Максим Мейксин: «Термин «импортозамещение» уже не так моден»
Председатель Комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга Максим Мейксин рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как город меняет свое отношение к промышленности, вовлекая в экономику города высокотехнологичные научные проекты.
– Максим Семенович, в условиях санкций мы живем уже несколько лет. На Ваш взгляд, насколько экономика города сегодня зависит от импорта? Насколько успешно реализуется программа импортозамещения?
– Экономика Санкт-Петербурга успешно адаптировалась к санкциям. Этот процесс продолжается, но в минувшие два года сформирован задел в ключевых отраслях — двигателестроении и энергомашиностроении. Запущены импортозамещающие проекты на предприятиях ОАО «ОДК-Климов», ПАО «Звезда», АО «Армалит» с целью снижения зависимости от иностранных поставщиков.
Активировались научные разработки в университетах, сразу несколько конструкторских бюро на предприятиях решают задачи по проектированию собственных решений, которые позволяют увеличить долю отечественных компонентов в конечной продукции.
Ведется огромная работа по созданию каталогов отечественной продукции. Предприятия-монополисты (такие как «Водоканал», «РЖД», «Ленэнерго») ориентированы на закупку техники, товаров и услуг преимущественно у российских компаний. Думаю, что мы далеко не исчерпали потенциал импортозамещающих программ и в ближайшем будущем увидим очень хорошую динамику.
Если Вы заметили, сам термин «импортозамещение» уже не так моден. Для ряда отраслей актуальны не просто компенсация и создание аналогов импортной продукции, но создание собственных продуктов, востребованных на зарубежных рынках. Ориентация предприятий на экспорт – одно из ключевых направлений промышленной политики, которая реализуется в Санкт-Петербурге и воплощается в целом комплексе мер поддержки: предоставление специальных инвестиционных условий, льготных займов и субсидий предприятиям, прежде всего ориентированным на экспорт.
– Но можно ли говорить о том, что город интересен зарубежным инвесторам?
– Безусловно. По результатам ПМЭФ-2017 заключены соглашения на рекордную сумму более 250 млрд рублей. Это говорит о существенном интересе инвесторов к нашему городу, который не снизился под влиянием внешнеполитического контекста.
Санкт-Петербург регулярно посещают иностранные делегации. С начала 2018 года мы презентовали промышленный и инвестиционный потенциал делегациям Бельгии, Вьетнама, Хорватии, Сербии, Германии, Франции и других государств. Со многими налажены постоянные эффективные контакты, и санкции их не затронули.
– Какие инвестиционные проекты сегодня реализуются в Петербурге? Готовы ли сегодня инвесторы вкладываться в наукоемкие и высокотехнологические отрасли?
– Из самых масштабных я бы назвал проект создания инновационного центра нового поколения на базе ИТМО. Он будет реализоваться при поддержке федерального, городского бюджета и частных инвесторов. Его результатом должно стать лидерство Санкт-Петербурга в области цифровых технологий. По сути, в ближайшие годы нас ожидает кардинальная перестройка всех производственных процессов, их диджитализация. Поэтому наращивание компетенций в данной сфере станет преимуществом для всей петербургской промышленности.
Что касается инвестиций в наукоемкие отрасли, то, как я уже говорил, они образуют ядро нашей экономики. Сырьевой сектор в городе практически не представлен, а низкотехнологичные отрасли не приживаются из-за высокой стоимости труда. Их оптимально развивать в других регионах, что и происходит.
Отмечу, что Санкт-Петербург обладает высоким научным потенциалом и по праву считается научно-техническим центром России. Именно поэтому один из шести центров Национальной технологической инициативы (НТИ) создан в Санкт-Петербурге. Правительство города уделяет особое внимание инновационно-технологическому развитию промышленности и поддержке предприятий по развитию высокотехнологичных и наукоемких отраслей. Согласно Национальному рейтингу российских быстрорастущих технологических компаний, в топ-50 вошло немало петербургских предприятий. Санкт-Петербург претендует на лидерство в развитии большинства высокотехнологичных рынков, определенных в рамках НТИ, имея хороший задел из ведущих предприятий по приоритетным отраслям экономики, сложившейся научно-исследовательской базы. Инновационная активность Санкт-Петербурга позволила нашему городу занять первое место в рейтинге инновационных регионов по итогам 2017 года.
Несомненным достижением нашего города можно считать то, что Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого (СПбПУ) стал центром реализации в России Национальной технологической инициативы по направлению «Новые производственные технологии». Центр создан для решения задач государственной программы «Цифровая экономика Российской Федерации».
– Оправдала ли себя кластерная политика?
– Кластерная модель является важным элементом промышленной и инновационной политики во многих странах. Она позволяет концентрировать ресурсы и мощности на приоритетных направлениях, привлекать прямые инвестиции, отечественные и иностранные. И это хорошо видно на примере нашего города. За последние годы в Петербурге буквально «с нуля» создан автомобильный кластер. В город пришли мировые автомобильные гиганты. Эстафету опережающего роста подхватил медико-фармацевтический кластер, ставший драйвером роста экономики города. Стартовали новые проекты компаний «Активный компонент», «Фармсинтез», запущена первая очередь завода «Герофарм». Кластер медицинской, фармацевтической промышленности, радиационных технологий подписал соглашения с компаниями Израиля и Финляндии о создании совместной инфраструктуры по трансферу ряда технологий. Сегодня демонстрируют хорошие показатели петербургские судостроительный, энергомашиностроительный кластеры. А также кластеры информационных технологий, радиоэлектроники и городского хозяйства. В этих отраслях отмечен рост исследований и разработок, патентной активности.
– Какова ситуация с малым и средним бизнесом?
– Правительство Санкт-Петербурга уделяет большое внимание развитию промышленности, малого и среднего бизнеса. Инфраструктура государственной целенаправленной поддержки позволяет воплощать проекты разного масштаба и разной степени сложности – от стартапа до крупных кластерных инициатив. На каждый рубль, полученный из бюджета города, приходится более тысячи рублей выручки компаний, субъектов малого и среднего предпринимательства. Каждый рубль бюджета Санкт-Петербурга, выделенный на реализацию таких проектов, дает более 50 рублей налоговых поступлений.
– Как идет развитие новых промышленных зон?
– Комитет по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга настаивает на сохранении и развитии индустриального потенциала. С этой целью развивается инженерная инфраструктура промышленных территорий, чтобы потенциальные инвесторы могли приступить к реализации своих проектов сразу после принятия решения об инвестировании. Мы принимаем меры, направленные на то, чтобы максимально задействовать свободные площади предприятий в черте города. В частности, подготовлен законопроект об инновационно-промышленных и технологических парках. Собственники промышленных участков, где есть незадействованные мощности, смогут получать статус инновационно-промышленных или технологических парков, участвовать в получении ряда льгот. Льготы предусмотрены и для резидентов инновационно-промышленных парков, касающиеся снижения земельного транспортного налога, а также налога на прибыль.
Уверен, что в совокупности эти меры поддержки – развитие промышленных территорий, создание инновационной инфраструктуры и центров коллективного пользования – в ближайшем будущем дадут кумулятивный эффект, и Санкт-Петербург сохранит свое лидерство в самых передовых отраслях промышленности и науки.
- Существуют разные схемы, предлагаемые различными застройщиками. Один из наиболее типичных вариантов рассрочки выглядит примерно следующим образом. Первый взнос – от 10%, рассрочка предоставляется до сдачи дома или же до 5 лет, при этом предусматриваются ставки до 20% годовых в рублях. После сдачи объекта ставка может увеличиться на 1-2%. Максимальный срок рассрочки – от 5 лет. При этом квартира обычно остается в собственности застройщика до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в проблемной ситуации застройщик может в любой момент перепродать такую квартиру, тем более, если рынок пойдет в рост, а цена на квартиру зафиксирована договором. - Как кризис изменил спрос на комнаты в коммуналках – увеличилась ли их доля в общем объеме сделок? Не затормозится ли процесс расселения коммуналок? - Комнаты, как и в целом жилая недвижимость пока медленно, но неуклонно дешевеют, начиная с IV квартала 2008 г. В последнее время – в среднем на 0,5% в неделю. 10-15- метровые комнаты в 2-3 комнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. рублей Комнаты – один из важнейших элементов цепочек, возникающих при улучшении гражданами своих жилищных условий. В Петербурге они занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат, как возможного «бартерного» замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии «свободных» денег. Расселение коммунальных квартир – процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. За год в Петербурге расселяется 1-2 тысячи коммуналок, из них с участием городской программы – около 400-450 квартир. Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7%, т.е. в год происходит не более 5-7 тысяч покупок таких квартир. Сегодня рынок «поджался» на 40% и не в последнюю очередь за счет этого сегмента. - А что происходит на рынке малоэтажного коттеджного строительства? - На конец 2008 г. было заявлено строительство коттеджей в 140 поселках. Средняя стоимость в эконом-классе – 35-50 тысяч рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 80 тысяч, в элитном сегменте – от 125 тысяч. Это более 1,5 млн. кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 г., и на 111% больше, чем в 2006 г. Всего же на рынке продаются около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж. - Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? - Во-первых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. Во-вторых, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты строятся лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции («коттедж в подарок», «смежный участок в подарок») и рассрочки (например, «беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%»). Идет плавное снижение цен – до 20-25% - на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате – 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги – ландшафтный дизайн, отделка и др. - Сравнительно недавно на рынке появилось такое понятие, как «клубный дом». Что это такое, в чем его отличия? - По классификации Российской гильдии риэлторов, клубный дом – это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), 4-8-этажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки от Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства. В связи с ограниченностью земельных участков в центре, заявляемый как «клубный» объект, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже – в категорию В. В Петербурге «клубные» проекты чаще заявлялись на островах – Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свое эксклюзивное значение. Стоимость 1 кв. м предложения от 20-25 тысяч долларов. Однако эти цифры могут в значительной степени варьироваться от проекта к проект, и здесь в большей степени, чем где-либо, цены носят «договорной» характер, причем об этих договоренностях продавцы предусмотрительно умалчивают. - Закон о саморегулировании в строительстве принят уже довольно давно. Идет множество разговоров и дискуссий. Что можно сказать о реальной ситуации в этой сфере? - Собственно о реальной деятельности СРО говорить трудно, в виду практически полного отсутствия самих СРО. Это еще одна возможность оценить, как в принципе, благие намерения могут потеряться в половинчатых решениях. Изначально было не ясно, что будут регулировать строительные СРО на фоне усиливающейся роли надзорных органов, в частности, Службы строительного надзора и экспертизы. Это особенно заметно на фоне того, что институционально СРО так и не состоялись, в отличие от государственных надзорных органов. Критерии доступа в профессию – не ясны. Нормотворчество в области технического регулирования практически отсутствует. Профстандарты деятельности – не разработаны, да и не могут быть разработаны на местном уровне при отсутствии научной базы. Простая замена лицензирования на какой-либо иной инструмент, например, на сертификацию – это разговор не о принципах, а о подмене одних понятий другими, и о смене подрядчика – от ФЛЦ в сторону СРО. Не ясна вертикальная интегрированность СРО – противоречие между региональным и федеральным характером не снято. Идея коллективной ответственности бизнеса – в теории хороша, в реальности, особенно в условиях кризиса, пробуксовывает. - Ипотечный брокеринг – жива ли еще такая услуга? - Профессия чистых ипотечных брокеров из-за отсутствия внятной ситуации с ипотекой сегодня не востребована – в листингах не более 5-10 компаний предлагают подобные услуги. Собственно владельцы этого вида бизнеса тяготеют либо к риэлторской деятельности, либо к брокерской – финансовому консультированию. Такая диверсификация обусловлена «происхождением» бизнеса, точкой исхода – или это была аффилированная к риэлторской компании структура или специалисты были выходцами из банковского сектора. Одним из последних ноу-хау брокеров в отсутствии банковского кредитования – это возвращение к системе займов под недвижимость на короткие сроки. Цена вопроса – 32-35% годовых в рублях, оформление происходит по договору займа. Сроки – от 3 месяцев до полугода. - Из-за кризиса многие фирмы стали «ужиматься» и сдавать площади другим арендаторам. Как это влияет в целом на рынок аренды офисов, как относятся хозяева бизнес-центров к такой практике? - В принципе сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. В договорах аренды обычно этот пункт оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно, если речь идет об аналогичном бизнесе – допустим риэлторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такой бизнес взаимодополняет друг друга и привлекает больше клиентов. На практике в некоторых бизнес-центрах до 15-20% площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживания» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотнятся среди своих коллег и партнеров. Беседовал Михаил Добрецов.jpg)
В связи с развивающимися кризисными явлениями в российской экономике рынок недвижимости претерпевает существенные изменения. О новых коллизиях на этом рынке и о новых инициативах АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Насколько выгодны покупателям программы по рассрочкам, которые предлагают строительные компании вместо ипотеки?