Игорь Янукович: «Мы видим потенциал для дальнейшего развития»
Программы замены лифтового оборудования в жилых домах помогут загрузить работой основных игроков рынка. В этом уверен региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о деятельности компании «МЛМ Нева трейд» в Петербурге и текущей ситуации в лифтовой отрасли.
– Игорь Станиславович, каковы итоги работы компании «МЛМ Нева трейд» в 2017 году?
– В целом прошедший год для нас был удачным. Мы продолжали активно работать и развиваться. Если непосредственно говорить о производственных итогах, то в 2017 году в Петербурге в рамках программы капитального ремонта мы заменили 539 лифтов. Это чуть меньше, чем годом ранее, и объясняется тем, что количество средств, выделенных НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» на замену лифтового оборудования, в прошлом году незначительно снизилось.
Отмечу, что на рынке мы уже 17 лет. Компания постоянно принимает участие в городской программе замены и модернизации лифтового оборудования. Согласно требованиям Технического регламента, к февралю 2020 года в стране должны быть полностью заменены все устаревшие лифты. Соответственно, Петербургу необходимо провести еще довольно большой объем работ, чтобы выполнить данное требование. Как крупная подрядная организация, мы видим потенциал для своего дальнейшего развития.
– Как в целом оцениваете текущее состояние лифтового хозяйства в стране и в Петербурге?
– В настоящее время в России около трети всех эксплуатируемых лифтов полностью выработали свой ресурс и нуждаются в замене. В Петербурге – ситуация, схожая с другими регионами. Более того, наш город имеет свою особенность, так как в нем много исторических зданий, в которых также установлены уникальные, но совсем старые лифты.
В целом ежегодно в Петербурге производится замена около 1500 лифтов. Это довольно хороший показатель, но не достаточный для того, чтобы успеть модернизировать все лифтовое хозяйство города к 2020 году. Тем более, что ежегодно количество устаревших лифтов пополняется за счет выработки ресурса.
– Ситуацию можно изменить?
– Необходимы дополнительные финансовые средства на ремонт и замену лифтов. В Петербурге данные работы финансируются не только за счет средств собственников, но и за счет городских субсидий. В большинстве других регионов дополнительной финансовой поддержки от властей нет. Тем не менее, в Петербурге ставка взносов на капитальный ремонт – 3-4 рубля за 1 кв. м, одна из самых низких среди субъектов Федерации. К примеру, в соседней Ленобласти эта ставка сейчас около 6 рублей за 1 кв. м жилья, в Москве – 17 рублей. Или следует повышать ставку, причем в разы, или искать внебюджетные источники.
– Можно ли назвать такой альтернативой общероссийскую программу ускоренной замены лифтового оборудования? И в чем ее суть?
– Наверное, да. Правда, чтобы дать какую-то объективную оценку эффективности ее реализации, необходимо некоторое время. Данная программа была инициирована Минстроем РФ при активном участии Общественной комиссии по вопросам лифтового хозяйства при Минстрое РФ и стартовала в прошлом году. Ее суть заключается в том, что работы по замене лифтов финансируются из внебюджетных источников. Производители лифтового оборудования и крупные подрядные организации привлекают банковские кредиты для выполнения работ и приобретения оборудования, а заказчик в лице Фондов капремонта оплачивает их в рассрочку на три года. В 16 регионах РФ, в том числе и в Петербурге, данная программа реально начала действовать. В прошлом году по такой схеме в нашем городе было заменено 429 лифтов. Наша компания заключила контракты на замену 229 лифтов в рамках программы. Средства на приобретение лифтов были получены от банка, а работы по монтажу и пусконаладке выполнены за свой счет.
– Какие проблемы в настоящее время беспокоят лифтовую отрасль?
– На наших отраслевых организациях негативно отражается ситуация, сложившаяся на рынке строительства. В настоящее время мы видим все большее количество банкротств застройщиков, заморозку строительства жилых объектов. Все это приводит к росту неплатежей. Безусловно, это нас не может не беспокоить.
Кроме того, сейчас несколько лихорадит участников лифтовой отрасли из-за вступившего в силу летом прошлого года Постановления Правительства РФ № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов». В соответствии с ним, полномочия по надзору и вводу в эксплуатацию лифтового оборудования вернули Ростехнадзору. Но редакция данного Постановления и отсутствие регламента породили еще больше вопросов. По всей стране новые лифты не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия разрешения надзорного органа. Претензии в данном случае вызваны зачастую казуистикой терминологии.
– Почему Ваша компания выбрала партнерство именно с белорусским «Могилёвлифтмашем»?
– Я сам из Белоруссии. Свою первую зарплату получил именно на этом предприятии. Еще в советские времена «Могилёвлифтмаш» был монополистом в производстве лифтов. 70% поставок всего лифтового оборудования в Союзе осуществлял именно он. В настоящее время предприятие остается крупным игроком рынка, в том числе и на территории России. В 2005–2006 годах «Могилёвлифтмаш» провел масштабную модернизацию предприятия. Белорусские лифты считаются одними из самых надежных. Плюс к этому у предприятия конкурентные цены и удобная логистика.
– Какие некоммерческие проекты поддерживает Ваша компания?
– Как любая ответственная компания, мы небезразлично относимся к тому, что происходит с нами и вокруг нас. Поэтому мы активно участвуем в разнообразных социальных проектах, в том числе в сфере экологии. В частности, в феврале этого года мы присоединились к числу экологически ответственных предприятий города в рамках проекта «Зеленый кодекс». В соответствии с ним, мы обязуемся выполнять требования экологического законодательства, соблюдать требования охраны окружающей среды, внедрять в работе правила ресурсосбережения и т. д. В Приморском районе, где находится наш офис, мы будем принимать участие в акциях озеленения.
Главная наша задача – благополучие граждан, это касается и реализуемых нами социальных проектов.
Если застройщик сосредоточен на единственном проекте, это не может помешать отделу продаж успешно взаимодействовать с покупателем, скорее наоборот – позволяет тщательнее выстроить маркетинговую стратегию, уверена заместитель гендиректора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь.
– Лариса Юрьевна, ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже десять лет. Продвигать единственный проект сложнее, чем если бы у ИСК «Отделстрой» в реализации был ряд различных объектов?
– Тут, как у медали, две стороны. С одной, продавать один проект сложнее, потому что номенклатура узкая. Людям интересно разнообразие – по локации, ценовой политике, классу предлагаемого жилья. Есть и определенная закономерность по стадиям реализации проекта. Известно, что квартиры эконом-класса любят покупать на стадии котлована, а вот покупатели бизнес-класса так обычно не поступают, дожидаются более высокой стадии готовности. Разнообразие проектов дает возможность компании «держать баланс» по общему объему продаж. И это, конечно, плюс. Но когда ты продаешь один объект, у тебя есть возможность более тщательно выстроить ценовую политику и отработать маркетинговую стратегию. Необходимо изучить рынок, провести маркетинговые исследования, проанализировать конкурентов, выбрать оптимальные рекламные носители. На одном проекте, как говорят продавцы, нельзя попасть «между нишами». Выстрел должен быть в десятку. Если ты ошибся в своем выборе, компенсировать будет нечем.
– Задел по работе над ЖК «Новый Оккервиль» еще велик?
– Сейчас уровень реализации проекта – около 60%. Работы еще предостаточно, как минимум до 2020 года. Замечу при этом, что конкуренция в Кудрово растет небывалыми темпами. Пожалуй, другой территории в Ленобласти, настолько востребованной застройщиками и покупателями квартир, сейчас нет. И вместе с тем, цены в ЖК «Новый Оккервиль» примерно на 30% выше, чем у других застройщиков, возводящих дома в Кудрово.
– Не боитесь проиграть?
– Любая цена должна быть оправдана. И прежде всего качеством и экономикой проекта. Мы не можем позволить себе продавать дешевле, не можем идти на риск и снижать качество нашего продукта.
Наши преимущества очевидны – это и развитая социальная инфраструктура, какой больше нет ни у одного проекта в Кудрово, это и более выгодная локация (мы ближе всех к метро и зеленым зонам), это и качественные характеристики наших квартир (планировочные и отделочные решения).
Примечательно, что сейчас Кудрово, как огромный застраиваемый массив, начинает «расслаиваться» на отдельные более удачные или менее удачные локации. Это рано или поздно происходит с любой городской территорией, идет зонирование. ЖК «Новый Оккервиль», благодаря своему расположению и высоким потребительским характеристикам, стоит особняком на фоне других проектов в Кудрово. В процессе общения с покупателем мы абстрагируемся от возможного негативного влияния территории и говорим: «Мы не Кудрово, мы – Новый Оккервиль». Да, это ответственное заявление, но именно благодаря нашему проекту это место получило такую популярность. Нам было нелегко, и мы приложили массу усилий, чтобы Кудрово как перспективный жилой район утвердилось на рынке.
– Многолетние наблюдения дают Вам возможность делать выводы о том, как меняется со временем покупатель..
– Рынок меняется очень быстро, тут даже закономерности установить подчас не успеваешь. Влияет масса факторов – и заявления чиновников, и внешняя политика, и скачки валют… Высокая скорость изменений на рынке – тенденция последних лет. Бывает так, что вдруг начинают приходить клиенты с совершенно иными требованиями и интересами, чем были ранее, мы вынуждены также быстро подстраиваться под них. Мы еженедельно отслеживаем все эти изменения и оперативно на них реагируем. Например, клиенту нужно продать квартиру, в которой он сейчас проживает, чтобы погасить остаток по рассрочке. Ему нужно где-то жить. Мы идем ему навстречу, предоставляем возможность сначала заехать в квартиру, а потом погасить долг.
– Стимулируют ли продажи специальные партнерские ипотечные программы с банками?
– Да, на сегодняшний день мы аккредитованы 14 банками. Помимо классической ипотечной схемы, мы разработали специальные программы, предлагаем их своим покупателям. Но нельзя сказать, что такие программы оказывают серьезное влияние на рост продаж. Эффект есть, если застройщик с банком предлагают самую низкую ипотечную ставку в городе. В реальности таких условий достичь очень сложно. Это скорее дополнительный инструмент продаж, но не системная практика.
Что касается классической ипотеки, то ее востребованность стабильна. В структуре наших сделок доля ипотеки составляет 50-60%. Ипотечные кредиты берут, как правило, на завершающих стадиях возведения объекта. На стадии котлована люди обычно пользуются рассрочкой. Количество квартир и в том, и другом случае, согласно нашей статистике, примерно одинаково.
– Лариса Юрьевна, задел по ЖК «Новый Оккервиль» большой, но как обстоят дела с новыми проектами?
– Как уже известно, в прошлом году мы анонсировали наш новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте, которую мы приобрели на торгах. Площадь участка – 8 га, это будет проект комплексного освоения территории, в котором будет предусмотрена вся социальная инфраструктура. Планируемый объем застройки – 125 тыс. кв. м. Квартирография еще не сформирована, приблизительный план – 2 тыс. квартир. Но повторюсь – все в процессе согласования, сейчас идет проектирование.
– Какая реклама для застройщика сегодня работает лучше всего?
– Дело в том, что мы не проводим масштабных рекламных компаний. Не развешиваем через каждые 100 метров на проспектах растяжки, не мелькаем на телевидении, не используем иные дорогостоящие носители. В нашем случае отлично работает сарафанное радио, наша репутация и рекомендации знакомых. 50% квартир покупают по ипотеке, еще 50% – по рекомендации. Во многом благодаря именно этому обстоятельству у нас неплохо идут продажи в регионах и даже за границей.
География наших продаж сегодня обширна как никогда – США, Германия, Финляндия, Израиль, Канада, Испания, Италия, Франция, Швеция, Египет и др. Мы вышли в международное сообщество. Это тенденция последних двух лет. Из ближнего зарубежья – Казахстан, Белоруссия и Украина. Из российских регионов лидируют, конечно, наиболее обеспеченные сырьевые регионы.
– Застройщики Казахстана и других регионов тоже не прочь поработать на петербургском рынке…
– Все ищут лучшей доли. Емкость спроса на местном рынке позволяет питать в этом отношении определенные надежды. Земля в городе очень дорогая, есть смысл только в реализации крупных проектов. Поэтому все пришлые застройщики выходят на наш рынок с масштабными проектами, предлагают очень низкие цены, делая жестче и без того непростую конкурентную среду. Но интересно, что чужаки надолго не задерживаются и, реализовав в лучшем случае один-два проекта, уходят. Возможно, их надежды оправдываются не до конца. Возможно, не хватает понимания нашего рынка и специфики местного покупателя.
– Поправки в закон о дольщиках сильно усложнили Вашу работу?
– Цели законодателей благородны – защитить дольщиков, но средства, используемые для этого, вызывают вопросы. Крупному, добросовестному застройщику дополнительных фильтров не нужно. Ни один застройщик, дорожащий своей репутацией, не станет специально срывать сроки и обманывать своих клиентов. Структуры, которые создавались для того, чтобы собрать деньги и уйти, остались в конце 90-х. Ситуации, которые возникают сегодня, не имеют ничего общего с обманом. Чаще всего эти люди – заложники форс-мажорной ситуации или те, кто не потрудился проверить благонадежность застройщика перед совершением сделки и польстился на дешевую квартиру. Вся информация о проектах и компаниях – в открытом доступе, нужно только потратить время. Сейчас государство обещает дольщикам контроль над застройщиком, тем самым только способствуя халатному отношению людей к выбору компании. Но закон обещает контроль на начальных этапах строительства, а кто помешает разорению этой организации впоследствии? Ни одна бумага не сможет защитить дольщика от проблем, которые он создает себе сам.