Евгений Карпичев: «Проблемы в строительной отрасли есть, но все они поэтапно решаются»
О ситуации в строительной отрасли Северо-Западного федерального округа и о проблемах обманутых дольщиков «Строительному Еженедельнику» рассказал помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Карпичев.
– Евгений Владимирович, какова общая характеристика развития строительной отрасли в СЗФО?
– Строительная отрасль крайне важна, поскольку она действительно является одним из значимых секторов экономики, своего рода ее локомотивом. Отрадно, что СЗФО стал одним из двух федеральных округов в России, которые по итогам прошлого года сумели показать положительную динамику ввода в эксплуатацию нового жилья.
За 2017 год в целом по СЗФО объем жилищного строительства увеличился на 0,2% и составил 8,8 млн кв. м. Необходимо отметить, что помимо Санкт-Петербурга и Ленобласти, положительная динамика в этой сфере отмечается также в Архангельской области и Ненецком автономном округе.
Развитие этой тенденции мы наблюдаем и в 2018 году. Так, за январь-февраль этого года в целом по СЗФО объем ввода нового жилья вырос на 11,6% к аналогичному периоду прошлого года и составил 2 млн кв. м.
При этом необходимо подчеркнуть, что в настоящее время важен переход к новому этапу развития жилищной сферы, на котором ставится задача не только обеспечить темпы жилищного строительства, но и улучшить его качество.
Все более актуальным становится вопрос формирования комфортной городской среды для проживания граждан. По инициативе Президента Российской Федерации в 2017 году стартовал федеральный приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Его основной целью является создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды путем реконструкции и благоустройства общественных и дворовых территорий, скверов, парков. Эти вопросы находятся на особом контроле полномочного представителя Президента Российской Федерации в СЗФО А. Д. Беглова.
Реализация проекта в регионах Северо-Запада России уже принесла ощутимые результаты. Всего в округе благоустроено 2037 таких зон. Необходимо отметить, что на эти цели были выделены значительные средства: 2,8 млрд рублей, из них федеральные деньги – 1,5 млрд, средства регионов – еще 1,3 млрд рублей.
– Как Вы видите задачи аппарата полномочного представителя в сфере строительства?
– Указом Президента № 849 четко определены цели и задачи полномочных представителей главы государства и их аппаратов. Это обеспечение единого правового поля, организация оперативного взаимодействия федеральных и региональных органов власти в целях реагирования на возникающие социально значимые, вызывающие общественный резонанс проблемы в различных сферах.
Исходя из поставленных задач, аппарат полномочного представителя ведет работу по нескольким ключевым направлениям в сфере строительства.
Первое – это мониторинг состояния отрасли, начиная от производства стройматериалов и заканчивая вводом новых домов в эксплуатацию.
Второе (важнейшее для граждан) – это контроль ситуации с обманутыми дольщиками. На территории субъектов СЗФО на данный момент остается 70 проблемных объектов. При этом, должен сказать, что в Северо-Западном федеральном округе не самая плохая по России ситуация. Больше всего проблемных объектов – в Петербурге, в силу масштабов города. Однако нужно отметить, что в прошлом году в Северной столице были достигнуты неплохие результаты в деле завершения долгостроев. В Ленобласти также есть ряд недостроенных объектов, но и там региональные власти прилагают значительные усилия для решения этой проблемы. На контроле аппарата полномочного представителя находится и ситуация в других регионах округа.
Проблема существует, аппарат полпреда работает совместно с региональными властями над ее решением. Проводятся встречи с представителями инициативных групп обманутых дольщиков, налажен постоянный контакт с региональными властями, с правоохранительными органами и прокуратурой. В общем, держим ситуацию на контроле.
Есть, однако, и обратная сторона вопроса. Иногда реально существующие проблемы становятся предметом спекуляции некоторых общественных деятелей. В тех случаях, когда критика оправданна, подтверждается объективными фактами, – мы только за активное участие инициативных граждан в обсуждении судьбы проблемных объектов. Но есть случаи, когда искусственно нагнетается обстановка на объектах, которые находятся в состоянии достройки, причем даже в высоких степенях строительной готовности. Например, когда граждане уже подписывали акт приемки-передачи квартиры от застройщика, в котором четко говорится, что их права удовлетворены, а потом некоторые из них начинали публиковать возмущенные отзывы в соцсетях и негативно настраивать общественность. Одно дело, когда существующая проблема не решается; и совсем другое – спекуляция там, где необходимые меры региональными властями принимаются. Такой подход недопустим.
Ну и третье направление, на которое аппарат полномочного представителя обращает пристальное внимание, – это тема переселения граждан из аварийного жилищного фонда и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.
Напомню, что в прошлом году завершилась беспрецедентная по своим масштабам программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В округе было ликвидировано 1,1 млн кв. м, переселено более 68 тыс. человек.
Вместе с тем в ряде регионов продолжает выявляться аварийное и непригодное для проживания жилье.
Одной из причин такой ситуации является несвоевременное проведение капремонта. Итоги прошлого года показали, что только четыре региона выполнили в полном объеме запланированные мероприятия.
В целях обсуждения сложившейся ситуации, в феврале текущего года совместно с Фондом ЖКХ проведено совещание, по итогам которого приняты дополнительные меры, направленные на решение указанных задач.
– В настоящее время государственная политика в строительной сфере претерпевает серьезные изменения. Прежде всего это касается планов по отмене долевого строительства. Многие застройщики скептически относятся к этой перспективе. Ваш взгляд на эту проблему?
– Необходимо понимать, что основная цель поэтапного замещения в течение трех лет существующих механизмов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов банковским кредитованием и иными формами финансирования – это создание превентивных мер защиты людей и минимизация их рисков. Для этого в конце прошлого года Председателем Правительства РФ утверждена «дорожная карта» поэтапного перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.
В результате перехода на механизм проектного финансирования риски граждан будут сведены к минимуму, поскольку приобретаться будут уже готовые квартиры, а средства людей будут застрахованы. Указанные меры – это гарантия защиты граждан от недобросовестных застройщиков.
Конечно, дальнейшее совершенствование законодательства о долевом строительстве должно быть системным и взвешенным, когда, с одной стороны, застройщики получат возможность осуществлять жилищное строительство, не снижая его объемов и качества, а с другой – цены на жилье должны быть доступны для граждан.
Только такой подход позволит выполнить поручение главы государства, цель которого – создать условия для увеличения числа семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет ипотечного кредитования, с 35% семей в 2016 году до более 50% – к 2025-му. За тот же период необходимо добиться увеличения числа семей, ежегодно улучшающих жилищные условия, с 0,85 млн до 2 млн. Кроме того, планируется увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. м в год.
– Многие эксперты строительной отрасли говорят, что проектное финансирование, как и внесенные в прошлом году поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, вызовут уход части девелоперов с рынка, снижение объемов ввода жилья и рост цен на новостройки.
– Целью этих новаций является защита граждан от недобросовестных застройщиков, и это – безусловный приоритет. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование в сфере долевого строительства может привести к появлению новых проблемных объектов и, как следствие, – к социальной напряженности.
Действительно, снижение рисков означает рост издержек, в связи с чем не исключено, что в долгосрочной перспективе изменения законодательства смогут привести к увеличению цен на жилье.
Вместе с тем, на рынке присутствуют куда более значимые факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра – это и общеэкономическая обстановка, и дополнительная нагрузка в виде инженерии и социальных объектов, и др.
В настоящее время застройщики рынка недвижимости активно конкурируют между собой, а следовательно, вне зависимости от принимаемых законодателем поправок строительный рынок укрупняется. Так что это естественный процесс, не обусловленный появлением конкретных поправок в законы.
Генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о комплексном подходе и преимуществах работы застройщиков с единой службой заказчика при создании и согласовании проектов планировки территорий (ППТ).
– Понятие «единая служба заказчика при создании ППТ» – явление довольно новое для строительного рынка Петербурга. Расскажите, в чем суть этого направления, на примере работы компании «Градостроительные решения».
– Начнем с того, что на строительном рынке Петербурга есть разные заказчики. Каждая компания выбирает свой путь развития: кто-то привлекает подрядчиков только на разработку ППТ, другие – только на согласование. Работая на рынке с 2005 года (в прошлом году мы разделили направления и выделили градостроительные преобразования в отдельный блок), мы занимались как проектированием, так одновременно и согласованием ППТ.
По сути дела, у нас в штате были своего рода универсальные специалисты с архитектурным и инженерным образованием, которые одновременно разрабатывали проекты планировки территории, а потом их согласовывали с профильными ведомствами. В процессе работы мы пришли к выводу, что большую часть времени при создании ППТ занимает именно процесс согласований, который требует свежего взгляда на проект. За время работы наши сотрудники накопили огромный опыт такой работы. В результате пришла идея разделить два направления. В качестве партнеров-проектировщиков мы пригласили известный в Петербурге Институт территориального развития (ИТР).
Мы подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого определили, что при создании и согласовании ППТ две организации – Институт территориального развития и «Градостроительные решения» – выступают как партнеры, из которых одна компания занимается проектированием, а вторая – согласованием. Таким образом, заказчику мы предлагаем единый пакет услуг, то есть презентуем себя как единую службу заказчика.
– Какие преимущества представляет для клиента работа с единой службой заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– Если сказать просто, то наша компания представляет собой «службу заказчика», куда заказчик обращается с желанием разработать и утвердить ППТ. С этого момента мы берем всю работу, с одной стороны, с проектировщиком, а с другой стороны – с органами власти при согласовании на себя.
– Какие ППТ разрабатывает ваша компания – жилые, коммерческие и т. д.?
– У нас нет никаких ограничений на этот счет. Мы работаем с проектами, предусматривающими любую функцию. Помимо жилья и общественных зон, например, сейчас на стадии проработки у нас есть несколько проектов планировки территорий под линейные объекты. Мы не берем в работу лишь те проекты, которые финансово нам не выгодны. С другой стороны, всегда идем навстречу заказчикам и формируем взаимовыгодные финансовые отношения.
– Что значит выработка механизма оптимизации проектных решений?
– Приведу простой пример. Недавно при разработке ППТ под жилье мы предложили проектировщикам оптимизировать схему улично-дорожной сети таким образом, что появилась возможность увеличить площадь будущего жилья на участке. По сложным вопросам поиск решения идет одновременно с проектировщиком, заказчиком и контролирующими органами. Наша задача – найти оптимальное решение в любой ситуации.
– Как часто в вашей практике возникают спорные ситуации?
– В каждом ППТ обязательно наступает такой момент. Но мы считаем это не проблемой, а всего лишь рабочим моментом. Часто мы сталкиваемся с тем, что заказчик приходит к нам с частично разработанным ППТ. Имея на руках собранный ворох документов, он заходит в тупик и не понимает, что делать дальше. Мы раскладываем все по полочкам, распутываем клубок проблем и доводим все до логического завершения.
– Насколько выгодно с финансовой точки зрения пользоваться услугами единой службы заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– В условиях существующей экономической ситуации важно не забывать, что скупой платит дважды. Целесообразнее потратить больше денег здесь и сейчас на стадии разработки ППТ, но в конце получить качественный продукт и в срок, чем сэкономить, нанять «проектировщиков в тапочках», потерять уйму времени на согласовании, а потом вновь задуматься об обращении к профессионалам, но уже имея негативный опыт. Я так говорю, потому что такие ситуации были в нашей практике неоднократно.
Недавно, например, к нам вновь обратился клиент, который четыре года назад отказался от наших услуг по причине, как было сказано, дороговизны. Оказалось, что за все эти четыре года его ситуация с подготовкой и согласованием ППТ не сдвинулась с мертвой точки. В итоге нас вновь попросили о помощи, собрав предварительно положительные отзывы о нашей работе.
– Компания «Градостроительные решения» укладывается в год, который КГА отводит на создание и согласование ППТ?
– Да, в 60% случаем мы укладываемся. Увеличение срока согласования часто происходит по желанию самого заказчика, который, например, на последней стадии захотел внести изменения в концепцию. Или мы сами вдруг обнаруживаем, что есть вариант, как оптимизировать затраты по инженерии и т. д. В этом случае согласования удлиняются. Также на скорость утверждения ППТ очень сильно влияет корректировка профильного законодательства. Например, сейчас два проекта планировки территорий у нас находятся в подвешенном состоянии из-за того, что были приняты изменения в Земельный кодекс, а КГА готовит новую форму проекта межевания.
– Какие перспективы работы вашего направления на петербургском рынке? Будут ли появляться такие компании в дальнейшем?
– Думаю, что будут. Однако подчеркну: чтобы организовать подобную компанию, нужен опыт двойного характера – проектирования и согласования ППТ. Наша компания пришла к этому не сразу, а постепенно. Чтобы согласовывать какие-то проекты, нужно вначале их самостоятельно создавать, потом наладить отношения с органами власти с точки зрения профессиональной работы. А потом уже выходить промежуточным звеном между заказчиком, проектировщиком и согласовательным органом.
– Насколько активно идет разработка и утверждение ППТ в Петербурге по сравнению с тем, что было два-три года назад?
– Процесс сдвинулся с мертвой точки. Два года назад разработка и согласование ППТ приостановились. Дело в том, что подготовка проектов планировки территорий находится в прямой зависимости от законов, в камках которых их создают, – это и Генплан, ПЗЗ, и Закон о границах зон охраны.
– Многие игроки рынка ругают недавно принятые региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы их оцениваете?
– Идея хороша и, главное, важна. Машины, паркующиеся на тротуарах в новых спальных кварталах, – зрелище ужасное и печальное, как и очереди в детские дошкольные учреждения. И все же думаю, что подход к расчету нормативов должен быть более дифференцирован по городским территориям.
Справка:
Компания «Градостроительные решения» находится под управлением специалистов, работающих в сегменте градостроительных согласований и консалтинга на протяжении последних 10 лет. Ольга Морозова ранее занимала должность исполнительного директора компании «Центр согласований».