общей стоимостью 500 млн рублей.
- Каковы наиболее интересные уже реализуемые или планируемые проекты строительства спортсооружений?
- В Ленинградской области ведется активное строительство крупных спортивных объектов с общим объемом финансирования из федерального бюджета около 1 млрд рублей. 13 объектов уже введены в эксплуатацию. До конца нынешнего года мы также сдадим первую очередь строительства спортивного центра с залом, бассейном, крытым катком с искусственным льдом и городской стадион в Выборге, ледовую арену в Кингисеппе, крытый каток в Киришах и физкультурно-оздоровительный комплекс в Важинах Подпорожского района.
В прошлом году введены в строй крытый каток в деревне Старой, стадион в Выборге. В 2016 году запланировано открытие водно-спортивного оздоровительного комплекса в Волосово, физкультурно-оздоровительного комплекса в Приозерске.
Принято решение и в ближайшее время начнется строительство тренировочной базы для Чемпионата мира по футболу 2018 года в пос. Рощино Выборгского района.
Наличие таких спортивных объектов позволит организовать учебно-тренировочный процесс на высоком профессиональном уровне и для спортсменов - жителей Ленинградской области, и для приезжающих из других регионов РФ и стран ближнего и дальнего зарубежья. Разумеется, у нас появятся и новые возможности для проведения спортивных мероприятий различного масштаба.
- Чем интересен проект тренировочной базы в Рощино? Каковы его параметры?
- Размещение базы в пос. Рощино имеет очень важное значение для всей Ленинградской области. Чемпионат мира завершится, а соответствующий самым жестким критериям качества объект останется как площадка для соревнований и местного, и регионального, и, возможно, даже более высокого уровня.
Согласно техническим требованиям Международной федерации футбольных ассоциаций (ФИФА) тренировочный стадион будет со стандартным полем 105*68 м с натуральным или искусственным покрытием, вместимостью не менее 500 посадочных мест. Здесь будут предусмотрены административно-бытовые помещения, конференц-зал, не менее двух раздевалок площадью минимум 100 кв. м каждая, где смогут разместиться 23 игрока и тренерский штаб команд. Проектирование тренировочной площадки начнется в ближайшее время.
- Как этот проект сочетается с концепцией развития сети объектов спорта в Ленобласти?
- Тренировочная база в Рощино очевидно позволяет расширить возможности для занятий физической культурой и спортом, ориентирует население области на здоровый образ жизни. Тем самым смысл проекта соответствует целям развития физической культуры и спорта в нашем регионе, которые, в свою очередь, обозначены в государственной программе «Развитие физической культуры и спорта в Ленинградской области». В русле реализации этой программы реконструируются и ремонтируются существующие объекты спортивной инфраструктуры и строятся новые. Не будет преувеличением сказать, что сохранение и совершенствование материально-технической базы и инфраструктуры физической культуры и спорта остается одним из приоритетных направлений деятельности регионального правительства.
- Какие сложности кроме финансовых приходится преодолевать для развития сети спортсооружений?
- К сожалению, зачастую уже во время строительства спортивных объектов обнаруживаются существенные погрешности в проектной документации, прошедшей экспертизу. В этом случае приходится приостанавливать работы, корректировать проектно-сметную документацию и повторно получать экспертное заключение по ней. Все это означает дополнительные временные затраты и, как следствие, несвоевременный срок завершения строительства объекта.
- А как изменился подход к развитию сети спортивных сооружений в области за последние годы? Или основные идеи остаются неизменными?
- Сейчас на федеральном уровне разработана концепция новой целевой программы «Развитие физической культуры и спорта в Российской Федерации на 2016-2020 годы». В ней прописан целый ряд существенных отличий от сложившейся практики. Например, теперь на софинансирование из федерального бюджета могут рассчитывать, только спортобъекты, которые строятся по проектам, рекомендованным Министерством спорта РФ, стоимостью не более 100 тыс. рублей. Спортивные объекты становятся малобюджетными. И в Ленинградской области сегодня преимущественно мы также ориентируемся на строительство малобюджетных объектов и развитие массового спорта. Первый такой проект мы уже начали реализовывать в пос. Вистино Кингисеппского района — это быстровозводимый физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) стоимостью не выше 50 млн рублей. Проект разработан по заказу Комитета по физической культуре и спорту Ленинградкой области. ФОК включает в себя игровой зал для волейбола, баскетбола, мини-футбола, зал для проведения тренировок по различным видам единоборств, предусмотрен административный блок — кабинет врача, тренерские, раздевалки и душевые. Объект предназначен для круглогодичного использования. В дальнейшем после реализации пилотного объекта планируется строительство аналогичных центров и в других небольших поселках и деревнях Ленинградской области.
Высокий уровень инвестиций в экономику Ленинградской области – отчасти следствие ее удачного географического расположения, а отчасти результат верной расстановки акцентов в этом виде деятельности, полагает Дмитрий Ялов, профильный вице-губернатор Ленинградской области.
– Дмитрий Анатольевич, каковы сегодня приоритеты Ленинградской области в инвестиционной политике? Изменилось ли взаимодействие со стратегическими партнерами региона с учетом экономической нестабильности последнего года?
– Безусловно, внешнеполитическая ситуация и ситуация в экономике подтолкнули многие регионы к тому, чтобы пересмотреть свои стратегии развития и экономические прогнозы. Ленинградская область не исключение. Сегодня возлагать надежды на крупные инвестиционные проекты, реализуемые за счет федерального бюджета или компаниями-монополистами, не стоит. Должен отметить, что еще несколько лет назад мы приняли принципиальное решение акцентировать свое внимание на инвестициях среднего уровня. Отрадно, что сегодня в регионе уже есть такие примеры высокотехнологичных предприятий: только в последний год открылись предприятия «Сименс технологии газовых турбин», «5Микрон Инжиниринг», Muller Candle Russia, «НаноТехМед Плюс».
Высокий уровень инвестиций в области в последние годы – это отчасти результат ее удачного географического положения. Большая часть инвестиций — это инфраструктурные проекты, которые ведет Российская Федерация с крупнейшими зарубежными и российскими партнерами. Это и «Северный поток», и «Балтнефтепровод», и порт в Усть-Луге, и реконструкция железной дороги. Завершение этих проектов отразилось и на объемах инвестиционных вложений.
– В области 11 кластерных инициатив, в том числе пять приоритетных. Пожалуйста, расскажите о последних достижениях в наиболее активно развиваемых сегодня кластерах.
– Нефтехимическая отрасль определена нами как одна из приоритетных для экономики. Это обусловлено как географическим расположением региона, так и наличием крупнейших экспортных нефте- и газопроводов России. Кроме того, у нас уже работают такие гиганты отрасли, как «Киришинефтеоргсинтез» и «ПГ «Фосфорит». В совокупности эти факторы дают гарантии инвесторам в успешности реализации их проектов на нашей территории.
Сегодня в регионе дан старт таким проектам, как завод «Балтийский СПГ» по производству сжиженного газа ОАО «Газпром», строительство терминала по производству и перегрузке сжиженного природного газа ЗАО «Криогаз» и Балтийского карбамидного завода группы компаний «ИСТ». Инвестиционный эффект от их реализации будет ощутим в 2016-2017 годах. Концентрация этих проектов вблизи порта «Усть-Луга» позволит диверсифицировать каналы сырья для переработки.
Что касается автопромышленного комплекса, ситуация на рынке требует от предприятий разработки новых стратегий ведения бизнеса. С другой стороны, в нынешних экономических условиях автопромышленным предприятиям как никогда важна государственная поддержка, и мы разработали ряд таких мер. Это такие меры, как частичное субсидирование некоторых затрат для предприятий, производящих автомобили на территории Ленинградской области, кроме того, разработан законопроект, предусматривающий налоговые льготы в размере 50% от ставки налога на имущество организаций.
Инновационный кластер медицинской, фармацевтической промышленности, радиационных технологий, постоянно пополняющийся новыми участниками, сегодня объединяет около 120 производств и 40 научно-исследовательских организаций Ленинградской области и Санкт-Петербурга.
Активно идет работа по созданию одного из звеньев кластера – «Нанопарка Гатчина». Этот проект реализует областное правительство при поддержке ОАО «РОСНАНО».
Еще один проект кластера – Life Science парк «Капитолово» во Всеволожском районе, где на 50 га предполагается размещение предприятий фармацевтической и биотехнологической промышленности. В Капитолово уже работает ряд фармацевтических предприятий, что сыграет положительную роль для создания там новых производств этой сферы.
– Меняется ли отношение инвесторов к районам, которые традиционно воспринимались как депрессивные?
– Не секрет, что наибольшим спросом у инвесторов при принятии решений о размещении производств пользуются районы, примыкающие к Санкт-Петербургу и находящиеся в пределах 50-километровой зоны от него. Но это не означает, что инвесторам не интересны районы дальше этого радиуса. К примеру, когда было принято решение о приостановке деятельности Волховского алюминиевого завода, на его площадку пришли израильские инвесторы – компания Omen High Pressure Die Casting, в планах которой создание производства автокомплектующих из алюминия.
Мы, в свою очередь, стараемся сделать дальние районы привлекательнее для бизнеса. Областным законодательством о государственной поддержке инвесторов для трех восточных районов – Бокситогорского, Лодейнопольского и Подпорожского – порог объема инвестиций для предоставления региональных налоговых льгот снижен до 50 млн рублей. В Пикалево стартует проект государственного индустриального парка площадью более 9 га с готовыми производственными корпусами. Мы рассчитываем, что здесь будут созданы предприятия в сфере легкой, пищевой промышленности, производства строительных материалов. К середине 2016 года индустриальный парк уже сможет принять первых резидентов.
– Какой эффект ожидается от создания областного центра субконтрактинга?
– Создание этого центра было очень своевременной идеей главы региона Александра Дрозденко. В условиях удорожания импортных комплектующих и развития отечественного производства для замены зарубежной продукции центр субконтрактинга в первую очередь должен способствовать созданию кооперации между региональными предпринимателями.
Проект реализуется на площадке Ленинградской областной торгово-промышленной палаты. Они разрабатывают интернет-портал, который станет онлайн-помощником для предприятий. В дальнейшем планируется интеграция площадки с другими региональными и международными системами субконтрактации.
Подчеркну: это касается не только крупного, но и среднего, и малого бизнеса. В центре будет аккумулироваться информация об имеющихся заказах крупных производств, тогда как малые предприятия смогут выступить поставщиками.
– Что представлял регион на последних экономических (инвестиционных) форумах и выставках? Какие новые перспективные контакты появились в результате?
– В инвестиционных презентациях как за рубежом, так и в России мы рассказываем о возможностях развития радиофармацевтического кластера, кластера судостроения, автопромышленного сектора, а также о наших мерах поддержки этих отраслей.
Большую заинтересованность в партнерстве со стороны зарубежных компаний мы увидели в ходе визита в Турцию в июне этого года. Агентство экономического развития Ленинградской области активно работает на биржах контактов форумов, постоянно взаимодействует с торговыми представительствами России в других государствах, международными финансовыми институтами и институтами развития. И это приносит результат. Сегодня на сопровождении агентства более 100 инвестиционных проектов с объемом инвестиций от 300 млн до 5,5 млрд рублей. Треть этих проектов – с участием иностранного капитала.
Сейчас мы готовимся к участию в международном инвестиционном форуме в Сочи, где выступим с рядом инициатив по развитию промышленного комплекса в целом, государственно-частного партнерства, стратегического планирования. Кроме того, в октябре делегация региона посетит Южную Корею, где также рассчитываем найти надежных партнеров для Ленинградской области.