Станислав Данелян: «Время перемен – это время возможностей»
О наступлении новых времен на рынке недвижимости, появлении новых запросов от новых покупателей
и достойном ответе на вызовы современности «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян.
– Станислав Самвелович, Euroinvest Development вышел на рынок в прошлом году. Между тем, новации в законодательстве вводят строительный рынок в период системных изменений. Не считаете ли Вы это время слишком рискованным для запуска новых проектов?
– Время перемен – всегда время возможностей, сама история основания нашей компании подчеркивает этот тезис. Учредителем новой девелоперской компании выступил инвестиционный холдинг «Евроинвест», известный всему профессиональному сообществу строителей как один из крупнейших в регионе землевладельцев. У Euroinvest Development с момента основания возникла существенная фора – благодаря активам головной структуры у нас нет необходимости брать кредиты на выкуп участков, что ожидаемо отражается на стоимости квартир для конечного потребителя. Мы строим на своей земле, поэтому можем быть гораздо более гибкими в плане выстраивания ценовой политики. Это уже дает основания считать нас уникальным игроком на строительном рынке.
Однако это не все наши преимущества: за 25 лет существования «Евроинвеста» в его структуре собраны такие компании и мощности, синергия которых и вылилась в создание девелоперской компании. Холдинг располагает не только землей, но и всеми возможностями для комплексного инженерного обеспечения территорий, собственным венчурным фондом. С такими условиями для старта логично стремиться к созданию компании-лидера. Euroinvest Development имеет возможность строить не только на своей земле, но и за свои деньги, предоставляя своим клиентам дополнительные гарантии надежности.
Что касается поправок в 214-ФЗ, вступающих в силу с 1 июля (строители переходят от долевого формата финансирования строительства к проектному): мы получаем разрешения на строительство жилья площадью 250 тыс. кв. м до вступления новаций в силу. В ближайшей перспективе будем работать с этим портфелем, а после – в соответствии с новыми правилами, которые еще активно обсуждаются и, возможно, будут изменяться. Не до конца понятно, как в новой схеме будут развиваться проекты комплексного освоения территорий, но мы готовы принять новые правила игры.
– Локация Мурино, где строится первый проект Вашей компании, ассоциируется с территорией массового строительства. Чем Вы намерены привлечь покупателя к своему комплексу?
– Перечисленные выше возможности для создания непревзойденного предложения привели нашу команду к пониманию того, что мы хотим вывести на рынок принципиально новый формат жилья – системный, глубокий, комплексный, в котором заранее продумано множество важных мелочей в квартире, во дворе и всем квартале. Для этого мы проанализировали опыт ведущих российских и зарубежных архитектурных бюро, провели дополнительные исследования и интервью с собственниками квартир, смоделировали различные жизненные ситуации и привлекли к разработкам специалистов в области психологии, социологии, урбанистки.
Итогом стала концепция 3iD – эта аббревиатура обозначает нашу авторскую технологию создания и поддержания комфортной для проживания среды. В ней учитываются три ключевые составляющие, которые закладываются в каждый проект еще на этапе планирования территории: формирование культурной среды и окружения, современные технологии и уважение к индивидуальным потребностям каждого человека.
Во всех наших домах, в том числе и эконом-класса, предусмотрены элементы «умного дома», такие как общественные точки доступа к Wi-Fi, стойки для зарядки гаджетов, а также специальный ключ, посредством которого можно управлять всеми расчетами за жилищные услуги через специальную электронную платформу. В iD Murino (так называется наш первый проект) у каждого клиента есть возможность выбора дизайна отделки. Всего их три: классическая отделка, современная классика и популярный стиль лофт. Мы продумали десятки важных деталей, из которых формируется ощущение безопасности, комфорта и заботы о клиенте. Это трехметровые потолки, большие окна, открытая лаунж-зона на эксплуатируемой кровле, оборудованная придомовая территория со спортивными и детскими площадками, зонами для хранения велосипедов, беседками и зонами барбекю.
Решение строить первый проект в Мурино, одном из самых конкурентных районов города – осознанный шаг. Тем нагляднее мы сможем показать преимущества домов от компании Euroinvest Development.
– То есть, как я понимаю, Вы предлагаете покупателю не просто новое жилье, а некий новый формат, базирующийся на новом образе жизни?
– Концепция 3iD подразумевает, что каждый наш покупатель по общей рыночной цене получит существенно больше, чем ему могли бы предложить наши прямые конкуренты. Стремление создать цельное сообщество, использование инноваций и максимально возможная в рамках строительства массового жилья персонализация — это не напускное, а конкретные и вполне осязаемые особенности наших домов, это элементы повседневности наших резидентов.
Каждый клиент Euroinvest Development становится участником iD Club и вместо одного ключа при приемке квартиры получает сразу три: «умный», клубный и персональный. «Умный» ключ – это уникальный электронный идентификатор, с помощью которого осуществляется вход на территорию комплекса, паркинг, клуб и общие помещения. Он дает возможность управлять элементами smart house и расходами на содержание жилья через цифровой личный кабинет.
Появление клубного ключа стало ответом на обнаруженный в ходе исследований запрос людей на живое общение и участие в большом сообществе. Когда-то ощущение причастности к общине, к месту жительства было развито очень сильно. В современном мире эта сопричастность постепенно стирается, как следствие – мы становимся менее общительными. Но пространство для жизни не должно ограничиваться стенами квартиры, новейшие концепции жилых комплексов подразумевают множество элементов, которые позволяют чувствовать себя максимально комфортно всегда и везде. Так и появилась идея создания iD Club, который заработает в двух форматах.
Первый формат: в каждом нашем доме будет выделено просторное помещение, оборудованное кухонной мебелью, диванами, стеллажами для книг, проектором, детским уголком и др. Здесь можно будет встретиться с другом и партнером, договориться с соседями о вечернем просмотре кино, провести время с малышом вместо прогулки на улице в плохую погоду.
Второй формат работы iD Club: открытый бесплатный лекторий для наших жильцов, работу которого будет курировать управляющая компания. Насколько мне известно, пока это весьма необычный кейс. Тематически лекции будут подразделены на три категории: «Я – домовладелец», «Я – личность», «Я – профессионал». Спикерами станут известные в Петербурге и России эксперты. Идея с лекторием – отражение нашего желания создать для людей реальный мир преимуществ, среду, в которой они смогут двигаться вперед и развиваться.
И третий, личный ключ… Наш подход предполагает максимальное соответствие архитектурно-планировочных и инженерных решений потребностям жильцов. При содействии психологов мы разработали форматы квартир для разных типов покупателей, чтобы создать идеальное жилое пространство для трех типов резидентов: молодежный формат, квартиры для семей и жилье для старшего поколения. Варианты отличаются друг от друга как планировками, так и функциональными элементами. Судя по динамике первых заказов, такой подход к строительству явно нравится аудитории. Конечно, продажи начались совсем недавно и делать глобальные выводы рано, однако уже сейчас, по итогам первых двух недель продаж, можно констатировать, что фактический спрос даже превзошел наши вполне оптимистичные прогнозы.
– Как я понимаю, Вы намерены тиражировать заявленную концепцию. Есть ли уже какие-то оформившиеся планы?
– Мы планируем в течение четырех ближайших лет вывести на рынок 200 тыс. кв. м жилья в Петербурге и Ленобласти. Земельные «пятна» определены, архитектурные и инженерные проекты уже разрабатываются, но детали по каждому из новых комплексов мы будем анонсировать отдельно. Что могу сказать однозначно – все дома Euroinvest Development будут выдержаны в концепции 3iD, а это значит, что каждый наш клиент точно получит технологичное, функциональное и удобное для себя и своей семьи жилье.
Общероссийский народный фронт в Петербурге считает, что необходимо сделать прозрачными расчеты между всеми участниками платежей за ЖКУ и, таким образом, снизить финансовую нагрузку на добросовестных граждан за предоставленные коммунальные услуги.
Член регионального штаба ОНФ в Петербурге, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов рассказал о самых серьезных на сегодняшний момент проблемах, которые затрагивают практически всех жителей нашего города.
– Все УК должны были перейти на новые профстандарты для работников. Готовы ли они к этому?
– Действительно, с 1 июля 2016 года вступили в силу положения Федерального закона № 122-ФЗ, которые предусматривают существенные изменения в Трудовом кодексе. Статьи 195.2 и 195.3 ТК РФ разъясняют, что если в законе есть квалификационные требования, то применение профстандарта в части этих требований обязательно для каждого работодателя. Теперь Трудовая инспекция может штрафовать УК, если ее работники не будут соответствовать требованиям профстандартов для сотрудников.
Что это означает на практике? Каждому сотруднику УК необходимо будет пройти освидетельствование на соответствие требованиям. Такое освидетельствование в специализированной фирме обойдется УК в десятки и даже сотни тысяч рублей. А это дополнительные расходы. В ходе освидетельствования Трудовая инспекция проверит и соответствие инвентаря у работников УК. Любое несоответствие будет вести к серьезным штрафам, которые УК переложит на петербуржцев. Требования этих стандартов могут не отвечать практике обслуживания дома. А фактически несут в себе коррупционную составляющую. Приведу конкретный пример: правила строго прописывают, что маляр для работы должен использовать ведро строго определенного размера. А если работник возьмет ведро немного больше, чем прописано в профстандарте, это штраф. Очевидно, что требования необходимо привести к реалиям.
– Как регулировать расчеты с поставщиками услуг?
– На сегодняшний день основной договор РСО в любом случае заключается с управляющей компанией, которая должна осуществлять надлежащий контроль за объемом предоставляемых коммунальных услуг. То есть договор не заключается с каждым собственником, как, например, это происходит в случае с поставщиками электроэнергии.
Законопроект, который сейчас рассматривает Госдума РФ, предусматривает механизм перехода РСО на прямые расчеты за оказанные услуги с населением. Этот документ согласован во всех профильных ведомствах и должен поступить в аппарат Правительства РФ. Однако монополизация РСО платежей может сказаться на стоимости и качестве предоставляемых ими услуг.
– Многие граждане обращают внимание на то, что государственная информационная система (ГИС ЖКХ) так и не стала тем порталом, в который можно обратиться по всем вопросам: проверить лицензию УК, сверить расходы на коммунальные услуги и т. п. Почему этого так и не произошло?
– Для граждан порядок расчетов и оплаты пока не изменится. Органы государственной власти Петербурга, курирующие сферу ЖКХ, заинтересованы, чтобы платежи шли через ГУП «ВЦКП ЖХ», которое обслуживает более 70% платежей. Остальные расчетные центры занимают небольшую долю в городе. Проблема заключается в том, что ГУП «ВЦКП ЖХ» и действующие расчетные центры изначально созданы как внутренние закрытые системы для расчетов. Альтернативой расчетным центрам могла бы стать внешняя единая информационная система ГИС ЖКХ.
В системе должна быть размещена полная информация о домах и платежах за жилищно-коммунальные услуги. Заявлялось, что в ней можно будет получить исчерпывающую информацию по расчетам за жилищно-коммунальные услуги, увидеть информацию, которую управляющие компании и ТСЖ обязаны с 1 июля предоставлять по закону.
По словам представителей управляющих компаний, на сегодняшний момент УК и ТСЖ не имеют технической возможности внести данные в систему по лицевым счетам граждан, часть разделов системы до сих пор находится в стадии разработки. Поэтому, к сожалению, мы не ожидаем кардинальных изменений по увеличению наполняемости ГИС ЖКХ информацией. Нет единой системы отчетности, в том числе нет базы данных на ГИС ЖКХ. Органы государственной власти, курирующие сферу ЖКХ, не реагируют должным образом на жалобы граждан о правильности начислений за жилищно-коммунальные услуги, так как не располагают полной и достоверной информацией о реальных затратах управляющих организаций, включающих в счета горожан дополнительные необоснованные затраты на коммунальные услуги. Наше предложение заключается в том, что если ГИС ЖКХ не будет выполнять те функции, для которых она задумывалась, то давайте передадим эти функции на региональный уровень.
Мы рекомендуем органам госвласти реализовать такую систему в Петербурге. Необходимо сделать расчеты между всеми участниками платежей за жилищно-коммунальные услуги – жильцами, управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями – прозрачными, а финансовую нагрузку на граждан меньше.
– Есть еще одна острая проблема – образование задолженности перед УК за помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. Как ее решать?
– Да, в собственности Санкт-Петербурга находятся жилые и нежилые помещения, расположенные в МКД, которые передаются в пользование третьим лицам на срок менее одного года. Арендаторы не всегда добросовестно оплачивают потребляемые ими услуги и не участвуют в содержании и ремонте общего имущества собственников МКД, что приводит к убыткам управляющих организаций. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга должен актуализировать данные по арендуемым помещениям.
Следует также установить одним из условий заключения договора аренды с будущими арендаторами заключение либо предварительного договора с управляющей организацией, либо трехстороннего договора, одной из сторон которого выступит УК.
– Как в Петербурге решаются вопросы изношенности внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения?
– УК не имеют законной возможности ремонтировать участки внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения более 2 м, ввиду того что эти работы относятся к капитальным. Мы предложили исполнительным органам власти провести инвентаризацию и разграничение сетевого хозяйства между РСО и УК по домам «на сцепке», то есть тем, которые имеют последовательное присоединение друг к другу. В качестве пилотного проекта надо выбрать один район и установить во всех домах «на сцепке» приборы учета. И составить план мероприятий по кардинальному решению этого вопроса на основе мониторинга по аварийности.
– Какие предложения для улучшения жизни горожан были сделаны от ОНФ?
– Напомню, что сам вопрос о повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ был поставлен президентом России, лидером ОНФ Владимиром Путиным еще в мае 2013 года на заседании Госсовета РФ «О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг». Мы обратили внимание на формальные подходы к выдаче лицензий управляющим компаниям, к аттестации специалистов. Следует устранить соответствующие недостатки.
Особое внимание необходимо уделить УК, получающим лицензии, но не имеющим домов в управлении и опыта управления МКД. Кроме того, необходимо определить критерии по оценке управляющих компаний в соответствии с принятым Федеральным законом о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами от 21.07.2014 № 255-ФЗ, так как проверки управляющих компаний являются в большей степени формальными и не опираются на реальную практику работы. Минстрою необходимо четко регламентировать нормативы, в которых будет исчерпывающий список всех перечней работ по ремонту домов – как текущему, так и капитальному, представить методику выбора подрядчиков, а также принципы общественного мониторинга качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. Общественный контроль в сфере ЖКХ должен быть подкреплен эффективной законодательной и нормативной базой.