Станислав Данелян: «Время перемен – это время возможностей»
О наступлении новых времен на рынке недвижимости, появлении новых запросов от новых покупателей
и достойном ответе на вызовы современности «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян.
– Станислав Самвелович, Euroinvest Development вышел на рынок в прошлом году. Между тем, новации в законодательстве вводят строительный рынок в период системных изменений. Не считаете ли Вы это время слишком рискованным для запуска новых проектов?
– Время перемен – всегда время возможностей, сама история основания нашей компании подчеркивает этот тезис. Учредителем новой девелоперской компании выступил инвестиционный холдинг «Евроинвест», известный всему профессиональному сообществу строителей как один из крупнейших в регионе землевладельцев. У Euroinvest Development с момента основания возникла существенная фора – благодаря активам головной структуры у нас нет необходимости брать кредиты на выкуп участков, что ожидаемо отражается на стоимости квартир для конечного потребителя. Мы строим на своей земле, поэтому можем быть гораздо более гибкими в плане выстраивания ценовой политики. Это уже дает основания считать нас уникальным игроком на строительном рынке.
Однако это не все наши преимущества: за 25 лет существования «Евроинвеста» в его структуре собраны такие компании и мощности, синергия которых и вылилась в создание девелоперской компании. Холдинг располагает не только землей, но и всеми возможностями для комплексного инженерного обеспечения территорий, собственным венчурным фондом. С такими условиями для старта логично стремиться к созданию компании-лидера. Euroinvest Development имеет возможность строить не только на своей земле, но и за свои деньги, предоставляя своим клиентам дополнительные гарантии надежности.
Что касается поправок в 214-ФЗ, вступающих в силу с 1 июля (строители переходят от долевого формата финансирования строительства к проектному): мы получаем разрешения на строительство жилья площадью 250 тыс. кв. м до вступления новаций в силу. В ближайшей перспективе будем работать с этим портфелем, а после – в соответствии с новыми правилами, которые еще активно обсуждаются и, возможно, будут изменяться. Не до конца понятно, как в новой схеме будут развиваться проекты комплексного освоения территорий, но мы готовы принять новые правила игры.
– Локация Мурино, где строится первый проект Вашей компании, ассоциируется с территорией массового строительства. Чем Вы намерены привлечь покупателя к своему комплексу?
– Перечисленные выше возможности для создания непревзойденного предложения привели нашу команду к пониманию того, что мы хотим вывести на рынок принципиально новый формат жилья – системный, глубокий, комплексный, в котором заранее продумано множество важных мелочей в квартире, во дворе и всем квартале. Для этого мы проанализировали опыт ведущих российских и зарубежных архитектурных бюро, провели дополнительные исследования и интервью с собственниками квартир, смоделировали различные жизненные ситуации и привлекли к разработкам специалистов в области психологии, социологии, урбанистки.
Итогом стала концепция 3iD – эта аббревиатура обозначает нашу авторскую технологию создания и поддержания комфортной для проживания среды. В ней учитываются три ключевые составляющие, которые закладываются в каждый проект еще на этапе планирования территории: формирование культурной среды и окружения, современные технологии и уважение к индивидуальным потребностям каждого человека.
Во всех наших домах, в том числе и эконом-класса, предусмотрены элементы «умного дома», такие как общественные точки доступа к Wi-Fi, стойки для зарядки гаджетов, а также специальный ключ, посредством которого можно управлять всеми расчетами за жилищные услуги через специальную электронную платформу. В iD Murino (так называется наш первый проект) у каждого клиента есть возможность выбора дизайна отделки. Всего их три: классическая отделка, современная классика и популярный стиль лофт. Мы продумали десятки важных деталей, из которых формируется ощущение безопасности, комфорта и заботы о клиенте. Это трехметровые потолки, большие окна, открытая лаунж-зона на эксплуатируемой кровле, оборудованная придомовая территория со спортивными и детскими площадками, зонами для хранения велосипедов, беседками и зонами барбекю.
Решение строить первый проект в Мурино, одном из самых конкурентных районов города – осознанный шаг. Тем нагляднее мы сможем показать преимущества домов от компании Euroinvest Development.
– То есть, как я понимаю, Вы предлагаете покупателю не просто новое жилье, а некий новый формат, базирующийся на новом образе жизни?
– Концепция 3iD подразумевает, что каждый наш покупатель по общей рыночной цене получит существенно больше, чем ему могли бы предложить наши прямые конкуренты. Стремление создать цельное сообщество, использование инноваций и максимально возможная в рамках строительства массового жилья персонализация — это не напускное, а конкретные и вполне осязаемые особенности наших домов, это элементы повседневности наших резидентов.
Каждый клиент Euroinvest Development становится участником iD Club и вместо одного ключа при приемке квартиры получает сразу три: «умный», клубный и персональный. «Умный» ключ – это уникальный электронный идентификатор, с помощью которого осуществляется вход на территорию комплекса, паркинг, клуб и общие помещения. Он дает возможность управлять элементами smart house и расходами на содержание жилья через цифровой личный кабинет.
Появление клубного ключа стало ответом на обнаруженный в ходе исследований запрос людей на живое общение и участие в большом сообществе. Когда-то ощущение причастности к общине, к месту жительства было развито очень сильно. В современном мире эта сопричастность постепенно стирается, как следствие – мы становимся менее общительными. Но пространство для жизни не должно ограничиваться стенами квартиры, новейшие концепции жилых комплексов подразумевают множество элементов, которые позволяют чувствовать себя максимально комфортно всегда и везде. Так и появилась идея создания iD Club, который заработает в двух форматах.
Первый формат: в каждом нашем доме будет выделено просторное помещение, оборудованное кухонной мебелью, диванами, стеллажами для книг, проектором, детским уголком и др. Здесь можно будет встретиться с другом и партнером, договориться с соседями о вечернем просмотре кино, провести время с малышом вместо прогулки на улице в плохую погоду.
Второй формат работы iD Club: открытый бесплатный лекторий для наших жильцов, работу которого будет курировать управляющая компания. Насколько мне известно, пока это весьма необычный кейс. Тематически лекции будут подразделены на три категории: «Я – домовладелец», «Я – личность», «Я – профессионал». Спикерами станут известные в Петербурге и России эксперты. Идея с лекторием – отражение нашего желания создать для людей реальный мир преимуществ, среду, в которой они смогут двигаться вперед и развиваться.
И третий, личный ключ… Наш подход предполагает максимальное соответствие архитектурно-планировочных и инженерных решений потребностям жильцов. При содействии психологов мы разработали форматы квартир для разных типов покупателей, чтобы создать идеальное жилое пространство для трех типов резидентов: молодежный формат, квартиры для семей и жилье для старшего поколения. Варианты отличаются друг от друга как планировками, так и функциональными элементами. Судя по динамике первых заказов, такой подход к строительству явно нравится аудитории. Конечно, продажи начались совсем недавно и делать глобальные выводы рано, однако уже сейчас, по итогам первых двух недель продаж, можно констатировать, что фактический спрос даже превзошел наши вполне оптимистичные прогнозы.
– Как я понимаю, Вы намерены тиражировать заявленную концепцию. Есть ли уже какие-то оформившиеся планы?
– Мы планируем в течение четырех ближайших лет вывести на рынок 200 тыс. кв. м жилья в Петербурге и Ленобласти. Земельные «пятна» определены, архитектурные и инженерные проекты уже разрабатываются, но детали по каждому из новых комплексов мы будем анонсировать отдельно. Что могу сказать однозначно – все дома Euroinvest Development будут выдержаны в концепции 3iD, а это значит, что каждый наш клиент точно получит технологичное, функциональное и удобное для себя и своей семьи жилье.
Глава Василеостровского района Юлия Киселева в интервью рассказала о том, как решаются вопросы транспортного развития острова, а также о перспективах редевелопмента промзон и будущем намывных территорий.
– Как вы оцениваете район, которым сегодня руководите, какие основные болевые точки в нем есть?
– Я стала главой Василеостровского района два с половиной года назад. Конечно, он имеет черты, характерные для всех центральных районов города. Основные проблемы связаны с жилищным фондом, с коммунальным хозяйством и социальной сферой. Речь идет о школах, детских садах и объектах здравоохранения. Все эти учреждения имеют хорошую материально-техническую и медицинскую базу. Но с учетом развития технологий есть куда двигаться, поэтому сегодня мы решаем задачи по дооснащению современным оборудованием, например, больниц. Проводим ремонтные работы по детским садам и школам. Было несколько школ, которые находились в плохом состоянии, а отдельные из них нуждались в капремонте. Эти задачи сегодня решены. Например, старейшая гимназия Васильевского острова им. Карла Мая в этом году была капитально отремонтирована. Сейчас завершаются работы по благоустройству территории вокруг нее.
Мы оснастили ее новой мебелью, оборудованием, в том числе оборудованием для детей с задержкой развития. Также проделали большую работу по жилищному фонду, который находится не в лучшем состоянии. Плюс ко всему мне в нагрузку досталась тяжелая ситуация с управляющими компаниями в сфере ЖКХ, но на сегодня наиболее острые задачи в этой сфере решены.
– Как будет организовано движение транспорта на острове, будут ли предусмотрены дублирующие маршруты и т. п., когда запустятся ко всем прочим ремонтам две крупные стройки – реконструкция Тучкова моста и сооружение переправы через остров Серный?
– Основные транспортные проекты Васильевского острова приурочены к проведению чемпионата мира по футболу в Петербурге в 2018 году. Центральный участок ЗСД планируется к завершению в 2016 году, включая съезд в створе Адмиральского проезда. По мосту через остров Серный уже определен подрядчик – ЗАО «Пилон», которое подготавливает территорию для строительства. Реконструкция Тучкова моста начнется в 2016 году. Было много дискуссий по поводу того, можно ли еще подождать с ремонтными работами, но, учитывая техническое состояние переправы, принято решение о начале реконструкции, при этом движение по Тучкову мост будет осуществляться частично.
Кроме этого, в районе уже начаты работы по пробивке наб. Макарова от Тучкова моста до ЗСД, работы по этому объекту также будут завершены в 2018 году. Также у нас началась реконструкция тепломагистрали, проходящей под Большим пр. Работы проводятся в три этапа – первый этап длился весь 2015 год и затрагивает участок от Детской ул. до 22-23-й линий. Второй этап рассчитан на отрезок от 22-23-й линий до середины Большого пр. Завершающий этап намечен на 2017 год, когда будет реконструирован участок до Кадетской линии.
Транспортная ситуация в Василеостровском районе осложнилась еще и тем, что в мае 2014 года была закрыта станция метро «Василеостровская», она будет отремонтирована к июню 2016 года. Но параллельно начались работы по сооружению дополнительных станций метро на острове, в частности запустить станцию «Горный институт» планируется к 2018 году.
Сейчас ситуация характеризуется большим объемом ремонтно-строительных работ. Правительством Петербурга принято решение не растягивать их на десяток лет, а провести в течение трех лет. Да, придется потерпеть. После закрытия метро «Василеостровская» я с тревогой ожидала 1 сентября, но сейчас могу сказать, что коллапса не наблюдается. Конечно, основную нагрузку взяла на себя станция метро «Спортивная-2». Более того, была разработана единая транспортная схема, привязанная к графику проведения ремонтных работ по всем основным объектам. Транспортная схема включает в себя маршруты объезда, введение дополнительных подвижных составов на маршруты общественного транспорта. Также в следующем году на период проведения второго этапа ремонта Большого пр. будет запущен дополнительный троллейбусный маршрут по временной контактной сети. Маршрут объезда пройдет через Средний пр. и линии Васильевского острова.
– Не рассматривается ли вариант создания платной парковочной зоны и на Васильевском острове?
– Да, конечно, вопрос о создании на Васильевском острове платных парковок обсуждается, но мы четко понимаем, что просто их введение на каких-то улицах или линиях не является панацеей. Введение платного парковочного пространства предполагает возможность удобной парковки, а также возможность проезда для остального транспорта, который идет транзитом по улицам и линиям. Чтобы эту задачу решить, необходимо подойти к вопросу комплексно – осуществить переустройство отдельных линий, на которых нужно будет организовать пространство для парковки, а также привести в порядок коммуникации под этими улицами.
– Какие перспективы связаны с редевелопментом промышленных зон на территории Василеостровского района?
– Действительно, промышленных территорий на Васильевском острове большое количество. Но мы четко понимаем, что есть локации, которые не подлежат редевелопменту, потому что там стратегические предприятия, которые в том числе работают на оборонную отрасль. Но есть территории, которые были промзонами, но потом утратили это назначение. Именно они идеальны для редевелопмента. Яркий пример – территория завода им. Калинина, куда пришла компания «ЛенСпецСМУ» с проектом ЖК «Самоцветы», его первая очередь уже введена, а окончание строительства намечено на 2017 год. Застройщик по соглашению с городом построит на этой территории детский сад на 140 мест с последующей его передачей городу.
Еще один пример – территория бывшего сталепрокатного завода на Кожевенной и 25-й линиях Васильевского острова, куда для редевелопмента пришла компания «Сталепрокатный завод». Опять же с условием, что инвестор возведет дошкольное учреждение. На этой территории сегодня идет подготовка документации и земли под застройку. Здесь будет жилье и общественно-деловая зона.
Другая локация для переустройства находится на ул. КИМа, где компания «Лемминкяйнен» построила жилой комплекс. Компания «ЮИТ» на ул. Беринга также ввела жилье и уже передала городу встроенные помещения для детского сада на 70 мест.
Конечно, большой потенциал имеет промышленная зона в районе Уральской ул. Это задача на перспективу, так как нельзя реализовывать все и сразу. Должно быть поступательное развитие.
– Когда все эти жилые комплексы введут, хватит ли социальных объектов?
– Для решения вопроса о строительстве жилых объектов, которые совершенно очевидно усиливают нагрузку на социальную инфраструктуру, ставятся перед инвесторами вопросы о принятии ими участия в реализации программ по обеспечению местами детей в школах и детских садах. И конечно, вопросы по строительству дополнительных объектов здравоохранения. На сегодня нет необходимости в строительстве поликлиник на существующей территории Васильевского острова, речь идет о создании кабинетов врачей частной практики, что уже апробировано и реализуется во многих районах города. Дополнительные поликлиники будут нужны, когда активнее станут развиваться намывные территории.
Не надо забывать, что сейчас в районе ведется строительство социальных объектов не только за счет девелоперов, но и за бюджетные деньги. Так, возводится детский сад на 190 мест рядом с ул. Кораблестроителей со сроком окончания работ в 2016 году. Кроме этого, на Камской ул. идет строительство большого реабилитационного центра для людей с ограниченными возможностями, он также будет введен в 2016 году. К сожалению, по этому объекту подрядчик сорвал сроки, и город ищет новую компанию для завершения работ.
В следующем году рядом с Железноводской ул. будет начато строительство еще одного детского сада в рамках АИП Комитета по строительству.
– Еще одна перспективная территория для жилищного строительства на Васильевском острове – это намыв. Недавно прошла информация, что застройщики и Смольный не могут договориться о присоединении реализуемых проектов к инженерным сетям. На какой стадии решения данный вопрос?
– Сегодня намыто около 170 га территории, предназначенной для застройки жильем, инфраструктурными объектами и т. д. Завершено сооружение большого объема жилья, но оно пока не введено в эксплуатацию. Основная проблема ввода – это присоединение к инженерным сетям, пока ни по одному объекту эта задача не решена.
Согласно договоренностям с городом, девелоперы взяли обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры на намывных территориях и по намыву территории в 1 га, для того чтобы эти сети уложить. Инвесторы готовы реализовывать свои обязательства только при условии, что город выдаст им градостроительные планы на земельные участки. Именно на этом ситуация пока застопорилась.
Сейчас город ставит перед девелоперами задачу подтверждения финансовой состоятельности для реализации заявленного объема жилья и инфраструктуры. Это делается для того, чтобы не появилось обманутых дольщиков.
С другой стороны, мы как администрация района выставили требование о том, что при выдаче градостроительных планов в границах кварталов необходимо указывать зоны перспективного строительства объектов того или иного назначения – жилья, инфраструктуры, соцобъектов, зеленых насаждений и т. д. И только в этой ситуации администрация будет поддерживать такие документы территориального планирования. Сейчас выдача градостроительных планов приостановлена. Чтобы документы вновь начали выдавать, должны сойтись две составляющие. Первая – это подтверждение финансовой состоятельности или финансовых намерений от банков, а вторая – это получение таких документов градостроительного планирования, которые давали бы возможность строить все необходимые объекты.
На недавнем совещании между девелоперами и властями под руководством вице-губернатора Игоря Албина было дано две недели на решение поставленных задач. Процесс идет, город готов к диалогу и сотрудничеству, но это должно быть двустороннее движение.
– Каковы итоги реализации программы капремонта в 2015 году в районе? Какие претензии возникают у администрации Василеостровского района по этому поводу?
– В 2015 году на территории Василеостровского района должно было быть отремонтировано около 270 объектов. Мы столкнулись с проблемой, которая заключалась в выбранных подрядчиках, – они, к сожалению, оказались недобросовестными. И к началу отопительного сезона возникла ситуация, когда было не подано отопление в три дома. Было принято решение привлечь к работам аварийные бригады. Мы обратились к управляющим компаниям района, так что ремонты завершены и отопление подано. Но перед Фондом капремонта и перед подрядчиком мы поставили вопрос о компенсации жителям за излишне потребленную энергию, которую они вынуждены были тратить на отопление. И компенсации управляющим компаниям, которые за свой счет доделывали чужую работу. Совместно с Жилищным комитетом принято решение о расторжении всех оставшихся договоров на работы с подрядчиком «Эрланг Северо-Запад», направлено обращение по внесению этой организации в список недобросовестных подрядчиков. Кроме того, мы обратились и в правоохранительные органы, поскольку компания получила аванс за работы, которые не сделала. Если средства не будут возвращены добровольно на основании актов сверки расчетов, то с нашей стороны последуют судебные иски.
Я глубоко убеждена в том, что для проведения масштабных и дорогостоящих работ по капремонту должен быть предварительный квалификационный отбор подрядных компаний. То, что эти конкурсы проводит региональный оператор капремонта, – это правильная идея. Неправильно, что районные администрации исключены из официальной процедуры на стадии принятия проектных работ, а также официального контроля за ведением ремонтов. Без этого нельзя говорить о качестве.