Евгений Карпичев: «Проблемы в строительной отрасли есть, но все они поэтапно решаются»
О ситуации в строительной отрасли Северо-Западного федерального округа и о проблемах обманутых дольщиков «Строительному Еженедельнику» рассказал помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Карпичев.
– Евгений Владимирович, какова общая характеристика развития строительной отрасли в СЗФО?
– Строительная отрасль крайне важна, поскольку она действительно является одним из значимых секторов экономики, своего рода ее локомотивом. Отрадно, что СЗФО стал одним из двух федеральных округов в России, которые по итогам прошлого года сумели показать положительную динамику ввода в эксплуатацию нового жилья.
За 2017 год в целом по СЗФО объем жилищного строительства увеличился на 0,2% и составил 8,8 млн кв. м. Необходимо отметить, что помимо Санкт-Петербурга и Ленобласти, положительная динамика в этой сфере отмечается также в Архангельской области и Ненецком автономном округе.
Развитие этой тенденции мы наблюдаем и в 2018 году. Так, за январь-февраль этого года в целом по СЗФО объем ввода нового жилья вырос на 11,6% к аналогичному периоду прошлого года и составил 2 млн кв. м.
При этом необходимо подчеркнуть, что в настоящее время важен переход к новому этапу развития жилищной сферы, на котором ставится задача не только обеспечить темпы жилищного строительства, но и улучшить его качество.
Все более актуальным становится вопрос формирования комфортной городской среды для проживания граждан. По инициативе Президента Российской Федерации в 2017 году стартовал федеральный приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Его основной целью является создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды путем реконструкции и благоустройства общественных и дворовых территорий, скверов, парков. Эти вопросы находятся на особом контроле полномочного представителя Президента Российской Федерации в СЗФО А. Д. Беглова.
Реализация проекта в регионах Северо-Запада России уже принесла ощутимые результаты. Всего в округе благоустроено 2037 таких зон. Необходимо отметить, что на эти цели были выделены значительные средства: 2,8 млрд рублей, из них федеральные деньги – 1,5 млрд, средства регионов – еще 1,3 млрд рублей.
– Как Вы видите задачи аппарата полномочного представителя в сфере строительства?
– Указом Президента № 849 четко определены цели и задачи полномочных представителей главы государства и их аппаратов. Это обеспечение единого правового поля, организация оперативного взаимодействия федеральных и региональных органов власти в целях реагирования на возникающие социально значимые, вызывающие общественный резонанс проблемы в различных сферах.
Исходя из поставленных задач, аппарат полномочного представителя ведет работу по нескольким ключевым направлениям в сфере строительства.
Первое – это мониторинг состояния отрасли, начиная от производства стройматериалов и заканчивая вводом новых домов в эксплуатацию.
Второе (важнейшее для граждан) – это контроль ситуации с обманутыми дольщиками. На территории субъектов СЗФО на данный момент остается 70 проблемных объектов. При этом, должен сказать, что в Северо-Западном федеральном округе не самая плохая по России ситуация. Больше всего проблемных объектов – в Петербурге, в силу масштабов города. Однако нужно отметить, что в прошлом году в Северной столице были достигнуты неплохие результаты в деле завершения долгостроев. В Ленобласти также есть ряд недостроенных объектов, но и там региональные власти прилагают значительные усилия для решения этой проблемы. На контроле аппарата полномочного представителя находится и ситуация в других регионах округа.
Проблема существует, аппарат полпреда работает совместно с региональными властями над ее решением. Проводятся встречи с представителями инициативных групп обманутых дольщиков, налажен постоянный контакт с региональными властями, с правоохранительными органами и прокуратурой. В общем, держим ситуацию на контроле.
Есть, однако, и обратная сторона вопроса. Иногда реально существующие проблемы становятся предметом спекуляции некоторых общественных деятелей. В тех случаях, когда критика оправданна, подтверждается объективными фактами, – мы только за активное участие инициативных граждан в обсуждении судьбы проблемных объектов. Но есть случаи, когда искусственно нагнетается обстановка на объектах, которые находятся в состоянии достройки, причем даже в высоких степенях строительной готовности. Например, когда граждане уже подписывали акт приемки-передачи квартиры от застройщика, в котором четко говорится, что их права удовлетворены, а потом некоторые из них начинали публиковать возмущенные отзывы в соцсетях и негативно настраивать общественность. Одно дело, когда существующая проблема не решается; и совсем другое – спекуляция там, где необходимые меры региональными властями принимаются. Такой подход недопустим.
Ну и третье направление, на которое аппарат полномочного представителя обращает пристальное внимание, – это тема переселения граждан из аварийного жилищного фонда и проведения капитального ремонта в многоквартирных домах.
Напомню, что в прошлом году завершилась беспрецедентная по своим масштабам программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В округе было ликвидировано 1,1 млн кв. м, переселено более 68 тыс. человек.
Вместе с тем в ряде регионов продолжает выявляться аварийное и непригодное для проживания жилье.
Одной из причин такой ситуации является несвоевременное проведение капремонта. Итоги прошлого года показали, что только четыре региона выполнили в полном объеме запланированные мероприятия.
В целях обсуждения сложившейся ситуации, в феврале текущего года совместно с Фондом ЖКХ проведено совещание, по итогам которого приняты дополнительные меры, направленные на решение указанных задач.
– В настоящее время государственная политика в строительной сфере претерпевает серьезные изменения. Прежде всего это касается планов по отмене долевого строительства. Многие застройщики скептически относятся к этой перспективе. Ваш взгляд на эту проблему?
– Необходимо понимать, что основная цель поэтапного замещения в течение трех лет существующих механизмов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов банковским кредитованием и иными формами финансирования – это создание превентивных мер защиты людей и минимизация их рисков. Для этого в конце прошлого года Председателем Правительства РФ утверждена «дорожная карта» поэтапного перехода от долевого строительства к банковскому сопровождению.
В результате перехода на механизм проектного финансирования риски граждан будут сведены к минимуму, поскольку приобретаться будут уже готовые квартиры, а средства людей будут застрахованы. Указанные меры – это гарантия защиты граждан от недобросовестных застройщиков.
Конечно, дальнейшее совершенствование законодательства о долевом строительстве должно быть системным и взвешенным, когда, с одной стороны, застройщики получат возможность осуществлять жилищное строительство, не снижая его объемов и качества, а с другой – цены на жилье должны быть доступны для граждан.
Только такой подход позволит выполнить поручение главы государства, цель которого – создать условия для увеличения числа семей, имеющих возможность приобретения жилья за счет ипотечного кредитования, с 35% семей в 2016 году до более 50% – к 2025-му. За тот же период необходимо добиться увеличения числа семей, ежегодно улучшающих жилищные условия, с 0,85 млн до 2 млн. Кроме того, планируется увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. м в год.
– Многие эксперты строительной отрасли говорят, что проектное финансирование, как и внесенные в прошлом году поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, вызовут уход части девелоперов с рынка, снижение объемов ввода жилья и рост цен на новостройки.
– Целью этих новаций является защита граждан от недобросовестных застройщиков, и это – безусловный приоритет. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование в сфере долевого строительства может привести к появлению новых проблемных объектов и, как следствие, – к социальной напряженности.
Действительно, снижение рисков означает рост издержек, в связи с чем не исключено, что в долгосрочной перспективе изменения законодательства смогут привести к увеличению цен на жилье.
Вместе с тем, на рынке присутствуют куда более значимые факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра – это и общеэкономическая обстановка, и дополнительная нагрузка в виде инженерии и социальных объектов, и др.
В настоящее время застройщики рынка недвижимости активно конкурируют между собой, а следовательно, вне зависимости от принимаемых законодателем поправок строительный рынок укрупняется. Так что это естественный процесс, не обусловленный появлением конкретных поправок в законы.
К лету следующего года компания «Отделстрой» планирует открыть продажи в своем новом проекте – «Новый Лесснер» на Большом Сампсониевском проспекте. Генеральный директор компании Марк Окунь рассказал «Строительному Еженедельнику» о подготовке проекта, которая заняла два года, и о приобретенном опыте реализации проектов редевелопмента.
– Марк Леонидович, этот год выдался особенно щедрым на реформы в законодательстве строительной отрасли, направленные на защиту обманутых дольщиков. Эксперты прогнозируют, что они коренным и совсем не позитивным образом повлияют на рынок. Вы разделяете эту точку зрения?
– Прежде чем говорить о том, какие последствия принесут эти законодательные изменения, нужно констатировать с сожалением, что законодатели забыли об одной важной вещи. Проблема обманутых дольщиков не является массовой, она касается не более 1% всех покупателей квартир на рынке и, соответственно, примерно такой же доли застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства. А заградительные решения, которые принимаются с целью решить эту проблему, распространяются на всех. Создается такое впечатление, что проблема обманутых дольщиков довлеет над всем рынком и все без исключения застройщики работают недобросовестно. Но это не так. А вот вводимые поправки повлияют на всех участников рынка, однозначно приведут к уменьшению предложения и увеличению цены квадратного метра. Это закономерная рыночная история.
Не стоит также забывать о том, что только частная инициатива и предпринимательство строительных компаний позволяют стране глобально решать вопрос с жильем. Ведь рекордных 80 млн кв. м в год – объема, который по силам сегодня застройщикам, – не удавалось достигнуть и в советские годы, когда государство полностью контролировало сферу строительства. И сегодня решения нужно принимать, учитывая и этот немаловажный фактор. Поэтому меры, о которых Вы спрашиваете, сложно считать дальновидными. Скорее – это эмоциональный всплеск, связанный с текущими политическими задачами предвыборного времени.
– А может быть дело и вовсе не в обманутых дольщиках?
– Нет, обманутые дольщики – это катализатор, причем весьма серьезный. Однако эту проблему можно решить более щадящими способами, а не постоянными и непоследовательными изменениями в законодательстве, которые могут привести к еще большему числу дольщиков, так и не дождавшихся своих квартир.
– Что может быть действеннее и радикальнее отмены долевого строительства?
– Полностью отменить долевое строительство очень сложно по целому ряду причин. Во-первых, банки не смогут предоставить кредит большинству застройщиков. Даже если уполномоченным государством банкам выделят на это огромные деньги, с обеспечением этих кредитов возникнут серьезные проблемы. Зарегулированность банковской системы требует резервов, сопоставимых чуть ли не с объемами выдаваемых кредитов, и выполнения многих требований. Такие требования смогут обеспечить только единицы застройщиков.
Во-вторых, и те, кому посчастливится получить этот кредит, вынуждены будут самым серьезным образом просчитывать экономику своих проектов, поскольку стоимость строительства вырастет. Рентабельность проектов в массовом сегменте сегодня не превышает 10%, а процент, под который можно получить проектное финансирование, составляет 10-15%. При таких условиях возникает вопрос: зачем эта деятельность нужна будет самому застройщику?
– Вернемся к сегодняшним реалиям рынка. Пикирующие ипотечные ставки поддерживают рынок?
– В краткосрочной перспективе – да. Однако опасность в том, что доходы населения не растут, а закредитованность, наоборот, увеличивается. Если 5-7 лет назад ипотека занимала не более 10% в общем объеме сделок, то сегодня этот показатель достигает 70-80%. Это говорит лишь о том, что люди на собственные деньги купить ничего не могут. Если по какой-либо причине ипотека «встанет», рынок потеряет большую часть покупателей.
– С какими результатами по вводу площадей компания «Отделстрой» завершает 2017 год?
– Наша стратегия такова, что в год мы вводим в эксплуатацию порядка 1,5 тыс. квартир, что мы и сделали в этом году, завершив строительство очередного корпуса «Нового Оккервиля». К сдаче готовится следующая очередь этого жилого комплекса, аналогичная по количеству квартир, работы там уже завершены на 99%. В целом, «Новый Оккервиль» продолжает свое активное развитие; завершение же всего проекта запланировано на конец 2021 года. В нем уже сдано в эксплуатацию достаточное количество социальных объектов – школа, два детских сада, спортивный комплекс, две поликлиники. Еще детский сад планируется сдать в составе шестой очереди проекта. Интересно, что большая часть жителей в «Новом Оккервиле» – молодые семьи. Можно говорить, что «Новый Оккервиль» сейчас переживает собственный локальный демографический взрыв. Именно поэтому мы с особым вниманием относимся к развитию детской инфраструктуры в микрорайоне – начиная с учебных и медицинских учреждений и заканчивая студиями творчества, магазинами товаров для детей, игровыми площадками и пр. Фактически «Новый Оккервиль» – это уже сформировавшийся жилой район, и год за годом мы привносим в него улучшения.
– А каковы объемы продаж?
– В этом году результат по продажам сопоставим с результатами прошлого года. Процесс принятия решения клиентами стал длительнее, а процесс переговоров – более трудоемким и растянутым по времени.
– Может быть, в этом отчасти виноваты высокие цены на жилье в «Новом Оккервиле»?
– Цена соответствует тому, что мы предлагаем. Мы продаем не просто квадратные метры, а комфортную благоустроенную среду в пешей доступности от метро. В жилом комплексе собственная, уже действующая инфраструктура, здесь теплые кирпично-монолитные дома с наружными стенами 68 см, при этом на площадке в среднем по 4-6 квартир. Такой уровень жизни может предложить не каждый «спальный» район Петербурга, а цены наши при всем этом, замечу, ниже аналогичных проектов в городе.
– ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже почти десять лет. Покупательские предпочтения претерпели за это время серьезные изменения. Приходится менять что-нибудь в процессе реализации проекта?
– Конечно. Каждый дом в чем-то совершеннее предыдущего. При этом, безусловно, меняются и планировки квартир, и их площадь, и количество квартир на этаже. Но мы стараемся не превращать наши дома в «общежития» (как многие ЖК, в которых по 15-20 студий на этаже), а выдерживаем разумный баланс.
Тенденция последнего времени – рост количества покупок квартир с отделкой. В этом прослеживается определенная связь вместе с ростом ипотечных сделок. Людям сложно одновременно нести затраты на ремонт квартиры и оплачивать ипотеку. Им гораздо проще сразу взять кредит на покупку квартиры «под ключ» и не искать после получения ключей дополнительных средств на ремонт.
– В 2015 году Вы анонсировали новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. На какой стадии проект? Когда планируете открыть продажи?
– Два года назад мы приобрели территорию мануфактуры «Новый Лесснер» (в советское время – Завод имени Карла Маркса). Площадь участка – 7,8 га. Предприятие обанкротилось в начале 2000-х годов, и с тех пор эта территория собственниками сдавалась в аренду под разного рода хозяйственную деятельность. Два года мы занимались консолидацией земельных участков, вели непростые переговоры с разрозненными собственниками, разрабатывали градостроительную документацию. Сегодня этот путь практически завершен, и планируем к лету будущего года выйти на стройплощадку и открыть продажи. Наш проект носит название «Новый Лесснер» и включает в себя две очереди строительства. Их совокупный объем – 125 тыс. кв. м жилья. На территории жилого комплекса «Новый Лесснер» также запланированы отдельно стоящие детский сад на 125 мест и школа-детский сад на 325 мест.
– В связи со 100-летием революционных событий, очень модной становится тема исторических ассоциаций. Не планируете развить ее в «Новом Лесснере»?
– Никаких ассоциаций с советским прошлым мы не планируем, вместе с тем в архитектурном облике проекта будет присутствовать некая монументальность – достаточно дорогие навесные керамические фасады, качественное остекление... Жилой комплекс «Новый Лесснер» замечательно впишется в уже сложившуюся застройку, в которой, между прочим, присутствуют и исторические здания. Проект был нами согласован в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга. К архитектурному облику проекта было проявлено трепетное отношение со всех сторон – не только с нашей, но и со стороны власти.
– «Новый Лесснер» для компании «Отделстрой» – первый проект редевелопмента такого масштаба. Что оказалось самым сложным в его реализации? Архитектура? Рекультивация земли?
– Рекультивация – наименьшее из всех зол, связанных с реализацией подобных проектов. Земля в любом случае будет вывозиться – это необходимо для возведения подземных паркингов. Самая большая проблема – большое количество разрозненных собственников, причем как частных, так и государственных, чьи цели по дальнейшему использованию территории не определены. Это рождает массу юридических проблем, связанных с оценкой, согласованием, приобретением, присоединением земельных участков. Самое сложное в редевелопменте – это человеческий фактор, ведь пока единственный путь реализации таких проектов – выкуп чужой собственности. Причем может случиться так, что выкуп сделает проект экономически нецелесообразным. Просчитать эти расходы заранее – задача, которая по силам только очень опытным девелоперам.
– Есть ли планы по реализации других новых проектов?
– Задел по «Новому Оккервилю» и старт проекта «Новый Лесснер» обеспечат нам загрузку еще как минимум на пятилетку. А что будет дальше – покажет время. Может быть, рынок больше не нуждается в таких значительных объемах предложения, покупательная способность ограничена, и приходит час для переосмысления бизнес-стратегий застройщиков в сторону реализации точечных проектов. Время покажет…