Сергей Мохнарь: «Интерес к апартаментам – тренд долгосрочный»
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.
Для обеспечения строительной отрасли квалифицированными кадрами на развитие системы профессионального образования можно было бы направить средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций, убежден Валерий Ершов, генеральный директор группы компаний ООО «ИСК «НордСтрой», ООО «ИСК «Викинг» и ООО «МИСК».
– Валерий Валентинович, представителей каких специальностей, по вашему мнению, больше всего не хватает сегодня на объектах?
– Основные специальности, требующие серьезной подготовки, – это газоэлектросварщики, электрики, электрики-монтажники, монтажники, бетонщики, плотники, штукатуры, каменщики. Но приходится с большим сожалением констатировать, что система профессионально-технического образования, существовавшая когда-то в Советском Союзе, потеряна. Буквально в каждом бывшем ПТУ открылся филиал какого-либо вуза, где готовят экономистов и юристов, которые в таком количестве в нашей стране не востребованы. Да, в Ленобласти есть учебные заведения для подготовки рабочих специальностей, в том числе в отдаленных районах, но таких заведений недостаточно. Хотя молодежь идет туда с удовольствием: не все из деревень, маленьких городков поедут получать образование в Санкт-Петербург, потому что средств на это нет.
Я общался недавно с одним пареньком: учится на отлично, оканчивает профессиональный лицей, где получает профессию трубочиста, сегодня, кстати, очень востребованную, поскольку в любом многоквартирном доме проверить системы вентиляции, тягу может только трубочист. Парень – сирота, ему 18 лет, брату – 16. По окончании лицея ему предоставят квартиру. Но на что жить? А имея востребованную рабочую специальность, он сможет и брату помочь получить образование, и уже потом идти учиться дальше.
Система профтехобразования очень нужна. В платные вузы сегодня, по статистике, поступают лишь около 15% выпускников школ. (О качестве образования – разговор особый.) Остальная часть молодежи не знает, куда идти, не имея за плечами специальности. А вот если бы в школе, как это было раньше, ввели профориентацию в 10-11 классе и выпускник получал бы разряд по какой-либо специальности, он обладал бы уже достаточной теоретической базой, чтобы прийти на стройку. Либо он мог бы углубить свои теоретические знания в профессиональном училище, и буквально через год это был бы уже настоящий профессионал. Вот о чем надо думать, и средства для реализации этих идей, я считаю, есть.
Как строительная компания мы делаем взносы в компенсационный фонд СРО, который лежит мертвым грузом в банке, принося лишь небольшую прибыль тем, кто его туда поместил. Вот этот фонд и стоило бы расходовать на обучение строительных кадров. Я предлагал это в Москве на международном форуме по вопросам профессиональной подготовки еще четыре года назад. Но с тех пор ничего не изменилось.
– Но ведь, как вы сами отметили, профессиональное образование начинает возрождаться. Может быть, ситуация не настолько страшна?
– Напротив, сейчас ситуация критическая. Дело в том, что вследствие разрыва в системе подготовки кадров, начало которому положили события 1991 года, сегодня квалифицированные сварщики, плотники и т. д. – это преимущественно работники в возрасте от 60 лет. И совсем невелика доля вчерашних школьников.
Сегодня на работу в Россию приезжают молодые люди из Средней Азии целыми кланами. За год такой молодой человек чему-то учится на строительной площадке, начинает чувствовать себя специалистом. А потом он возвращается к себе на родину, находит там хорошо оплачиваемую работу, а нам привозят следующую партию «новобранцев». И эта схема повторяется с 1993 года.
– Вы говорите конкретно на примере своей компании?
– Я говорю и о своей компании, и обо всех других: я же знаю состояние дел, оно у всех одинаковое. И это очень болезненно. Мы говорили об этом и на Съезде строителей Санкт-Петербурга, и на Съезде строителей Ленинградской области (я вхожу в правление ЛенОблСоюзСтроя). Обидно, что движение со стороны правительства в решении этих вопросов недостаточно активное. Я понимаю: возможности бюджета не безграничны. Но почему бы, повторю, не привлечь средства компенсационных фондов строительных СРО?
На федеральном уровне обсуждаются идеи использования этих денег для решения проблем обманутых дольщиков. Но, честно говоря, сомнительно, чтобы появился действительно эффективный механизм вовлечения средств СРО для достижения этих целей. Развитие системы профтехобразования выглядит более реальным вариантом использования компенсационных фондов строительных СРО.
В Ленобласти нужно-то всего два крупных профессиональных училища: в районе Выборга и вблизи Волхова. Напомню, что отличная база для профессионального обучения есть в Лодейном Поле, где раньше тоже действовало училище. Так используйте эти возможности! Учащиеся могли бы там жить пять дней в неделю, а на выходные уезжать домой.
– А что делаете вы сами для подготовки кадров?
– В нашей компании работает инженер по ТБ, которая ведет учет подготовки и переэкзаменовки и линейных работников, и инженерно-технического персонала, я сам в этом смысле не исключение. Все сотрудники совершенствуют свои навыки на базе трех петербургских центров, которые выдают допуски по различным видам работ. Но, к слову, по моему глубокому убеждению, такие центры должны быть государственными: это гарантировало бы более жесткий контроль, чем со стороны СРО.
Очень непростая ситуация сложилась с инженерно-техническими работниками. Сложнее, чем с рабочими кадрами. Потому что ИТР должны не просто в совершенстве владеть своей специальностью, но и уметь научить рабочего, а потом контролировать его действия на стройплощадке. Решение, по моему мнению, лежит в пересмотре системы подготовки строительных кадров в вузах.
Я уже шесть лет председательствую в одной из аттестационных комиссий инженерно-строительного института политехнического университета. В первый год работы моему возмущению не было предела. Если преподаватели старой школы (от 65 лет), которые составляют две трети профессорско-преподавательского состава, знают все, но не виртуозно владеют компьютерными программами, то их молодые коллеги (до 30 лет) из числа выпускников этого же вуза сутью вопросов не владеют, а умеют, образно говоря, только кнопку по программе нажать. И при этом старшее поколение уверено, что младшее обладает достаточными знаниями, а молодежь не торопится учиться у стариков. Но главное – отсутствует контроль за подготовкой преподавателей к занятиям.
Когда я учился и позже, когда сам начал читать лекции, преподаватель не имел права прийти на занятие без отработанного конспекта, по которому он отчитался на заседании кафедры. Сегодня же молодые преподаватели приходят к студентам с материалом, набранным с бору по сосенке. И вот на правах председателя ГАК я начал борьбу за то, чтобы молодежь училась у «стариков», во-первых, и чтобы недоразумения между преподавателями разных поколений не влияли на их отношение к студентам, во-вторых.
Мы к этому пришли. И темы для дипломных, курсовых работ начали по-другому давать студентам: стремимся к групповому проектированию и решению инженерных задач.
– А как вы оцениваете зарубежный подход к подготовке профессиональных кадров?
– Это очень узконаправленная, специфичная система. Российский инженер обладает более широким профессиональным кругозором. Я сужу об этом, основываясь на отзывах, которые мы получаем от зарубежных коллег по линии обмена студентами. Говорят об очень высоком уровне подготовки. И когда иностранные студенты приезжают на стажировку на год, мы их «вытягиваем» до этого уровня.
А для дальнейшего совершенствования системы образования и на уровне профессиональных училищ, и на вузовском уровне, с одной стороны, и развития национальной экономики, с другой, нам надо вернуться к системе планирования.