Станислав Данелян: «Время перемен – это время возможностей»
О наступлении новых времен на рынке недвижимости, появлении новых запросов от новых покупателей
и достойном ответе на вызовы современности «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян.
– Станислав Самвелович, Euroinvest Development вышел на рынок в прошлом году. Между тем, новации в законодательстве вводят строительный рынок в период системных изменений. Не считаете ли Вы это время слишком рискованным для запуска новых проектов?
– Время перемен – всегда время возможностей, сама история основания нашей компании подчеркивает этот тезис. Учредителем новой девелоперской компании выступил инвестиционный холдинг «Евроинвест», известный всему профессиональному сообществу строителей как один из крупнейших в регионе землевладельцев. У Euroinvest Development с момента основания возникла существенная фора – благодаря активам головной структуры у нас нет необходимости брать кредиты на выкуп участков, что ожидаемо отражается на стоимости квартир для конечного потребителя. Мы строим на своей земле, поэтому можем быть гораздо более гибкими в плане выстраивания ценовой политики. Это уже дает основания считать нас уникальным игроком на строительном рынке.
Однако это не все наши преимущества: за 25 лет существования «Евроинвеста» в его структуре собраны такие компании и мощности, синергия которых и вылилась в создание девелоперской компании. Холдинг располагает не только землей, но и всеми возможностями для комплексного инженерного обеспечения территорий, собственным венчурным фондом. С такими условиями для старта логично стремиться к созданию компании-лидера. Euroinvest Development имеет возможность строить не только на своей земле, но и за свои деньги, предоставляя своим клиентам дополнительные гарантии надежности.
Что касается поправок в 214-ФЗ, вступающих в силу с 1 июля (строители переходят от долевого формата финансирования строительства к проектному): мы получаем разрешения на строительство жилья площадью 250 тыс. кв. м до вступления новаций в силу. В ближайшей перспективе будем работать с этим портфелем, а после – в соответствии с новыми правилами, которые еще активно обсуждаются и, возможно, будут изменяться. Не до конца понятно, как в новой схеме будут развиваться проекты комплексного освоения территорий, но мы готовы принять новые правила игры.
– Локация Мурино, где строится первый проект Вашей компании, ассоциируется с территорией массового строительства. Чем Вы намерены привлечь покупателя к своему комплексу?
– Перечисленные выше возможности для создания непревзойденного предложения привели нашу команду к пониманию того, что мы хотим вывести на рынок принципиально новый формат жилья – системный, глубокий, комплексный, в котором заранее продумано множество важных мелочей в квартире, во дворе и всем квартале. Для этого мы проанализировали опыт ведущих российских и зарубежных архитектурных бюро, провели дополнительные исследования и интервью с собственниками квартир, смоделировали различные жизненные ситуации и привлекли к разработкам специалистов в области психологии, социологии, урбанистки.
Итогом стала концепция 3iD – эта аббревиатура обозначает нашу авторскую технологию создания и поддержания комфортной для проживания среды. В ней учитываются три ключевые составляющие, которые закладываются в каждый проект еще на этапе планирования территории: формирование культурной среды и окружения, современные технологии и уважение к индивидуальным потребностям каждого человека.
Во всех наших домах, в том числе и эконом-класса, предусмотрены элементы «умного дома», такие как общественные точки доступа к Wi-Fi, стойки для зарядки гаджетов, а также специальный ключ, посредством которого можно управлять всеми расчетами за жилищные услуги через специальную электронную платформу. В iD Murino (так называется наш первый проект) у каждого клиента есть возможность выбора дизайна отделки. Всего их три: классическая отделка, современная классика и популярный стиль лофт. Мы продумали десятки важных деталей, из которых формируется ощущение безопасности, комфорта и заботы о клиенте. Это трехметровые потолки, большие окна, открытая лаунж-зона на эксплуатируемой кровле, оборудованная придомовая территория со спортивными и детскими площадками, зонами для хранения велосипедов, беседками и зонами барбекю.
Решение строить первый проект в Мурино, одном из самых конкурентных районов города – осознанный шаг. Тем нагляднее мы сможем показать преимущества домов от компании Euroinvest Development.
– То есть, как я понимаю, Вы предлагаете покупателю не просто новое жилье, а некий новый формат, базирующийся на новом образе жизни?
– Концепция 3iD подразумевает, что каждый наш покупатель по общей рыночной цене получит существенно больше, чем ему могли бы предложить наши прямые конкуренты. Стремление создать цельное сообщество, использование инноваций и максимально возможная в рамках строительства массового жилья персонализация — это не напускное, а конкретные и вполне осязаемые особенности наших домов, это элементы повседневности наших резидентов.
Каждый клиент Euroinvest Development становится участником iD Club и вместо одного ключа при приемке квартиры получает сразу три: «умный», клубный и персональный. «Умный» ключ – это уникальный электронный идентификатор, с помощью которого осуществляется вход на территорию комплекса, паркинг, клуб и общие помещения. Он дает возможность управлять элементами smart house и расходами на содержание жилья через цифровой личный кабинет.
Появление клубного ключа стало ответом на обнаруженный в ходе исследований запрос людей на живое общение и участие в большом сообществе. Когда-то ощущение причастности к общине, к месту жительства было развито очень сильно. В современном мире эта сопричастность постепенно стирается, как следствие – мы становимся менее общительными. Но пространство для жизни не должно ограничиваться стенами квартиры, новейшие концепции жилых комплексов подразумевают множество элементов, которые позволяют чувствовать себя максимально комфортно всегда и везде. Так и появилась идея создания iD Club, который заработает в двух форматах.
Первый формат: в каждом нашем доме будет выделено просторное помещение, оборудованное кухонной мебелью, диванами, стеллажами для книг, проектором, детским уголком и др. Здесь можно будет встретиться с другом и партнером, договориться с соседями о вечернем просмотре кино, провести время с малышом вместо прогулки на улице в плохую погоду.
Второй формат работы iD Club: открытый бесплатный лекторий для наших жильцов, работу которого будет курировать управляющая компания. Насколько мне известно, пока это весьма необычный кейс. Тематически лекции будут подразделены на три категории: «Я – домовладелец», «Я – личность», «Я – профессионал». Спикерами станут известные в Петербурге и России эксперты. Идея с лекторием – отражение нашего желания создать для людей реальный мир преимуществ, среду, в которой они смогут двигаться вперед и развиваться.
И третий, личный ключ… Наш подход предполагает максимальное соответствие архитектурно-планировочных и инженерных решений потребностям жильцов. При содействии психологов мы разработали форматы квартир для разных типов покупателей, чтобы создать идеальное жилое пространство для трех типов резидентов: молодежный формат, квартиры для семей и жилье для старшего поколения. Варианты отличаются друг от друга как планировками, так и функциональными элементами. Судя по динамике первых заказов, такой подход к строительству явно нравится аудитории. Конечно, продажи начались совсем недавно и делать глобальные выводы рано, однако уже сейчас, по итогам первых двух недель продаж, можно констатировать, что фактический спрос даже превзошел наши вполне оптимистичные прогнозы.
– Как я понимаю, Вы намерены тиражировать заявленную концепцию. Есть ли уже какие-то оформившиеся планы?
– Мы планируем в течение четырех ближайших лет вывести на рынок 200 тыс. кв. м жилья в Петербурге и Ленобласти. Земельные «пятна» определены, архитектурные и инженерные проекты уже разрабатываются, но детали по каждому из новых комплексов мы будем анонсировать отдельно. Что могу сказать однозначно – все дома Euroinvest Development будут выдержаны в концепции 3iD, а это значит, что каждый наш клиент точно получит технологичное, функциональное и удобное для себя и своей семьи жилье.
Летом этого года начнет работать Автономная некоммерческая организация «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (АНО «Дирекция КРТ Ленинградской области»). Ее генеральным директором избран Даниил Федичев. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о целях создания нового учреждения, механизмах его работы и способах взаимодействия с застройщиками.
Как уже сообщал «Строительный Еженедельник» (статья «Под контролем Дирекции» – «СЕ.ЛО» №5 (80) от 22.05.2017 г.), основная цель Дирекции – контроль строительства социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры в проектах КОТ, где работают несколько застройщиков. Помимо этого Дирекция будет заниматься и проблемными объектами с обманутыми дольщиками.
Распоряжение о создании Дирекции подписано 11 мая 2017 года. Учредителями стали Комитет по строительству Ленобласти, ГАУ «Леноблэкспертиза» и региональная Торгово-промышленная палата (ЛОТПП).
– Даниил Вадимович, предлагаю начать разговор с Вашего резюме. Кем Вы работали раньше?
– Я работал следователем по тяжким и особо тяжким преступлениям в районном отделении Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу, затем в управлении экономической безопасности одного из предприятий ГК «Росатом». С 2011 года работаю в качестве профессионального арбитражного управляющего. Занимался делами о банкротстве самых разных должников, в том числе финансовых организаций, инвестиционных фондов, управляющих компаний в сфере ЖКХ, застройщиков.
– Как Ваш опыт в должности арбитражного управляющего может пригодиться в руководстве Дирекцией?
– Арбитражный управляющий ищет компромисс между интересами должника, кредиторов и общества. Эти навыки поиска золотой середины будут мне очень большим подспорьем на новой должности, где нужно примирять разнонаправленные интересы. В Дирекции мы, во-первых, будем организовывать работу нескольких застройщиков при создании социальных объектов, тут придется искать нестандартные правовые решения и координировать ограниченные финансовые ресурсы. Далее, мы будем заниматься защитой интересов дольщиков в процедуре банкротства – которая всегда очень болезненно воспринимается дольщиками. На самом деле, банкротство – очень эффективный инструмент для решения проблем недостроя, если его использовать правильно. Такое количество проблем, которые возникают в этой области, связано не с изъянами в законодательстве, а с нехваткой специальных знаний у участников процесса. Присутствие арбитражного управляющего помогает застройщикам мобилизоваться и не затягивать сроки реализации проекта.
– Сколько человек будет работать в штате Дирекции?
– Штатное расписание будет утверждаться на заседании Наблюдательного совета. Первоначально это будет небольшой штат: четыре-пять человек. В дальнейшем, по мере подписания договоров с застройщиками или после входа в проблемные объекты, количество работников может быть увеличено – появится потребность в новых юристах, сметчиках, проектировщиках, инженерах.
– ГАУ «Леноблэкспертиза» выделило на содержание Дирекции 3 млн рублей, на первоочередные расходы. За счет чего Дирекция будет существовать дальше?
– За счет оказания услуг застройщикам на возмездной основе, согласно ГК РФ. Схема проста и прозрачна: работа с каждым объектом будет строиться на принципах проектного менеджмента: каждый объект – отдельный проект. Мы будем заключать с застройщиками договор простого товарищества, в котором будет прописана роль каждого лица, а Дирекция выступает в роли организатора и представителя интересов заказчика при строительстве объекта. Она возьмет на себя административные, управленческие и контрольные функции, которые уже заложены в смете, и эти расходы оплатят девелоперы. Это удобная схема: застройщики передадут непрофильные задачи на аутсорсинг, органы власти получат дополнительный эффективный инструмент контроля исполнения социальных обязательств без дополнительной нагрузки на бюджет, а население – новые объекты инфраструктуры. По завершении строительства каждый из участников (товарищей) получит свою долю на право собственности.
– Всегда ли Вы будете контролировать совместные проекты застройщиков?
– Дирекция – это площадка. Для переговоров, координации усилий, поиска компромиссов и так далее. Это не обуза, а возможность. Если застройщики готовы договориться и реализовать проект самостоятельно, то мы не будем вмешиваться. К сожалению, таких положительных примеров немного. Если бы все вопросы по строительству социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры решались быстро и безболезненно – идея создать Дирекцию не возникла бы. Застройщики в первую очередь хотят извлечь прибыль, у нас же другие задачи.
– Кто будет выбирать, какие объекты нужно реализовывать в первую очередь?
– Согласно уставу, приоритетные направления деятельности Дирекции будет определять Наблюдательный совет. От ГАУ «Леноблэкспертиза» его представляет начальник учреждения Артём Саенко, от ЛОТПП – ее президент Юрий Васильев. Персональный состав от Комитета по строительству региона будет определен отдельным распоряжением Правительства Ленобласти. Разумеется, для нас будут также сигналом к действию решения Координационного совета по комплексному развитию территорий при губернаторе Ленинградской области.
– С функциями Дирекции все понятно. А что требуется от застройщиков?
– Желание сотрудничества в первую очередь. Форма участия также может быть разной – от внесения денег до предоставления результатов проектно-изыскательских работ. Если это качественный проект, прошедший экспертизу, то такой вклад, безусловно, будет востребован.
– Кто будет выполнять работы по строительству?
– Это предмет обсуждения. Если кто-то из застройщиков выразит готовность, то мы сможем включить это в договор. В противном случае – проведем конкурс.
– А если захотят сразу двое?
– Договор простого товарищества диспозитивен. Стороны могут договариваться о многом, если это не противоречит закону. Как вариант, одна компания может выступить генподрядчиком, а вторая – быть субподрядчиком.
– Какие у Дирекции есть рычаги давления на застройщиков?
– Самый основной – контроль за исполнением условий договора. Вся ответственность за неисполнение обязательств будет прописана в нем. Если сумма задолженности составляет более 300 тыс. рублей и должник не рассчитывается более трех месяцев, то я могу подать в суд. Как правило, все проблемы решаются до первого заседания суда. Если по вине одного из застройщиков исполнение обязательств по строительству социальных объектов будет нарушаться, давление будет точно таким же. При этом Дирекция как медиатор не допустит «круговой поруки» и «перевода стрелок», поэтому к давлению вынуждены будут подключиться другие участники проекта. Это сигнал рынку, что сегодняшний день требует не только извлечения добавленной стоимости, но и ответственности перед обществом.
– Есть ли уже первые договоренности с застройщиками?
– На повестке дня строительство двух школ в западном Мурино. Первая – на 800 мест, вторая – на 1200 мест. Компания «Петрострой» заканчивает проектирование одного из объектов, и после этого мы можем подхватить это знамя. Речь идет о школе, в которую, согласно ППТ, пойдут дети из домов нескольких компаний, в том числе «Норманн», «Мавис», «Навис», «Лидер», «Арсенал». Нужно сейчас, «на берегу», договориться с этими компаниями, а потом подписывать договор.
– Вы уже обращались с этими вопросами к девелоперам? Как они отнеслись к этому предложению?
– Да, я уже общался с несколькими застройщиками. Никто их них не высказался против. Некоторые подтвердили то, что у них нет взаимопонимания с коллегами и процесс строительства социальных объектов не сдвигается с мертвой точки. Так что работа Дирекции будет востребована.
Справка
Даниил Вадимович Федичев родился 22 июня 1988 года в Москве. В 2010 году получил диплом экономиста в СПбГУЭФ по специальности «Государственные и муниципальные финансы» и диплом юриста в РАНХиГС по специальности «Уголовное право», в 2016 году получил степень магистра (MSc) по программе международного бизнес-администрирования (MiBA) в Техническом университете г. Брауншвейг (ФРГ). Арбитражный управляющий, член НП СОПАУ «Альянс управляющих».