Марина Сторожева: «Апартаменты – наиболее ликвидный и доходный объект инвестирования»
Апартаменты становятся сегодня на петербургском рынке недвижимости реальной альтернативой квартире – прежде всего, в качестве объекта инвестирования. Однако и в этом сегменте существуют свои риски, причем как для девелоперов, так и для потенциальных инвесторов.
О том, как будет развиваться сегмент апартаментов в Петербурге, почему не стоит инвестировать в «псевдожилье» и как отличить его от классических апарт-отелей, рассказывает Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй».
- Как за последний год изменилась ситуация на рынке апартаментов Петербурга?
- Значительно увеличилось количество предложений. Сегодня в стройке находятся 37 проектов, до конца года ожидается выход еще 15-ти. Это колоссальный прирост по сравнению с предыдущими годами. Однако далеко не все проекты, заявленные девелоперами как апарт-отели, являются таковыми – как минимум, половина их них не соответствуют предъявляемым к таким объектам требованиям. По сути, сейчас в предложении больше апарт-комплексов, которые специалисты называют «псевдожильем»: чтобы обойти градостроительные ограничения, девелоперы заявили их как апарт-комплексы, но в действительности это жилые дома.
Инвестируя в такую недвижимость, покупатель получает в собственность объект, в котором невозможна постоянная регистрация (гостиницы и апарт-отели, согласно российскому законодательству, предназначены только для временного размещения) и который нельзя сдавать в аренду легально. Подобный апарт-комплекс просто не пройдет обязательную сертификацию, поскольку при его проектировании не были заложены необходимые технологические зоны, не обеспечены более жесткие, чем это требуется для жилых домов, нормы противопожарной безопасности, не разработаны маршруты для персонала и т. д. К примеру, в нашем проекте – апарт-отеле VALO, который расположен во Фрунзенском районе Петербурга, – под технологические зоны отведено порядка 5 тыс. кв. м (около 7% от общей площади): для сотрудников комплекса предусмотрены столовая на техническом этаже, душевые, а также раздевалки, маршруты для персонала не пересекаются с маршрутами для жильцов. Строго говоря, отсутствие этого функционала в документах – первый «звоночек», что инвестор вкладывает свои деньги в псевдожилье. Эти изменения невозможно привнести в проект на этапе строительства.
- Получается, что многие апарт-отели, которые являются «псевдожильем», замалчивают этот факт? Как к этому относятся инвесторы – сразу ли понимают, с кем имеют дело?
- Львиная доля апарт-комплексов, представленных сегодня на рынке – не только нашего города, но и Москвы, перепозиционировались, ничего не изменив в проекте. Это и дезориентирует покупателей: если все вдруг стали апарт-отелями, в чем же разница между конкретными предложениями? Но могу сказать точно, что по сравнению с 2017 годом покупатели стали более информированными и задают предметные вопросы. Например, обращаясь к нам, они хотят понять, действительно ли в проекте есть гостиничный сервис (о котором все говорят), действительно ли мы продумали концепцию управляющей компании и действительно ли обеспечиваем заявленную доходность.
О том, что покупатель стал более грамотным, говорит и увеличение числа инвестиционных сделок. Сейчас в апартаменты «вкладываются» до 80% покупателей, тогда как раньше таких сделок было менее 70%. Клиенты, приобретающие апартаменты для собственного проживания (в нашем проекте таких покупателей около 20%), все равно рассматривают в будущем вариант их продажи как ликвидного объекта.
Таким образом, сегодняшний покупатель понимает, что апартамент – это практически готовый бизнес, который понятно развивается, который можно «отладить» под свои нужды с помощью, например, различных доходных программ. Это, с одной стороны, усложняет задачу некоторым застройщикам, а с другой – выделяет качественные проекты, отвечающие всем новым требованиям законодательства. Напомню, закон об обязательной сертификации гостиниц (16-ФЗ) вступит в силу уже с 1 июля 2019 года в отношении наиболее крупных объектов гостиничного сектора, а в последующие два года сертификация станет обязательной для всех гостиниц (и апарт-отелей соответственно).
В глазах клиентов сегодня преимущество имеют также проекты, в которых сделаны детальные расчеты инвестиционной привлекательности.
- А в чем разница между самим покупателями инвестиционных квартир и апартаментов?
- Покупатели инвестиционных квартир – игроки на повышение. Как правило, их бизнес строится на приобретении недвижимости на этапе котлована и продаже на поздней стадии. Но сейчас этот рынок – в кризисном состоянии: предложение огромно, и ликвидность таких активов невелика.
Те же, кто приобретает квартиры для последующей сдачи в аренду, принимают на себя все функции гостиничного бизнеса, но объективно не могут конкурировать с профессиональными управляющими компаниями, работающими на всех площадках бронирования и со всеми типами клиентов. Кроме того, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет не более 3-4% в год, тогда как в сегменте апартаментов – это 7-17%.
Покупатели апартаментов – это практически рантье: инвестируя в гостиничный бизнес, эти люди далее просто получают доход. Все остальное делает за них управляющая компания.
- А что можно сказать о рынке управляющих компаний – сформировался ли он в сегменте апарт-отелей?
- Ниша управления апартаментами – абсолютно новый сектор рынка недвижимости. Фактически, внушительного опыта у нынешних игроков рынка нет: для управления мелкими проектами привлекаются сторонние операторы, крупные девелоперы создают собственные УК. Именно поэтому соответствующая компания – УК «Вало Сервис» – появилась в нашем проекте VALO – самом крупном апарт-комплексе в Петербурге. К слову, мы пригласили в проект специалистов с европейским опытом – отельеров, у которых, если можно так сказать, на подкорке заложена западная ментальность, когда то, что обещают, надо выполнить.
Если говорить о конкуренции, действительно серьезные игроки рынка апартаментов сегодня выступают, скорее, не как соперники, а как партнеры. Многие апарт-отели ориентированы только на долгосрочную аренду, тогда как мы предлагаем комплексный продукт: у нас есть как долгосрочная аренда, так и краткосрочная аренда.
- Давайте вернемся к инвестициям. Как увеличиваются минимальные вложения инвесторов в зависимости от этапа входа в проект апарт-отеля?
- Повышение порога входа, наверное, в среднем сопоставимо с аналогичным показателем в сегменте жилья. По нашему проекту VALO рост капитализации в настоящее время составляет 30% и вырастет еще примерно на 20%. Однако отмечу, что в сегмент апарт-отелей приходят две категории инвесторов. Есть те, кто хочет получить и капитализацию, и доход от сдачи в аренду. Но есть и другие инвесторы – они хотят уже сейчас получить готовый рабочий бизнес. Проекты классических апарт-отелей, соответствующие требованиям законодательства, привлекательны для разных линеек покупателей. Это, кстати, объясняет растущий интерес к данной нише со стороны девелоперов.
Если говорить о цифрах, минимальный объем капитала для вхождения в наш проект на сегодня составляет 2,54 млн рублей. Мы предлагаем также дополнительно приобрести меблировку (ее стоимость – порядка 500 тыс. рублей), если клиент планирует передать свою недвижимость в управление. Разработана и модель с вложениями для инвестора за счет ипотечного кредита.
- Расскажите подробнее об этой модели. Когда инвестор начнет получать доход?
Рассмотрим упрощенный пример, когда покупатель располагает только 1 млн рублей. Допустим, он решил купить апартамент за 2,5 млн рублей. Мы предлагаем ему взять ипотеку. Покупатель оплачивает первый взнос по ДДУ в 500 тыс. рублей (20% от суммы), а остальные деньги – 2 млн рублей – берет в кредит под 9% годовых на 20 лет. Еще 500 тыс. рублей он вкладывает в оснащение. Итого сумма инвестиций составит 3 млн. рублей. Для простоты расчета, в данном примере размер банковского процента по ипотеке будем считать с остатка по кредиту (в классической ипотеке используют аннуитетные платежи).
При чистом годовом доходе в 14% инвестор получает в год 420 тыс. рублей. Банку он должен ежегодно платить 9% с остатка по кредиту – в первый год с 2 млн рублей – 180 тыс. рублей. В период стройки приобретений, соответственно, нет, инвестор начинает получать доход со второго года. Первый год после запуска доходность ниже (10%), начиная со второго года после запуска – уже 14%. Доход инвестора за минусом процентов составит за 7 лет от даты приобретения 1,509 млн. рублей. То есть доходность инвестиций равняется 21,5% (ROI) (доход по отношению к собственным средствам). Чтобы рассчитать срок возврата инвестиций нужно учесть, что клиент должен ежегодно гасить 1/20 часть долга (100 тыс. рублей). Итого вложенные деньги вернутся инвестору через 7,5 лет, и уже будет идти чистый доход.
- Какие финансовые инструменты предлагаются сегодня инвесторам в сегменте апарт-отелей?
- Каждый девелопер предлагает собственные варианты доходных программ, но общий подход заключается в том, что с уменьшением рисков снижается и доходность. И наоборот. Помимо доходных программ, мы предлагаем также инвестиционные портфели: инвестор может выбрать для себя приемлемую доходность, приобретая несколько юнитов по разным программам. Сейчас мы отмечаем рост интереса к краткосрочной аренде, которая считается более доходной (по нашему проекту она составляет от 14%).
- Как вы думаете, будут ли рынки двух столиц идти «в ногу», или Москва и дальше продолжит обгонять Северную Столицу по предложению?
- Мы специально изучали московский рынок на этапе разработки концепции нашего проекта. И, как ни парадоксально, наш анализ показал, что в Москве реальных, качественных апарт-отелей с гостиничными технологиями и инвестиционными продуктами – единицы. В основном, в столице строят то самое псевдожилье, которое преподносится клиентам как апартаменты. Кроме того, в Москве до сих пор, в отличие от нашего города, доля инвестиционных продуктов сохраняется неизменной. В то же время петербургский рынок апартаментов развивается, во-первых, быстрыми темпами (с начала 2015 года его объем вырос почти втрое), а во-вторых, идет по пути повышения привлекательности этих активов для инвесторов.
- В таком случае, грозит ли рынку петербургскому апарт-отелей затоваривание?
- Однозначно – нет. Напомню: многие из представленных в этом сегменте сегодня проектов – псевдожилье. Соответственно, ликвидность таких активов будет зависеть от ситуации на рынке арендного жилья. Что же касается апарт-отелей, то часть из них ориентируется на гостиничный сектор и долго еще будет компенсировать дефицит недорогого и качественного размещения в Петербурге. В то же время часть проектов представляет собой сервисные апартаменты, ориентированные на долгосрочную аренду. Мы наблюдаем вытеснение с рынка «серой» аренды, поскольку востребован новый уровень комфорта и сервиса. Спрос на инвестирование также растет: на сегодня апартаменты – это наиболее востребованный (и ликвидный!) объект для вложения средств.
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.