Сергей Мохнарь: «Интерес к апартаментам – тренд долгосрочный»
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.
Генеральный директор ООО «СтройИнвестКомплект» (ООО «СТИК») Сергей Григорьев рассказал о причинах обострившихся отношений с Комитетом по строительству Петербурга.
– Сергей Юрьевич, несколько дней назад председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко заявил о возможном расторжении контрактов с вашей компанией по возведению социально важных объектов из-за срыва сроков завершения работ. Поясните, пожалуйста: в чем причина нелестных высказываний главы комстроя?
– Причина достаточно простая. Наступает время отчетности, в том числе и со стороны заказчика перед вышестоящими структурами. Срыв сроков – это серьезная проблема, и заказчик, как мы видим, пошел наиболее простым путем – возложил всю ответственность на исполнителей. Отмечу, что сейчас вопрос о срыве сроков завершения работ многих городских объектов, на которых работали и другие подрядчики, встал очень остро.
– Насколько я понимаю, вы не согласны с точкой зрения Комитета касательно ответственности подрядчиков за отставание от графика по вводу объектов?
– Это действительно так. Просрочки по госконтрактам начались не сейчас, а когда после заключения контрактов заказчиком не была предоставлена исходно-разрешительная и правоустанавливающая документация. Получение всей этой массы документов при действующем законодательстве занимает время, вполне сопоставимое со временем, фактически затрачиваемым на выполнение собственно строительных работ. Очень важно отметить, что это время не учитывается при планировании срока ввода объекта.
– Вы можете привести конкретные примеры объектов, задержка ввода которых происходит по названной вами причине?
– Разумеется, без конкретики все наши размышления – лишь пустой звук. В частности, могу отметить, как выполнялись работы по строительству корпуса стоматологической поликлиники на 4-й Красноармейской ул. – именно этот объект подверг критике Михаил Демиденко. Госконтракт на строительство медучреждения был заключен в 2013 году. В соответствии с ним госзаказчик обязан был передать подрядчику в срок до начала исполнения работ утвержденную и согласованную в установленном порядке техническую (проектную и сметную) документацию, градостроительный план земельного участка.
Подрядчиком работ по данному контракту было ООО «Спецэлектромонтаж», наша компания выступила в качестве субгенподрядчика. Организация неоднократно обращалась с вопросом о выдаче недостающей проектной документации, однако еще до июля 2015 года техническая документация не была передана в полном объеме. «Спецэлектромонтаж» с 2013 года неоднократно запрашивал недостающую документацию и уведомлял Комитет по строительству, что производство работ невозможно, и ввод объекта по причине ее отсутствия в установленные контрактом сроки не состоится. Тем не менее, корпус практически построен.
Добавлю, что Комитет по строительству до сегодняшнего дня не провел конкурс на поставку медицинского оборудования для этого корпуса поликлиники, и даже при своевременной сдаче объекта в части строительно-монтажных работ разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть получено.
– Схожая ситуация и с другими объектами?
– Да, аналогичная. Разрешение на строительство противотуберкулезного санатория «Жемчужина» в поселке Ушково было выдано только в феврале 2014 года, а сам контракт был заключен в сентябре 2013-го. Подрядчик неоднократно запрашивал недостающие документы и информировал Комитет по строительству о невозможности приступить к строительным работам!
Еще один пример – детский сад на 200 мест в квартале Ульянка. Контракт был заключен также в сентябре 2013 года, завершение строительства предусмотрено 1 декабря 2015 года. При этом разрешение на строительство получено лишь в середине ноября 2013 года, ордер ГАТИ – 30 декабря того же года. Также отсутствовали согласованные проекты на вынос сетей из-под пятна застройки, технические условия на временное электроснабжение на период строительства, объект находится в уплотненной внутриквартальной застройке. Тем не менее, на данный момент строительная готовность здания более 80%, подведены сети НВК, ТС, электрические сети, внутри здания ведутся отделочные работы.
– То есть вы хотите сказать, что срыв сроков вызван тем, что свои обязательства, предусмотренные государственным контрактом, не были выполнены заказчиком?
– Именно так. Получение всех перечисленных выше документов и предоставление их подрядчику согласно условиям контракта есть обязанность заказчика. Она является непосредственной обязанностью Фонда капитального строительства, который выступает посредником между Комитетом по строительству и подрядчиком. Однако Фонд отказывается от выполнения своей части работ и перекладывает весь блок работ на исполнителей. Подрядчики, стремясь выполнить свои обязательства, вынуждены принимать на себя дополнительные работы, понимая, что задержка с получением необходимой документации приведет к срыву сроков по контрактам. Таким образом, исполнители вынуждены своими силами разрабатывать рабочую и даже проектную документацию, получать технические условия и согласования, проводить мониторинги и обследования зданий, чтобы ускорить процесс строительно-монтажных работ. Кроме того, из-за отсутствия названной документации появляется много работ, не предусмотренных условиями контракта, которые подрядчик вынужден делать за свой счет.
Кроме того, надо помнить, что Комитет по строительству располагает целым штатом юристов, и если бы с момента заключения контрактов имелись нарушения со стороны исполнителя, информация об этом была бы незамедлительно передана в судебные органы. Это предельно отработанная, практически автоматическая процедура. Однако до сих пор в судах нет ни одного иска.
– Какой выход из сложившейся ситуации видите вы? Ведь объекты, большинство из которых социально значимо, так или иначе надо достраивать.
– Я вижу два варианта, которые в данной ситуации может выбрать Комитет по строительству. Первый – это в судебном порядке разорвать существующие контракты и передать объекты другому подрядчику. При этом я не уверен, что расторжение «по суду» произойдет на условиях, выгодных заказчику, так как мы со своей стороны уверены в собственной правоте и полны решимости защищаться и отстаивать свои законные интересы. Но даже если контракт будет расторгнут и к его выполнению привлекут нового подрядчика, необходимо четко понимать, что новая организация сможет выйти на строительную площадку не ранее чем через 1,5 года после завершения судебной процедуры. Я не знаю, кому и чем может быть выгодно такое развитие событий. По моему мнению, наиболее верным и экономически выгодным путем для заказчика является все-таки поиск компромисса с уже работающими подрядчиками с тем, чтобы все-таки в кратчайшие сроки закончить работу на данных объектах.
Добавлю, что я не знаю, какой логики будет придерживаться госзаказчик, но надеюсь, что правительство города проведет для этой ситуации компетентное расследование, по итогам которого будут приняты взвешенные и объективные решения. Мы же, со своей стороны, готовы работать. В подтверждение этого готовы заменить банковские гарантии банка «Российский кредит», у которого совсем недавно была отозвана лицензия, новыми гарантиями другой кредитной организации.