Игорь Янукович: «Мы видим потенциал для дальнейшего развития»
Программы замены лифтового оборудования в жилых домах помогут загрузить работой основных игроков рынка. В этом уверен региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о деятельности компании «МЛМ Нева трейд» в Петербурге и текущей ситуации в лифтовой отрасли.
– Игорь Станиславович, каковы итоги работы компании «МЛМ Нева трейд» в 2017 году?
– В целом прошедший год для нас был удачным. Мы продолжали активно работать и развиваться. Если непосредственно говорить о производственных итогах, то в 2017 году в Петербурге в рамках программы капитального ремонта мы заменили 539 лифтов. Это чуть меньше, чем годом ранее, и объясняется тем, что количество средств, выделенных НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» на замену лифтового оборудования, в прошлом году незначительно снизилось.
Отмечу, что на рынке мы уже 17 лет. Компания постоянно принимает участие в городской программе замены и модернизации лифтового оборудования. Согласно требованиям Технического регламента, к февралю 2020 года в стране должны быть полностью заменены все устаревшие лифты. Соответственно, Петербургу необходимо провести еще довольно большой объем работ, чтобы выполнить данное требование. Как крупная подрядная организация, мы видим потенциал для своего дальнейшего развития.
– Как в целом оцениваете текущее состояние лифтового хозяйства в стране и в Петербурге?
– В настоящее время в России около трети всех эксплуатируемых лифтов полностью выработали свой ресурс и нуждаются в замене. В Петербурге – ситуация, схожая с другими регионами. Более того, наш город имеет свою особенность, так как в нем много исторических зданий, в которых также установлены уникальные, но совсем старые лифты.
В целом ежегодно в Петербурге производится замена около 1500 лифтов. Это довольно хороший показатель, но не достаточный для того, чтобы успеть модернизировать все лифтовое хозяйство города к 2020 году. Тем более, что ежегодно количество устаревших лифтов пополняется за счет выработки ресурса.
– Ситуацию можно изменить?
– Необходимы дополнительные финансовые средства на ремонт и замену лифтов. В Петербурге данные работы финансируются не только за счет средств собственников, но и за счет городских субсидий. В большинстве других регионов дополнительной финансовой поддержки от властей нет. Тем не менее, в Петербурге ставка взносов на капитальный ремонт – 3-4 рубля за 1 кв. м, одна из самых низких среди субъектов Федерации. К примеру, в соседней Ленобласти эта ставка сейчас около 6 рублей за 1 кв. м жилья, в Москве – 17 рублей. Или следует повышать ставку, причем в разы, или искать внебюджетные источники.
– Можно ли назвать такой альтернативой общероссийскую программу ускоренной замены лифтового оборудования? И в чем ее суть?
– Наверное, да. Правда, чтобы дать какую-то объективную оценку эффективности ее реализации, необходимо некоторое время. Данная программа была инициирована Минстроем РФ при активном участии Общественной комиссии по вопросам лифтового хозяйства при Минстрое РФ и стартовала в прошлом году. Ее суть заключается в том, что работы по замене лифтов финансируются из внебюджетных источников. Производители лифтового оборудования и крупные подрядные организации привлекают банковские кредиты для выполнения работ и приобретения оборудования, а заказчик в лице Фондов капремонта оплачивает их в рассрочку на три года. В 16 регионах РФ, в том числе и в Петербурге, данная программа реально начала действовать. В прошлом году по такой схеме в нашем городе было заменено 429 лифтов. Наша компания заключила контракты на замену 229 лифтов в рамках программы. Средства на приобретение лифтов были получены от банка, а работы по монтажу и пусконаладке выполнены за свой счет.
– Какие проблемы в настоящее время беспокоят лифтовую отрасль?
– На наших отраслевых организациях негативно отражается ситуация, сложившаяся на рынке строительства. В настоящее время мы видим все большее количество банкротств застройщиков, заморозку строительства жилых объектов. Все это приводит к росту неплатежей. Безусловно, это нас не может не беспокоить.
Кроме того, сейчас несколько лихорадит участников лифтовой отрасли из-за вступившего в силу летом прошлого года Постановления Правительства РФ № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов». В соответствии с ним, полномочия по надзору и вводу в эксплуатацию лифтового оборудования вернули Ростехнадзору. Но редакция данного Постановления и отсутствие регламента породили еще больше вопросов. По всей стране новые лифты не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия разрешения надзорного органа. Претензии в данном случае вызваны зачастую казуистикой терминологии.
– Почему Ваша компания выбрала партнерство именно с белорусским «Могилёвлифтмашем»?
– Я сам из Белоруссии. Свою первую зарплату получил именно на этом предприятии. Еще в советские времена «Могилёвлифтмаш» был монополистом в производстве лифтов. 70% поставок всего лифтового оборудования в Союзе осуществлял именно он. В настоящее время предприятие остается крупным игроком рынка, в том числе и на территории России. В 2005–2006 годах «Могилёвлифтмаш» провел масштабную модернизацию предприятия. Белорусские лифты считаются одними из самых надежных. Плюс к этому у предприятия конкурентные цены и удобная логистика.
– Какие некоммерческие проекты поддерживает Ваша компания?
– Как любая ответственная компания, мы небезразлично относимся к тому, что происходит с нами и вокруг нас. Поэтому мы активно участвуем в разнообразных социальных проектах, в том числе в сфере экологии. В частности, в феврале этого года мы присоединились к числу экологически ответственных предприятий города в рамках проекта «Зеленый кодекс». В соответствии с ним, мы обязуемся выполнять требования экологического законодательства, соблюдать требования охраны окружающей среды, внедрять в работе правила ресурсосбережения и т. д. В Приморском районе, где находится наш офис, мы будем принимать участие в акциях озеленения.
Главная наша задача – благополучие граждан, это касается и реализуемых нами социальных проектов.
В 2017 году впервые в программу капремонта многоквартирных домов Петербурга попали объекты культурного наследия. Об этих и других особенностях проведения ремонтных работ в прошлом году и планах на текущий «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор некоммерческой организации «Фонд - региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» Денис Шабуров.
- Денис Евгеньевич, расскажите об итогах капитального ремонта зданий в 2017 году? Сколько объектов отремонтировано, на какую сумму?
- В прошлом году мы провели капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах по 2500 видам работ на сумму 9,738 млрд. рублей. Экономия, которую мы получили в результате приемки работ и проведения конкурсных процедур, позволила направить средства на увеличение количества отремонтированных домов. Например, изначально по краткосрочному плану была предусмотрена замена всего 600 лифтов, а по итогам года их стало уже порядка 1,5 тысяч.
- Были ли какие-то особенности при выполнении работ по капремонту в 2017 году?
- В 2017 мы начали применять ветровлагозащитную мембрану при ремонте кровель. Впервые ее опробовали в 2016 году на объектах Красносельского района, и она очень хорошо себя зарекомендовала. При относительно низкой себестоимости мембрана защищает от протечек. Ранее мы использовали укрывочные материалы, но их требовалась слишком много. Для ремонта фасадов, в первую очередь плиточных, мы разработали проекты повторного применения, которые уже прошли госэкспертизу. Это дома серии типовых массовых застроек (серии 602-606 лг 606 -2 лг и 600.11, 524 серия). Все помнят нашумевшую историю, когда плиточный фасад упал на молодую маму… Восстановить плитку на этих домах при производстве работ вне заводских условий невозможно. Поэтому мы пересмотрели технологию производства работ: фасад был плиточным, а стал простым штукатурным. На практике это выглядит так: слабо держащуюся плитку сбивают, а на ее место наносят штукатурный слой. В 2016 году мы обновили фасады на 40 таких домах, в 2017 году – более чем в 50.
- Что еще изменилось в организации работ капитального ремонта?
- Подрядных организаций, привлеченных к капремонту, стало больше – в этом году отобрано 206 компаний, реально работает более 100 подрядчиков. Мы стараемся с каждым годом работать лучше, ремонтировать большее количество объектов. В 2016 году было отремонтировано 120 фасадов, в 2017 году – 266. В предыдущем году мы не делали ремонт на объектах культурного наследия, а в этом взяли более 60 таких адресов. В 2018 году их будет 240.
В целом, специфика проведения капитального ремонта значительно отличается от стройки. Ведь мы работаем на объектах, которые не расселяются и если, допустим, меняем инженерные сети в доме, то надо попасть в квартиру в удобное людям время. Нельзя проводить работу в выходные и праздники. Кроме того, заранее оценить сложность работ во время капремонта непросто.
- Как вы выбираете подрядчиков?
- Жилищный комитет проводит предварительный отбор. И с некоторыми подрядчиками Фонд не заключает контракты как раз по причине того, что договор с ними когда-то был расторгнут. Помните период, когда в основу работ закладывали ущербный экономический принцип «рынок все зарегулирует»?! Но такого не будет, так как экономические интересы у всех разные. Сейчас парадигма меняется в сторону того, что работы должны выполнять компании, настроенные на длительное пребывание на рынке. Я с этим абсолютно согласен. Безусловно, Жилищный комитет Петербурга по итогам торгов выбирает и новые компании, но непременно с должным опытом работ.
- По каким видам работ чаще всего возникают нарекания?
- Если анализировать жалобы жителей, то чаще всего это работы по кровлям, при которых иногда возникают протечки. Но мы работаем в этом направлении. Неудобства также возникают при ремонте инженерных сетей, особенно ХВС, ГВС и системы водоотведения. Что касается приемки работ – замечания возникают практически всегда, тут вопрос в основном стоит в оперативности их устранения.
- В каком районе Петербурга было проведено больше всего работ?
- По объему финансовых вложений лидируют Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский районы.
- Какая сумма взносов граждан на капремонт поступила фонд, начиная с 2014 года? И сколько взносов собрано в 2017 году?
- Более 10,6 млрд. рублей, за 2017 год – 4,2 млрд рублей. Процент собираемости взносов за годы реализации программы капремонта изменился. Сначала он составлял не более 80%, сейчас уже 93%.
- В 2017 году Фонд планировал провести работы в домах, являющихся объектами культурного наследия. Чем принципиально отличаются ремонтные работы от реставрационных?
- Расценками, сроками производства, технологией. Когда ведется капремонт, мы стараемся старое заменить на новое, а в реставрации такой подход неуместен. Удлиняют сроки не только работы, но и согласования. Как минимум в 1,5 раза.
- Какие из объектов культурного наследия были наиболее сложными?
- Я могу выделить три объекта, все они расположены в центре города. Дом на Невском проспекте, 6, 1885 года постройки. Здесь мы выполняли капитальный ремонт крыши и фасадов. Из-за расположения дома на транспортной магистрали с большим трафиком, его фасад оказался покрыт огромным слоем сажи и копоти. При расчистке фасада до первоначального состояния обнаружилось 5-6 лакокрасочных слоев. То есть при предыдущих ремонтах фасад не расчищали, проводился только ремонт цементосодержащими составами и окраска. Весь дворовой фасад был зашпатлеван так, что это привело к нарушению паропроницаемости штукатурного слоя и его разрушению. От «цементного футляра» фасад очищали электроинструментом с абразивными насадками.
Особенно сложными считаются фасады, отнесенные КГИОП к III и IV категории сложности. В нашем списке есть два таких многоквартирных дома. Кирочная, 30, литера А – IV категория сложности лицевых фасадов. Там имеются скульптурные композиции, колоннады, портики, эркеры, аттики, лепной декор, линейные архитектурные элементы, балконы с металлическим декором и т.п. При этом общая площадь фасада – 6,8 тыс. кв.м. И дом на 2-й Советской, 27/2, литера А – III категория сложности лицевых фасадов: колоннады, портики, эркеры, аттики, лепной декор. Кроме того, сам МКД включает в себя сразу два объекта культурного наследия.
Был интересный пример и в Петроградском районе. После расчистки фасада специалисты обнаружили кирпичную кладку. В ХХ веке ее оштукатурили цементо-известковым раствором. Специалист КГИОП сказал ее оставить. Таким образом получилось, что двор выполнен в неорусском стиле, а фасад – готическом.
- Расскажите о ключевых цифрах программы на 2018 год? Сколько объектов будет отремонтировано и на какую сумму? Какие виды работ включены в план?
- В 2018 году предусмотрены работы в 1786 многоквартирных домах (2500 видов работ) на общую сумму 8,8 млрд. рублей, в том числе ремонт фасадов, кровель, фундаментов, лифтов, внутридомовых инженерных систем. В прошлом году мы тоже начинали с 8 млрд, но после четырех корректировок сумма увеличилась до 11 млрд. рублей
В начале года мы исходим из тех средств, которые выделяет бюджет и средств, внесенных собственниками. Также в 2018 году запланирован капитальный ремонт по 240 видам работ (включающим в себя: фасады, крыши, подвальные помещения, фундаменты) на домах, являющихся объектами культурного наследия на общую сумму 2,4 млрд рублей.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», объясняет, почему такой масштабный проект, как «Огни Залива», девелопер будет реализовывать исключительно собственными силами и как среда формирует человека.
– Светлана Михайловна, каковы, на Ваш взгляд, наиболее привлекательные характеристики проекта?
– Хочется, чтобы среда, которая во многом формирует человека, была осмысленной и цельной. Те, кто бывал в начале Ленинского проспекта, знают, что новые кварталы (и возведенные на бюджетные деньги, и коммерческие проекты отдельных застройщиков) выстроены в соответствии с нормативным коэффициентом использования территории. Поэтому, уже приближаясь к этому месту, ты понимаешь, что вокруг много воздуха, неба, горизонта. Это очень внятные ощущения, которые подпитывает свежий ветер с залива (преобладающий в этой местности). Вблизи ЖК «Огни Залива» можно в полной мере ощутить, что Петербург – приморский город.
У нас практически нет незаселенных квартир. В наших «Огнях Залива» горят огни: окна светятся, люди живут, рождаются дети. Много семей приобретают квартиру, когда ожидают прибавления в семействе. Семейная аудитория как раз та, которой был адресован комплекс. Мы и они нашли друг друга. Мы с удовольствием видим, что правильно предложили свой продукт.
Важное преимущество секционного проектирования «Огней» в том, что на этаже небольшое количество квартир – от четырех до шести. А чем отличается вторая очередь от первой, так это проработанными планировками. У нас и в первой очереди были неплохие планировки, но во второй они просто отличные. Квартиры разные, но везде предусмотрены площади для хранения, входные зоны, что немаловажно в нашем сыром климате. Это нюансы, которые очень ценят покупатели, особенно семьи с детьми.
Кроме всего прочего у нас впечатляющие лоджии – в некоторых квартирах до 17 кв. м. В конце прошлого лета мы организовали конкурс по мотивам традиционного школьного сочинения «Как я провел лето». От одного из жильцов получили потрясающее фото: дети чаевничают на лоджии, залитой солнцем. У детей абсолютно счастливые мордашки, и эта фотография – правдивая иллюстрация качества жилой среды, которое получают жильцы ЖК «Огни Залива».
Преимущества локации в целом добавляет раннее развитие дорог. С дорожной сетью в Красносельском районе в принципе неплохо, а в нашем микрорайоне просто отлично. Сеть построена с запасом, рассчитана на полный объем нового строительства.
– А как сказывается на интересе покупателей к вашему проекту соседство с еще одним строящимся кварталом – «Балтийской жемчужиной»?
– Мы ближе и дешевле «Жемчужины» (пока дешевле!), мы полностью сами планируем и застраиваем свой участок. Наш квартал уникален в том, что две его границы задаются границами водных поверхностей – Дудергофского канала и Финского залива. Со временем на берегу Финского залива в рамках городского проекта появится обширная рекреационная зона с роскошным озеленением, облицовкой набережных. Но комплекс работ уже выполнен по всему Дудергофскому каналу, и в этом сегодня преимущество именно нашего проекта.
Проект «Балтийская жемчужина» стартовал намного раньше, чем «Огни Залива». Благодаря планомерным усилиям китайского инвестора квартал стал достаточно известным. Однако при его реализации все-таки значительные участки передавались сторонним инвесторам, и в пределах квартала появились локальные проекты с более скромными характеристиками, чем предлагала китайская сторона.
Мы будем застраивать свой квартал полностью самостоятельно, исключительно своими силами, чтобы обязательно сохранить класс проекта и, на наш взгляд, очень правильно найденные фасадные решения. Если колористика и общая стилистика квартала останутся такими, какими они и задумывались, со временем это будет только добавлять проекту ценности.
– Какие актуальные тенденции в маркетинге Вы бы отметили?
– Мы стимулируем сделки со 100-процентной оплатой либо ипотечным кредитом. Вторая очередь ЖК «Огни Залива» аккредитована шестью самыми крупными банками, предлагающими наиболее разнообразные условия для наших клиентов.
Это банки, работающие с жителями российских регионов и гражданами Союзного государства, готовые кредитовать пожилых покупателей и смягчившие требования к минимальному стажу работы заемщика на одном месте. Основным партнером остается Сбербанк, который обеспечивает финансирование порядка 65% всех ипотечных сделок по нашим объектам. Мы также много работаем с банком «Уралсиб», партнерским для «БФА-Девелопмент».
Есть и возможности приобретения в рассрочку: условия разнятся в зависимости от периода рассрочки, который выбирает покупатель.
– Что сегодня покупатели ценят больше всего?
– Я бы выделила надежность. Проект, который стал нашей визитной карточкой, – «Академ-Парк» в Калининском районе, построенный совсем недавно и сданный в срок. В работе с покупателями в Красносельском районе мы доказывали, показывали наглядно и преодолевали известную критичность общественного мнения в отношении локации ЖК «Огни Залива». Мы очень рады, что наши обязательства всегда подкреплены их неукоснительным выполнением, что у нас есть, на что сослаться. Все квартиры переданы дольщикам даже быстрее, чем было установлено предельным сроком. Поэтому сегодня к нам много обращаются за повторной покупкой, или приводят родственников, или реализуют свою квартиру меньшего метража, чтобы приобрести в этом же комплексе более просторное жилье.
Кстати, у нас купили квартиры не только участники городских жилищных программ, но и получатели федеральных субсидий. Это говорит о том, что правовое обоснование сделок в «БФА-Девелопмент» (бэкграунд, не видный рядовому покупателю) подходит под требования самых разных государственных структур и инстанций.
А второй важнейший фактор спроса – действительно предметный выбор квартир. Нужна квартира ожидаемого метража, с ожидаемым набором зон и по приемлемой цене. Все остальное важно, значимо, но все-таки факультативно.