Сергей Мохнарь: «Интерес к апартаментам – тренд долгосрочный»
Формат апартаментов, несколько лет назад ворвавшийся на рынок недвижимости Санкт-Петербурга, развивается все более активно. О том, почему апартаменты – это всерьез и надолго, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Сергей Владимирович, формат апартаментов развивается сейчас активнее любого другого сегмента рынка недвижимости. Предложение и продажи год от года растут. На Ваш взгляд, сохранится ли этот тренд в ближайшие годы?
– Да, сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Например, по имеющейся статистике, I квартал текущего года уже показал 55% роста по отношению к аналогичному периоду 2017-го. Всего в Петербурге было реализовано более 900 лотов. Ни в одном другом формате таких темпов роста не наблюдается.
Темпы продаж в апарт-комплексе LIKE, который мы сейчас строим на Политехнической улице, неподалеку от станции метро «Площадь Мужества», вполне четко подтверждает эту тенденцию. Интерес покупателей весьма велик – мы можем об этом судить как по числу интересантов, так и по росту продаж в нашем проекте.
Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают о преимуществах апартаментов.
Так что, на мой взгляд, интерес к этому формату – тренд долгосрочный. И если в ближайшее время не случится каких-либо радикальных законодательных изменений, то все классы апартаментов будут по-прежнему идти в рост и значительно обгонять рынок в целом.
– С чем связан этот тренд? В чем преимущества формата апартаментов?
– В апарт-проектах заинтересованы сразу две очень важные категории покупателей, для которых они существенно привлекательнее, чем жилье.
Во-первых, это инвесторы, которые хотят вложить средства с целью дальнейшего получения прибыли, путем сдачи апартаментов в аренду. Интерес этой части покупателей будет только расти, ведь, по данным статистики, рост спроса на аренду апартаментов с начала этого года составил примерно 12%.
Во-вторых, это люди, которым прописка по месту жительства или социальная инфраструктура в силу объективных причин попросту не нужны. И они не видят смысла за нее переплачивать. Например, у них в обозримой перспективе возможен переезд, и они понимают, что сдать апартаменты «в случае чего» будет проще. Кстати, учитывая тот факт, что готовится проект закона, приравнивающий апартаменты к жилью (по крайней мере, в вопросе прописки), интерес к сегменту только растет.
Немаловажным плюсом формата являются локации, в которых реализуются апарт-проекты. Такие комплексы, в силу своего назначения, строятся преимущественно в местах с хорошей транспортной доступностью. Земельные участки, предназначенные для строительства жилья, в таких локациях – огромная редкость, стоят они дорого, и комплексы, которые строятся на них, в основном относятся в высокому ценовому сегменту, что предопределяет недоступность квартир в них для большей части покупателей. В то же время апартаменты в спальном районе, откуда полчаса на маршрутке до ближайшей станции метрополитена – никому не будут интересны. Например, наш комплекс LIKE находится практически через дорогу от станции метро. И мы убеждены, что так и должно быть.
Кстати, многие люди сейчас в принципе не хотят пользоваться машиной в черте города. Это поколение, условно, новой волны. Они моложе, проще смотрят на понятие «регистрация по месту жительства», предпочитают каршеринг владению собственным автомобилем и т. д. И такие люди уже являются значимой частью покупателей, что нельзя не учитывать при реализации проектов.
– По оценке некоторых экспертов, сегодня апартаменты – наиболее выгодный для инвестиций сегмент рынка недвижимости; по крайней мере, на небольшом временном отрезке. Ваш взгляд на этот вопрос?
– Соглашусь с такой оценкой. Если говорить об инвестиционной модели, то выгода еще в том, что можно не заниматься самостоятельно последующей сдачей в аренду. Есть соответствующий сервис, который готова предложить управляющая компания, и это хорошая возможность снять с себя все заботы, связанные с поиском съемщика и выстраиванием отношений с ним. Экономия времени и нервов – это дорогого стоит.
Управляющие компании апарт-проектов предлагают различные программы доходности, условия которых разнятся. Но, как бы то ни было, при сравнительно невысоком пороге входа для человека в личный инвестпроект (в среднем – от 5 млн рублей; но, например, в комплексе LIKE цены стартуют от 2 млн), окупаемость вложений, при доходности в разных случаях от 8 до 15% годовых, составляет около 8–10 лет. Для сравнения: для жилья доходность обычно составляет 5–8% годовых, окупаемость – 10–15 лет; для объектов стрит-ритейла и офисных блоков – примерно 6–12% и 10–17 лет, соответственно. При этом порог входа при покупке коммерческих объектов начинается с среднем от 7–10 млн рублей.
Кроме того, возможны инвестиции на «коротком шаге». Разница в цене покупки лота в апарт-проекте на стадии котлована и в момент ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30–35%, что при среднем периоде строительства (два-три года) дает годовой доход на уровне 12–17% годовых. При реализации жилищных проектов разница в цене на начальной и конечной стадии строительства сейчас снизилась до 10–15%. При этом, в силу существенно более высокой ликвидности апартаментов в сравнении с квартирами, особых проблем при их продаже возникнуть не может.
– Апартаменты можно условно разделить на те, что ориентированы на долгосрочное пребывание, и те, что рассчитаны на сдачу в аренду. С каким форматом предпочитает работать Ваша компания и почему?
– В настоящее время мы строим апарт-комплекс LIKE, который рассчитан по преимуществу на длительное проживание. То есть люди покупают у нас апартаменты в основном для себя.
Мы выбрали этот формат, поскольку он укладывается в наше (как девелопера) видение интересов покупателя: создание комфортной жилой среды. Нам интереснее строить дом, в котором будут жить, нежели некий комплекс жилых площадей под аренду с базовым уровнем комфорта.
Будем ли мы строить сервисные апарт-комплексы – пока сказать сложно, все зависит от рыночной конъюнктуры, наличия земельных участков, подходящих для реализации таких проектов, изменений законодательства и множества иных факторов. В любом случае, формат апартаментов для нас интересен и уходить из него мы не собираемся.
– В заключение, традиционный вопрос: каковы планы Вашей компании на ближайшее время?
– Будем развиваться как девелопер. За 13 лет работы компании мы прошли серьезный путь от функции простого подрядчика до уровня генподряда, а затем вышли в самостоятельный девелопмент. Эта область нам наиболее интересна, и мы видим ее как этап естественного развития «ПСК». Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию на рынке. Двигаемся дальше.
В то же время мы будем продолжать работать и как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт весьма востребован.
Девелопмент же позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь функция девелопера позволяет проработать весь проект целиком, как говорится, от А до Я.
Напомню, что сейчас у нас на стадии активного строительства находится 60 тыс. кв. м жилья. Два объекта бизнес-класса, ЖК LOOK возле Лиговского проспекта и ЖК «Дипломат» в Центральном районе, будут сданы в ближайшие два месяца. И еще два объекта общей площадью 58 тыс. кв. м – на стадии вывода в продажу. Это 9-этажные жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса: новый ЖК в Славянке и новый дом на проспекте Бакунина.
В феврале губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал обращение в адрес спикера Совета Федерации РФ Валентины Матвиенко с предложениями о внесении в 214-ФЗ поправок, подготовленных Рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
О сути корректировок и итогах деятельности группы рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» ее руководитель Алексей Золотов, начальник аппарата вице-губернатора города Игоря Албина.
– Алексей Александрович, чем была обусловлена необходимость создания Рабочей группы?
– В 2014 году при Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге, возглавляемом губернатором Г. С. Полтавченко, начала свою деятельность Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Главой города была поставлена конкретная цель – при реализации любых строительных проектов гарантировать соблюдение прав граждан на комфортное проживание и создать прозрачные условия работы для всех игроков рынка.
Нашей первой задачей было определить – что именно является административным барьером, где проходит граница между ним и нормой права. Необходимо было найти баланс между мерами государственного регулирования, необходимыми и достаточными для обеспечения прав граждан на достойное качество жизни, и обеспечением условий для устойчивой работы строительного комплекса города.
Мы создали аналитическую группу, которая должна была проанализировать правовое поле и понять, с какими трудностями сталкивается сегодня бизнес во взаимодействии с органами власти и монополистами. Мы хотели понять, где можно сработать на упреждение с расчетом, чтобы уже при формировании правовой базы, в которой работает целый сектор экономики, мы в дальнейшем не «били по хвостам».
Не скрою, сначала к созданию Рабочей группы бизнес отнесся скептически, ведь на определенном этапе застройщики устали стучаться в закрытую дверь. Мы сразу объявили об открытом диалоге, сняли все ограничения, старались выслушать все позиции. В моей довольно обширной управленческой практике учителем всегда был и остается вице-губернатор Петербурга И. Н. Албин. Я всегда поражался его терпению, способности выслушать противоположную сторону, проанализировать вопрос всесторонне и с талантом интегрировать решение, которое служит прежде всего интересам граждан.
Опираясь на опыт, полученный в работе с И. Н. Албиным, удалось провести огромную аналитическую работу и поменять состав Рабочей группы. Так, в нее были приглашены первые лица строительных компаний – лидеров рынка. Но мы ориентировались не только на титанов отрасли, но и на другие срезы этого рынка – малый и средний бизнес. И сегодня я с уверенностью могу сказать, что в составе группы представлен весь строительный комплекс города.
Необходимо было привлечь к работе и сторонних экспертов. В частности, в Рабочую группу были приглашены: руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов; генеральный директор «Центра развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов и др. Они помогли сформировать многие позиции, чтобы правовое поле стало максимально комфортным для реализации идей, которые исходили от бизнеса. Я благодарен людям, которые составили экспертное сообщество в нашей группе. Их работу невозможно переоценить. Так, корректировки в 214-ФЗ, подготовленные Рабочей группой, подписанные губернатором и отправленные в Совет Федерации, поддержали 14 субъектов РФ.
– Какова, на Ваш взгляд, вероятность полного одобрения корректировок федеральными законодателями?
– Предсказывать что-либо – дело неблагодарное, но в случае с корректировками 214-ФЗ у нас серьезная заявка на успех. Они содержат положения, защищающие как граждан, так и застройщиков.
Так, если руководствоваться поправками в 214-ФЗ, предложенными Минстроем РФ, получается, что источники финансирования строительства инфраструктуры в строящихся кварталах вызывают много вопросов. А если дать возможность застройщикам финансировать не только дома, но и позиции инфраструктуры (как предлагаем мы), граждане, которые приобретут квартиры, смогут быть спокойны за наличие детских садов и школ.
Среди тезисов, защищающих застройщиков, – отмена принципа «Одно разрешение на строительство – один объект», ставящего под вопрос и реализацию проектов комплексного освоения территорий, проектов развития застроенной территории и других.
Главное – предложенные нами корректировки не приведут к удорожанию квадратного метра, что неизбежно произойдет в случае реализации закона в варианте Минстроя. Это – не только моя позиция, а консолидированное мнение всего профессионального сообщества. Подорожание жилья серьезно ударит по гражданам, этого нельзя допустить. Корректировки в 214-ФЗ прежде всего направлены на защиту людей, которые будут приобретать квартиры.
Нами выработан оптимальный подход, который сформирован от бизнеса, но при этом содержит государственную политику, исключающую ущемление прав граждан. Этот подход минимизирует возможные негативные последствия при переходе на проектное финансирование жилищного строительства, о чем говорил Президент РФ В. В. Путин. Предложен другой формат взаимоотношений, другие пути поддержки и страховки, которые, по нашему мнению, будут эффективно работать в реалиях сегодняшнего дня.
– А как идет работа по устранению иных спорных вопросов во взаимодействии власти и бизнеса в сфере строительства?
– Серьезная работа касается Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 438 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории». Позиции Комитета по градостроительству и архитектуре и Комитета имущественных отношений бизнес всегда считал камнями преткновения, и многие сомневались, что мы ситуацию переломим. Но оказывается, что это не так.
Бизнес требовал прозрачности, отсутствия «серых пятен» в работе ведомств – от подачи документов до получения резолюции. В итоге мы сегодня применяем электронный документооборот. Стало понятно, когда документ пришел и в каком состоянии. Ведь есть и другая сторона медали – зачастую под «бюрократической проволочкой» скрывается некачественная подготовка документации. С тех пор, как Комитетом по градостроительству и архитектуре принято решение о приеме документов в электронном виде, ни одна проектная организация этим не воспользовалась. Весной вступят в силу поправки в Постановление № 438 – и подача документов в электронном виде станет обязательной. Тогда мы сможем отследить – где административный барьер и человеческий фактор, а где несостоятельность проектной организации со стороны заказчика и неправильная подготовка документации.
Аналогичная работа идет и по линии Комитета имущественных отношений. Так, по поручению вице-губернатора Санкт-Петербурга М. П. Мокрецова проводятся совещания с участием представителей бизнеса для выработки решений по налаживанию эффективного взаимодействия. Они также проходят в режиме открытого диалога, и я уверен, результат не заставит себя ждать.
– Какие задачи ставите перед Рабочей группой на перспективу?
– Прежде всего – повышать открытость. Наши заседания мы уже сделали доступными для журналистов. Все заместители председателя Рабочей группы – представители бизнеса.
Отдельный пласт работы – законодательные инициативы. Я уже говорил о том, что необходимо работать на упреждение выхода в свет не согласованных с профессиональным сообществом законодательных актов. Провести процедуру регулирующего воздействия на стадии формирования законопроекта гораздо эффективнее, чем потом, уже по свершившемуся факту, «бить по хвостам».
Мы достигли серьезного прогресса в том, что органы власти Петербурга, так или иначе причастные к формированию правового поля в сфере строительства, привлекают к обсуждению профессиональное сообщество. Бизнес высказывает свои позиции, они учитываются, хотя, безусловно, при этом происходит отсекание излишних «хотелок» застройщиков. Повторю еще раз, в основе принятия решений – права граждан на комфортное проживание.
Вместе с тем, глобальные правовые аспекты требуют вмешательства и на федеральном уровне. Мы говорим об основополагающих изменениях, которые уже давно назрели. При формировании законодательных инициатив профильные министерства должны выслушать мнение профессионального сообщества. О необходимости взаимодействия с федеральным центром говорят все эксперты Рабочей группы. Этот вопрос я уже обсуждал с руководителями Агентства стратегических инициатив.
Работа девелопера не ограничивается только правовым полем Петербурга. Необходимо проанализировать основные законы, которые регулируют строительство в стране, провести аудит, чтобы решать вопросы комплексно, а не очагово, и над этим уже работают наши эксперты. Это основная задача Рабочей группы до конца 2018 года.
– Вы также являетесь руководителем Рабочей группы по проблемам обманутых дольщиков. Тема весьма непростая – и из-за ее социальной напряженности, и в свете президентских выборов. Удается ли выстроить системную работу по достройке проблемных объектов?
– У нас есть план, утвержденный И. Н. Албиным. Зачастую самое сложное заключается не в подсчете финансовой модели достройки объекта, а в сведении к единому решению различных сторон в переговорах. Иногда нескромный застройщик, который по какой-либо причине не досчитался средств, чтобы завершить строительство, отказывается даже сесть за стол переговоров с тем, кого город предложил в помощь для достройки объекта.
Что касается возмущенных граждан – нет никакого внутреннего ожесточения к людям, которые агрессивно высказывают свое мнение. Мы понимаем, как граждане измотаны годами ожиданий и отсутствием действенного решения. Ряд лиц пытается использовать ту или иную ситуацию с политической подоплекой для повышения собственного рейтинга и обвинить власть в неспособности решить вопрос достройки. Но в нашу задачу, как органа исполнительной власти, не входит возможность достраивать, наша задача – создать функции контроля, чтобы своевременно упреждать развитие проблемы, а если это уже произошло – найти решение по ее ликвидации. В таком положении сложно говорить о конкретных сроках. Так, над достройкой объектов ГК «Город» работа не останавливается ни днем, ни ночью, задействованы сотни специалистов, проделана огромная работа. И люди уже получают свои квартиры.
Сегодня в Петербурге нет ни одного объекта, который был бы брошен застройщиком без наложенного на него решения со стороны органов власти. По каждому из объектов рассчитана финансовая модель. Наш город занимает лидирующее место в стране по объемам достройки проблемных объектов. В прошлом году было введено в строй около 30 объектов, в этом году планы настолько же амбициозные. Таким образом, на 2019 год у нас останутся недостроенными не более трех домов.
Не исключаю, что у кого-то из застройщиков могут опять возникнуть проблемы, появятся новые недострои, но они уже будут действовать в совершенно новом правовом поле, за которое мы сейчас так активно боремся.
